Решение по делу № 33-504/2024 от 15.01.2024

    Дело №33-504                                                                                       Судья Стукалов А.В.

        А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

03 апреля 2024 года                                                                                               город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

    председательствующего Бобковой С.А.

    судей Старцевой Т.Г., Крымской С.В.

    при секретаре Печникове А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Просяновой Л.П. на решение Суворовского межрайонного суда Тульской области от 03.10.2023 года по гражданскому делу №2-641\2023 по иску Просяновой Л.П. к ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО7, Киреевой О.В. о сохранении жилого помещения в переустроенном (реконструированном) состоянии, признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Бобковой С.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Просянова Л.П. обратилась в суд с иском к ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО7, Киреевой О.В. о сохранении жилого помещения в переустроенном (реконструированном) состоянии, признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (истцом) и АООТ «СПК Мосэнергострой» заключен договор аренды, по условиям которого ей, как работнику Черепетского завода ЖБИиК, была предоставлена в аренду для проживания однокомнатная квартира №, общей площадью 35 кв.м, в т.ч. жилой площадью 20 кв.м, по адресу: <адрес>. По условиям договора по истечении срока аренды квартира должна была быть переоформлена в ее (истца) собственность путем заключения договора купли-продажи или дарения. Все обязательства по указанному договору аренду она (Просянова Л.П.), как арендатор, выполнила, с ДД.ММ.ГГГГ постоянно проживает в указанном жилом помещении, оплачивает ЖКУ за него, другого жилья не имеет. Для улучшения жилищных условий она самовольно произвела в квартире перепланировку (демонтаж ненесущих перегородок с дверным блоком между кладовкой и коридором, в результате чего площадь коридора увеличилась до 3,6 кв.м) и переустройство (демонтаж раковины в помещении ванной комнаты). Общедомовое имущество при этом не затронуто.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в ОАО «СПК Мосэнергострой», являющееся собственником спорного жилого помещения, с письменным заявлением о передаче ей в собственность квартиры № дома № по <адрес>, однако, ответ на свое обращение не получила. Кроме того, ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» продало указанную квартиру Киреевой О.В., которая зарегистрировала право собственности на спорное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в договоре купли – продажи отсутствуют условия о ее (истца) правах на указанную квартиру, где она проживает и зарегистрирована на законных основаниях.

Уточнив исковые требования, истец Просянова Л.П. просила суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» и Киреевой О.В., вернуть стороны в первоначальное положение, сохранить указанное жилое помещение в перепланированном (реконструированном) состоянии, признать за ней (Просяновой Л.П.) право собственности на квартиру по указанному адресу.

Решением Суворовского межрайонного суда Тульской области от 19.10.2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 15.02.2023 года, в удовлетворении исковых требований Просяновой Л.П. отказано в полном объеме.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07.06.2023 года №88-16598\2023 решение Суворовского межрайонного суда Тульской области от 19.10.2022 года и апелляционное определение от 15.02.2023 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец Просянова Л.П. в судебное заседание, о времени и месте которого извещена надлежащим образом, не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддержала.

В судебном заседании представитель истца Просяновой Л.П. по ордеру адвокат Гоша С.Н. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ОАО «СПК Мосэнергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО7 и ответчик Киреева О.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в письменных возражениях просили в иске отказать за необоснованностью требований, рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица администрации МО Суворовский район в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом, не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом, не явился.

Решением Суворовского межрайонного суда Тульской области от 03.10.2023 года в удовлетворении исковых требований Просяновой Л.П. к ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО7, Киреевой О.В. о сохранении жилого помещения в переустроенном (реконструированном) состоянии, признании права собственности на квартиру, признании сделки недействительной - отказано.

В апелляционной жалобе Просянова Л.П. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное в нарушение норм материального и процессуального права при неправильной оценке доказательств, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее Киреевой О.В., выслушав объяснения Просяновой Л.П. и её представителя по ордеру адвоката Гоши С.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, не просили об отложении слушания дела ввиду неявки по уважительным причинам.

Согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дела в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Просяновой Л.П. Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между АООТ «СПК Мосэнергострой» (арендодатель) и Просяновой Л.П. (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого АООТ «СПК Мосэнергострой» сдало Просяновой Л.П. в аренду, как работнику Черепетского завода ЖБИиК, для проживания однокомнатную квартиру, общей площадью 35 кв.м, в т.ч. жилой площадью 20 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, сроком на 15 лет и 9 месяцев, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (п.п.1,3,4 договора).

