Решение по делу № 2-1161/2024 от 05.02.2024

Дело № 2-1161/2024

УИД 23RS0058-01-2022-005996-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2024года                                                                   город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи в составе

Председательствующего судьи Клименко И.Г.

при секретаре Апретовой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО8 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате собственности, аннулировании записи в ЕГРП, признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГК РФ исковых требований, просила суд:

- Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179, заключенные между истцом и ответчиком.

- Возвратить в собственность истца 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179;

- Регистрационную запись о праве собственности 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179 на имя ответчика аннулировать;

- Указать, что решение суда по настоящему спору является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Истца на 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179;

- Взыскать с ответчика 300 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска;

- Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО1 моральный вред в размере 1000 000 рублей.

По итогам рассмотрения искового заявления ФИО5 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества требования удовлетворены частично (мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ), суд решил расторгнуть заключенный между ФИО5 и ФИО8 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179.

Возвратить в собственность ФИО1 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179.

Регистрационную запись о праве собственности ФИО8 на 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179 - аннулировать.

Решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности ФИО5 на 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО5 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска 300 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

10 октября 2023 года по итогам рассмотрения апелляционной жалобы Меркурьевой Юлии Рафисовны на решение суда первой инстанции Краснодарским краевым судом вынесено определение, которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

16 января 2024 года по итогам рассмотрения кассационных жалоб Меркурьевой Ю.Р. и Меркурьева А.В. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 23 марта 2023 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 октября 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении спора направленной на новое рассмотрение, дело рассмотрено с учетом указаний суда кассационной инстанции, и уточнений исковых требований истца в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым истец просит суд:

- Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179, заключенные между истцом и ответчиком;

- Возвратить в собственность истца 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179;

- Регистрационную запись о праве собственности 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179 на имя ответчика аннулировать;

- Указать, что решение суда по настоящему спору является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Истца на 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №41, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером № находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179;

- Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179 – незаключенным.

В части ранее заявленных требований о взыскании морального вреда в размере 1000000 рублей истец указал, что не поддерживает их с учетом уточнений требований.

В обоснование заявленных требований, истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО4 обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179 (далее - Объект) по согласованной сторонами цене: 51 000 000 (Пятьдесят один миллион) рублей в рассрочку, на условиях, указанных в соглашении о Задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по указанию ФИО4 покупателем Объекта явилась его супруга ФИО8, с которой был заключен договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору, в соответствии с условиями которого стороны согласовали следующие условия по оплате в соответствии с ранее достигнутыми условиями: объект продается по цене 51 000 000 рублей в рассрочку, из которых: 13 000 000 рублей Покупатель обязан оплатить при подписании основного договора (из которых ранее 500 000 рублей получено в качестве задатка); 6 000 000 рублей – в срок до ДД.ММ.ГГГГ – по основному договору; 6 000 000 рублей – в срок до ДД.ММ.ГГГГ по основному договору; 8 500 000 рублей – в срок до ДД.ММ.ГГГГ по дополнительному соглашению; 8 500 000 рублей – в срок до ДД.ММ.ГГГГ по дополнительному соглашению; 9 000 000 рублей – в срок до ДД.ММ.ГГГГ – по дополнительному соглашению. Кроме того, пунктом 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтвердили, что в случае просрочки оплаты, Продавец имеет право взыскать с Покупателя проценты в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему, Истец свои обязательства выполнила полностью, передав отчуждаемый объект в собственность ответчика, ответчик же от полной оплаты уклонилась, принятые на себя обязательства по оплате в согласованный сторонами срок не выполнила. В досудебном порядке Ответчику были неоднократно направлены претензии с просьбой произвести полную оплату объекта или вернуть объект в собственность Истца, однако ответчик в установленный законом срок оплату не произвела, возвращать указанный объект в собственность Истца отказалась. Истец считает, что поскольку Ответчиком не доказана его финансовая возможность полностью оплатить данный объект, способом защиты нарушенного права Истца может быть только расторжение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему. Истцу известно, что в помещении ответчиком были самовольно без надлежащего разрешения компетентных органов произведена перепланировка, изменена конструкция наружных стен, демонтированы окна, двери, санузлы, чем также нарушены права Истца, так как указанное помещение находится в залоге.

