УИД 29RS0016-01-2022-001711-85
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Новодвинский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Белоусова А.Л., при секретаре Фомичевой И.К.,
с участием представителя истца Поплевина В.Е.,
представителя ответчиков адвоката Пальцева В.В.,
представителя третьего лица Гамиловской И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новодвинске Архангельской области в помещении суда гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к Белозерову И.П. , Белозеровой К.Э. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Кватре Стар» обратилось в суд с иском к Белозерову И.П., Белозеровой К.Э. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и судебных расходов. В обоснование требований указано, что между ответчиками и ООО «Капитал Инвест» 14.02.2019 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого последнее обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап-жилой дом в осях 1-16) по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ответчикам, как участникам объекта долевого строительства, которые в свою очередь обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является квартира №, на 4 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 56,02 кв.м, в том числе, лоджия площадью 1,94 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имеет следующие характеристики: назначение жилое, количество комнат 3, площадь комнаты 10,48 кв.м, площадь комнаты 11,85 кв.м, площадь кухни-гостиной 20,54 кв.м, площадь коридора 7,06 кв.м, площадь санузла 4,15 кв.м, площадь лоджии/балкона 3,88 кв.м (без учета понижающего коэффициента), строительные оси «12-14», «В-Д». При этом фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства. Цена договора составляет 4290000 руб. Указание в договоре на проектные площади объекта долевого участия в строительстве, включающие площадь квартиры и площадь балкона, свидетельствует о согласовании сторонами условий об оплате за возведение объекта недвижимости с учетом балкона. Объекту капительного строительства присвоен почтовый адрес: <адрес>. По заданию застройщика, специализированной организацией ООО «Архземкадастр» произведены обмеры объекта капительного строительства, по итогам которых фактическая площадь квартиры составила 57,3 кв.м, в том числе, лоджия площадью 2,6 кв.м, (с учетом понижающего коэффициента 0,5). В силу условий договора (пункт 3.2), в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщик сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 76580 рублей за 1 кв.м. 31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 29-301000-214-2017-53. 23 января 2020 года между застройщиком и ответчиками подписан акт приёма-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 143 от 14.02.2019. 30 декабря 2020 года в адрес ответчиков направлены уведомления о необходимости погашения задолженности в сумме 98022 руб. 40 коп., исходя из следующего расчета: 76580 руб. (стоимость 1 кв.м) х 1,28 кв.м (разница между проектной и фактической площадью построенного объекта долевого строительства). По договору уступки прав (цессии) от 14.05.2021 ООО «Капитал Инвест» уступило право требования ООО «Кватре Стар» по указанному договору участия в долевом строительстве в части неисполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств. 27 мая 2021 года в адрес ответчиков направлено уведомления о состоявшейся уступке права требования. В связи с чем, просит взыскать в солидарном порядке с ответчиков в свою пользу задолженность по договору участия в долевом строительстве № 143 от 14.02.2019 в размере 98022 руб. 40 коп. и в возврат уплаченную государственную пошлину при подаче иска в размере 3140 руб. 67 коп.
Представитель истца Поплевин В.Е. в судебном заседании на иске настаивает с учетом представленного письменного отзыва на возражения ответчиков. В представленном письменном ходатайстве указал на то, что у эксперта участвовавшего в проведении судебной экспертизы отсутствует образование в области проектирования и строительства зданий и сооружений, однако поставленные перед ним вопросы, требуют квалификации именно в этих областях. На момент проведения экспертного осмотра у данного эксперта отсутствовало достаточного практического опыта работы, что также вызывает сомнение в его компетентности. Также данный эксперт в заключении ссылается на нормы, действовавшие в момент возникновения спора, в то время как ч. 5.2. ст.49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка её соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация. Градостроительный план земельного участка выдан 26.01.2016, а ГОСТ Р 56926-2016 и СП 54.13330.2016 на которые ссылается эксперт в своем заключении приняты после 26.01.2016, соответственно, ссылка на эти нормы при оценке проектной документации недопустима. Эксперт также не учёл, что роль защитного ограждения на лоджии в квартире ответчиков выполняет горизонтальный алюминиевый ригель, расположенный на высоте 1275 мм от плиты лоджии и светопрозрачное заполнение ниже ригеля, выполненное из стекла триплекс 8 мм, которое является неразбиваемым, в отличии от обычного стекла, расположенного выше ограждения. Триплекс на сегодняшний день является самым прочным светопрозрачным материалом. Он способен выдерживать огромные статические и механические нагрузки, сильные удары и колебания. Согласно строительным нормам изготовление светопрозрачных конструкций, подвергающихся повышенным механическим нагрузкам, должно осуществляться только с использованием стекла триплекс. Выводы эксперта в этой части в заключении отсутствуют что говорит о том, что эксперт не знаком с описанной технологией устройства балконных ограждений. Для чего просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу по вопросу соответствует ли выполненное застройщиком балконное остекление лоджии в квартире ответчиков требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям действующим на дату проектирования многоквартирного дома, в том числе в части отсутствия дополнительного ограждения, в чем определением суда от 06.09.2023 отказано, в связи с отсутствием оснований для ее проведения.
