Решение по делу № 33-5058/2022 от 28.07.2022

УИД 47RS0011-01-2021-001553-67

Дело № 2-167/2022

33-5058/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                         30 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В.

судей Насиковской А.А., Пучковой Л.В.

при секретаре Минихановой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-167/2022 по апелляционной жалобе товарищества собственников недвижимости «Альпийская долина» на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года, которым удовлетворен иск Мяндина ФИО16, Мяндиной ФИО17, Мяндина ФИО18 и Мяндиной ФИО19 к товариществу собственников недвижимости «Альпийская долина» об установлении сервитута.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителей товарищества собственников недвижимости «Альпийская долина» Ивановой В.В., действующей на основании доверенности от 6 декабря 2021 года сроком на три года, Казбан К.И., действующего на основании выписки из протокола № 21 от 4 октября 2020 года и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 19 сентября 2022 года, возражения Мяндина П.В., действующего также в в интересах несовершеннолетнего Мяндина А.П. и Мяндиной Е.П. (доверенность от 13 апреля 2021 года сроком на 30 лет), Мяндиной Е.В. (доверенность от 11 мая 2021 года сроком на 5 лет), представителя Мяндина П.В. – Вашанова А.В., действующего на основании доверенности от 26 марта 2021 г., сроком на три года, представителя Государственного казенного учреждения «Ленавтодор»- Алпысбаевой Г.К., действующей на основании доверенности от 14 февраля 2022 года, сроком на один год

установила:

Мяндин П.В., Мяндина Е.В., Мяндин А.П. и Мяндина Е.П. обратились в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к товариществу собственников недвижимости «Альпийская долина» (далее – ТСН «Альпийская долина»), в котором, с учетом принятых судом первой инстанции изменений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), просили:

- установить право ограниченного бессрочного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером № площадью 507 кв.м для прохода и проезда от региональной автодороги «Аннино-Разбегаево» к принадлежащим Мяндину П.В. на праве собственности земельному участку с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и расположенному на участке дому с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по первому варианту, предложенному экспертами в заключении проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы;

- установить единовременную плату в размере 90 753 рублей за право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) земельным участком.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что в деревне Иннолово Ломоносовского района Мяндиным П.В. приобретен в собственность дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № площадью 1056 +/- 11 кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, Сведений о том, что дом расположен на территории товарищества собственников недвижимости, нигде указано не было и до настоящего времени такая запись в правоустанавливающих документах отсутствует.

После покупки дома истцу стало известно, что между домами в <адрес> расположен земельный участок с кадастровым номером №, который находится в собственности у ТСН «Альпийская долина» (ИНН 4725002475).

TCH «Альпийская Долина» направляет истцу досудебные претензии с требованием о погашении задолженности за пользование общим имуществом, в том числе и за содержание дороги, по которой истец подъезжает к своему дому. Однако, как полагают истцы, по документам этот земельный участок не является дорогой общего пользования, но находится в частной собственности. Следовательно, единственным способом восстановление нарушенного права истцов является установление частного сервитута на указанном земельном участке для проезда и прохода к дому, расположенному на индивидуальном земельном участке, поскольку доступ к ним в любое время может быть прекращен или ограничен ответчиком. Истец пользуется участком под условием, что ключи от ворот, установленных при въезде на общую дорогу, не будут переданы третьим лицам, в том числе и членам семьи. Также ТСН «Альпийская долина» пытается взыскать с истца плату за проезд по дороге общего пользования, однако размер такой платы может определить только суд при установлении сервитута.

По мнению истца, при установлении сервитута ТСН «Альпийская долина» фактически не будет нести убытки, так как земельный участок используется для проезда автотранспорта и прохода граждан.

В судебном заседании суда первой инстанции Мяндин П.В., являясь также представителем Мяндиной Е.В., его представитель Вашанов А.В., а также Мяндина Е.В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования.

Истцы Мяндин А.П. и Мяндина Е.П. в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ТСН «Альпийская долина» Брилс И.А. возражала против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица Государственного казенного учреждения «Ленавтодор» - Орлов П.Г., действующий по доверенности от 14 февраля 2022 года, сроком на один год, в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - администрации муниципального образования «Аннинское городское поселение» муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года исковые требования Мяндина П.В., Мяндиной Е.В., Мяндина А.П. и Мяндиной Е.П. удовлетворены.

