Решение от 28.02.2024 по делу № 33-1493/2024 от 05.02.2024

Дело №33-1493/2024                                                           город Хабаровск

(2-3047/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего:    Кустовой С.В.

судей:                Тарасовой А.А., Мартынова Д.Е.,

при секретаре:            Шишкине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 28 февраля 2024 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, к Пантелеевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств,по иску Булкиной Г.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, по иску Климович О.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, по апелляционной жалобе Пантелеевой Л.В. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 5 декабря 2023 года.

Заслушав доклад судьи Тарасовой А.А., объяснения представителя Пантелеевой Л.В.- Костенковой Я.Ф., Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Булкиной Г.М., Климович О.М., судебная коллегия

установила:

Шевцова М.Ю., Фоменко С.И., Переверзева Е.А. обратились с иском к Пантелеевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что между ними и ответчиком 31.08.2022 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым, с учетом дополнительного соглашения от 31.08.2022, истцы приобрели у ответчика на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Шевцова М.Ю. приобрела 22/100 доли, площадью 20 кв.м., оборудованной кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением. Покупная стоимость жилого помещения составила 2 250 000 рублей. Фоменко С.И. приобрела 18/100 доли, площадью 15 кв.м., оборудованной кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением. Покупная стоимость жилого помещения составила 2 400 000 рублей. Переверзева Е.А. приобрела 24/100 доли, площадью 21 кв.м., оборудованной кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением. Покупная стоимость жилого помещения составила 2 550 000 рублей. После приобретения долей (комнат) выяснилось, что работы по подключению внутрикомнатной системы водоснабжения и водоотведения к соответствующим системам многоквартирного жилого дома были проведены ответчиком без согласования с управляющей компанией и без получения разрешительных документов на переустройство квартиры. В результате этого силами управляющей компании комнаты истцов были отключены от системы водоснабжения и водоотведения, в связи с чем, они не могут пользоваться кухонными отделами и санузлами, оборудованными в комнатах. Восстановление подключения невозможно в связи с отсутствием разрешения на переустройство жилого помещения. Таким образом, со стороны ответчика было допущено существенное нарушение условий договора о качественных характеристиках переданного истцам имущества, в следствии чего, они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. 01.03.2023 истцами в адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении (отказе от исполнения договора), которые были получены ответчиком 02.04.2023, что подтверждается почтовыми отправлениями. В установленный законом месячный срок ответа на уведомление истцы не получили.

Истцы просят расторгнуть договор купли-продажи от 31.08.2022 и соглашение к данному договору от 31.08.2022 в отношении Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. Взыскать с Пантелеевой Л.В. 7 200 000 рублей в качестве возврата покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи: в пользу Шевцовой М.Ю. – 2 250 000 рублей, в пользу Фоменко С.И. – 2 400 000 рублей, в пользу Переверзевой Е.А. – 2 550 000 рублей, а также сумму понесенных судебных расходов.

Истец Климович О.М. обратилась в суд с иском к Фоменко С.И. о возложении обязанности выполнить определенные действия, взыскании денежных средств.

Климович О.М. просит обязать Фоменко С.И. не чинить препятствий в пользовании истцом местами общего пользования - туалетом № 6 и ванной комнатой № 7 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, обязать Фоменко С.И. передать Климович О.М. ключи от туалета № 6 и ванной комнаты № 7 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, обязать Фоменко С.И. обеспечить доступ истцу к местам общего пользования - в туалет № 6 и ванной комнаты № 7 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, обязать ответчика Фоменко С.И. привести комнату № 5 (площадью 9,9 кв.м., согласно технического паспорта) в жилом помещении по адресу: <адрес> первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 26.04.2006, исключив из площади комнаты места общего пользования - туалет (№6) и ванную комнату (№7). Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 2500 руб.

Булкина Г.М. обратилась с аналогичным иском к Фоменко С.И. о возложении обязанности выполнить определенные действия, взыскании денежных средств.

Булкина Г.М. просит обязать ответчика Фоменко С.И. не чинить препятствий в пользовании истцом - Булкиной Г.М. местами общего пользования - туалетом № 6 и ванной комнатой № 7 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, обязать Фоменко С.И. передать Булкиной Г.М. ключи от туалета № 6 и ванной комнаты № 7 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, обязать ответчика, Фоменко С.И. обеспечить доступ истцу - Булкиной Г.М. к местам общего пользования - в туалет № 6 и ванной комнаты № 7 в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>. Обязать ответчика Фоменко С.И. привести комнату № 5 (площадью 9,9 кв.м., согласно технического паспорта) в жилом помещении по адресу: <адрес> первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 26.04.2006 г., исключив из площади комнаты места общего пользования - туалет (№6) и ванную комнату (№7). Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 2500 руб.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 09.06.2023 по делу по иску Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Булкина Г.М., Климович О.М.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 08.08.2023 по делу № 2-4440/2023 по иску Булкиной Г.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены: Климович О.М., Шевцова М.Ю., Переверзева Е.А., администрация г. Хабаровска, ООО «Сантехстрой».