Ответчики Белозеров И.П., Белозерова К.Э., извещенные о рассмотрении дела в судебное заседании не явились, направили своего представителя адвоката Пальцева В.В., который против удовлетворения иска возразил, по доводам, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним, обратил внимание, что навесная конструкция фасадного остекления в квартире ответчиков прикреплена к торцевой части плиты лоджии при помощи кронштейнов (длиной 10 см), которые накрыты металлической пластиной. Следовательно увеличение площади лоджии произошло исключительно из-за конструктивных элементов конструкции остекления, стоимость которой уже оплачена ответчиками в полном объеме. При чем, такое изменение конструкции лоджии является не допустимым изменением общей площади помещения в понимании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а конструктивным изменением данного помещения, которое не было согласовано с ответчиками при его устройстве с использованием выносного остекления, смонтированного на расстоянии 10 см от балконной плиты лоджии. Поэтому при подписании сторонами 07.05.2020 итогового акта приема-передачи построенной по договору участия в долевом строительстве квартиры стороны договора учли данные отступления устройства лоджии от запланированного состояния, приняли его и подтвердили в этом акте об отсутствии каких-либо претензий друг к другу, в том числе и имущественных (пункт 7).
Представитель третьего лица ООО «Капитал Инвест» Гамиловская И.Н. в судебном заседании требования поддержала, указала, что указанный дом введен в эксплуатацию в установленном законом порядке при наличии положительного заключения экспертизы, обратила внимание, что устройство панорамного остекления в квартире ответчиков произведено не в притык к балконной плите, а с использованием выносного остекления, которое является цельным, установленным по всему дому с первого по последний этаж, не допускает кривизны и не противоречит требованиям закона (статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц, участвующих в деле.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дел, пояснения эксперта Курбакова С.А., и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ существенным условием договора участия в долевом строительстве является,в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости,назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Как установлено по материалам дела, 14.02.2019 между ответчиками и ООО «Капитал Инвест» (ИНН 2901228935) заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого последнее обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап-жилой дом в осях 1-16) по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ответчикам, как участникам объекта долевого строительства, которые в свою очередь обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Объектом долевого строительства является квартира №, на 4 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляла 56,02 кв.м, в том числе, лоджия площадью 1,94 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5).
Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имеет следующие характеристики: назначение жилое, количество комнат 3, площадь комнаты 10,48 кв.м, площадь комнаты 11,85 кв.м, площадь кухни-гостиной 20,54 кв.м, площадь коридора 7,06 кв.м, площадь санузла 4,15 кв.м, площадь лоджии/балкона 3,88 кв.м (без учета понижающего коэффициента), строительные оси «12-14», «В-Д».
План квартиры, включающий ее описание и местоположение в доме, приводится в Приложении № 1 к договору являющемся неотъемлемой частью договора.
Фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства. Цена договора составляет 4290000 руб.
В случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 76580 рублей за 1 кв.м.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязан принять, не позднее предусмотренного договором срока.
После передачи объекта долевого строительства застройщиком в собственность и принятие его участником долевого строительства в собственность по подписанному сторонами акту приема-передачи участник долевого строительства в течении трех календарных дней передает застройщику для производства дополнительных работ объект долевого строительства по акту для производства дополнительных работ.
Застройщик обязуется выполнить дополнительные работы в течение шести месяцев с момента передачи участником долевого строительства объекта долевого строительства застройщику по акту для производства дополнительных работ. Застройщик вправе выполнить дополнительные работы досрочно.
Застройщик выполняет на объекте долевого строительства следующие виды дополнительных работ: установка дверей во все помещения; разводка электропроводки с установкой розеток, выключателей по проекту, с установкой двухтарифного электрического счетчика, без установки осветительных электрических приборов, без устройства электрозвонка в квартире; чистовая отделка: в комнатах: потолок «натяжной» потолок, стены оклеены обоями под покраску, пол ламинат; на кухне: потолок «натяжной» потолок, стены оклеены обоями под покраску, пол ламинат; в ванной комнате: установка раковины, ванны, унитаза; потолок «натяжной» потолок; стены плитка; пол плитка; внутриквартирную разводку системы водоснабжения и канализации до сантехприборов и сантехфаянса; в коридоре: потолок «натяжной» потолок, стены оклеены обоями под покраску, пол ламинат; установка внутриквартирных дверей. Цветовая гамма - «ваниль», сочетание мягких светлых оттенков. Вид отделочных материалов, марка, вид сантехнического и электрического (установочного) оборудования, дверей устанавливаются застройщиком.