Суд установил бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в части площади 507 кв.м для прохода и проезда от региональной автодороги «Аннино-Разбегаево» к принадлежащему Мяндину П.В., Мяндиной Е.В., Мяндину А.П. и Мяндиной Е.П. земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес>, определив координаты поворотных точек в соответствии с первым вариантом экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Глобус» № 211209-ЛОС-1542 от 24 января 2022 года.

Суд также установил для Мяндина П.В., Мяндиной Е.В., Мяндина А.П. и Мяндиной Е.П. за бессрочное право ограниченного пользования (сервитут) части земельного участка с кадастровым номером № ежемесячную плату в размере 908 рублей.

ТСН «Альпийская долина» не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения, его представитель направил апелляционную жалобу, в которой просит решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней заявитель указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что право и порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, по которому истцы осуществляют проезд к своему земельному участку, могут быть защищены путем установления сервитута. Несмотря на тот факт, что этот участок действительно находится в частной собственности ТСН «Альпийская долина», он представляет собой дороги общего пользования для прохода проезда внутри территории товарищества к индивидуальным земельным участкам, также входящим в территорию ТСН «Альпийская долина», а потому, даже в отсутствие статуса члена товарищества, Мяндин П.В. и остальные долевые собственники индивидуального земельного участка вправе беспрепятственно пользоваться общей дорогой, но, при этом, обязаны нести расходы по содержанию имущества товарищества, в том числе и дороги.

Ответчик также полагает, что въезд на земельный участок ТСН «Альпийская долина» обустроен с той же автомобильной дороги, которая точно таким же образом примыкает и к участку истцов, которые могут организовать прямой съезд с автодороги общего пользования на свой земельный участок, такой же соответствующий съезд и примыкание и на участок в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, ответчик критически оценил выводы проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, полагая, что заключение имеет явные противоречия.

Мяндиным П.В. представлены возражения на апелляционную жалобу и дополнения к ней    , в которых содержится критическая оценка ее доводов.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, а также возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи, заключенного 13 ноября 2011 года между ООО «КИСС» (продавец) и Мяндиным П.В., Мяндиной Е.В. (покупатели), последние приобрели в общую совместную собственность земельный участок площадью 1055 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование «Аннинское сельское поселение», д. Иннолово, ул. Долинная, дом 19, с расположенным на этом участке жилым домом площадью 131,9 кв.м.

Согласно выпискам из ЕГРН впоследствии земельному участку присвоен кадастровый №, жилому дому - кадастровый №. Кроме того, в отношении указанных объектов недвижимости 13 января 2021 года между первоначальными собственниками Мяндиным П.В., Мяндиной Е.В., а также их несовершеннолетними детьми Мяндиной Е.П. и Мяндиным А.П. достигнуто соглашение об установлении общей долевой собственности по ? доле каждому.

Истцы утверждают, что принадлежащий им земельный участок с кадастровым номером № располагается в населенном пункте д. Иннолово и не входит в территорию ТСН «Альпийская долина», в то время как проход и проезд к принадлежащему им земельному участку возможно осуществить только по дороге, организованной на земельном участке с кадастровым номером №, находящейся в собственности ТСН «Альпийская долина». Поскольку правление товарищества незаконно требует с них плату за содержание дороги, а в случае отказа чинит им препятствия в пользовании земельным участком, по которому проходит дорога, то решить этот вопрос возможно исключительно путем установления сервитута на принадлежащем ответчику земельном участке с установлением соразмерной платы за пользование.

Удовлетворяя требования истцов об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером №, составляющем территорию ТСН «Альпийская долина», с учетом вариантов установления сервитута, предложенных экспертами, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что наименее обременительным и в большей степени соответствующим балансу интересов сторон следует признать вариант №1 заключения судебной землеустроительной экспертизы, порученной судом экспертам ООО «Глобус», в соответствии с которым проезд к участку истцов осуществляется от съезда с автомобильной дороги общего назначения через шлагбаум и по участку, принадлежащему ответчику, до индивидуального земельного участка площадью 507 кв.м с установлением ежемесячной платы в сумме 908 рублей в месяц.

Судебная коллегия не может согласиться с подобным выводом, поскольку судом первой инстанции неправильно определен характер спорных правоотношений, что привело к ошибочному применению судом к возникшим отношениям норм материального права.

