Решение по делу № 2-564/2022 от 21.01.2022

УИД 46RS0031-01-2022-000308-67

Гражданское дело № 2-564/12-2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2022 года                      город Курск

Промышленный районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи Никитина Е.В.,

при секретаре: Кошелевой Н.А.,

с участием истца Ефремова С.В. и его представителя Ветровой Э.М. по доверенности от 15.07.2021, действительной 1 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефремова Сергея Викторовича к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Курска о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Ефремов С.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Курска о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что постановлением главы администрации Сеймского округа г.Курска от 25.10.2006 за № ему был предоставлен земельный участок, площадью 1000 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № Земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование ИЖС. Указанный земельный участок расположен по адресу: <адрес> Указанный земельный участок предоставлен истцу на правах аренды. Договор аренды земельного участка заключен между истцом и администрацией г.Курска 29.10.2007 сроком на 3 г. Подготовив и оформив необходимую строительно-техническую документацию истец получил 27.11.2006 разрешение на строительство жилого дома и индивидуальный проект жилого дома, летом 2008 он начал подготовку к строительству жилого дома в соответствии с вышеуказанными документами. На сегодняшний день степень готовности объекта составляет 80%, что подтверждается техническим планом, изготовленным 15.02.2021. Объект незавершенного строительства представляет собой недостроенный жилой дом, площадью 146,5 кв.м., рыночная стоимость которого составляет <данные изъяты> На сегодняшний день строительство жилого дома чуть приостановилось ввиду появившихся непредвиденных обстоятельств, связанных с пандемией, введением ограничений во всех сферах деятельности, что привело к снижению доходов. Данная сложившаяся ситуация не позволяет в полной мере надлежащим образом завершить строительство. В соответствии с договором аренды срок договора аренды вышеуказанного земельного участка истек, но он по прежнему оплачивает арендные платежи. В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается заключенным на неопределенный срок, хотя он в установленный законом срок перезаключал договор по истечению указанного в договоре срока. В мае 2021 он обратился к ответчику с вопросом о продлении аренды земельного участка, на что ему ответили отказом. Спорное строение в виде жилого дома, расположенного на земельном участке, предоставленном истцу в аренду для целей строительства жилого дома. В соответствии с техническим заключением возведенные конструкции не законченного строительством объекта соответствуют строительным нормам и правилам. Незавершенный строительный объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства данного объекта также не приведет к нарушению прав других лиц. Просит суд признать право собственности на объект незавершенного строительства жилой дом, площадью 146,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Истец Ефремов С.В. и его представитель Ветрова Э.М. в судебном заседании иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. В своем отзыве на исковое заявление указали, что после 01.03.2015 продлении договора аренды земельного участка на новый срок по общему правила невозможно. В настоящем случае законом установлен пресекательный срок действия договора. Довод истца о том, что в настоящее время он продолжает вносить платежи в качестве оплаты по договору аренды, не соответствует действительности, поскольку оплата по договору была внесена в полном объеме в 2015 г. одним платежом, иные поступления в счет оплаты аренды земельного участка от Ефремова С.В. отсутствуют. В мае 2021 Ефремов С.В. вновь обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с п.1 ст.39.16 ЗК РФ Комитет направил в адрес заявителя отказ в предоставлении указанного выше земельного участка, поскольку Ефремов С.В. реализовал свое право на однократное продление договора аренды. Отказ в заключении договора аренды без проведения торгов Ефремовым С.В. обжалован не был.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истца и его представителя, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 настоящего Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ закреплены условия при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ только при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается и в суде установлено, что постановлением главы администрации Сеймского округа г.Курска от 25.10.2006 за № Ефремову С.В. был предоставлен земельный участок, площадью 1000 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № Земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование ИЖС.

Указанный земельный участок расположен по адресу: <адрес> предоставлен истцу на правах аренды. Договор аренды земельного участка заключен между истцом и администрацией г.Курска 29.10.2007 сроком на 3 г. Подготовив и оформив необходимую строительно-техническую документацию истец получил 27.11.2006 разрешение на строительство жилого дома и индивидуальный проект жилого дома.

Впоследствии 30.03.2015г. между истцом и Земельным комитетом г.Курска заключен договор аренды спорного земельного участка сроком с 25.03.2015г. по 25.03.2020г.

Согласно технического плана объекта от 15.02.2021г., объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> представляет собой недостроенный жилой дом, площадью 146,5 кв.м., степень готовности 80%.

В соответствии с техническим заключением ООО «<данные изъяты>», возведенные конструкции не законченного строительством объекта соответствуют строительным нормам и правилам. Незавершенный строительный объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства данного объекта также не приведет к нарушению прав других лиц.

Из объяснений в суде истца установлено, что в мае 2021 он обратился к ответчику с вопросом о продлении аренды земельного участка, на что ему ответили отказом.

Согласно ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска от 09.06.2021 № (л.д.43), в настоящее время принять решение о предоставлении в аренду земельного участка по <адрес> с кадастровым номером № не представляется возможным, поскольку исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов установлен п.2 ст.39 ЗК РФ. Сведения о наличии зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства, расположенном на испрашиваемом земельном участке, отсутствуют. Документов, подтверждающих преимущественное право заявителя на предоставление земельного участка без процедуры проведения торгов, не предоставлено.

Вместе с тем, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная позиция подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Истец пользуется земельным участком с момента его предоставления, осуществляет арендные платежи, объект незавершенного строительства, о правах на который заявлено истцом, возведен в период действия договора аренды, доказательств направления истцу ответчиком уведомления о необходимости освобождения земельного участка в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования истца удовлетворить, признать за Ефремовым С.В. право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, площадью 146,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ефремова Сергея Викторовича к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Курска о признании права собственности удовлетворить.

Признать за Ефремовым Сергеем Викторовичем право собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом площадью 146,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Промышленный районный суд в течение месяца со дня изготовления окончательной форме, с которым стороны могут ознакомиться 29.03.2022г.

Председательствующий судья:                 Е.В.Никитина