После окончания выполнения дополнительных работ застройщик письменно уведомляет участника-долевого строительства об окончании работ. Участник долевого строительства обязан в течение пяти календарных дней осмотреть объект долевого строительства и принять по акту выполненные дополнительные работы.
На основании разрешения на ввод объект в эксплуатацию от 31.12.2019 № RU 29-301000-214-2017-53, указанный дом введен в эксплуатацию. Объекту капительного строительства присвоен почтовый адрес: <адрес>. Номер построенной ответчикам квартиры является 173.
23.01.2020 между ООО «Капитал Инвест» и ответчиками подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик в результате произведенных по его заданию ООО «Архземкадастр» обмеров объекта капительного строительства, передал ответчикам объект долевого строительства общей площадью 54,7 кв.м, с лоджией площадью 2,6 кв.м, (с учетом понижающего коэффициента 0,5), со следующими характеристиками, назначение жилое, количество комнат 2, площадь комнаты 10,5 кв.м, площадь комнаты 11,9 кв.м, площадь кухни 20,9 кв.м, площадь коридора 7,1 кв.м, площадь санузла 4,3 кв.м, всего с учетом лоджии 57,3 кв.м. Остекление лоджии выполнено из алюминиевого профиля, стекло.
В пункте 9 указанного акта стороны договора указали, что не имеют друг к другу претензий, в том числе имущественных.
07.05.2020 между ООО «Капитал Инвест» и ответчиками подписан акт приема-передачи квартиры после производства в ней силами застройщика дополнительных работ установленных пунктом 7.12 договора участия в долевом строительстве, где указана прежняя общая площадь квартиры 54,7 кв.м, с лоджией площадью 2,6 кв.м, (с учетом понижающего коэффициента 0,5), что и в акте от 23.01.2020.
В пункте 7 указанного акта стороны договора вновь указали, что не имеют друг к другу претензий, в том числе имущественных.
23.06.2020 в ЕРГН внесена запись о государственной регистрации права общей совместной собственности ответчиков на данную квартиру площадью 54,7 кв.м.
30.12.2020 ООО «Капитал Инвест» направил ответчикам претензию от 06.11.2020 о доплате до полного размера цены договора долевого участия в сумме 98022,40 руб., в связи с увеличением фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 %.
По договору уступки прав (цессии) от 14.05.2021 ООО «Капитал Инвест» уступило право требования ООО «Кватре Стар» по указанному договору участия в долевом строительстве в части неисполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств, в том числе и в отношении ответчиков.
27.05.2021 ООО «Капитал Инвест» в адрес ответчиков направлено уведомления о состоявшейся уступке права требования и о сумме имеющийся у них задолженности по договору 98022,40 руб.
Отказ в выплате данной суммы ответчиками послужил основанием для обращения истца с иском в суд по настоящему делу.
После выполнения застройщиком дополнительных работ, по заявке ответчиков проведены повторно замеры помещений указанной квартиры, по результатам которых Северным филиалом ППК «Роскадастр» составлен по состоянию на 09.11.2022 технический паспорт квартиры, а также 06.12.2022 составлен технический план данной квартиры.
Согласно результатам повторного замера, фактическая общая площадь квартиры составила 54,3 кв.м, площадь лоджии 2,5 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,5, со следующими характеристиками, площадь комнаты 10,5 кв.м, площадь комнаты 11,9 кв.м, площадь кухни 20,7 кв.м, площадь коридора 7,1 кв.м, площадь санузла 4,1 кв.м, всего с учетом лоджии 56,8 кв.м.
На основании данного технического плана в ЕРГН внесены соответствующие изменения в части площади квартиры на 54,3 кв.м, что подтверждается представленной ответчиками Выпиской из ЕГРН по данной квартире на 27.12.2022.
В связи со спором сторон относительно соответствия построенной квартиры условиям заключенного договора и ее фактической площади, судом по ходатайству ответчиков назначена судебная экспертиза производство которой поручено экспертам ФБУ «Архангельская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно представленного данным учреждением заключения эксперта от 14.07.2023, построенная квартира с лоджией в сравнении с планом указанным в Приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве № 143 от 14.02.2019 соответствует в части площадей по помещениям: коридор, жилая комната, жилая комната, санузел, кухня, не соответствует: лоджия.