Истец, основываясь на положениях пункта 2 статьи 450 ГК РФ считает, что со стороны ответчика как покупателя допущены существенные нарушения, что позволяет требовать расторжения заключенного договора купли-продажи.

Также истец, требуя признания незаключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что из возникших правоотношений сторон (искового заявления, возражений Ответчиков) между сторонами не согласована цена за проданный объект недвижимости.

Истец Горбова Л.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила, обеспечила явку в судебное заседание представителей по доверенности Горбову Е.А., Коцарь Е.И., которые настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований по доводам искового заявления.

Ответчик Меркурьева Ю.Р. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя Нигматуллина Ф.Н., который в судебном заседании исковые требования от имени доверителя не признал, представил письменный отзыв основанный на следующем.

Истцом выбран ненадлежащий способ судебной защиты в силу исполнения денежных обязательств ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ более половины цены договора, что не позволяет применить к спорным правоотношениям норму о расторжении договора в силу ст. 489 ГК РФ.

Исходя из условии заключенного договора, имеющую квалифицированную нотариальную форму цена договора составляет 25 000 000 (Двадцать пять миллионов) рублей.

Цена является рыночной, что подтверждается данными кадастрового учета, где суммарно стоимость земельного участка и помещения составляет 24 171 000 рублей (данные содержатся в выписке из ЕГРН, в деле Л.Д. 20).

Кроме того, в деле имеется договор купли-продажи с предшествующим продавцом от ДД.ММ.ГГГГ (Л.Д. 137), т.е. за три месяца до заключения договора между сторонами настоящего дела, где согласованная сторонами стоимость составляет 25000000 рублей.

По мнению ответчика, требования истца направлены на расторжение недействительной (ничтожной) сделки (дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который был удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО2, зарегистрировано в реестре №-н/23-2021-10-61.

При заключении указанного договора нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли земельного участка и помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п. 2.7. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Дополнительное соглашение, датированное ДД.ММ.ГГГГ совершено в простой письменной форме, нотариально не удостоверено, не зарегистрировано в Росреестре.

По мнению ответчика, облекая основной договор купли-продажи в квалифицированную форму – нотариально удостоверенную, стороны согласовали форму иных соглашений к нему в той же форме, что и основная сделка.

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Позиция ответчика также отражена в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу, которые ответчик считает преюдициальными в рамках настоящего дела согласно статьи 61 ГПК РФ.

Преюдициальными также ответчик считает условия отраженные в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на которое ссылается ответчик в отзыве, так согласно ч. 5 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

По мнению ответчика, дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, совершенное в простой письменной форме, является ничтожным, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не удостоверено нотариально.

Кроме того, ответчик считает дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и в силу отсутствия факта его регистрации в Росреестре.

В силу закона, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст. 1, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Нотариальному удостоверению также подлежат договоры купли-продажи недвижимости (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)) договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Соответственно и требования по дополнительным соглашениям к указанным договорам применяются те же требования по форме.

Обращаясь к предмету договора купли-продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ очевидно, что предметом купли-продажи является также 4956/22103 долей земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, СНТ «Сады женщин-фронтовиков».

Таким образом, как считает ответчик, к сделке применительно к указанной доле в праве применяется условие об обязательной квалифицированной нотариальной форме сделки, при несоблюдении которого она является ничтожной в силу закона. Следовательно, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной применительно к рассматриваемому спору и не может быть положена в основу решения суда применительно к оценке цены сделки.

Как считает ответчик, следует учитывать и то, что дополнительное соглашение не предусматривает условие о нотариальном удостоверении, а сторонами не предпринимались действия по удостоверению этого дополнительного соглашения у нотариуса.

Относительно обстоятельств отсутствия регистрации в ЕГРН дополнительного соглашения следует отметить, что стороны меры к осуществлению регистрационных действий в Росреестре не предпринимали. Истцом также не представлены доказательства того, что ответчик уклонялся от нотариального удостоверения дополнительного соглашения и регистрации его в Росреестре.

Ответчик считает, что дополнительное соглашение, датированное ДД.ММ.ГГГГ, в эту дату не могло быть заключено, так как в нем содержатся условия, прямо свидетельствующие о том, что оно заключено ранее договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. А именно, пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрена уплата следующих траншей:

- 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей оплачено к моменту подписания основного договора купли-продажи;

- 12 500 000 (Двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей – подлежат оплате Покупателем Продавцу в течение одного рабочего дня с момента подписания основного договора купли-продажи;

При этом, согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно пункта 2.5. Стороны договорились, что расчет между ними производится в следующем порядке:

- Сумма в размере 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей 00 копеек передана до подписания настоящего договора, стороны заверяют, что не имеют друг к другу финансовых и имущественных претензий, что подтверждается подписанием настоящего договора и далее график.

Таким образом, толкуя условия двух указанных документов очевидно, что дополнительное соглашение подписано раньше, чем был заключен договор купли-продажи, ведь если бы дополнительное соглашение было заключено позже, то с учетом объема исполненных финансовых обязательств должно было быть указано, что к моменту заключения дополнительное соглашения как минимум исполнено не 500 000 рублей, а 13 000 000 рублей.

Эти обстоятельства, по мнению ответчика, являются самостоятельными основаниями для признания ничтожным дополнительного соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как дополнительное соглашение не может быть заключено к договору, который еще не заключен.

Учитывая фактические обстоятельства и доказательства заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ранее самого договора купли-продажи следует также руководствоваться пунктом 5.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому: Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Данные условия являются дополнительным основанием для признания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Ответчик также в отзыве отметил, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ прикрывает иные правоотношения сторон, а именно.

Ответчик, не обладающая ни юридическими, ни техническими познаниями по предложению ФИО13 решила приобрести объект недвижимости у истца, который на момент осмотра не был завершен и не представлял коммерческой ценности. Однако, представитель истца - ФИО3 (супруга сына истца) действующий адвокат и лицо, предложившее ответчику приобрести объект заверили, что после реконструкции и переустройства объект существенно повысит свою ценность. Ими были предложены услуги по проведению указанных работ до полной готовности объекта для последующей продажи. Однако, указанные услуги и работы они предложили завуалировать в виде дополнительного соглашения. По прошествию периода, ответчик обнаружила, что согласовательные процедуры не проводятся, работы по перепланировке и прочим приостановлены. В указанных условиях, ответчик предложила остаться на условиях заключенной сделки по которому согласована была стоимость объекта 25 000 000 рублей, т.к. рассматривала иные варианты завершения работ. Ответчик предложила исполнение обязательств в рамках рыночных условии согласованных в нотариально удостоверенном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. (подтверждается ответом истца на обращение ответчика Л.Д. 167). Однако, просьбы ответчика всячески игнорировались истцом, а инициатор совершения подобной схемы – ФИО13 вступил в конфликт, а также выступил свидетелем против ответчика по данному делу, ложными как ответчик считает показаниями.

Таким образом, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по мнению ответчика является ничтожным и как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Позиция ответчика о том, что указанные работы должны были быть выполнены, подтверждается также тем, что фактически работы были начаты за долго до момента заключения соглашения о задатке с ФИО4 и соответственно, до заключения с ответчиком договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и продолжались после его заключения тем же лицом, но позже были приостановлены.

Соглашение о задатке заключенное с иным лицом, по мнению ответчика, не может быть положено в основу решения по настоящему делу.

Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между истцом и ФИО4 не обладает качеством относимости к настоящему делу, т.к. регулируют отношения иных участников правоотношений, на отличных условиях друг от друга. Доказательств заключения и исполнения соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в интересах ответчика не представлено в материалы дела. Расхождение сроков заключения договора по отношению к сроку, обозначенному в соглашении о задатке и отсутствие каких либо доказательств о передаче прав и обязанности покупателя по соглашению о задатке от иного лица к ответчику, свидетельствует о расхождений воли сторон на создание единой конструкции договорных отношений на условиях перемены лиц в обязательстве.