Определением Центрального районного суда г.Хабаровска от 25.10.2023 гражданские дела по иску Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, к Пантелеевой Л.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате уплаченных денежных средств, по иску Булкиной Г.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, по иску Климович О.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, объедены в одно производство.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 5 декабря 2023 года исковые требования Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А. удовлетворены, судом постановлено:

Расторгнуть договор купли продажи жилого помещения от 31.08.2022 заключенный между Пантелеевой Л.В. (Продавец) и Климович О.М., Булкиной Г.М., Шевцовой М.Ю., Переверзевой Е.А,, Фоменко С.И. (Покупатели) в отношении: Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А,.

Взыскать с Пантелеевой Л.В., <данные изъяты> в пользу Шевцовой М.Ю., <данные изъяты> денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения от 31.08.2022 в размере 2 250 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14 800 рублей.

Взыскать с Пантелеевой Л.В., 09<данные изъяты> в пользу Фоменко С.И., <данные изъяты> денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения от 31.08.2022 в размере 2 400 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14 800 рублей.

Взыскать с Пантелеевой Л.В., <данные изъяты>) в пользу Переверзевой Е.А,, <данные изъяты> денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения от 31.08.2022 в размере 2 550 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 14 900 рублей.

Настоящее решение является основанием для погашения записи о регистрации права долевой собственности за Шевцовой М.Ю. в размере 22/100 долей, за Фоменко С.И. в размере 18/100 долей, за Переверзевой Е.А, в размере 24/100 долей на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исковые требования Булкиной Г.М., Климович О.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Пантелеева Л.В. просит отменить решение суда, принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на его незаконность, неправильное применение норм материального права, в частности ст. ст. 475, 557 ГК РФ. В обоснование доводов жалобы указывает, что бремя доказывания оснований для расторжения договора, а именно нарушения существенных условий договора купли-продажи, в том числе, о согласованных условиях о качестве квартиры, в части долей в праве собственности, принадлежащих истцам, лежит на истцах. Указанные обстоятельства истцами, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не доказаны. Полагает, что истцам было известно о том, что в квартире произведена перепланировка и переустройство, из спорного договора следует, что истцами приобретены именно доли в квартире, а не выделенные помещения, отдельно стоящие на кадастровом учете, акт приема-передачи имущества от 31.08.2022 подписан после всестороннего исследования передаваемого имущества. Указывает, что отключений на имеющихся стояках ХВС и ГВС до настоящего времени не произведено, квартира отвечает всем санитарным требованиям. Судом неправильно применены положения ст. 451 ГК РФ, а именно отсутствуют все условия, необходимые в совокупности для ее применения в качестве основания для расторжения спорного договора купли-продажи. В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности согласования перепланировки, переустройства в установленном законом порядке. Условиями договора купли-продажи не предусмотрено возложения риска изменения обстоятельств на ответчика. В помещении, принадлежащем Фоменко С.И., имеется водоснабжение и водоотведение, судом не приведено мотивов и оснований для расторжения договора в отношении доли Фоменко С.И.

В письменных возражениях Шевцова М.Ю., Фоменко С.И., Переверзева Е.А. просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились Пантелеева Л.В., Переверзева Е.А., представители ООО «Сантехстрой», Администрации г.Хабаровска, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, Пантелеева Л.В. телефонограммой уведомила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие. На основании ч.ч. 3, 4, 5 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как установлено судом первой инстанции, и подтверждается материалами дела: 31.08.2022 между Пантелеевой Л.В. (Продавец) и Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. (Покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1 Договора купли-продажи, продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность соответствующие доли в квартире, а именно: 12/100 доли квартиры приобрела Климович О.М., 24/100 доли квартиры приобрела Булкина Г.М., 22/100 доли квартиры приобрела Шевцова М.Ю., 24/100 доли квартиры приобрела Переверзева Г.А., 18/100 доли квартиры приобрела Фоменко С.И. - квартиру, назначение - жилое, этаж 1, общей площадью 89,5 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №.