Данное отступление построенной квартиры с лоджией в сравнении с планом указанным в Приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве № от 14.02.2019 в отношении лоджии привело к увеличению фактической площади квартиры (выполненной по результатам обмера) в части лоджии в сравнении с площадью, приведённой в Приложении № 1 к договору.
Превышение более 1 % в санузле обусловлено наличием кафельной плитки. В момент осмотра путём частичного демонтажа дверного наличника установлено, что толщина слоя плитки с монтажным клеем 10 мм. Площадь, на которую уменьшилась площадь санузла при этом: (1,775+1,775+2,337+2,337-0,9) х 0,01=0,07 м2. Таким образом, наиболее вероятная площадь санузла до отделки составляет 4,11 м2. В таком случае, отклонение результатов осмотра от площади по договору будет составлять 0,9 %.
У застройщика имелась техническая возможность строительства данной квартиры с лоджией согласно ее плану, указанному в Приложении №1 к договору участия в долевом строительстве от 14.02.2019 №, поскольку изменения площади лоджии можно было избежать путём установки дополнительной ограждающей конструкции на расстоянии 0,78 м от стены дома.
В случае строительства квартиры с лоджией согласно ее плану, указанному в проекте 141.2014-1,2-КР, общая площадь без учёта понижающего коэффициента в части лоджии составляла бы 58,44 м2, с учётом понижающего коэффициента в части лоджии составляла бы 56,26 м2 (7,06+4,15+10,48+11,85+20,54+4,36х0,5).
Техническая возможность построить квартиру с лоджией согласно ее проектной документации имелась путём установки дополнительной ограждающей конструкции на расстоянии 0,89 м от стены дома.
Указанное заключение эксперта предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения и имеющего необходимое специальное образование и стаж работы основано на материалах дела и проведённого им осмотра данного жилого помещения и не чем не оспорено.
Представленная стороной истца рецензия ООО «Обследование и экспертиза зданий и сооружений» указанный вывод эксперта об отступлении застройщиком от изначально запроектированного расположения лоджии в квартире ответчиков соответствующей плану квартиры, включающий ее описание и местоположение в доме в виде Приложения № 1 к договору долевого участия являющимся неотъемлемой частью договора, не порочит.
Ответчики не оспаривают произведенное изменения застройщиком крепления ограждения лоджии на выносное с отнесением его от плиты лоджии на 100 мм, что и увеличило площадь лоджии от проектного состояния, однако не согласны возмещать расходы на увеличение данной площади, возникшей не в связи с изменением общей площади жилого помещения, а в связи с тем, что застройщик установил данное выносное ограждения лоджии вынуждено, с целью сохранения панорамного остекления всех квартир в данном доме в осях квартиры ответчиков на одном уровне, что не относится к изменению площади построенной квартиры ответчиков в понимании указанном в пункте 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, что суд считает обоснованным.
В рассматриваемом случае ответчики как потребители заказанной услуги не должны возмещать застройщику возникшие для него риски при строительстве дома для сохранения панорамного остекления всех квартир в данном доме в осях квартиры ответчиков на одном уровне, в связи с разным уровнем плит перекрытий лоджий всех квартир в доме по данным осям.
До ответчиков данная информация при заключении договора доведена не была, в представленный к договору план квартиры, являющийся его неотъемлемой частью, согласно которого ограждение лоджии устанавливается к плите перекрытия лоджии и не является выносным, в установленном законом порядке изменения внесены не были.
В рассматриваем случае суд также учитывает, что при заключении договора долевого участия в строительстве его стороны предусмотрели указание площади помещений квартиры в значении сотых без округления, тогда по заданию застройщика данные замерены представлены с округлением до одной десятой, что противоречит условиям заключенного договора, не является достоверным и потому отклоняется судом.
В связи с чем, суд принимает значения площадей всех помещений построенной квартиры на момент ее передачи ответчикам 23.01.2020 по данным судебной экспертизы, которые произведены экспертом с использованием специального прибора и не содержат округлений в общей сумме 56,26 кв.м.
Учитывая, что данный размер площади квартиры с учетом ее лоджии не превышает 1 % от площади указанной в договоре (56,02 кв.м) оснований для удовлетворяя требований истца о взыскании с ответчиков задолженности по договору участия в долевом строительстве и производных от данных требований - судебных расходов, не имеется.
В связи с чем, в удовлетворении исковых требований ООО «Кватре Стар» к ответчикам о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и судебных расходов надлежит отказать в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (ИНН №) к Белозерову И.П. (СНИЛС №), Белозеровой К.Э. (СНИЛС №) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и судебных расходов отказать.
На решение суда сторонами и лицами, участвующими в деле может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Новодвинский городской суд.
Председательствующий А.Л. Белоусов
Мотивированное решение
изготовлено 13 сентября 2023 года.