Решение по делу № 2-1882/2023 от 09.01.2023

№ 91RS0008-01-2023-000023-62

2-1882/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Джанкой 8 сентября 2023 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Басовой Е.А.,

при секретаре Кузь Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Качанова Алексея Юрьевича к Кулик Людмиле Дмитриевне, Мельник Людмиле Михайловне, 3-и лица, не заявляющие самостоятельные требования, Качанова Галина Ивановна, Государственное казенное учреждение Краснодарского края – управление социальной защиты населения в г. Новороссийске, нотариус Джанкойского городского нотариального округа Республики Крым Алёшин Дмитрий Петрович, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными свидетельств о праве на наследство,

по иску Качановой Галины Ивановны к Кулик Людмиле Дмитриевне, Мельник Людмиле Михайловне, 3-и лица, не заявляющие самостоятельные требования, Государственное казенное учреждение Краснодарского края – управление социальной защиты населения в г. Новороссийске, нотариус Джанкойского городского нотариального округа Республики Крым Алёшин Дмитрий Петрович, Качанов Алексей Юрьевич, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными свидетельств о праве на наследство,

установил:

9 декабря 2022 года (сдано на почтовое отделение связи) Качанов А.Ю. обратился в суд с иском, требования которого уменьшил, указывает, что ответчик Кулик Л.Д., проживающая в г. Джанкой Республики Крым, являлась опекуном недееспособного ФИО1, проживавшего в г. Новороссийск; с согласия органа опеки и попечительства продала 2-а объекта недвижимости, принадлежавшие опекаемому, за 1 725 000 руб. и 3 550 000 руб., а приобрела в г. Джанкое по договору купли-продажи от 23.11.2021 у Мельник Л.М. домовладение (дом и земельный участок) стоимостью 4 200 руб. при том, что реально это домовладение стоит в два раза дешевле. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, истец и Качанова Г.И. приняли наследство и получили свидетельства о праве на наследство – Качанов А.Ю. по завещанию на ? доли дома и земельного участка в г. Джанкой, Качанова Г.И. по закону на ? долю этого же дома и земельного участка. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный 23.11.2021 между Мельник Л.М. и Кулик Л.Д., действующей от имени недееспособного ФИО1; применить последствия недействительности сделки, аннулировав в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на спорный дом и земельный участок за ФИО1; признать недействительными свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданные Качанову А.Ю. нотариусом Джанкойского ГНО Алешиным Д.П. в отношении спорного имущества; взыскать с Мельник Л.М. в пользу истца 3 150 000 руб. (3/4 стоимости домовладения). Требования мотивированы тем, что спорная сделка совершена Кулик Л.Д. – представителем недееспособного ФИО1 – в ущерб интересам представляемого, т.к. жилой дом на имя недееспособного приобретен за сумму значительно большую, чем реальная стоимость этого имущества, чем представляемому был причинен ущерб, а истец – как наследник умершего ФИО1 – лишился наследства в виде денежных средств от проданных объектов недвижимости, расположенных в г. Новороссийск.

21 июня 2023 года Качанова Г.И. обратилась в суд с аналогичным иском, требования которого также уточнила, в порядке применения последствий недействительности сделки просит взыскать в свою пользу 1 050 000 руб.(1/4 стоимости домовладения), признать недействительными свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданные Качановой Г.И. нотариусом Джанкойского ГНО Алешиным Д.П. в отношении спорного имущества. В остальном исковые требования и основания иска тождественны.

07.08.2023 оба иска объединены в одно производство.

В судебном заседании представители истцов уточненные исковые требования поддержали. Пояснили, что на дату заключения 23.11.2021 договора купли-продажи дома и земельного участка в г. Джанкой их реальная стоимость составляла 2 394 400 руб., тогда как по договору Кулик Л.Д. приобрела домовладение для опекаемого за 4 200 000 руб., т.е. почти в два раза дороже, чем причинила ему явный ущерб. Заявляя о недействительности договора купли-продажи от 23.11.2021 и, как следствие, о недействительности свидетельств о праве на наследство, выданных им нотариусом на дом и земельный участок, истцы защищают свое нарушенное право на получение наследства в виде полной стоимости отчужденного имущества, расположенного в г. Новороссийске и принадлежавшего опекаемому ФИО1