Кроме того, как полагает ответчик, к моменту заключения данного соглашения в отношении объекта недвижимости имелся в ЕГРН залог в пользу иного залогодержателя, возникшего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (Л.Д. 137).

Ответчик также ссылается на факт дающий основание для критического отношения к версии дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ представленного со стороны истца.

В рамках оценки представленных версии дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению ответчика, следует дать надлежащую оценки ни только с точки зрения его ничтожности (недействительности), но и относительно их условии и расхождении содержания.

В частности, в материалы дела со стороны истца была представлена версия дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ содержащая в п.1. рукописные дописки пунктов, в отношении которых якобы вносятся соответствующие изменения дополнительным соглашением, когда как в рамках представленного в оригинале варианта дополнительного соглашения ответчика от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют указанные рукописные дописки.

Ответчик также ссылается на злоупотребление правом со стороны истца, что является самостоятельным основанием для отказа в судебной защите выразившееся в следующем.

- В условиях заключения договора купли-продажи на рыночных условиях, прикрытие дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ услуг и работ, связанных с перепланировкой, реконструкцией и переоборудованием предмета договора и попытка фактического завышения его стоимости.

- Продажа спорного объекта не позволяющего использовать по назначению (отсутствие водоотведения, отсутствие мощности по электроснабжению, не завершенные строительные работы, которые были начаты до заключения договора купли-продажи, продолжались в период исполнения и не завершены в дальнейшем, приостановлены);

- Предоставление нотариального согласия на реконструкцию, перепланировку и затем его отмену, до юридического факта с которым законодательство связывает момент расторжения договора;

- Действия, связанные с необоснованной попыткой расторжения договора с привлечением аффилированных лиц к сделке;

- Заключение соглашения о задатке с третьим лицом по делу, в условиях имеющегося в отношении объекта обременения в виде ипотеки в силу закона.

Злоупотребление со стороны истца следует рассматривать и нарушением им п. 2.7. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли земельного участка и помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, которым считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Свою позицию по отзыву обосновал следующим.

ФИО4 не давалось согласие на заключение дополнительного соглашения. В соответствии с п. 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (реестровый №-н/23-2021-10-61), ФИО4, супругом ФИО14 было дано согласие на совершение оспариваемой сделки (Реестровый №-н/23-2021-10-60). Учитывая, что указанное согласие также было дано ДД.ММ.ГГГГ, а также факт того, что Реестровые номера указанных документов следуют один за другим, следует вывод, что указанные документы были изготовлены в один промежуток времени, а именно в момент заключения (удостоверения нотариусом) договора купли-продажи. Таким образом, исходя из фактического толкования согласия и договора купли-продажи удостоверенного нотариусом, согласие ФИО4 было дано исключительно на совершение сделки (на обозначенных в нем условиях), удостоверенной нотариусом. В условиях, когда основная сделка была удостоверена в нотариальном порядке, логичным действием было бы такое же удостоверение и Дополнительного соглашения, чего произведено не было. Указанные доводы позволяют сделать вывод, что согласие ФИО4 было дано исключительно на совершение нотариальной сделки – Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом ФИО4 не обладал информацией о заключении Дополнительного соглашения, а соответственно не мог дать согласие на совершение такой сделки.

По мнению истца, стоимость имущества необходимо определять из стоимости, указанной в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, а также из стоимости, указанной в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, установление стоимости спорного объекта исходя из указанных договоров противоречит закону.

Сторонами по соглашению о задатке выступали ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец). Указанное соглашение является отдельной сделкой и не может распространять действие своих условий на иные отношения, за исключением случаев, прямо предусмотренных такими отношениями. В соответствии с материалами дела, договором, в соответствии с которым право на спорное имущество перешло ФИО8 является нотариально заверенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 как покупателем и ФИО5 как продавцом. Также, в соответствии с п. 5.5 договором купли продажи, все другие обстоятельства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего договора отменены.

Ответчик ФИО4 считает, что материалы дела не содержат доказательств перемены лиц по обязательствам, установленным в соглашении о задатке.

Таким образом, для передачи прав и обязанностей по сделке – соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, стороны должны били заключить новую сделку, в соответствии с которой ФИО4 передал бы права и обязанности по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 Материалы дела не содержат доказательств совершения такой сделки. Следовательно, ввиду того, что соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ были заключены разными лицами с разным объемом и сроком исполнения обязательств, они являются самостоятельными, не связанными между собой сделками, а стоимость нотариального договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могла быть согласована в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

По мнению ФИО4, итоговая стоимость приобретаемого имущества не может следовать из соглашения о задатке, поскольку стороны и срок исполнения обязательств по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (заключенное между ФИО5 как продавцом и ФИО4 как покупателем) и по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (заключенный между ФИО5 как продавцом и ФИО8 как покупателем) не совпадают, а, следовательно, обязательства, взятые на себя сторонами в соответствии с таким соглашением, не распространяются на Договор купли-продажи, поскольку оба соглашения являются самостоятельными сделками и условия указанных соглашений не подразумевают их взаимозависимость.

Соглашение о задатке является ничтожной сделкой ввиду несоблюдения квалифицированной формы. В соответствии с условиями соглашения о задатке, его предметом, в том числе, является право собственности на 4956/22103 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №. В соответствии с ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение данного требования влечет ничтожность сделки.

По мнению ФИО4, на момент заключения соглашения о задатке объект был обременен залогом в силу закона по Договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 как продавцом и ФИО5 (лист дела №). Указанный факт является существенным условием договора купли-продажи, однако оно не было согласовано сторонами при заключении сделки – соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в условиях, когда продавцом не были сообщены сведения о факте наличия ограничений на спорный объект недвижимости, а основной договор с ФИО4 не был заключен, соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным договором, а, следовательно, его условия не могут использоваться для определения стоимости имущества, а также свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца как продавца.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 считает ничтожной сделкой.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение данного требования влечет ничтожность сделки. Также, в соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительно вне зависимости от признания его таковым судом и не имеет каких-либо иных последствий, за исключением последствий его недействительности, а материалы, имеющиеся в деле, не содержат доказательств того, что регистрационные действия, проведенные ответчиком, производились на иных основаниях, кроме нотариально заверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Обобщая вышеизложенное, стоимость спорного объекта имущества не может быть установлена из соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку сторонами указанного соглашения являлись иные лица, доказательств перемены лиц в обязательстве в материалах дела отсутствуют, само по себе соглашение о задатке является ничтожной и незаключенной сделкой. Установление стоимости имущества из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ также невозможно, поскольку данная сделка является ничтожной. Таким образом, единственным договором, определяющим стоимость оспариваемого имущества, является нотариальный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо ФИО7 заблаговременно уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, не просил суд рассмотреть дело в их отсутствие, о причинах неявки суду сообщено не было.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в городе Сочи заблаговременно уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, не просил суд рассмотреть дело в их отсутствие, о причинах неявки суду сообщено не было.

Информация о рассмотрении дела в Хостинском районном суде заблаговременно размещена на сайте Хостинского районного суда <адрес>.

Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин ( ч.1). В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. ( ч.2)

В силу части 3 указанной статьи суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, выслушав представителей Истца по доверенности ФИО3, ФИО11, представителя Ответчика ФИО8 по доверенности ФИО12 исследовав письменные материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, как по отдельности каждое, так и в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ, защита нарушенных прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, исходя из положений статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются объект договора и его цена.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом как продавцом и ответчиком как покупателем заключен договор купли-продажи в отношении следующего предмета: 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179 (далее - Объект) по согласованной сторонами цене: 25 000 000 (Двадцать пять миллионов) рублей в рассрочку, на следующих условиях: объект продается по цене 25 000 000 рублей в рассрочку, из которых: 13 000 000 рублей передана до подписания настоящего договора, стороны заверили, что не имеют друг к другу финансовых и имущественных претензий, что подтверждается подписанием договора. Сумма в размере 6 000 000 рублей согласно договоренности сторон, должна была быть передана в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Сумма в размере 6 000 000 рублей согласно договоренности сторон, должна была быть передана до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО2, зарегистрировано в реестре №-н/23-2021-10-61.

