Решение по делу № 3а-243/2021 от 11.01.2021

УИД 76OS0000-01-2021-000003-41

Дело № 3а-243/2021

Мотивированное решение изготовлено 01.04.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2021 года                      гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Громовой А.Ю.,

при секретаре Матюшкиной Е.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – ООО «Эверест») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 38 326 005 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Эверест» является собственником указанного земельного участка. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «<данные изъяты>» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 38 326 005 рублей.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 126 405 870 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Эверест», действовавшая на основании доверенности Синицына Е.Н. не присутствовала, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные административные исковые требования поддержала в полном объеме.

От Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв на административный иск, который основан на том, что, по мнению Департамента, представленный отчет определения рыночной стоимости земельного участка составлен с нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, в связи с чем является недопустимым доказательством по делу.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в письменном отзыве просил о рассмотрении дела в его отсутствие, оставил вынесение решения по делу на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица – ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в судебное заседание не явились, письменного отзыва на административный иск суду не представили.

Допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО с использованием средств видеоконференц-связи, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Эверест» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Эверест» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - <данные изъяты>, разрешенное использование – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Эверест» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года № 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01 января 2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 126 405 870 рублей (запись № <данные изъяты>).

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 38 326 005 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом - методом сравнения продаж и доходным подходом – методом предполагаемого использования, после чего осуществлялось согласование полученных стоимостей.

В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов доходным и сравнительным подходами. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В рамках сравнительного подхода оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Так, при оценке рыночной стоимости земельного участка оценщиком к ценам объектов – аналогов применены корректировки на торг, условия рынка, на общую площадь, местонахождение.В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнение содержание отчета, лицами, участвующими в деле, не представлены.

Указание Департамента на то, что площадь аналогов № 2, № 3 и № 4 не сопоставима с объектом оценки на правильность определения оценщиком рыночной стоимости объекта оценки не влияет.

Как следует из письменных пояснений оценщика, различие в площади объекта оценки и аналогов не препятствует к включению таких аналогов в выборку, поскольку данный фактор не является первостепенным, возможно применение корректировок.

Оценщиком корректировка на площадь рассчитана на основании зависимости удельной цены от площади земельного участка под ИЖС, минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью 750 кв.м (стр. 114 рис. 21 Справочника под ред. Лейфера Л.А.). Объект оценки и объекты-аналоги имеют разрешенное использование – <данные изъяты>, их площадь более 750 кв.м, таким образом применение данной зависимости для расчета корректировки является справедливым и обоснованным.

Кроме того, Департаментом не приведены данные о том, насколько существенно указанное обстоятельство может повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Замечание административного ответчика о том, что оценщиком неправильно применена корректировка на торг в размере 12,5 %, в то время как среднее значение скидки на торг для земельных участков под ИЖС по данным Справочника под ред. Лейфера Л.А. составляет 9,3%, поскольку рынок земельных участков под ИЖС на территории Ярославской области квалифицируется как «активный рынок», является несостоятельным.

При подготовке отчета оценщиком проанализирован рынок земельных участков большой площади по состоянию на 01.01.2019 года для <данные изъяты>. На небольшом удалении от областного центра – г. Ярославль к продаже представлено незначительное количество предложений, в связи с чем такой рынок нельзя относить к «активному рынку». В п. 8.3 Отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект», с указанием интервала цен приведено 13 предложений по продаже земельных участков для <данные изъяты> площадью менее 10 000 кв.м, в Ярославской области за 2017-2018 год. На основании изложенного корректировка на торг оценщиком проводилась без разделения рынка земельных участков на активный или пассивный. Корректировка на торг применена оценщиком на основании «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 22», 2018 г., под ред. Е.Е. Яскевича, в соответствии с которым значение корректировки на торг для земельных участков в среднем для средних городов составляет 12,5 %. Объект оценки расположен в пригородной зоне г. Ярославля, который относится к средним городам.

Замечание Департамента о том, что объекты-аналоги № 1, 3, 4 значительно удалены от областного центра по сравнению с объектом оценки и примененные корректировки попадают в «серую зону», их применение в соответствии со справочником под ред. Лейфера Л.А. нежелательно, основанием для признания отчета недопустимым доказательством не является.

Как следует из Справочника под ред Лейфера Л.А. стр. 179 применение корректирующих коэффициентов из «серых» ячеек допустимо, при этом оценщику следует проявлять осторожность при их применении. Оценщик в пояснениях указал, что рынок продажи земельных участков подобных объекту оценки в Ярославской области на удалении 20 км от города и сопоставимый по площади ограничен, в связи с чем применение указанных корректировок обосновано.

Указание административного ответчика на необходимость применения повышающей корректировки на обеспечение центральным водоснабжением и газоснабжением для объектов-аналогов в размере 1,08 и 1,15 является несостоятельным.

В силу положений п. 20 Федерального стандарта оценки № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На основании данных требований, оценщик при подготовке отчета оценивал объект оценки как условно свободный от всех улучшений, в том числе подведенных коммуникаций. Указанный вывод оценщика является верным и основан на требованиях Федерального стандарта оценки № 7.

В своих возражениях Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на то, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки описал не весь объем доступных рыночных данных, объекты – аналоги подобраны оценщиком с более низким уровнем цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Возражения административного ответчика не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В судебном заседании свидетель ФИО (оценщик) подтвердил выводы, изложенные в отчете, дал аргументированные и исчерпывающие ответы на возникшие вопросы и возражения.

Оценив показания свидетеля ФИО, сопоставив их с имеющимися в материалах дела доказательствами, суд не находит оснований для их критической оценки, так как показания свидетеля не содержат противоречий, аргументированы, научно и экономически обоснованы, основаны на проведенных исследованиях рынка земельных участков.

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

Возражая против достоверности отчета, административный ответчик указывает на то, что в качестве расчетного периода оценщиком взяты <данные изъяты> года, в связи с чем размер годовой ставки дисконтирования рассчитан неверно. С указанным доводом согласиться нельзя, поскольку как следует из отчета оценщиком в качестве прогнозного периода взято три года (л.д. 44).

При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суд полагает выводы Отчета вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 61.

В связи с изложенным, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 38 326 005 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Эверест» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Эверест» с настоящим административным иском в суд – 25 декабря 2020 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                        решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Эверест» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 38 326 005 (тридцать восемь миллионов триста двадцать шесть тысяч пять) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 декабря 2020 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                   А.Ю. Громова