Климович О.М. приобретает 12/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, первую считая слева направо в квартире, общей площадью 10 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Булкина Г.М. приобретает 24/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, вторую считая слева направо в квартире, общей площадью 22 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Шевцова М.Ю. приобретает 22/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, третью считая слева направо в квартире, общей площадью 20 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Переверзева Е.А. приобретает 24/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, четвертую считая слева направо в квартире, общей площадью 21 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади;

Фоменко С.И. приобретает 18/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, пятую считая слева направо в квартире, обшей площадью 15 кв.м., а также места общего пользования.

Согласно п. 2 Договора купли-продажи цена квартиры определена сторонами в сумме 5 000 000 рублей.

Расчет по договору был произведен истцами в полном размере.

Согласно соглашению к договору купли-продажи, заключенному между Шевцовой М.Ю. и Пантелеевой Л.В. от 31.08.2023, стороны признают, что в отчуждаемых 22/100 долей квартиры по адресу: <адрес> (назначение - жилое, этаж 1, общая площадь 89,5 кв.м., кадастровый №) произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт: установлены пластиковые окна, заменены электропроводка на медную, трубы, сантехника, стены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника, стиральная машина, телевизор, кондиционер, платяной шкаф, двуспальная кровать, стол и два стула, зеркало, вешалка, светильники).

В пункте 2 указанного соглашения между Шевцовой М.Ю. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 450 000 рублей. Соглашение подписано Шевцовой М.Ю. и Пантелеевой Л.В.

Согласно соглашению к договору купли-продажи, заключенному между Переверзевой Е.А. и Пантелеевой Л.В., в пункте 1 указано, что стороны признают, что в отчуждаемых 24/100 долей квартиры по адресу: <адрес> (назначение: жилое, этаж 1, общая площадь 89,5 кв.м., кадастровый №), произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлены пластиковые окна, заменены электропроводка, трубы, сантехника, стены оштукатурены, ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, установлены натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, кондиционер, платяной шкаф, двуспальная кровать, стол и 2 стула, зеркало, светильники, шторы).

В пункте 2 указанного соглашения между Переверзевой Е.А. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 550 000 рублей. Соглашение подписано Переверзевой Е.А. и Пантелеевой Л.В.

Между Фоменко С.И. и Пантелеевой Л.В. заключено соглашение к договору купли-продажи от 31.08.2022г., согласно которому стороны признают, что в отчуждаемых 18/100 долей квартиры по адресу: <адрес>, произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлен пластиковый балконный блок, заменены электропроводка, трубы, сантехника, стены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы, залита стяжка и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, кондиционер, платяной шкаф, диван, стол и 2 стула, зеркало, светильники).

В пункте 2 указанного соглашения между Фоменко С.И. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 400 000 рублей. Соглашение подписано Фоменко С.И. и Пантелеевой Л.В.

Между Булкиной Г.М. и Пантелеевой Л.В. заключено соглашение к договору купли-продажи от 31.08.2022г., согласно которому стороны признают, что в отчуждаемых 23/100 долей квартиры по адресу: <адрес>, произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлены пластиковые окна, заменены электропроводка, трубы, сантехника, стены оштукатурены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы, залита стяжка и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, платяной шкаф, диван, стол и 2 стула, зеркало, светильники).

В пункте 2 указанного соглашения между Булкиной Г.М. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составила 1 150 000 рублей. Соглашение подписано Булкиной Г.М. и Пантелеевой Л.В.

Между Климович О.М. и Пантелеевой Л.В. заключено соглашение к договору купли-продажи от 31.08.2022г., согласно которому стороны признают, что в отчуждаемых 12/100 долей квартиры по адресу: <адрес>, произведены следующие неотделимые улучшения: выполнен ремонт, установлено пластиковое окно, заменены электропроводка на медную, трубы, сантехника, стены оштукатурены ошпаклеваны и оклеены обоями, в санузле кафель, демонтированы старые полы и уложен ламинат, установлены приборы учета, заведен интернет, натяжные потолки, а также остаются мебель и техника (сантехника, встроенный кухонный гарнитур, холодильник, стеклокерамическая плита, стиральная машина, телевизор, платяной шкаф, диван, стол и 2 стула, зеркало, светильники).

В пункте 2 указанного соглашения между Климович О.М. и Пантелеевой Л.В., указано, что стоимость неотделимых улучшений составило 800 000 рублей. Соглашение подписано Климович О.М. и Пантелеевой Л.В.