При заключении указанного договора нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли земельного участка и помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п. 2.7. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Также в рамках судебного заседания был произведен осмотр доказательства: истребованного видеоматериала у нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, где непосредственно участники сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно продавец ФИО5 и покупатель ФИО8 подтверждают все условия совершаемой ими сделки, в том числе согласованной цены договора.

Согласно пункта 5.5. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали условие о том, что договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел соответствующую регистрацию в Управлении Росреестра и ДД.ММ.ГГГГ за ФИО8 зарегистрировано право собственности на 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пояснениям представителей Истца, Ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ передано продавцу 19 250 000 рублей из 25 000 000 рублей, что составляет 77% от стоимости проданного недвижимого имущества в соответствии с условиями цены согласованными сторонами.

При оценке показаний свидетелей, допрошенных ранее судом, при повторном рассмотрении суд усматривает основания для критического отношения к ним в силу наличия родственных отношения между истцом и допрошенным сыном истца ФИО15, а также в силу наличия конфликтных отношений между свидетелем ФИО16 и членами семьи ответчика. Свидетелями фактически не опровергнуты доводы ответчика, положенные в основу настоящего решения.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд находит требования истца о расторжении договора купли-продажи, возврате в собственность истца, аннулировании записи о праве собственности за ответчиком необоснованными, поскольку в силу прямого указания пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Таким образом, исходя из фактических обстоятельств, установленных судом при совокупности имеющихся в деле доказательств исполнения ответчиком денежных обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ свыше половины цены, следует признать, что истцом выбран ненадлежащий способ судебной защиты. С требованиями о взыскании остатка неисполненного денежного обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец к ответчику в судебном порядке не обращался. Доказательств не платежеспособности ответчика, в условиях имеющегося залога (ипотека в силу закона) истцом не представлено.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 450, 451, 454, 486, 489, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив факт исполнения покупателем ФИО8 обязательства по внесению большей части платы за приобретенное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения покупателем условий договора и, как следствие, отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи. В связи с чем, требования истца о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179, заключенного между ФИО1 и ФИО8 не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о расторжении дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в силу следующего.

Как обоснованно отмечено в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу, в соответствии с положениями статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 вышеуказанной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с положениями пункта 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

С учетом предмета договора купли-продажи, а именно доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилые помещения, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, подлежат нотариальному удостоверению, что и было сделано сторонами.

Однако, положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

С учетом того, что дополнительным соглашением от 28 октября 2021 года были изменены существенные условия договора в виде стоимости объектов недвижимости (доли в праве на нее), данное соглашение также подлежало нотариальному удостоверению, отсутствие которого влечет ничтожность такого дополнительного соглашения.

Вышеуказанные суждения вышестоящего кассационного суда являются преюдициальными для настоящего дела и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела (ст. 61 ГПК РФ).

Преюдициальными, не требующими доказывания также являются условия отраженные в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи от 28.10.2021 года на которое ссылается ответчик в своем отзыве. Согласно ч. 5 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Дополнительное соглашение от 28.10.2021 года является ничтожным и в силу отсутствия факта его регистрации в Росреестре. Исходя из материалов дела и пояснений сторон дополнительное соглашение от 28.10.2021 года в Росреестр на регистрацию не подавалось, обстоятельства уклонения от такой регистрации также в ходе судебного разбирательства также не установлены.

В силу закона, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (ст. 1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Суд также обращает внимание на содержание ничтожной сделки - дополнительного соглашения от 28.10.2021 не предусматривающего условие о нотариальном удостоверении, а также на факт свидетельствующий о том, что сторонами не предпринимались действия по удостоверению этого дополнительного соглашения у нотариуса. Учитывая расхождения условия относительно сумм платежей в хронологии событий следует признать, что указанное дополнительное соглашение было заключено до подписания и удостоверения нотариусом договора купли-продажи от 28.10.2021 года.