Поскольку судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, судом апелляционной инстанции с согласия сторон приобщены к делу новые письменные доказательства, анализ которых позволяет прийти к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

Согласно пунктам 1, 3 и 5 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

При этом лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

В рассматриваемом случае необходимости установления права ограниченного пользования принадлежащим ТСН «Альпийская долина» земельным участком с кадастровым номером № не имеется.

Из представленных в материалы дела ответчиком документов усматривается, что по результатам аукциона по продаже земельных участков, проведенного 30 мая 2007 года, ООО «КИСС» 1 июня 2007 года заключило с администрацией Ломоносовского района Ленинградской области договор купли-продажи по приобретению двух земельных участков:

- участок 1 с кадастровым номером № площадью 28316 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, <адрес>;

- участок 2 с кадастровым номером № площадью 28300 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, <адрес>.

Право собственности ООО «КИСС» на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 12 июля 2007 года.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области № 163 от 15 октября 2008 года застройщику ООО «КИСС» утвержден градостроительный план земельного участка общей площадью 56616 кв.м (28 316 кв.м + 28300 кв.м), принадлежащего на праве собственности ООО «КИСС», для строительства коттеджного поселка - 41 жилой дом с количеством этажей не более трех, из них: 32 жилых дома для проживания одной семьей и 9 домов блокированных для проживания двух семей; двухэтажного административного здания, расположенного по адресу: д. Иннолово Аннинского сельского поселения. На ООО «КИСС» возложена обязанность до начала строительства получить разрешение на строительство в местной администрации МО Аннинское сельское поселение; строительство вести в соответствии с утвержденным градостроительным планом и схемой планировочной организации земельного участка; осуществить подведение необходимых инженерных коммуникаций к объекту строительства за свой счет по техническим условиям служб района; по окончании строительства выполнить инвентаризацию строений через Ломоносовское БТИ и получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов строительства.

В разделе 3 указанного градостроительного плана содержится информация о том, что согласно проекту планировки территории массив разделен на 41 участок под индивидуальные жилые дома, один участок под административное здание, а также земли общего пользования (дороги, контейнерные площадки, автостоянки и т.п.).

20 октября 2008 года постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского района Ленинградской области № 168 утверждены проект планировки и проект межевания земельного участка общей площадью 56616 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО «КИСС», для строительства коттеджного поселка - 41 жилой дом с количеством этажей не более трех, из них: 32 жилых дома для проживания одной семьей и 9 домов блокированных для проживания двух семей; двухэтажного административного здания, расположенного по адресу: д. Иннолово Аннинского сельского поселения

Согласно указанному проекту в границах рассматриваемой территории выделены следующие зоны планируемого размещения объектов капитального строительства: зона размещения объектов индивидуальной жилой застройки с видом использования: «размещение индивидуальных жилых домов, пригодных для постоянного проживания, не предназначенных для раздела на квартиры, высотой не выше трех надземных этажей (включая мансардный) с придомовыми земельными участками»; зона размещения участков/территорий общего пользования с видом использования: «размещение объектов уличной дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, площадей, проездов, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства». Составной частью проекта является чертеж с выделением территорий внутриквартальных проездов общего пользования, ограниченные внутриквартальными красными линиями, со схемами организации проезда к домам, из которых усматривается, что ко всем индивидуальным жилым домам осуществляется подъезд от общего въезда на застраиваемую территорию по дорогам общего пользования.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского муниципального район от 15 апреля 2009 года № 73 присвоено наименование улиц и переулков в коттеджном поселке <адрес> <адрес>.

20 августа 2009 года получено положительное заключение государственной экспертизы объекта капитального строительства - коттеджного поселка по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, аннинское сельское поселение, дер. Иннолово, квартал 8, участки № 1, № 2. В пункте 3.2.1 «Генеральный план» раздела 3.2 «Описание технической части проектной документации» данного заключения содержится указание на тот факт, что проектируемая дорожная сеть обеспечивает беспрепятственный проезд легкового, специального и пожарного транспорта ко всем домам. Проектом благоустройства территории предусмотрено устройство проездов с твердым покрытием, тротуаров для пешеходов, ограждение территории. Транспортная схема внтриплощадного движения согласована ГИБДД.

