Решение по делу № 2а-3/2018 от 28.09.2017

дело № 3а-3/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Лунево» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Лунево» (далее – Общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. №541-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Костромской области» кадастровая стоимость данного участка по состоянию на 01.01.2014 г. утверждена в размере 76 900 777,38 руб. Однако согласно Отчету №№ от 14 июля 2017 года, выполненному ООО «Асэксперт», действительная рыночная стоимость участка 34 449 000 руб. Таким образом, размер кадастровой стоимости участка завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

В связи с этим Общество 26 июля 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – комиссии) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Однако решением комиссии от 23 августа 2017 г. заявление отклонено.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости 34 449 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация Костромского муниципального района, администрация Чернопенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Лунево» Ананичева Н.О. поддержала требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённой представленным отчетом об оценке, полагала, что заключение эксперта нельзя признать достоверным доказательством ввиду того, что экспертом не сделана корректировка на наличие улучшений на объекте-аналоге № 1, оставлено без внимание последующее снижение цены предложения этого объекта, экспертом не учтено, что площадь объекта-аналога № 2 в 110 раз меньше площади объекта оценки, экспертом неправомерно сделана корректировка на наличие инженерных коммуникаций на объекте оценки, несмотря на то, что земельный участок должен оцениваться как незастроенный.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц – Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрации Костромского муниципального района, администрации Чернопенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Администрация Чернопенского сельского поселения представила письменные возражения против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определённом отчетом об оценке.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, ЗАО «Лунево» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> /том 1 л.д. 10/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года – 76 900 777, 38 руб. /л.д. 11/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном оценщиком ООО «Асэксперт» С.О.С., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере 34 449 000 руб. /л.д. 18-175/.

26 июля 2017 года ЗАО «Лунево» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет. Решением комиссии № № от 23 августа 2017 года Обществу отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости /л.д. 15-17/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству заинтересованного лица администрации Чернопенского сельского поселения проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах заключения эксперта № №, составленного экспертом В.Л.В., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения требований законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, не позволяющие признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка:

- оценщиком использована (страница 6 отчета) устаревшая редакция ФСО № 3, утвержденная Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299, с декабря 2016 года действует ФСО № 3 в редакции приказа Минэкономразвития России от 06.12.2016 г. №785 (нарушен пункт 5 ФСО № 3, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета);

- на страницах 17 и 19 отчета оценщик пишет, что к зданиям, расположенным на земельном участке, подведены инженерные коммуникации, такие как водопровод, канализация, электроснабжение, теплоснабжение. Однако фактически на участке ещё имеется газоснабжение, про что оценщик не упоминает в отчете и в дальнейшем не учитывает при расчетах (нарушен пункт 5 ФСО № 3);

- на страницах 38-39 отчета расчет поправки на местоположение выполнен на основании информации всего по 8 земельным участкам (по 2 участка в г. Костроме, г. Нижнем Новгороде, г. Ярославле и г. Иваново), причем по 4 объектам из 8-и сделки были совершены в середине 2012 года, то есть за 1,5 года до даты оценки. По имеющейся в отчете информации невозможно проверить основные ценообразующие факторы этих земельных участков, то есть сопоставимы ли они по разрешенному использованию, наличию инженерных сетей, местоположению и т.д. Оценщик принимает данные по фактическим сделкам (по информации Росреестра). Однако нет подтверждения, что это не сделки по выкупу земельного участка под зданием по выкупной стоимости. Таким образом, в расчет поправки на местоположение оценщиком принята не проверенная информация, чем нарушены пункты 11 и 5 ФСО № 3;

- на страницах 40-42 отчета расчет поправки на площадь объекта выполнен на основании 4-х сделок с земельными участками по данным Росреестра без анализа сопоставимости их по разрешенному использованию, наличию инженерных сетей, местоположению и т.д., по земельным участкам, расположенным в Нижегородской, Костромской и Ярославской областях с учетом поправки на местоположение, рассчитанной оценщиком с нарушениями ФСО (нарушены пункты 11 и 5 ФСО № 3);