Право собственности на указанные доли в жилом помещении зарегистрировано за каждым из пяти покупателей спорного жилого помещения, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Соглашением об определении порядка пользования жилым помещением (квартирой), по адресу: <адрес> от 31.08.2022 покупатели между собой определили порядок пользования жилым помещением, согласно которому каждому покупателю в пользование переходит доля, указанная в договоре купли-продажи, которая включает в себя одну комнату, соответствующей площади, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади. Аналогичный порядок установлен в самом договоре купли-продажи квартиры (пункт 1).

Приобретаемые покупателями Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. доли были переданы Пантелеевой Л.В. по акту приема-передачи имущества, Климович О.М. акт подписала от 05.08.2022, остальные покупатели акт подписали 31.08.2022.

Администрацией г. Хабаровска Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. 20.06.2023 были направлены уведомления – предупреждения о приведении самовольно перепланированного и переустроенного помещения в прежнее состояние, согласно которых собственникам предлагается в срок до 01.12.2023 привести жилое помещение - квартиру № № в многоквартирном <адрес> в прежнее состояние в следующем порядке: демонтировать установленное сантехническое и кухонное оборудование в жилых комнатах, демонтировать установленные перегородки, дверные проемы, восстановить перегородки, дверные проемы, кухонное и сантехническое оборудование на прежних местах, получить в комитете акт, подтверждающий приведение помещения в прежнее состояние.

Из ответа КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» от 02.08.2023 на запрос суда следует, что по данным учетной документации, сведения о перепланировке и реконструкции в отношении жилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> отсутствуют.

Согласно технического паспорта жилого помещения №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>, квартира имеет пять жилых комнат, площадью 20,4 кв.м., 11 кв.м., 12,1 кв.м., 8 кв.м., 9,9 кв.м., туалет площадью 1,3 кв.м., ванную комнату площадью 3,7 кв.м., коридор площадью 11,6 кв.м., кладовую площадью 2,6 кв.м., кухню площадью 8 кв.м., встроенный шкаф 0,9 кв.м.

Из ответа ООО «Сантехстрой» от 04.08.2023 на запрос суда следует, что Общество является управляющей компанией и управляет многоквартирным домом № по <адрес>. Комиссией ООО «Сантехстрой» от 02.12.2022 и от 09.01.2023 было проведено обследование квартиры № по указанному адресу и установлено, что в квартире пять отдельных жилых помещений, каждое из которых оборудовано железной дверью. В жилой комнате площадью 20,4 кв.м. незаконно установлена кухонная мойка, унитаз, душевая кабина. В комнате № 3 также имеется унитаз и душевая кабина. В остальные комнаты допуска не было. Согласно техническому паспорту, квартира № оборудована одним санузлом (раковина, ванна, унитаз) и одной раковиной на кухне. Таким образом, комиссия установила, что в квартире незаконно проведена перепланировка, а также переустройство инженерных сетей. Дополнительно обращают внимание, что обращений о согласовании изменений в инженерных системах в жилом помещении в ООО «Сантехстрой» не поступало.

Данные обстоятельства, подтверждаются актами от 02.12.2022 и от 09.01.2023, составленными комиссией из членов ООО «Сантехстрой».

Из ответа МУП «Расчетно-кассовый центр по обработке коммунальных платежей» от 07.09.2023 следует, что в сентябре 2022 г. на основании заявления собственников жилого помещения и предоставленных правоустанавливающих документов, по адресу: <адрес> открыто пять лицевых счетов для произведения начислений платы за жилищно-коммунальные услуги согласно долевого права собственности.

Из материалов дела следует, что в спорной квартире было осуществлено именно переустройство, выразившееся в установлении в каждой из жилых комнат санузлов и кухонных раковин, к которым подведена вода из одного стояка холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, установлены дополнительные перегородки и дверные проемы.

Ранее имеющиеся в квартире места общего пользования в виде кухни с раковиной, ванной комнаты, туалета было переустроены и присоединены к жилым помещениям, так, что после переустройства в каждой жилой комнате были образованы санузел и кухонная раковина.

Переустройство спорной квартиры произведено прежним собственником Пантелеевой Л.В. без соответствующего согласования с компетентными органами.

Как следует из позиции истцов, главным условием для приобретения жилых помещений было наличие благоустройства в комнатах в виде горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, учитывая, что покупателями приобретались доли в жилом помещении для длительного проживания.

