Решение по делу № 3а-13/2018 (3а-372/2017;) от 05.12.2017

Дело № 3а-13/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 января 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 5 сентября 2017 года № 806 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Победы, 46 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года.

В обоснование заявленных требований указано, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направили.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд представлен отзыв в письменном виде.

Заинтересованное лицо извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направили.

Изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы административного дела, а также дело № 11/31 (том 806), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № 64» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования владеет земельным участком с кадастровым номером **, расположенным по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Победы, 46.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, определена в размере 79 007 166,72 рублей в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2013 года и утверждена вступившим в силу с 01 января 2014 года постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

Не согласившись с указанной кадастровой стоимостью МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № 64» г. Перми обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 8 августа 2017 года.

Решением Комиссии от 5 сентября 2017 года № 806 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере его рыночной стоимости установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 8 августа 2017 года.

Указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка был произведен по состоянию на 1 января 2013 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 5 сентября 2017 года в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 51%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное, также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 8 августа 2017 года по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в дело № 11/31 отчета об оценке оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены, отчет составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 6 ФСО № 3 (пункт 1.5 административного искового заявления), нельзя признать обоснованными, поскольку представленный Отчет имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован.

Содержание пункта 8 «ж» ФСО № 3 (пункт 2.5.4 административного искового заявления) в части необходимости указания балансовой стоимости объекта оценки не носит императивный характер, в связи с чем отсутствие такой информации в отчете не может свидетельствовать о нарушении указанного пункта ФСО.

Доводы стороны административного истца о нарушениях требований пункта 11 ФСО № 7 (пункты 2.6.1.2, 2.6.1.3, 2.6.1.5 административного искового заявления) в виду того, что оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, не проведен анализ отнесения оцениваемого объекта к приведенным сегментам рынка, не приведены выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта опровергаются содержанием отчета страницы 10, 11, 16-23, согласно которым объект оценки относится к сегментам рынка: размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Анализ рынка под указанные виды строительства приведен.

Вопреки доводам стороны административного истца о нарушении требований пункта 11 ФСО № 7 (пункт 2.6.1.4 административного искового заявления) поскольку в Отчете не приведены интервалы значений принятых во внимание факторов, главой 2 отчета в разделе «Цель оценки» предусмотрено, что интервальные значения рыночной стоимости не определяются.

Доводы стороны административного истца о нарушении требований пункта 8 «и» ФСО № 3 (пункты 2.8.3, 2.8.5 административного искового заявления) о том, что не обоснованы применение либо отказ применения сравнительного, доходного подходов, опровергаются содержанием Отчета страница 26, на которой приведено обоснование в табличном выражении с соответствующим выводом.

Не может быть принята во внимание ссылка истца (пункт 2.8.7.1 административного искового заявления) на то, что в отношении объекта-аналога № 1 не скорректирована цена по различиям ценообразующего фактора, поскольку не учтена стоимость сооружений инженерной защиты, наличие которых обусловлено нахождением земельного участка в зоне катастрофического затопления.

Вопреки доводам административного истца о наличии или отсутствии сооружений инженерной защиты, все объекты в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные.

То есть, оценщиком в качестве ценообразующих факторов приняты во внимание физические характеристики (местоположение, площадь и др.) земельных участков аналогов, как наиболее важные факторы стоимости участков. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 1 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Кроме того, административным истцом расчетным путем не доказаны обстоятельства, что отсутствие указанного вида корректировки по зоне катастрофического затопления привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

По объекту аналогу № 3 административный истец считает, что оценщиком не учтены обстоятельства, что земельный участок был застроен и соответствующая корректировка не произведена (пункт 2.8.7.2 административного искового заявления).

Однако представленные в обоснование указанных доводов доказательства не опровергают обоснованность позиции оценщика, поскольку объявление по объекту аналогу 3 представлено истцом по состоянию на октябрь 2012 года, и с иными характеристиками по площади земельного участка.

Ссылаясь на нарушения требований пункта 22 «б, д, е» ФСО № 7, (пункт 2.8.7.3 административного искового заявления) административный истец указывает на обстоятельства отсутствия проведения корректировки на «вид разрешенного использования» объекта оценки и объектов-аналогов.

Вопреки доводам стороны административного истца, разрешенное использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по рынку земельных участков под коммерческое строительство.

То есть в данном случае различия в разрешенном использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости.

При этом обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведенными в главе отчета № 11 «Анализ рынка недвижимости» согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

В силу пункта 22 «б» ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Доказательства, что при учтенной оценщиком цене объектов-аналогов их вид разрешенного использования существенным образом влияет на ценообразование предложения в категории под строительство коммерческих объектов, стороной административного истца не представлены.

Ссылка административного истца на нарушение пункта 5 ФСО № 3 (пункт 2.8.7.4 административного искового заявления) ввиду применения формул не соответствующим фактически произведенным расчетам, является неубедительной, поскольку на странице 28 отчета приведена формула процентной поправки. Расчет примененных корректировок приведен на страницах 44-45 отчета.

Административным истцом не представлены доказательства, что применение математических приемов расчета повлекли необоснованное определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3 (пункты 4.3.1, 5.3 административного искового заявления) сторона административного истца указывает на составление отчета с использованием исследования и данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», исследование которого не опубликованы в свободном доступе, не приложено к отчету и не является печатным изданием.

Однако текстовая часть Отчета об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3. Кроме того, требований об использовании оценщиком исключительно печатных изданий действующее законодательство об оценке не содержит.

Относительно заявленных доводов административным истцом в пункте 4.3.2 административного искового заявления, следует указать, что согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Принимая во внимание, что специалистом в качестве объектов-аналогов использованы 4 земельных участка (информация по которым приведена и копии материалов приложены), суд приходит к выводу, что отсутствие копии материалов и распечаток по пяти (не используемым в анализе) предложениям не может свидетельствовать о нарушении требований пункта 11 ФСО № 3.

Ссылаясь на нарушения требований пункта 13 ФСО № 3 (пункт 4.5 административного искового заявления) сторона административного истца указывает на проведение оценщиком корректировок на скидку при продаже по данным «Справочника корректировок…» данные которого основаны на мнении сотрудников ООО «РусБизнесПрайсИнформ», на проведение корректировки на локальное местопложение по данным «Справочника оценщика недвижимости …», данные которого основаны на мнении более чем двухсот оценщиков из 53 городов России.

Между тем указанные справочники соответствуют рыночным данным, поскольку при их составлении использовалось совокупное мнение профессиональных участников рынка недвижимости, а не отдельных экспертов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 5 сентября 2017 года, будучи направленными на обеспечение исполнения МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № 64» г. Перми, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не могут рассматриваться и как нарушающие права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления МАОУ «Средняя общеобразовательная школа № 64» г. Перми о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 5 сентября 2017 года соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 5 сентября 2017 года № 806 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья /подпись/