- на странице 44 отчета в обосновании корректировки на качество окружения отсутствуют ссылки на источник информации (нарушены пункты 11 и 5 ФСО № 3);

- на страницах 45-50 отчета построение модели зависимости стоимости 1 кв.м земельного участка под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения в зависимости от площади выполнен в основном на основании сделок с земельными участками по данным Росреестра без анализа сопоставимости их по разрешенному использованию, наличию инженерных сетей, местоположению и т.д., по земельным участкам, расположенным в Нижегородской, Костромской и Ярославской областях с учетом поправки на местоположение, рассчитанной оценщиком с нарушениями ФСО (нарушены пункты 11 и 5 ФСО № 3);

- на странице 61 отчета в описании местоположения объекта-аналога № 1 оценщик пишет, что он расположен на береговой линии реки Туношонка. Однако из публичной кадастровой карты видно, что объект-аналог № 1 не находится на береговой линии, выход к реке закрыт другими земельными участками (нарушен пункт 5 ФСО № 3);

- на странице 61 отчета в описании местоположения объекта-аналога № 2 оценщик пишет, что он расположен на реке Волга, но не пишет, что этот земельный участок представляет собой остров (нарушен пункт 5 ФСО № 3);

- на странице 85 отчета про объект-аналог № 2 оценщик пишет, что он имеет удовлетворительную транспортную доступность, расположен в непосредственной близости от р. Волга, в селе Рыбницы Ярославского района Ярославской области, где размещены жилые дома, коммерческие объекты, которые уже подключены к инженерным коммуникациям. Однако поскольку участок представляет собой остров на реке Волга, то нельзя его охарактеризовать как имеющий удовлетворительную транспортную доступность, так как доступность к нему возможна только по воде. Кроме того, ошибочно говорить про возможность подключения инженерных сетей, так как проведение центральных сетей на остров связано с существенными затратами. Таким образом, объект-аналог № 2 вопреки требованиям пункта 10 ФСО № 1 и пункта 22б ФСО № 7 не является сходным объекту оценки по основным материальным, техническим и другим характеристикам, несопоставим с ним по ценообразующим факторам;

- объект-аналог № 3 представляет собой земельный участок площадью 200 кв.м (страница 62 отчета). Земельные участки такой маленькой площади являются неликвидными (даже под ИЖС), так как на них практически невозможно осуществить строительство, тем более, объектов лечебно-оздоровительного назначения. По информации с публичной кадастровой карты разрешенное использование этого участка – под существующей турбазой «Чайка». Эксперт проанализировал публичную кадастровую карту в месте расположения объекта-аналога № 3. Соседние участки большей площади, которые окружают объект-аналог № 3, имеют разрешенное использование «Под существующей турбазой «Чайка». Исходя из этого видно, что земельный участок площадью 200 кв.м расположен «глубоко» внутри территории турбазы «Чайка». Кроме того, на странице 62 отчета оценщик пишет, что объект-аналог расположен на береговой линии р. Волга, что не соответствует действительности. Тем самым, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, нарушая пункт 5 ФСО № 3;

- на странице 64 отчета в таблице описания объектов-аналогов имеют место быть недостоверные и непроверенные сведения об объектах-аналогах: в отчете не проведён анализ на наличие у объектов-аналогов сервитутов и обременений договорами аренды, а написано, что они отсутствуют; написано, что объект-аналог № 1 расположен вдали от крупных населенных пунктов, а фактически он находится рядом с г. Туношна; информация об удаленности от водных объектов не соответствует действительности; информация о качестве окружения, о транспортной доступности и об инженерных коммуникациях по объекту-аналогу № 2 не соответствует действительности, так как он является островом; информация об инженерных коммуникациях по объектам-аналогам №1 и № 3 бездоказательна;

- на странице 66 отчета корректировка на торг принята без обоснования, что недопустимо;