Из общего земельного участка площадью 56 616 кв.м были выделены земельные участки площадью 33 752 кв.м с кадастровым номером № (участок 42) и площадью 8 588 кв.м с кадастровым номером № (актуальный кадастровый номер №) по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО аннинское сельское поселение, д. Иннолов. Разрешенное использование данных земельных участков - для индивидуального жилищного строительства. Право собственности ООО «КИСС» на указанные участки зарегистрировано соответственно 6 июля 2009 года и 6 ноября 2009 года.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского муниципального район № 334 от 25 декабря 2009 года вид разрешенного использования земельного участка площадью 8 588 кв.м с кадастровым номером № «для индивидуального жилищного строительства» изменен на вид разрешенного использования «дороги, улицы, площади».

Указанные изменения внесены в ЕГРН в установленном законом порядке 15 апреля 2010 года.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение от 1 июля 2020 года № 102 утвержден градостроительный план земельного участка № 43 с кадастровым номером №

Ранее 4 декабря 2009 года на основании заявления ООО «КИСС» подготовлен градостроительный план земельного участка № 9 с кадастровым номером № в дер. Иннолово Ломоносовского района Ленинградской области, входящий в территорию коттеджного поселка. Согласно приложениям 2 и 3 к указанному градостроительному плану, представляющим собой схему планировочной организации земельного участка № 9 в коттеджном поселке д. Иннолово Аннинского сельского поселения и ситуационную схему расположения земельного участка № 9 площадью 1055 кв.м в коттеджном поселке д. Иннолово, проезд к указанному участку осуществляется с внутрипоселковой дороги общего пользования.

Постановлением местной администрации МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовского муниципального район от 26 октября 2009 года № 267 на основании заявления ООО «КИСС» жилым домам в <адрес> присвоены адреса, в том числе участку № 9 с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>

Именно этот участок с жилым домом в настоящее время принадлежит истцам на праве общей долевой собственности в соответствии с договором купли-продажи от 13 ноября 2011 года, заключенным с ООО «КИСС», который ранее зарегистрировал право собственности на указанный участок на свое имя.

24 декабря 2010 года Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области выдано заключение о готовности к эксплуатации внутрипоселковых инженерных сетей на участке № 43 по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, Аннинское сельское поселение, дер. Иннолово, квартал 8 соответствует требованиям проектной документации, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.

Впоследствии построенные на территории коттеджного поселка жилые дома на индивидуальных земельных участках были проданы ООО «КИСС» гражданам по договорам купли-продажи.

7 августа 2015 года ООО «КИСС» (продавец) заключило с ФИО20 (покупатели) договор купли-продажи, по которому покупателям в общую долевую собственность по 1\2 доле каждому перешел земельный участок площадью 8 588 кв.м с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под дороги, улицы, площади, по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Аннинское сельское поселение, д. Иннолово, уч. 43, а также возведенные на этом участке сооружения: газораспределительная сеть, наружные сети электроснабжения, наружные сети связи, сигнализации и телевидения, водопроводная сеть и канализация, линия электроснабжения. Особо в договоре купли-продажи отмечено, что земельный участок № площадью 8 588 кв.м и расположенные на этом участке инженерные сооружения находятся в коттеджном поселке.

Состоявшимся 26 мая 2016 года решением общего собрания собственников недвижимости ФИО9 и ФИО13, являющимися долевыми собственниками не только земельного участка № 43 с кадастровым номером №, но и принадлежащих им индивидуальных земельных участков с жилыми домами на территории коттеджного поселка, а также земельного участка, предназначенного для строительства административного здания, создано товарищество собственников недвижимости «Альпийская долина». На указанном собрании утвержден устав товарищества, а также избраны члены правления, председатель правления товарищества и ревизор.

На общем собрании членов товарищества утверждена приходно-расходная смета на 2017 года; размер годового членского взноса и порядок его оплаты; форма договора с собственником о порядке надлежащего использования, содержания и обслуживания имущества общего пользования; для членов товарищества и иных собственников недвижимого имущества определены условия и размер платы за использование и обеспечение содержания, обслуживания и эксплуатации, благоустройства и ремонта имущества общего пользования; утверждено решение о создании резервного фонда; принято решение о заключении с управляющей организацией договора на управление имуществом общего пользования и оказания услуг.

9 апреля 2017 года на общем собрании осуществлен прием новых членов товарищества в количестве 23 собственников недвижимости.