Пантелеева Л.В. передала покупателям отдельные жилые помещения фактически не соответствующие потребительским свойствам применяемым к жилым квартирам (наличие санузла, водоснабжения и водоотведения).

Оценив вышеуказанные обстоятельства, руководствуясь ст. ст. 1, 8, 421, 432, 433, 450, 451, 453, 454, 456, 469, 475, 557 ГК РФ, ст. ст.25, 26, 29 ЖК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что каждая из жилых комнат оборудована ванной, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, эти виды благоустройства жилого помещения, необходимые для проживания, незаконно установлены, устранение самовольных изменений не приведет к установлению тех потребительских свойств жилой комнаты, на которые покупатели рассчитывали при заключении договора, в связи с чем пришел к выводу, что спорные жилые помещения не соответствуют санитарным и техническим нормам и правилами, предъявляемым действующим в Российской Федерации законодательством к жилым помещениям, и не предполагают его использования для длительного нахождения в нем людей, поскольку отсутствует водоснабжение и водоотведение, а комнаты общего пользования переустроены в иные жилые помещения, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, в связи с чем пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № заключенного 31.08.2022 между Пантелеевой Л.В. (Продавец) и Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А, Климович О.М., Булкиной Г.М. (Покупатели) в части покупателей Шевцовой М.Ю., Фоменко С.И., Переверзевой Е.А., поскольку такой договор не соответствует требованиям к продавцу о передаче покупателю товара надлежащего качества, применении последствий расторжения договора в виде взыскания с продавца в пользу покупателей уплаченной по договору суммы. При этом суд первой инстанции исходил из того, что если бы истцам на момент покупки жилого помещения оговорили такие неудобства, как невозможность пользоваться санузлом, договор вообще не был бы ими заключен.

Судом первой инстанции отмечено, что при осмотре квартиры истцы видели, что санузел и кухонная раковина расположены не в специально предусмотренном для этого помещении, а в каждой из жилых комнат. Однако Пантелеева Л.В. как продавец не поставила покупателей в известность, что санузлы и кухонные раковины, установленные в каждой из жилых комнат, установлены ею без соответствующего согласования с компетентными органами.

При этом суд также исходил из того, что долевые собственники (покупатели) не являются ни родственниками, ни членами семьи по отношении друг к другу. Каждая из жилых комнат изолирована друг от друга не межкомнатной дверью, а входной металлической дверью, то есть предполагалось, что они не могут пользоваться санузлами в других комнатах.

Отказывая в удовлетворении требований Булкиной Г.М., Климович О.М. к Фоменко С.И. о возложении обязанности предоставить доступ к местам общего пользования, приведении комнаты в первоначальное состояние, не препятствовании в пользовании местами общего пользования, суд первой инстанции исходил из того, что по итогам рассмотрения настоящего дела в связи с расторжением договора купли-продажи от 31.08.2022 в связи с нарушением существенных условий договора Фоменко С.И. уже не является собственником доли жилого помещения, поэтому на нее не может быть возложена обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние.

Судебная коллегия проверяя решение суда в обжалуемой части, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Соглашаясь с постановленным судом первой инстанции решением, коллегия судей исходит из того, что по смыслу ст. 451 ГК РФ в предмет доказывания по настоящему гражданскому делу входят факт заключения между сторонами договора, наличие или отсутствие взаимного согласия сторон на расторжение договора, предложение ответчику в досудебном порядке расторгнуть договор, наличие существенного нарушения договора ответчиком, наличие существенно изменившихся обстоятельств после заключения договора.

Установив, что истцы имели целью приобрести жилое помещение, имеющее водоснабжение и ванную с санузлом, в настоящее время, жилые помещения Шевцовой М.Ю., Переверзевой Е.А., Булкиной Г.М. отключены от системы водоснабжения и водоотведения, то есть пользоваться данными помещениями как жилыми при отсутствии санузла невозможно, что свидетельствует о наличии факта существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении данного договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцы лишены возможности использовать жилые помещения для целей, в которых эти жилые помещения приобретались у ответчика по договору купли-продажи.

Признав доказанным существенное изменение обстоятельств, из которых истцы исходили при заключении договора купли-продажи от 31.08.2022, в соответствии с требованиями п. п. 1 и 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований истцов о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика в пользу истцов стоимости долей в квартире.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности наличия обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, основаны на неверном понимании подателем жалобы норм материальн░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░, ░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 31.08.2022 ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░. ░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ («░░░░░» ░░░░░░░░░░). ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░. ░░. 328, 329 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░░ 5 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░ ░.░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. -░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                

░░░░░: