Решение по делу № 2-765/2020 от 26.03.2020

Дело № 2-765 / 2020                                                                 Изг.:21 08 2020г

УИД 76RS0023-01-2020-000655-26

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 августа 2020 года                                                                                   г. Ярославль

Красноперекопский районный суд г. Ярославля в составе:

судьи Донцовой Н.С.,

при секретаре Зайцевой Е.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «Первая Слобода» об изменении условий договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ЖСК «Первая Слобода», указав, что 18.03.2016 между ней (арендодатель) и ответчиком ЖСК «Первая Слобода» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество:

- земельный участок общей площадью 3 132 кв.м., расположенный адресу: АДРЕС, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 2-6 квартирные дома, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;

- земельный участок общей площадью 626 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 2-6 квартирные дома, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Договор заключен сроком на 10 лет и зарегистрирован в Реестре НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.04.2016. В соответствии с пунктом 2.1 договора величина арендной платы составляет 10 000 рублей в год за земельный участок общей площадью 3132 кв.м. и 5 000 рублей год за земельный участок общей площадью 626 кв м. Согласно п.2.3 договора стороны вправе изменять размер арендной платы, но не чаще чем один раз в год. В этом случае, сторона выступающая инициатором такого изменения, обязана направить другой стороне письменное уведомление об изменении размера арендной платы. На основании отчета ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 191011-ОЗ-А «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым    номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС»: величина рыночной аренды за земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в месяц составляет 208 000 рублей; величина рыночной аренды вышеуказанного объекта недвижимости в год составляет 2 498 000 рублей. В связи с данными обстоятельствами, истец полагает, что размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду ответчику земельный участок составляет 208 000 рублей в месяц или 2 498 000 рублей в год. 04.02.2020 ФИО1 направила в адрес ЖСК «Первая Слобода» повторное уведомление об увеличении арендной платы за земельный участок в сумме 208 000 рублей в месяц или 2 498 000 рублей в год и потребовала согласовать время и место для подписания дополнительного соглашения. Однако, до настоящего времени ответчик соглашение об изменении условий вышеуказанного договора не подписал, какого либо ответа в адрес истца не поступило. 14 декабря 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда утвердила мировое соглашение, заключенное на стадии исполнительного производства между сторонами по настоящему делу ООО «СБиС ЭО», ФИО1, ФИО3, ФИО4, ЖСК «Федоровский». По условиям мирового соглашения ФИО1 в счёт погашения задолженности перед ООО «СБиС ЭО» передала взыскателю ООО «СБиС ЭО» в собственность принадлежащее ей имущество, в том числе земельный участок площадью 626 кв.м. Предоставление должником ФИО1 имущества в качестве отступного на общую сумму 19731510,21 рублей прекратило обязательства должников, установленные решением Красноперекопского районного суда г. Ярославля от 01 декабря 2016 года. В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видом аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Ответчик намеренно уклоняется от подписания дополнительного соглашения, касающегося    увеличения арендной платы. Просит:

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 18.03.2016, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Размер арендной платы составляет 208000 (Двести восемь тысяч) рублей в месяц или 2498000 (Два миллиона четыреста девяносто восемь тысяч) рублей в год за земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 3132 кв.м… далее по тексту договора»;

- взыскать с ЖСК «Первая Слобода» расходы по оплате государственной пошлины 300 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель, действующий на основании доверенности, Шульга Д.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, а также пояснил, что истец пыталась реализовать своё право на изменение цены договора, установив в качестве арендной платы реальную рыночную стоимость аренды такого участка, которая подтверждается заключением, но ответчик не идёт на контакт. Суд может изменить арендную плату при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. В данном случае истец ссылаемся на то, что имеются иные основания для изменения условий договора, которые указаны в ст. 451 ГК РФ. Имело место существенное изменение обстоятельств, а именно: истца исключили из членов ЖСК. Тот факт, что её могут исключить, ФИО1 не предвидела. Площадь земельного участка не изменилась. На земельном участке строительство фактически приостановлено. В ответе на возражения по иску эксперт дал пояснения по всем возникшим вопросам. В частности, он указал, что данные обременения являются предметом судебного спора, их следует рассматривать как фактор умышленного снижения инвестиционной привлекательности данного земельного участка. Положения федерального законодательства регламентируют право оценщика на основе своего опыта и профессиональных знаний самостоятельно выбирать и применять подходы и методы оценки объектов оценки. Учёт обременений не требуется, он не влияет на стоимость. При расчёте рыночной стоимости объекта оценки эксперт исходит из основных параметров, таких как точный адрес, расположение объекта в границах населённого пункта, площадь, вид разрешённого использования, оценщик использовал общедоступный ресурс – публичную кадастровую карту как наиболее востребованный источник информации при оценке объектов недвижимости.

Представитель ответчика ЖСК «Первая Слобода» по доверенности Бураков Б.В. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, согласно которым отчет об оценке основан на недостоверных данных о земельном участке, чтобы в десятки раз завысить стоимость земельного участка и соответственно обосновать многократно завышенный размер новой арендной платы. Выполнен данный документ с грубейшими нарушениями закона. Суть отчета такова: оценщик оценил рыночную стоимость земельного участка, а далее, умножая стоимость участка на некий коэффициент, получил так называемую величину аренды. То есть аренная плата зависит у оценщика от рыночной стоимости земли. При этом оценщик, выполняя работу, не потребовал у ФИО1 правоустанавливающие документы на участок, выписку в отношении участка из ЕГРН, не заказал сам эту выписку. Оценщик не использовал общедоступные сведения о зарегистрированных обременениях на официальном сайте Росреестра и об ограничениях указанных на публичной кадастровой карте. Это сделано специально для введения пользователей отчета в заблуждение относительно характеристик объекта влияющих на его стоимость. В пункте 5 задания на оценку указано «Обременения на земельный участок не зарегистрированы», далее указано «ввиду отсутствия документально подтвержденных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений обременении... оценка производится исходя их предположения об отсутствии таких прав, ограничений обременении». Оценщик, устанавливая характеристики участка, руководствовался только публичной кадастровой картой. Далее оценщик еще раз указал в отчете, что ограничения и обременения в отношении земельного участка отсутствуют. Однако, согласно выписке из ЕГРН в отношении данного земельного участка зарегистрированы следующие обременения и ограничения: 08.04.2016 на 10 лет зарегистрировано ограничение и обременение - право аренды; 18.01.2018 зарегистрировано ограничение прав и обременения - запрещениесделок с имуществом запрещение действий по регистрации; 15.06.2015 зарегистрирована ипотека (право залога) в пользу ООО «СБиС ЭО»; согласно плану (чертежу) земельного участка (раздел 3 выписки из ЕГРН) на земельном участке учтена часть земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.Согласно публичной кадастровой карте на земельном участке установлены ограничения: охранная зона ВЛ 0,4 кв. - ограничения в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 160 от 04.02.2009; часть прибрежной защитной полосы Горьковского водохранилища - действуют ограничения в соответствии с Водным кодексом РФ; часть водоохраной зоны Горьковского водохранилища - действуют ограничения в соответствии Водным Кодексом РФ. Статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение и должен содержать точное описание объекта оценки. Указанием, что ограничений и обременений нет, отчет вводит в заблуждение. ЖСК «Первая Слобода» полагает, что правовые основания, позволяющие ФИО1 в одностороннем порядке» в том числе путем обращения в суд требовать изменения условий договора аренды, подписания дополнительного соглашения к договору аренды, отсутствуют. Согласно пункту 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, в отношении земельных участков общие правила (на аналогичные услуги, при сравнимых обстоятельствах) определения цены договора не применяется. Стороны согласовали существенное условие договора в виде арендной платы 10 000 рублей в год. Право одностороннего изменения арендной платы ни одной из сторон договора, в том числе арендодателю, не предоставлено. Договором аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы только подписанием дополнительного соглашения к договору. В п.2.3 договора прямо указано, что условие о новом размере аренды считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по дополнительному соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении, обязательств. В рассматриваемом случае у арендодателя нет права требовать изменения договора в части повышения арендной платы в судебном порядке, кроме как по основаниям статьи 451 ГК РФ. Однако, исковое заявления на статье 451 ГК РФ не основано, также отсутствует совокупность условий для изменения договора в порядке ст. 451 ГК РФ. Обращение стороны договора в суд возможно при неисполнении или ненадлежащем исполнении императивного положения договора, неисполнении обязанностей принятых договором, в целях понуждения к исполнению обязательств. В то же время, обязательств арендатора подписывать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы на основании отчета об оценке договором не предусмотрено. В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами иди договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях - изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Таким образом, в рассматриваемом деле отсутствуют обстоятельства, предусмотренные ст. 451 ГК РФ, следовательно, спорный договор аренды не подлежит измерению в судебном порядке на основании статьи 451 ГК РФ. Также пояснил, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, тогда как отчет составлен 17.07.2019 года. Также пояснил, что внесение изменений в договор предусмотрено только ст. 614 ГК РФ, согласно которой для этого необходимо соглашение сторон. Ст. 614 отсылает к ст. 451 ГК РФ, в которой указаны условия, при которых могут быть внесены изменения, в данном случае совокупность этих условий отсутствует. Первое условие - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Второе - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Четвёртое – из обычаев и существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона. В совокупности эти условия позволяют изменить условия договора в судебном порядке. Истец просит внести изменения в договор в связи с существенным изменением обстоятельств, под которым она понимает исключение её из ЖСК, но с договором аренды исключение ФИО1 из ЖСК не связано. В момент заключения договора стороны могли исходить из того, что истец может покинуть ЖСК, в том числе по своей воле. Эти условия в договоре не прописаны. Таким образом, оснований для изменения договора нет. По цене в законе не предусмотрена необходимость подтверждать её заключением. Кроме того, в ответе на возражения по иску специалист указывает, что по данным заключениям обременение было снято. Данное обстоятельство не соответствует действительности, что подтверждается выписками.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив все в совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: в соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Возможность пересмотра арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Согласно п. 2.3 договора аренды земельного участка от 18.03.2016 г. стороны вправе изменять размер арендной платы, но не чаще, чем один раз в год. В этом случае сторона, выступающая инициатором такого изменения, обязана направить другой стороне письменной уведомление об изменении размера арендной платы. Условие о новом размере арендной платы считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Истец основывает свои исковые требования на ст. 451 ГК РФ, мотивируя их тем, что исключение ее из членов ЖСК привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки.Между тем, абзац второй п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенными, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Суд соглашается с позицией представителя ответчика и считает, что исключение истца из членов ЖСК не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать данную ситуацию, в связи с чем, исключение истца из членов ЖСК не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в п. 4 этой статьи оснований – установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.Указанных оснований судом не установлено, следовательно, договор аренды не подлежит изменению судом в порядке ст. 451 ГК РФ.

Кроме того, согласно отчету № 191011-ОЗ-А, составленному 17.07.2019 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости», рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет (округленно) 208000 руб. в месяц, 2498000 руб. в год.Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.Согласно материалам дела уведомление об увеличении арендной платы в адрес ЖСК «Первая Слобода» направлено ФИО1 04.02.2020 года, в суд исковое заявление поступило 27 марта, то есть за пределами 6 месячного срока.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ЖСК «Первая Слобода» о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 18.03.2016, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Размер арендной платы составляет 208000 (Двести восемь тысяч) рублей в месяц или 2498000 (Два миллиона четыреста девяносто восемь тысяч) рублей в год за земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 3132 кв.м… далее по тексту договора», взыскании с ЖСК «Первая Слобода» расходов по оплате государственной пошлины 300 руб. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через районный суд в течение 1 месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи жалобы в Красноперекопский районный суд г. Ярославля.

Судья                                                                                                           Н.С. Донцова