24 сентября 2020 года ФИО21 по договору дарения безвозмездно передали ТСН «Альпийская долина», а последнее приняло в дар, земельный участок площадью 8 588 кв.м с кадастровым номером № с разрешенным использованием - дороги, улицы, площади, находящийся по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, аннинское сельское поселение, д. Иннолово, участок 43, со всеми размещенными на нем зданиями и сооружениями (электроснабжение протяженностью 298 м, КТПТАС площадью 2,9 кв.м, газораспределительная сеть, наружные сети связи, сигнализации и телевидения, наружные сети электроснабжения, водопроводная сеть и канализация).

Таким образом, анализ представленных сторонами документов позволяет сделать вывод о том, что принадлежащий истцам земельный участок первоначально был образован из земельного участка, предоставленного ООО «КИСС» под строительство коттеджного поселка в д. Иннолово, и в настоящее время, вопреки позиции истцов, входит в территорию земельного участка, на котором образовано ТСН «Альпийская долина».

Поскольку проходы и проезды к индивидуальным земельным участком изначально планировались посредством дорог общего пользования, местоположение которых было предусмотрено градостроительным планом, то, несмотря на нахождение земельных участков, на которых организованы дороги, в собственности ТСН «Альпийская долина», истцы имеют право беспрепятственного доступа на территорию товарищества, а также свободного прохода и проезда по дорогам общего пользования при условии внесения платы за содержание общего имущества, в том числе дорог, устанавливаемой на основании решений общих собраний членов товарищества.

    В соответствии со статьей 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Согласно статье 123.13 товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом (пункт 2).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок (пункт 3).

Для садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений состав общего имущества был перечислен в статье 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действующего на момент раздела исходного земельного участка и создания на территории этого участка ТСН «Альпийская долина».

Имущество общего пользования - это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.).

В силу положений пунктов 2 и 3 статьи 4 указанного закона в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со статьями 35,36 и 38 настоящего Федерального закона, прочие поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам.

Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создается имущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооператива как юридического лица. Часть указанного имущества может выделяться в неделимый фонд.

В рассматриваемом случае общее имущество ТСН «Альпийская долина» не было создано за счет целевых взносов собственников индивидуальных земельных участков, входящих в территорию товарищества, это имущество принадлежит на праве собственности самому товариществу на основании гражданско-правовой сделки. Однако природа возникновения имущества ТСН «Альпийская долина» свидетельствует о том, что оно было создано не на благо самого товарищества, а для удовлетворения потребностей непосредственно собственников земельных участков и жилых домов, расположенных на территории ТСН «Альпийская долина»

Таким образом, исходя из общих начал гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости следует прийти к выводу о том, что истцы, чьи земельные участки оказались запертыми со всех сторон другими земельными участками, в том числе и принадлежащими на праве собственности ТСН «Альпийская долина», по факту представляющими собой дороги внутри территории товарищества, посредством которых имеется единственная возможность осуществить проход и проезд к индивидуальным земельным участкам, имеют право на бессрочное, беспрепятственное и бесплатное право пользования спорными земельными участками (дорогами), несмотря на невозможность присвоения этим земельным участкам (дорогам) формального статуса «имущество общего пользования».

Следовательно, оснований для удовлетворения иска об установлении сервитута на спорном земельном участке и определения соразмерной платы за сервитут в целях использования принадлежащего ТСН «Альпийская долина» земельного участка для прохода и проезда к индивидуальным земельным участкам, собственниками которых являются истцы, не имеется.

Вместе с тем, также основываясь на общих принципах гражданского законодательства о добросовестности, разумности и справедливости, присущих гражданскому обороту, истцы, а также другие собственники объектов недвижимости, ведущие хозяйство на территории ТСН «Альпийская долина» в индивидуальном порядке, обязаны решить вопрос о соразмерном возмещении затрат на содержание этих участков в целях поддержания их в состоянии, пригодном для использования по назначению.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным как постановленным при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Мяндину П.В., Мяндиной Е.В., Мяндину А.П. и Мяндиной Е.П. в удовлетворении заявленного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 мая 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

ФИО1, ФИО2, ФИО4 и ФИО3 в удовлетворении исковых требований к товариществу собственников недвижимости «Альпийская долина» об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) отказать.    

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий судья

Судьи