Как указано в п.19 договора, по истечение срока аренды квартира переоформляется в собственность арендатора путем заключения договора купли-продажи или договора дарения.

Просянова Л.П. проживает в указанной квартире и зарегистрирована в ней одна с ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на спорное жилое помещение возникло у АООТ «СПК Мосэнергострой» на основании постановления Главы администрации г.Суворова Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ. № и регистрационного удостоверения БТИ г.Суворова Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ. №; в ЕГРН право собственности правопреемника - ОАО «СПК Мосэнергострой» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (запись в ЕГРН №).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 15.11.2018 года ОАО «СПК Мосэнергострой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 28.02.2022 года конкурсным управляющим ОАО «СПК Мосэнергострой» утвержден ФИО7

По итогам открытых торгов в рамках конкурсного производства ОАО «СПК Мосэнергострой» ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «СПК Мосэнергострой» в лице конкурсного управляющего ФИО7 (продавец) и Киреевой О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Право собственности Киреевой О.В. на спорную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из искового заявления и установлено в ходе судебного разбирательства, в период проживания в спорной квартире Просянова Л.П. самовольно, без согласования с арендодателем и без разрешения органа местного самоуправления, произвела перепланировку и переустройство спорной квартиры, в результате которых изменилась внутренняя конфигурация жилого помещения, демонтировано сантехническое оборудование (раковина) в ванной комнате. После перепланировки, заключающейся в демонтаже перегородок с дверным блоком между кладовкой и коридором, площадь коридора увеличилась до 3,6 кв.м. Общая и жилая площадь спорной квартиры не изменились.

Обратившись в суд с данным иском, истец Просянова Л.П. указывала на то, что надлежащим образом исполнила обязанности, вытекающие из договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, полностью внесла арендную плату, в связи с чем у нее возникло право на получение в собственность занимаемого жилого помещения, однако, ОАО «СПК Мосэнергострой», нарушив свои договорные обязательства, незаконно продало квартиру иному лицу (Киреевой О.В.), не предложив ей (Просяновой Л.П.) выкупить занимаемое жилье и не указав в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о ее правах в отношении проданного объекта недвижимости.

Согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В соответствии со ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам (п.1).

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям (п. 3).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст.209 ГК РФ).

Как предусмотрено ст.288 ГК РФ, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Из материалов дела усматривается и указано в п.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что АООТ «СПК Мосэнергострой» являлось собственником спорной квартиры на основании постановления Главы администрации г.Суворова Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ. № и регистрационного удостоверения БТИ г.Суворова Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Указанное обстоятельство опровергает доводы представителя истца о том, что до ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру не было зарегистрировано ни за кем, что создавало неопределенность в исполнении договора аренды и препятствовало Просяновой Л.П. ранее ДД.ММ.ГГГГ заявить о своих правах на спорное жилое помещение.

Согласно ст.10 ЖК РСФСР, действовавшего на момент заключения между сторонами договора аренды спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., граждане РСФСР имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищного фонда и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР.

В соответствии со ст.ст.6,7 Закона РФ от 24.12.1992 года №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до 01.03.2005 года, недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации (ст.6).

Частный жилищный фонд: 1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством; 2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в т.ч. за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом (ст.7).

В соответствии со ст. 17 указанного Закона РФ от 24.12.1992 года №4218-1 собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (п.2 ст.218 ГК РФ).

Согласно ст.10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных Постановлением Верховного Совета СССР от 23.11.1989 года №810-1, действовавших до 01.03.1996г., арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды. Споры по этим вопросам разрешаются государственным арбитражем или судом.

Законодательством Союза ССР и союзных республик могут быть предусмотрены случаи ограничения или запрещения выкупа арендованного имущества.

Выкуп осуществляется путем внесения арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

В силу положений ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором аренды выкупной цены.

Согласно условиям договора аренды, заключенного АООТ «СПК Мосэнергострой» (арендодатель) с арендатором Просяновой Л.П. ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды квартиры - 15 лет 9 месяцев, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., ежемесячная плата по договору - в размере 12128 руб; сумма договора - 2292192 руб, стоимость квартиры - 26723900 руб (п.3).