Ответчик Кулик Л.Д. и ее представитель исковые требования не признали, пояснили, что, в связи с выполнением Кулик Л.Д. обязанностей опекуна недееспособного ФИО1 и отсутствием возможности обеспечить место жительства опекаемого в семье опекуна, ответчиком с согласия органа опеки и попечительства было принято решение продать объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 в г. Новороссийске и приобрести на его имя жилье в г. Джанкой – по месту жительства опекуна. Продав за 5 275 000 руб. имущество опекаемого, Кулик Л.Д. ДД.ММ.ГГГГ с разрешения органа опеки и попечительства заключила договор купли-продажи и приобрела на имя ФИО1 у Мельник Л.М. жилой дом и земельный участок стоимостью 4 200 000 руб. Считает, что цена приобретенного домовладения не была завышенной, т.к. в его состав входил земельный участок, жилой дом с ремонтом, со всей мебелью и оборудованием, недостроенный отдельный жилой дом без внутренней отделки. Наличие какого-либо сговора с продавцом на причинение вреда опекаемому отрицает. Обращает внимание, что сделка одобрена органом опеки и попечительства, удостоверена нотариусом, которые не усмотрели несоответствие договорной стоимости имущества его реальной стоимости в регионе.

Ответчик Мельник Л.М. и ее представитель в судебном заседании иск не признали, пояснили, что Мельник Л.М. первый раз выставила дом на продажу в 2019 году по цене 3 800 000 руб. еще до ремонта, позднее объявление сняла, сделала ремонт внутри и фасадов, поменяла коммуникации и выставила на продажу за 4 200 000 руб. В стоимость входил жилой дом площадью 80 кв.м. – сам дом и жилая отапливаемая веранда, площадь которой в кадастр не вошла, недостроенный отдельно стоящий жилой дом со всеми подведенными коммуникациями без отделки внутри, земельный участок. В жилом доме в 2020 году был сделан ремонт, покупателям оставлена вся мебель и оборудование (стиральная машина, плита и т.п.). Ответчик утверждает, что знала о том, что покупателем является недееспособное лицо, цену на домовладение считает адекватной, от продажи домовладения намерена была купить в г. Ялте двухкомнатную квартиру, себе в ущерб ждала разрешение органа опеки и попечительства на сделку, в результате чего смогла купить лишь однокомнатную квартиру. Сговор с представителем покупателя, направленный на причинение ущерба опекаемому отрицает.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Судом установлено, что приказом Министерства труда и социального развития Краснодарского края №547-оп от ДД.ММ.ГГГГ над совершеннолетним недееспособным ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающим в <адрес>, установлена опека; Кулик Людмила Дмитриевна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающая в <адрес>, назначена опекуном ФИО1 (том 1 л.д. 11, 12).

В связи с переменой места жительства недееспособного ФИО1 (переезд к месту жительства опекуна) приказом Министерства №1977-оп от 23.09.2021 Кулик Людмиле Дмитриевне дано разрешение на продажу принадлежащей опекаемому ? доли квартиры по адресу: <адрес> за сумму не менее 1 725 000 руб. (том 1 л.д.12-13).

Приказом Министерства № 2265-оп от 19.10.2021 Кулик Людмиле Дмитриевне дано разрешение на продажу принадлежащей опекаемому квартиры по адресу: <адрес> за сумму не менее 3 550 000 руб.

Согласно данным Сбербанка на имя ФИО1 на его счет были зачислены денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 725 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 3 550 000 руб. (том1 л.д. 16).

Этим же Приказом Министерства № 2265-оп от 19.10.2021 опекуну Кулик Л.Д. разрешено снять со счета опекаемого денежные средства в сумме 4 200 000 руб. для приобретения жилого дома и земельного участка в собственность ФИО1 на условиях, указанных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.14-15, 214-216).

Согласно предварительному договору в собственность недееспособного приобретался жилой дом площадью 59,4 кв.м. с кадастровым номером 90:17:010456:56 и земельный участок площадью 663 кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, по цене 4 200 000 руб. (том 1 л.д.235-249).

ДД.ММ.ГГГГ между Мельник Людмилой Михайловной и Кулик Людмилой Дмитриевной, действующей от имени ФИО1, заключен основной договор купли-продажи, по условиям которого Мельник Л.М. продала ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № площадью 663 кв.м. и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 договора кадастровая стоимость земельного участка составляет 411 968 руб., стороны оценивают его в 500 000 руб.; кадастровая стоимость жилого дома составляет 1 258 545,28 руб., стороны оценивают его в 3 700 000 руб. Всего домовладение приобретено за 4 200 000 руб. (том 1 л.д. 149-152, 207-210).