- на страницах 67-72 отчета для объекта-аналога № 2, который является островом, нет корректировки на транспортную доступность и инженерные коммуникации; для объектов-аналогов № 1 и № 3 нет корректировки на удаленность от водных объектов и инженерные коммуникации; для всех объектов-аналогов поправки на площадь и местоположение определены на основании непроверенной и неподтвержденной информации. Тем самым, оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, нарушая пункт 5 ФСО № 3.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 г. эксперт определил в размере 51 040 000 рублей /том 2 л.д. 48-102/.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. Эксперт определил сегмент рынка для оцениваемого земельного участка «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», сопоставил характеристики объекта исследования и предлагавшихся к продаже земельных участков, выбранных экспертом в качестве объектов-аналогов:

- объект-аналог № 1 – земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- объект-аналог № 2 – земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- объект-аналог № 3 – земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Экспертом сделаны соответствующие корректировки (понижающие или повышающие) по следующим ценообразующим факторам:

- на торг (0,86) по всем объектам-аналогам;

- по объекту-аналогу № 1 на передаваемое право (аренда, 1,149);

- на масштаб для всех объектов-аналогов соответственно: 0,86, 0,84, 0,93;

- на наличие коммуникаций для всех объектов-аналогов соответственно: 1,103, 1,050, 1,076.

Из полученных значений стоимости 1 кв.м по каждому объекту-аналогу рассчитана средневзвешенная рыночная стоимость 1 квадратного метра, которая составила 444 руб. за 1 кв.м. Именно из данного размера стоимости экспертом с учетом площади земельного участка определена его рыночная стоимость.

Суд не усматривает оснований не доверять заключению эксперта. Оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Требования к лицу, которое может выступать экспертом в административном судопроизводстве, установлены в части 1 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

В силу данной нормы экспертом может быть лицо, обладающее специальными знаниями. К заключению эксперта приложены копии дипломов о получении В.Л.В. высших образований по специальностям «Промышленное и гражданское строительство» с присвоением квалификации инженера-строителя, «Финансы и кредит» с присуждением квалификации «Экономист», копия диплома о профессиональной переподготовке В.Л.В. в 2000 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», копия удостоверения о повышении квалификации В.Л.В. в 2016 году по дополнительной профессиональной программе «Оценочная деятельность».

Данные документы подтверждают наличие у В.Л.В. специальных знаний, позволяющих проводить судебную экспертизу по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, В.Л.В. является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», включена в реестр членов 25.12.2007 г. за регистрационным номером 00593, право осуществления оценочной деятельности не приостановлено, её ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована, у неё имеется квалификационный аттестат в области оценочной деятельности /том 2 л.д. 98-102/.

Таким образом, В.Л.В. может выступать в качестве эксперта и проводить по административным делам судебные экспертизы по проверке отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки и определению рыночной стоимости объектов оценки.

Нормы Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не устанавливают требований к эксперту, которому поручено проведение указанного вида экспертиз, о наличии у него статуса эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Такой статус требуется иметь оценщику, проводящему экспертизу отчета в соответствии с положениями, предусмотренными статьёй 17.1. Закона об оценочной деятельности в РФ. Однако В.Л.В. было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета и установлению рыночной стоимости, а не проведение экспертизы отчета в порядке, установленном статьёй 17.1. Закона об оценочной деятельности в РФ.

Выводы заключения подтверждены экспертом В.Л.В. при допросе в судебном заседании.

Представителем административного истца не опровергнуты выводы заключения эксперта о допущенных в отчете ошибках, которые не позволяют признать достоверной определённую в нём рыночную стоимость земельного участка, не представлено возражений относительно данных выводов.

С доводами представителя административного истца о том, что экспертом нарушены требования законодательства Российской Федерации, регулирующего оценочную деятельность, что не позволяет признать достоверной определённую экспертом рыночную стоимость, суд не может согласиться ввиду следующего.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости оценщик использует элементы сравнения, перечисленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611.

Перечень элементов сравнения не является исчерпывающим. Кроме перечисленных элементов, оценщик должен учесть иные характеристики, влияющие на стоимость объекта.

На объекте-аналоге № 1 имеется строение площадью 100 кв.м, право собственности на которое зарегистрировано, а также имеются (залиты) фундаменты под гостевые домики, бани и др., есть разрешение на строительство /том 2 л.д. 72/.

Из заключения эксперта и показаний эксперта В.Л.В., данных в судебном заседании, следует, что здание на участке находится в неудовлетворительном состоянии, что делает нецелесообразным его восстановление. Разрешение на строительство, имеющееся у продавца участка, может быть использовано потенциальным покупателем только при одновременном приобретении юридического лица, которому данное разрешение выдано. Однако оценивается именно земельный участок, а не юридическое лицо, владеющее разрешением на строительство. Имеющиеся на земельном участке фундаменты не оформлены, право собственности на них, как на незавершенное строительство, не зарегистрировано, что исключает возможность и необходимость их учета при расчете стоимости. Кроме того, из информации, полученной экспертом в ходе проведения исследования, следует, что фундаменты не консервировались, их состояние неудовлетворительное.

Также эксперт отметил, что в объявлении о продаже объект продажи позиционировался именно как земельный участок, а не объекты недвижимости на земельном участке. Потенциальный покупатель имеет свои «виды» на дальнейшее использование приобретаемого земельного участка и поэтому имеющиеся на нём строения в большинстве случаев не представляют для него ценности. В связи с этим рассматривать разрешение на строительство, строение и фундаменты как улучшение земельного участка, существенно влияющее на его стоимость, нет оснований. В любом случае стоимость фундаментов несоизмерима со стоимостью земельного участка, а стоимость затрат на их разборку и разборку строения также несоизмерима со стоимостью земельного участка.

Ввиду вышеуказанного суд полагает правильным рассмотрение экспертом имеющихся на объекте-аналоге № 1 строения и фундаментов не как улучшений.

Доводы эксперта о неудовлетворительном состоянии строения и фундаментов стороной административного истца не опровергнуты, а лишь поставлены под сомнение. Однако доказательств обоснованности этих сомнений суду не представлено. Полученная экспертом информация о состоянии строения и фундаментов, на которую он опирался при расчете рыночной стоимости, является проверяемой, поскольку экспертом названы источники данной информации.

По расчету эксперта стоимость разборки фундаментов и деревянного строения составит 244 000 руб., то есть 2,44 % от стоимости земельного участка (244 000 руб. х 100% / 10 000 000 руб.).

Следовательно, строение и фундаменты на участке – объекте-аналоге № 1 не могут рассматриваться как характеристики участка, существенно влияющие на стоимость объекта, которые в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 подлежит обязательному учету при расчете рыночной стоимости.

Снижение цены предложения объекта-аналога № 1 до 9 000 000 руб. вопреки доводу административного истца не может быть учтено, поскольку имело место после даты оценки. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, использование информации о событиях после даты оценки не допускается.

Из содержания подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 следует, что площадь земельного участка является характеристикой, подлежащей обязательному учету при расчете стоимости.

Эта характеристика учтена экспертом при расчете рыночной стоимости объекта оценки путем введения понижающих корректировок для всех объектов-аналогов на масштаб участка, поскольку размер объектов-аналогов меньше размера объекта оценки. Корректировки взяты экспертом из Справочника оценщика недвижимости, том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Н. Новгород, 2014 г.), стр. 167 (матрицы коэффициентов).

В судебном заседании эксперт В.Л.В. пояснила, что поправка на размер взята ею из справочника оценщика недвижимости, поскольку ограниченность рынка земельных участков для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения не позволяет рассчитать эту поправку на основе анализа рынка и в таком случае допускается использование поправок, имеющихся в справочнике оценщика недвижимости.

Суд не находит оснований не согласиться с данным утверждением эксперта, учитывая при этом также то обстоятельство, что в представленном административным истцом отчете понижающая корректировка на размер объекта-аналога № 3 площадью 200 кв.м, определённая на основании анализа рынка, составляет 16,82 %, то есть практически идентична использованной экспертом корректировке (0,84 или «-16%») для объекта-аналога площадью 1037 кв.м.

