Решение по делу № 2-2584/2018 от 19.03.2018

Дело № 2-2584/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2018 года г. Новосибирск

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Стебиховой М.В.

при секретаре Краснощековой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «РОСТ» к Г о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

ООО «РОСТ» обратилось в суд с иском, в котором просило взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве от 03.08.2015 в сумме 1252778 руб. 05 коп., в том числе: основной долг – 973000 руб., пени – 279778 руб. 05 коп., расходы по оплате госпошлины, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: г. Новосибирск, ул. С. Ш., 20-188 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5421000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 03.08.2015 между ООО «РОСТ» (застройщик) в лице ООО «Кварсис-Риэлт», действующего на основании агентского договора №10/28 от 06.11.2012 и ответчиком (участник долевого строительства) заключен договор №10д/321/174 участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – кв. №174 (стр. 188 – почтовый номер) и 1/254 доли в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки. В соответствии с п. 3.1 договора определена стоимость долевого взноса в сумме 6271000 руб. (5421000 руб. – квартира и 850000 руб. – автостоянка). 2000000 руб. участник оплачивает в течение 5 дней после заключения договора. Стороны договорились, что участник долевого строительства производит оплату неоплаченного паевого взноса в сумме 4217000 руб. равными частями ежемесячно, а именно по 366000 руб. с 01.09.2015 по 25.07.2015 и 245000 руб. до 25.08.2015. По состоянию на 16.02.2018 ответчиком допущена просрочка оплаты долевого взноса в сумме 973000 руб., в связи с чем, просит взыскать данную задолженность. Также на основании п. 6.1 договора и п. 6 ст. 5214-ФЗ просит взыскать неустойку с 26.08.2015 по 16.02.2018 в сумме 279778 руб. 05 коп. Кроме того, ссылаясь на ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса указывает, что квартира находится в залоге у продавца, в связи с чем, просит обратить на нее взыскание, определив начальную продажную стоимость, указанную в договоре – 5271000 руб.

Определением суда от 30.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Д А.Ю.

Представитель истца П Н.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала, указала на неточность в расчете пени, пояснив, что период просрочки надлежит исчислять с 01.09.2015.

Ответчик Г В.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом – телеграммой, которая не доставлена, квартира закрыта, адресат за телеграммой не является.

Согласно ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Представитель ответчика - адвокат П В.А. в судебном заседании возражал относительно исковых требований, предоставил письменный отзыв на иск.

Третье лицо Д А.Ю. в судебном заседании возражала относительно иска в части обращения взыскания на квартиру, которая принадлежит ей на праве собственности.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 03.08.2015 между ООО «РОСТ» (застройщик) в лице ООО «Кварсис-Риэлт», действующего на основании агентского договора №10/28 от 06.11.2012 и ответчиком (участник долевого строительства) заключен договор №10д/321/174 участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – кв. №174 (стр.) и 1/254 доли в праве общей долевой собственности на помещение подземной автостоянки.

Сумма целевого взноса участника составляет 6271000 руб., из них: 5421000 руб. – стоимость квартиры; 850000 руб. – стоимость автостоянки. Участник производит оплату договора поэтапно в следующие сроки: 2000000 руб. – в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора, 4271000 руб. равными частями ежемесячно, а именно: по 366000 руб. с 01.09.2015 по 25.07.2015 и 245000 руб. до 25.08.2015. (п. 3.1).

21.10.2015 между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры (г. Новосибирск, ул. С. Ш., 20стр.-188) во исполнение договора от 03.08.2015 №10д/321/174, из которого следует, что ответчик принял квартиру, а также то, что сумма долевого взноса по договору от 03.08.2015 оплачена частично в размере 2370000 руб. Оставшаяся сумма в размере 3901000 руб. подлежит оплате в срок до 31.08.2016, согласно договору №10д/321/174 от 03.08.2015 (л.д. 14).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004).

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 5 названного закона, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Как следует из договора участия в долевом строительстве от 03.08.2015, стороны согласовали оплату по договору в оставшейся сумме 4271000 руб. равными частями ежемесячно, а именно: по 366000 руб. с 01.09.2015 по 25.07.2015 и 245000 руб. до 25.08.2015.

Однако, при подписании акта приема-передачи от 21.10.2015 (л.д. 14), стороны согласовали новый срок возврата денежных средств в оставшейся неуплаченной сумме 3901000 руб. – до 31.08.2016.

Из документов об оплате, имеющихся в материалах дела, следует, что ответчиком задолженность в размере 3901000 руб. оплачена частично, а именно: 23.11.2015 – 366000 руб., 27.08.2015 – 500000 руб., 08.09.2015 – 500000 руб., 16.09.2015 – 1000000 руб., 05.10.2015 – 370000 руб., 23.10.2015 – 366000 руб., 14.12.2015 – 363000 руб., 16.03.2016 – 366000 руб., 25.01.2016 – 369000 руб., 07.04.2016 – 366000 руб., 27.05.2016 – 366000 руб., 12.08.2016 – 366000 руб.

Общая сумма внесенных денежных средств составляет 5298000 руб. (с учетом оплаты 2370000 руб. до подписания акта приема-передачи).

Задолженность составляет 973000 руб. (6271000 – 5298000).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая, что стороной ответчика не предоставлено доказательств надлежащего исполнения обязательств перед истцом по оплате договора долевого участия от 03.08.2015, с него в пользу истца подлежит взысканию задолженность в сумме 973000 руб.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с 01.09.2015 по 16.02.2018 в сумме 279778 руб. 05 коп., которые суд находит обоснованными частично по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Сторонами в п. 6.1 договора согласовано, что в случае нарушения установленного договором срока внесения целевого взноса, участник долевого строительства уплачивает застройщику пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы целевого взноса, просроченной у оплате участником за каждый день просрочки.

Данное условие соответствует ч. 6 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, согласно которой в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Между тем, период просрочки, указанный истцом – с 01.09.2015 является неверным, поскольку в акте приема-передачи стороны согласовали, что задолженность в размере 3901000 руб. подлежит возврату в срок до 31.08.2016.

Таким образом, за период с 01.09.2016 по 16.02.2018 подлежит начислению неустойка, которая составляет 131218 руб. 84 коп. из расчета:

Задолженность, руб.	Период просрочки			Процентная ставка	Дней в году	Проценты, руб.
	c	по	дни
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[6]	[1]?[4]?[5]/[6]
973 000	01.09.2016	18.09.2016	18	10,50%	366	5 024,51
973 000	19.09.2016	31.12.2016	104	10%	366	27 648,09
973 000	01.01.2017	26.03.2017	85	10%	365	22 658,90
973 000	27.03.2017	01.05.2017	36	9,75%	365	9 356,79
973 000	02.05.2017	18.06.2017	48	9,25%	365	11 835,95
973 000	19.06.2017	17.09.2017	91	9%	365	21 832,52
973 000	18.09.2017	29.10.2017	42	8,50%	365	9 516,74
973 000	30.10.2017	17.12.2017	49	8,25%	365	10 776,31
973 000	18.12.2017	11.02.2018	56	7,75%	365	11 569,37
973 000	12.02.2018	16.02.2018	5	7,50%	365	999,66
Итого:			534	9,22%	131 218,84

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения искового требования об обращении взыскания на квартиру, при этом исходит из следующего.

Как установлено судом, 01.06.2017 ответчик Г В.Ю. продал указанную квартиру (г. Новосибирск, ул. С. Ш., 20-188) третьему лицу Д А.Ю., право собственности которой зарегистрировано в установленном порядке.

Сторона истца ссылается на то обстоятельство, что квартира, которая являлась предметом договора долевого участия, является залоговым имуществом, за счет которого кредитор вправе требовать погашение имеющейся задолженности.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора 03.08.2015) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора 03.08.2015), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что залог недвижимого имущества, в данном случае – квартиры, подлежал государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела видно, что при регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество в пользу ответчика, государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган общество не обращалось, что им не оспаривалось.

При этих обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований считать, что у общества возникли в отношении указанного в договоре от 03.08.2015 недвижимого имущества (квартира) права залогодержателя в силу закона.

В связи с отсутствием возникновения права залога спорной квартиры, у суда отсутствуют основания для обращения взыскания на данное имущество.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 13721 руб. 10 коп.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, определением судьи от 10.04.2018 приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. С. Ш., 20-188.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Согласно ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что гражданское дело по существу рассмотрено, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано, суд полагает, что в настоящее время отпали основания для применения мер по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. С. Ш., 20-188.

В силу ч. 4 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

Согласно ч. 3 ст. 145 Гражданского процессуального кодекса РФ подача частной жалобы на определение суда об обеспечении иска не приостанавливает исполнение этого определения. Подача частной жалобы на определение суда об отмене обеспечения иска или о замене одних мер по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска приостанавливает исполнение определения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО «РОСТ» удовлетворить частично.

Взыскать с Г в пользу ООО «РОСТ» задолженность по договору в сумме 973000 руб., проценты в сумме 131218 руб. 84 коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 13721 руб. 10 коп.

В остальной части иска – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи от 10.04.2018 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. С. Ш., 20-188.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший настоящее решение.

Судья М.В. Стебихова