Право собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.153-174).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер (том 1 л.д. 133).

В срок, установленный законом, наследство по завещанию принял Качанов Алексей Юрьевич (том 1 л.д. 135); наследство по закону на обязательную долю приняла Качанова Галина Ивановна (том 1 л.д. 134).

ДД.ММ.ГГГГ нотариус Алешин Д.П. выдал наследникам оспариваемые свидетельства о праве на наследство:

- по завещанию на имя Качанова Алексея Юрьевича на ? доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, состоящий из основного строения лит.а площадью 59,4 кв.м. (том 1 л.д. 186), на ? доли земельного участка площадью 663+/-3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Джанкой, <адрес>/пер. Матросова, 17/23 кадастровый № (том 1 л.д. 187);

- по закону на обязательную долю на имя Качановой Галины Ивановны на ? долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, состоящий из основного строения лит.а площадью 59,4 кв.м. (том 1 л.д. 189), на ? долю земельного участка площадью 663+/-3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № (том 1 л.д. 190).

Истцы как наследники ФИО1 указывают, что договор купли-продажи от 23.11.2021 заключен с целью причинения вреда опекаемому лицу. В результате заключения данного договора ФИО1 и истцам как его правопреемникам нанесен явный ущерб, выразившийся в утрате значительной суммы денежных средств, вырученных от продажи имущества опекаемого в г. Новороссийске. Истцы просят в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи вернуть имущество продавцу Мельник Л.М., взыскав с нее полученные по договору 4 200 000 руб. пропорционально долям в праве на наследство, признав одновременно недействительными свидетельства о праве на наследство, выданные истцам на спорное имущество.

Суд не находит доводам истцов правовых оснований, подтвержденных достаточным количеством допустимых доказательств.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

В отношении явного ущерба Пленумом Верховным Судом Российской Федерации (Постановление от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») даны разъяснения (абзац 3 пункта 93): о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить их того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Т.е. наличие явного ущерба имеет место в сделке на заведомо и значительно невыгодных условиях, при этом это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Усматривается, что истцы обосновывают недействительность договора купли-продажи от 23.11.2021 простым несоответствием договорной стоимости имущества и его реальной стоимости на дату заключения договора, подтверждая доводы заключением специалиста-оценщика от 27.07.2022 и заключением судебной экспертизы от 15.05.2023. Так, по экспертному заключению рыночная стоимость жилого дома 1 511 000 руб., земельного участка 265 000 руб., всего 1 776 000 руб. (том 1 л.д. 21-95). По заключению судебной экспертизы стоимость жилого дома 1 958 100 руб., земельного участка 436 300 руб., всего домовладения 2 394 400 руб. (том 2 л.д.85-119).

Вместе с тем, в соответствии с нормой пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит доказыванию не то, что сделка заключена на невыгодных условиях, а то, что эти невыгодные условия были заведомо невыгодны и это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Таких доказательств суду не предоставлено.

Заключение специалиста, предоставленное истцом Качановым А.Ю., сделано без осмотра оцениваемых объектов недвижимости, для сравнения подобраны объекты с существенной разницей площади дома и без указания адреса расположения.

Судебным экспертом спорные объекты недвижимости осмотрены, описаны, отмечено проведение ремонта с использованием строительных и отделочных материалов средней ценовой группы, наличие помещений, не включенных в общую площадь дома, а также вспомогательных помещений. При этом, для сравнения и расчета средней стоимости 1 кв.м. выбраны 2-а аналога без санузла в доме, 3-и аналога без указания на ремонт и оборудование мебелью и техникой. Однако, по 2-м аналогам предположительно с ремонтом («заходи и живи» и новый дом), т.е. приблизительно схожим с исследуемым, стоимость указана 4 100 000 руб. и 4 500 000 руб. (том 2 л.д. 110-111),Ю что близко к продажной стоимости спорных объектов.