Договор аренды предусматривает следующие обязанности арендатора: п.7 – Просянова Л.П. обеспечивает в течение срока аренды страхование квартиры за свой счет, п.8 – Просянова Л.П. обеспечивает своевременную оплату аренды, квартплаты, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, страхование своего имущества, ввезенного в квартиру за свой счет в течение срока аренды.

Согласно п.19 договора в течение всего срока аренды квартира не подлежит обмену, продаже, а по истечении срока аренды квартира переоформляется в собственность арендатора путем заключения договора купли-продажи или дарения.

Таким образом, стороны определили право Просяновой Л.П. на получение в собственность спорного жилого помещения по истечении срока аренды с учетом исполнения ею принятых на себя обязательств и корреспондирующую к нему обязанность арендодателя на передачу указанной квартиры в собственность Просяновой Л.П.

Как разъяснено в п.41 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 года №17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (ст.379.6, ч.4 ст.390 ГПК РФ). Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, суд при новом рассмотрении дела предложил сторонам договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ представить доказательства в подтверждение юридически значимых обстоятельств: истцу – исполнения условий договора в виде выплаты арендных платежей, а также какие действия, направленные на реализацию права на получение спорной квартиры в собственность, были произведены ею до отчуждения жилого помещения Киреевой О.В.; ответчику ОАО «СПК Мосэнергострой» - о результатах рассмотрения заявления Просяновой Л.П. от ДД.ММ.ГГГГ о переоформлении спорной квартиры в ее собственность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13.03.2024 года истец Просянова Л.П. подержала исковые требования и пояснила, что в период работы на предприятии ответчика арендная плата удерживалась у нее из заработной платы, а после увольнения – она в течение трех лет вносила плату в кассу предприятия, затем предприятие (Черепетский завод ЖБИиК) в <адрес> обанкротился, и она вносить арендные платежи перестала. В головное предприятие по поводу дальнейшего внесения платы по договору аренды не обращалась, в депозит нотариусу денежные средства не вносила. Письменных доказательств внесения платы у нее нет. Договоры страхования в отношении спорной квартиры она никогда не заключала и даже не знает, что по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ у нее была такая обязанность. До ДД.ММ.ГГГГ не обращалась в ОАО «СПК Мосэнергострой» по поводу оформления права собственности на квартиру, поскольку никаких претензий к ней арендатор не предъявлял, а ее соседи, также арендовавшие жилье, сказали, что обращались к арендатору, где им устно пояснили, что выселены они быть не могут. Впоследствии от Киреевой О.В. поступило предложение о выкупе спорной квартиры за 680 тыс. руб, от которого она (Просянова Л.П.) отказалась, полагая цену завышенной, свои условия выкупа не предлагала, обратилась в суд с данным иском. Указанный ею в материалах дела адрес ее фактического проживания (<адрес>) принадлежит ее сожителю.

Из трудовой книжки Просяновой Л.П. следует, что в ПМК-2 ГПСМО «Мосэнергострой» она работала в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., уволилась по собственному желанию (т.1 л.д.47).

Никаких доказательств того, что у Просяновой Л.П. имелись объективные препятствия к внесению арендатору арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ, истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Таким образом, вопреки доводам искового заявления и утверждениям представителя истца о том, что Просянова Л.П. надлежащим образом исполнила обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, полностью внесла арендную плату, в связи с чем имеет право на получение в собственность спорного жилья, сама истец Просянова Л.П. пояснила в суде, что арендную плату по договору от ДД.ММ.ГГГГ она вносила в период работы на предприятии «Мосэнергострой», т.е. до ДД.ММ.ГГГГ (4 года 4 месяца) и следующие три года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, тогда как срок действия договора аренды – до ДД.ММ.ГГГГ, затем платить перестала. Иные обязанности, указанные в договоре аренды, например, о ежегодном страховании квартиры и своего имущества, не исполняла.

В суд первой инстанции ответчик ОАО «СПК Мосэнергострой» представил письменный отзыв, в котором указал, что платежные ведомости по оплате договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Просяновой Л.П. и АООТ «СПК Мосэнергострой» в лице директора Черепетского завода ЖБИиК                  ФИО9 на квартиру № в д.№ по <адрес>, а также сведения об обращении Просяновой Л.П. в ОАО «СПК Мосэнергострой» с заявлением о заключении дополнительного соглашения по продлению срока договора аренды указанной квартиры, либо с заявлением о получении в собственность спорной квартиры по истечении срока аренды, не могут быть представлены конкурсным управляющим в связи с их отсутствием.

В суд апелляционной инстанции конкурсный управляющий ОАО «СПК Мосэнергострой» ФИО7 представил также письменные объяснения, в которых указал, что спорная квартира находилась в составе конкурсной массы ОАО «СПК Мосэнергострой», признанного несостоятельным (банкротом),в связи с чем в силу положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежала реализации на открытых торгах. До реализации спорного имущества на торгах, в рамках процедуры несостоятельности, право собственности на спорную квартиру Просяновой Л.П. не оспаривалось. Лица, ранее являвшиеся конкурсными управляющими ОАО «СПК Мосэнергострой», поясняли ему (ФИО7), что всем лицам, занимавшим жилые помещения в жилом фонде, входившем в состав конкурсной массы должника, неоднократно разъяснялись необходимость выкупа и последующей подаче исковых заявлений об исключении занимаемого жилого помещения из состава конкурсной массы. Такие определения об исключении квартиры из конкурсной массы неоднократно выносились арбитражным судом. Однако, в связи с переездом должника из ранее занимаемого офисного помещения, часть переписки конкурсных управляющих была утрачена, в связи с чем сведения о направлении Просяновой Л.П. предложений о выкупе жилого помещения, в котором она проживала, не могут быть подтверждены документально. Но вынесенные в деле о банкротстве судебные акты свидетельствуют о том, что аналогичные проблемы возникали достаточно часто и положительно решались при активном участии проживающих граждан и конкурсных управляющих должника. Торги по реализации жилого помещения, в котором проживает истец, проведенные конкурсным управляющим в полном соответствии с утвержденным собранием кредиторов должника порядком, не могут быть оспорены в условиях отсутствия запрета на реализацию данного имущества должника, поскольку истец не является ни кредитором должника, ни участником торгов, чьи права нарушены при проведении торгов.

При вышеуказанных обстоятельствах, с учетом объяснений истца о неисполнении ею договора аренды, непредоставление ответчиком платежных документов, а также ответа на заявление Просяновой Л.П. от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует об обоснованности заявленных требований.

Таким образом, поскольку Просянова Л.П., как арендатор, не исполнила обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. по внесению арендной платы за весь срок действия договора, - у нее не возникло право на получение в собственность спорного жилого помещения, а у ОАО «СПК Мосэнергострой», соответственно, обязанности передать истцу квартиру в собственность.

Кроме того, после истечения срока действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ.) Просянова Л.П. последующие 11 лет не заявляла арендодателю и собственнику спорной квартиры о намерении получить ее собственность; не обращалась за исключением квартиры из конкурсной массы предприятия-банкрота, не оспаривала торги, на которых квартира продана Киреевой О.В.

Расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (ввиду увольнения Просяновой Л.П. с предприятия по собственному желанию, в связи с непоступлением арендной платы в течение 6 месяцев подряд без уважительных причин – как это предусмотрено п.10 названного договора) являлось правом, но не обязанностью арендодателя. Отсутствие доказательств расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по инициативе арендодателя не является безусловным основанием к передаче спорного жилого помещения в собственность Просяновой Л.П., поскольку право на получение в собственность спорного жилья у нее возникает, в силу положений договора аренды и вышеприведенных норм закона, только в случае надлежащего исполнения обязанностей по внесению всей арендной платы за период действия договора аренды, однако, данная обязанность, как установлено в ходе судебного разбирательства, истцом не исполнена.

Кроме того, из содержания договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в нем конкретно не определено, на основании какой сделки квартира должна перейти в собственность арендатору, т.к. в п.19 указано – путем заключения договора купли-продажи или дарения, тогда как по существенным условиям это разные сделки (возмездная и безвозмездная), выкупная стоимость квартиры не указана, договор содержит в п.3 указание как на сумму договора (общий размер арендной платы за 15 лет 9 месяцев аренды), так и на стоимость квартиры на момент заключения договора аренды, которые существенно разняться.

Из письменного отзыва конкурсного управляющего ОАО «СПК Мосэнергострой» ФИО7 усматривается, что с теми арендаторами, кто своевременно обратился за передачей арендованного жилья в собственность, данный вопрос решался путем выкупа жилого помещения и исключения из наследственной массы предприятия, признанного несостоятельным (банкротом).

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII названного Федерального закона (п.1 ст.126). Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п.1 ст.131). Социально значимые объекты продаются в порядке, установленном ст.110 настоящего Федерального закона (п.4 ст.132).

Поскольку после истечения срока действия договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не продлевался, арендатор Просянова Л.П. арендную плату в полной сумме не внесла и не обращалась к арендодателю в течение последующих 11 лет с намерением оформить спорную квартиру в собственность, не просила исключить квартиру из конкурсной массы, то ОАО «СПК Мосэнергострой», в лице конкурсного управляющего, как собственник спорного недвижимого имущества, правомерно распорядился им в установленном законом порядке, продав на открытых торгах. При этом, условие, содержащееся в п.19 договора аренды (о том, что в течение всего срока аренды квартира не подлежит обмену, продаже), не препятствовало отчуждению спорного жилого помещения, поскольку, как указано выше, срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ., изменений в него сторонами не вносилось.

Разрешая требования Просяновой Л.П. о признании сделки купли-продажи спорного жилья от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, суд, обоснованно сославшись на положения п.2 ст.209, п.1 ст.160, п.п.1,2 ст.166, ст.167, п.п.1,2 ст.168, п.1 ст.170, п.1 ст.549, ст.550 ГК РФ, принимая во внимание установленные выше обстоятельства о приобретении спорного жилья ответчиком Киреевой О.В., обоснованно пришел к выводу о законности возникновения у последней права собственности на данную квартиру, приобретенную ею на основании сделки, соответствующей требованиям действующего законодательства. При заключении договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были согласованы все существенные условия договора, которые были надлежащим образом исполнены, стороны претензий друг к другу не имели.

Доводы истца о том, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не указаны ее (Просяновой Л.П.) права, как лица, проживающего и зарегистрированного в спорной квартире, не свидетельствуют о наличии оснований к признанию данной сделки недействительной или незаключенной.

В соответствии с ч.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования спорным жилым помещением у Просяновой Л.П. не возникло, срок действия договора аренды, на основании которого она вселилась, проживала и зарегистрирована в спорном жилом помещении, истек, правовых оснований для указания в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Просяновой Л.П. не имелось.

С учётом изложенного, требований перечисленных выше правовых норм, а также положений п.1 ст.126, п.1 ст.131, ст.110 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из условий договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., наличия спорной квартиры в собственности ОАО «СПК Мосэнергострой», признанного несостоятельным (банкротом), суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за Просяновой Л.П. права собственности на спорное жилое помещение, и, соответственно, для признания сделки (договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.), заключенной между ответчиками, недействительной.

Отказывая в удовлетворении требований истца о сохранении спорной квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии, суд первой инстанции с учётом положений ст.84 ЖК РСФСР, ст.26, ч.1 ст.28, ч.1 ст.29 ЖК РФ, ст.678 ГК РФ, правильно исходил из того, что Просянова Л.П. осуществила данные действия незаконно, самовольно, поскольку собственником либо нанимателем на условиях социального найма спорной квартиры не являлась и не является, согласия собственника жилого помещения ОАО «СПК Мосэнергострой» на переустройство и перепланировку не получала, решения органа местного самоуправления о согласовании таких работ нет.

Ссылка в апелляционной жалобе на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 года №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» несостоятельна, поскольку спорная квартира, как указано выше, всегда относилась к частному жилищному фонду, никогда не являлась государственным или муниципальным имуществом, не предоставлялась Просяновой Л.П. по ордеру на основании договора найма (социального найма) жилого помещения, в связи с чем нормы о приватизации гражданами жилых помещений к спорным правоотношениям не применимы.

Правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, проверив доводы и возражения сторон, суд первой инстанции постановил законное решение в пределах исковых требований и по заявленным истцом основаниям.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст.330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в т.ч. и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено. Доводы апелляционной жалобы Просяновой Л.П. не могут быть признаны судебной коллегией основанием к отмене постановленного решения от 03.10.2023 года, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, не содержат фактов, не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, сводятся лишь к иной оценке доказательств.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, правовых оснований для переоценки доказательств по делу, у судебной коллегии не имеется, поскольку все представленные сторонами доказательства проверены и оценены судом первой инстанции в их совокупности, хронологии и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст.ст.59,60,67 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

                                                  о п р е д е л и л а :

         решение Суворовского межрайонного суда Тульской области от 03.10.2023 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Просяновой Л.П. – без удовлетворения.

         Председательствующий

         Судьи: