Решение по делу № 2-1304/2021 от 04.02.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 02 июня 2021 года

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Пипник Е.В.

при секретаре Абасовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1304/2021 по исковому заявлению Карельян А.С., Карельян В.И. к ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» в лице конкурсного управляющего Киселева Д.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО, третье лицо ПАО «Московский индустриальный банк» об установлении в сведениях ЕГРН реестровой ошибки и исправлении реестровой ошибки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества №.

Согласно п. 1.1. Договора предмет договора - воссоздание (реконструкция) объекта культурного наследия «Многоэтажный жилой дом с магазинами сер. XIX- сер. XX в.» нежилое помещение, право собственности на которое возникает у продавца в будущем проектный номер на поэтажном плане: бутик №, расположенный на 3 этаже, общей площадью - 47,09 кв.м. (с учетом коэффициента 0,3 на холодно помещение), расположенное по адресу: <адрес>.

В п. 4.9 договора указано, что если фактическая площадь помещения по результатам обмеров органами технической инвентаризации после окончания реконструкции объекта будет отличатся более чем на 3 (три) и более процентов в сторону уменьшения, либо в сторону увеличения от Планируемой площади помещения, то цепа договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписываю дополнительное соглашение к Договору, в связи с чем, до подписания передаточного акт стороны. Стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю либо недостающую площадь нежилого помещения по данным обмеров органов технического инвентаризации из расчета цены 1 кв.м., указанной в п.4.1. Договора.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ было подписано с целью уточнения технических характеристик (площади) построенного объекта.

Пункт 1.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ был изменен: «Нежилое помещение №,12 общей площадью 52,5 кв.м., 3 этаж, в здании но адресу <адрес>. Как следует из предмета договора, передаче подлежало «помещение».

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено понятие «помещение»: система - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В нарушении условий договора, истцом фактически передано помещение меньшей площадью, чем предусмотрено договором, увеличение площади и как следствие цены договора вызвано постройкой открытого навесного балкона, площадь которого не может входить расчетную площадь помещения и являться помещением.

Подписание дополнительного соглашения, в котором указана площадь помещения, не соответствующая действительности, нарушает права истцов и нормы определения расчетной площади помещений. Действительная площадь помещения составляет 49,7 кв.м. О незаконном отнесении площади открытого навесного балкона к общей площади помещения также указывается в иных нормативно-правовых актах.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Управление федеральной службы государственно:, регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету в отношении спорного объекта в части приведения площади помещения в соответствии с правилами расчета площади помещений.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр осуществил приостановку государственного кадастрового учета по причине того, что с заявлением не представлено согласие залогодержателя на осуществление учетных действий в отношении объекта.

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта зарегистрировано ограничения права в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания».

Таким образом, регистрирующим органом не может быть проведены действия по государственному кадастровому учету в отношении спорного объекта поскольку зарегистрированы ограничения в виде ипотеки.

Как следует из материалов дела, перед продажей объекта, застройщик зарегистрировал помещение на сове имя. При подаче документов для осуществления кадастрового учета застройщиком была указана площадь помещения 52,5 кв.м.

Вместе с тем, как следует из представленного истцами технического плана, в разделе «Заключение кадастрового инженера» указано, что площадь помещения составляет 49,7 кв.м. Указанная в ЕГРН площадь помещения определена неверно в сил) Приказа Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ №, так как в площадь помещения включена площадь открытого навесного балкона, что является ошибкой в части определения площади помещения.

Поданные ответчиком документы, учтенные при осуществлении кадастрового учета спорного помещения, с очевидностью подтверждают наличие реестровой ошибки.

Таким образом, поскольку в настоящее время в отношении объекта зарегистрирована ипотека в пользу ответчика, приведение площади помещения в соответствии с вышеуказанными нормами возможно на основании решения суда.

Данная реестровая ошибка подлежит исправлению путем исключения из ЕГРН сведений об общей площади указанного помещения, равной 52,5 кв.м., и указания пощади помещения 49,7 кв.м.

В настоящее время ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» требует с Карельян В.И., Карельян А.С. дополнительной оплаты за неверно учтенную (увеличенную) площадь помещения, чем также нарушаются права истцов.

Истцы просили суд установить наличие в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о помещении №,12, назначение: нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, реестровой ошибки. Исправить реестровую ошибку, допущенную при постановке на кадастровый учет помещения №, назначение: нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о площади балкона в размере 2,8 кв.м., с указанием площади помещения 49,7 кв.м.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Представитель истца Терещенко С.В. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Ответчик ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» в лице конкурсного управляющего Киселева Д.В. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому просил отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил в материалы дела отзыв, согласно которому просил отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица ПАО «Московский индустриальный банк» в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил в материалы дела заявление о рассмотрение дела в их отсутствие.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Карельян А.С., Карельян В.И. и ответчиком ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества №.

Согласно п. 1.1. Договора предмет договора - воссоздание (реконструкция) объекта культурного наследия «Многоэтажный жилой дом с магазинами сер. XIX- сер. XX в.» нежилое помещение, право собственности на которое возникает у продавца в будущем проектный номер на поэтажном плане: бутик №, расположенный на 3 этаже, общей площадью - 47,09 кв.м. (с учетом коэффициента 0,3 на холодно помещение), расположенное по адресу: <адрес>.

В п. 4.9 договора указано, что если фактическая площадь помещения по результатам обмеров органами технической инвентаризации после окончания реконструкции объекта будет отличатся более чем на 3 (три) и более процентов в сторону уменьшения, либо в сторону увеличения от Планируемой площади помещения, то цепа договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписываю дополнительное соглашение к Договору, в связи с чем, до подписания передаточного акт стороны. Стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю либо недостающую площадь нежилого помещения по данным обмеров органов технического инвентаризации из расчета цены 1 кв.м., указанной в п.4.1. Договора.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ было подписано с целью уточнения технических характеристик (площади) построенного объекта.

Пункт 1.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ был изменен: «Нежилое помещение № общей площадью 52,5 кв.м., 3 этаж, в здании но адресу <адрес> Как следует из предмета договора, передаче подлежало «помещение».

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено понятие «помещение»: система - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Истцы утверждают, что в нарушение условий договора, им фактически передано помещение меньшей площадью, чем предусмотрено договором, увеличение площади и как следствие цены договора вызвано постройкой открытого навесного балкона, площадь которого не может входить расчетную площадь помещения и являться помещением.

Подписание дополнительного соглашения, в котором указана площадь помещения, не соответствующая действительности, нарушает права истцов и нормы определения расчетной площади помещений. Действительная площадь помещения составляет 49,7 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Управление федеральной службы государственно:, регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету в отношении спорного объекта в части приведения площади помещения в соответствии с правилами расчета площади помещений.

ДД.ММ.ГГГГ Росреестр осуществил приостановку государственного кадастрового учета по причине того, что с заявлением не представлено согласие залогодержателя на осуществление учетных действий в отношении объекта.Согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта зарегистрировано ограничения права в виде ипотеки в пользу залогодержателя ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания».

Таким образом, регистрирующим органом не может быть проведены действия по государственному кадастровому учету в отношении спорного объекта поскольку зарегистрированы ограничения в виде ипотеки.

Как следует из материалов дела, перед продажей объекта, застройщик зарегистрировал помещение на свое имя. При подаче документов для осуществления кадастрового учета застройщиком была указана площадь помещения 52,5 кв.м.

Вместе с тем, как следует из представленного истцами технического плана, в разделе «Заключение кадастрового инженера» указано, что площадь помещения составляет 49,7 кв.м. В площадь помещения включена площадь открытого навесного балкона, что истцы полагают ошибкой в части определения площади помещения.

По мнению истцов, данная реестровая ошибка подлежит исправлению путем исключения из ЕГРН сведений об общей площади указанного помещения, равной 52,5 кв.м., и указания пощади помещения 49,7 кв.м., указывая, что в настоящее время ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» требует с Карельян В.И., Карельян А.С. дополнительной оплаты за неверно учтенную (увеличенную) площадь помещения, чем также нарушаются права истцов.

Согласно представленным материалам, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объекте недвижимости, представляющем собой помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.; назначение: нежилое; наименование: нежилое помещение; площадью 52.5 кв.м.

Правообладателями данного объекта недвижимого имущества на праве общей совместной собственности, согласно сведениям ЕГРН, являются: Карельян В.И., Карельян А.С..

По сведениям ЕГРН, в отношении указанного помещения имеются зарегистрированные записи об ограничении прав и обременениях, в виде ипотеки.

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу Закона № 218-ФЗ, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке, предусмотренном пунктами 1-3 части 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ.

На основании части 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ в случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Согласно части 4 статьи 58 Закона № 218-ФЗ в случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, в том числе, сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.

Согласно пункту 11.2 Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» в площадь нежилого помещения включается площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь наружных тамбуров, лоджий, террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), веранд, балконов, галерей и иных подобных частей помещения или здания.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления с приложением документов, установленных частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к Договору, которым внесены изменения в п. 4.1., 4.3.

В заключенном соглашении стороны четко определили предмет договора, которым выступает индивидуально-определённая вещь - нежилое помещение № обшей площадью 52,5 кв.м, в здании по адресу: <адрес> кадастровый помер: №.

Истцы при подписании договора были осведомлены, что приобретают нежилое помещение состоящее из офисного помещения и балкона, которые имеют один кадастровый номер. Согласование ими условий договора свидетельствует о волеизъявлении приобрести именно эти помещения.

В силу п. 4.1. в редакции дополнительного соглашения, цена недвижимого имущества составляет 6 733 125 рублей.

Цена договора увеличилась с 6 039 292, 50 руб. до 6 733 125, 00 руб. в связи с увеличением площади передаваемого помещения.

Исходя из принципа свободы договора, участники гражданских правоотношений приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, могут устанавливать свои права и обязанности на основе договора и определять любые не противоречащие законодательству условия договора (п. 2 ст. 1. 421 ГК РФ),

Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его заключения, если иное не вытекает из самого дополнительного соглашения или, когда вы меняете договор, характера изменения (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Дополнительное соглашение по смыслу и названию является неотъемлемой частью договора.

Из текста дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Истцы лично участвовали в подписании данного соглашения и установили площадь передаваемого им помещения в размере 52,5 кв.м. и цену в размере 6 733 125 рублей.

Как следует из материалов дела, истцы недоплатили ООО «Ростовинвестстрой» денежные средства в размере 693 832,50 руб. по дополнительному соглашению.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с Карельяна А.С., Карельян В.И. в пользу ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» взыскана задолженность по договору купли-продажи будущего недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 693 832,50 руб.

При рассмотрении указанного спора о взыскании задолженности истцами заявлялся встречный иск о признании дополнительного соглашения и акта приема-передачи недействительным по причине неправильного расчета площади проданного помещения. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на отсутствие реестровой ошибки.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Давая оценку доводам истца и возражениям ответчика, суд исходит из требований статьи 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание положения пункта 11.2 Приказа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», суд полагает требования истцов об установлении в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о помещении №, назначение: нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> реестровой ошибки и исправлении реестровой ошибки, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Карельян А.С., Карельян В.И. к ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» в лице конкурсного управляющего Киселева Д.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО, третье лицо ПАО «Московский индустриальный банк» об установлении в сведениях ЕГРН реестровой ошибки и исправлении реестровой ошибки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 09 июня 2021 года.

СУДЬЯ