Согласно подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7 при расчете рыночной стоимости должны учитываться все физические характеристики объекта, влияющие на его стоимость.

Как правильно отмечено в заключении эксперта, значительное влияние на стоимость земельных участков оказывает наличие центрального газоснабжения, отопления, канализации и водоснабжения, а точнее доступность подобных видов благоустройств в районе расположения земельного участка. Наличие (доступность) данного вида благоустройств увеличивают количество вариантов использования земельного участка, что увеличивает потенциальное количество заинтересованных лиц, а стало быть, и стоимость /том 2 л.д. 81/.

В судебном заседании эксперт В.Л.В. пояснила, что при расчете стоимости учитываются не сами коммуникации, имеющиеся на участке, не их восстановительная стоимость, а только факт их наличия. Всегда, когда покупатель приобретает земельный участок в сельском населенном пункте, то спрашивает, есть ли в деревне газ, электричество, и если есть, то и стоимость участка будет выше по сравнению с участком, на котором нет ни газа, ни электричества.

Таким образом, суду представляется очевидным обязательность учета данной характеристики при оценке земельного участка, как существенно влияющей на его стоимость.

В заключении эксперта учет наличия коммуникаций произведён путем применения корректировок из Справочника оценщика недвижимости, том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Н. Новгород, 2014 г.), стр. 158 (границы расширенного интервала значений), где показано отношение удельной цены земельных участков, обеспеченных электроснабжением/газоснабжением/водоснабжением и канализацией, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных указанными коммуникациями.

Необоснованно утверждение представителя административного истца о том, что введением данной корректировки завышается стоимость объекта оценки, нарушается правило об оценке участка как незастроенного.

Как следует из заключения эксперта и данных экспертом в судебном заседании показаний, стоимость коммуникаций, как материальных объектов, при расчете рыночной стоимости экспертом не учитывалась, а учитывалась лишь доступность подключения (наличие фактической возможности подключения к коммуникациям либо её отсутствие).

Следует отметить, что и в представленном административным истцом отчете, который сторона административного истца считает достоверным и допустимым по делу доказательством, оценщиком также введена корректировка на наличие систем инженерных коммуникаций, которая понимается оценщиком как учет возможности подключения участка к коммуникациям, учет наличия точек подключения к коммуникациям по периметру участка. При этом оценщик пишет, что сами инженерные коммуникации входят в стоимость улучшений и в расчет рыночной стоимости незастроенного участка не входят. То есть фактически оценщик аналогичным образом понимает суть данной поправки и приводит соответствующее данному пониманию обоснование.

Обоснованность введённой экспертом корректировки подтверждается и представленным административным истцом ответом Президиума Экспертного Совета Российского общества оценщиков (исх. № 014 от 20.05.2015 г.), в котором указано, что застроенный земельный участок, оборудованный коммуникациями, оценивается как незастроенный, но с предположением, что участок оборудован точками подключения к коммуникациям по периметру, на самом участке коммуникации отсутствуют.

В статье Карцева П.В. «Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для её использования в качестве кадастровой стоимости», на которую ссылается административный истец, также указано, что вклад в стоимость объекта недвижимости, формируемый его подключением к сетям и коммуникациям, должен относиться к земельному участку.

В связи с этим суд признаёт несостоятельным довод стороны административного истца о неправомерности применения корректировки на инженерные коммуникации.

Таким образом, оснований не согласиться с заключением эксперта суд не усматривает.

Лица, участвующие в деле, не заявляли ходатайств о назначении повторной экспертизы.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с данным разъяснением суд полагает возможным и необходимым, несмотря на возражения представителя административного истца, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, на основании выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 26 июля 2017 года /том 1 л.д. 15-17/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 51 040 000 (пятьдесят один миллион сорок тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 26 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда         А.Н. Лукоянов