Таким образом, не отвергая заключение судебной экспертизы как допустимого доказательства, но не имеющего для суда решающего значения, с учетом пояснений ответчиков Кулик Л.Д. и Мельник Л.М., подтвержденных фотоматериалами спорного домовладения, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что рыночная стоимость приобретенного в собственность опекаемому дома с земельным участком была выше той, которая установлена экспертом. К такому выводу суд приходит исходя из того, что дом с ремонтом, оборудованный мебелью, бытовой техникой, по принципу «заходи и живи» стоит дороже, чем аналогичный по площади, но требующий вложений, дом. Также суд учитывает, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, по словам ответчиков – отдельный жилой дом или летний домик со всеми подведенными коммуникациями, который также был оценен продавцом и его стоимость вошла в общую стоимость домовладения.

Суд для разрешения спора не ставил цель установить, насколько дороже средней рыночной цены на аналогичные объекты недвижимости Кулик Л.Д. приобрела для опекаемого ФИО1 дом. Даже исходя из заключения судебной экспертизы, разница в стоимости не составляет и двукратного размера; а с учетом стоимости приобретенного в собственность имущества, находящегося в доме, которое является отделимым улучшением и входит в стоимость всего объекта, то эта разница становится еще меньше.

Помимо этого, юридически значимыми для дела обстоятельствами являются наличие заведомо невыгодных условий заключенной сделки и очевидность этого для любого участника сделки в момент ее заключения.

Однако, обстоятельств злоупотребления своими правами со стороны продавца и представителя покупателя по спорному договору купли-продажи в части определения цены договора судом не установлено, истцами не доказано.

Довод представителей истцов о не применении к спорным правоотношениям положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора суд во внимание не принимает, поскольку отсутствует законодательный запрет на заключение сделок в интересах недееспособного лица с ценой договора соответствующей кадастровой стоимости приобретаемого в собственность такому лицу имущества или с минимальной ценой, предлагаемой на рынке недвижимости.

Продавец Мельник Л.М. с 2019 года периодически выставляла свой дом на продажу, сначала без ремонта, позднее с ремонтом, в зависимости от чего и меняла продажную цену от 3 800 000руб. до 4 200 000 руб., что подтверждается данными с сайта Авито (том 2 л.д. 52-53), и что свидетельствует о том, что у Мельник Л.М. не было умысла завысить продажную стоимость специально для недееспособного ФИО1, чтобы причинить ему вред.

Аналогично, не установлен такой умысел причинить вред опекаемому и со стороны Кулик Л.Д.

Ответчик Кулик Л.Д. в судебном заседании неоднократно обращала внимание на то, что ввиду необходимости срочного переезда опекаемого в г. Джанкой и отсутствие возможности делать ремонт и оборудовать будущее жилье мебелью и техникой, ее целью как опекуна было приобретение для опекаемого жилого помещения, полностью пригодного для проживания, причем в приоритете был жилой дом с земельным участком, а не квартира; а с учетом того, что с ФИО1 намерена была переехать в Крым и его мать Качанова Г.И., дом не должен быть маленьким. Ограниченная во времени и предложениях, Кулик Л.Д. выбрала для покупки спорный дом, в котором произведен ремонт, который оборудован мебелью и бытовой техникой.

Суд данный довод ответчика Кулик Л.Д. принимает во внимание и считает обоснованным, а действия ответчика отвечающими интересам ФИО1, поскольку приобретение жилья, не требующего физических вложений в ремонт, приобретения мебели и оборудования, способствовало быстрейшему переезду опекаемого лица в г. Джанкой и помещение его опекуном в комфортные условия.

Также не заявлено и не нашло своего подтверждения наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о сговоре либо об иных совместных действиях Кулик Л.Д. и Мельник Л.М. в ущерб интересам ФИО1

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 23.11.2021 в соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса РФ не имеется, в связи с чем не подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделки и требования о признании недействительными свидетельств о праве на наследство, выданные нотариусом истцам.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исков Качанова Алексея Юрьевича и Качановой Галины Ивановны к Кулик Людмиле Дмитриевне, Мельник Людмиле Михайловне, 3-и лица, не заявляющие самостоятельные требования, Государственное казенное учреждение Краснодарского края – управление социальной защиты населения в г. Новороссийске, нотариус Джанкойского городского нотариального округа Республики Крым Алёшин Дмитрий Петрович, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными свидетельств о праве на наследство - отказать полностью.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Басова

Решение суда принято в окончательной форме 12.09.2023.