Таким образом, дополнительное соглашение к договору от 28.10.2021 года, совершенное в простой письменной форме, является ничтожным, поскольку в нарушение пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не удостоверено нотариально.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следует также отметить, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), поэтому условие о цене отраженное в ничтожной сделке, не может быть положено в основу судебного акта о расторжении договора удостоверенного нотариально.

Однако, суд не может согласиться доводами ответчика о притворности сделки – дополнительного соглашения от 28.10.2021 года.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исходя из толковании условии дополнительного соглашения от 28 октября 2021 года суд не усмотрел признаков сделки которую по мнению истца прикрывает данная оспариваемая сделка – дополнительное соглашение от 28 октября 2021 года.

Представленное в материалы дела соглашение о задатке от 07.10.2021 года заключенное между истцом как продавцом и Меркурьевым А.В. как покупателем не может служить доказательством по настоящему делу, как обладающее качеством относимости.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с ч. 1 ст. 389 ГК РФ, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В соответствии с ч.4 ст. 391 ГК РФ, к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

Учитывая факт расхождения участников соглашения о задатке с участниками спорных правоотношений, а также самих сделок, в совокупности с отсутствием доказательств свидетельствующих о перемене лиц в обязательствах суд считает данное соглашение как недопустимое доказательство для оценки юридически значимых обстоятельств по настоящему делу.

Учитывая предмет соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: право собственности на 4956/22103 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № следует признать, что сторонами не соблюдена квалифицированная нотариальная форма сделки. В соответствии с ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке подлежат нотариальному удостоверению. Учитывая, что к обеспечительным сделкам применяются те же требования по форме что и по основным сделкам, несоблюдение данного требования влечет ничтожность сделки – соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, предмет договора, переданный по спорному договору купли-продажи от 28.10. 2021 года не подлежат возврату истцу.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков» и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв. м., этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РФ, <адрес> в районе СНТ «Сады женщин- фронтовиков», помещения 145-179, зарегистрировано за ответчиком ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с отказом в расторжении договора купли-продажи от 28 октября 2021 г. в судебном порядке требования истца о прекращении права собственности ответчика на указанный земельный участок и признании права собственности истца Горбовой Л.В. на объекты недвижимости, явившиеся предметом договора, также не подлежат удовлетворению.

Требования истца о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2021 года суд также считает несостоятельным.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Смысл п. 3 ст. 432 ГК РФ сводится к запрету противоречивого поведения, к запрету извлекать преимущества из смены своей позиции и запрету сначала создавать иллюзию у контрагента в добропорядочности, а потом отступать от ранее сделанных заявлений.

При наличии совокупности доказательств, свидетельствующих о принятии истцом на себя обязательств по передаче предмета договора купли-продажи от 28 октября 2021 года, а также о поведении истца, направленном на исполнение данного обязательства, само по себе наличие дополнительного соглашения от 28 октября 2021 года квалифицируемого судом как недействительной сделки не может быть доказательством незаключенности договора купли-продажи от 28 октября 2021 года.

По смыслу статьи 432 ГК РФ возможность оспаривания договора в связи с его не заключением связана с обстоятельством его фактического исполнения.

Следовательно, исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой стороной свидетельствует о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей, то есть о совершении сделки.

Материалами дела установлено, что ответчиком исполнена значительная часть финансовых обязательств по оплате предмета договора купли-продажи от 28 октября 2021 года, сторонами по указанному договору исполнены обязательства по фактической передаче предмета договора и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество за ответчиком как покупателем.

Из смысла статьи 432 ГК РФ следует, что вопрос о заключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения, если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным не допустимо. Исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой свидетельствуют о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий, а следовательно, и о наличии сделки.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Учитывая факт рассматриваемого одновременно требования истца о расторжении указанного же договора купли-продажи от 28 октября 2021 года истец фактически признает его действительным, который по факту не может быть признан незаключенным. А доводы истца положенные в основу требований о незаключенности, а именно расхождение сумм указанных в договоре купли-продажи от 28 октября 2021 года и дополнительном соглашении от 28 октября 2021 года подтверждает вывод суда, в совокупности с иными доказательствами по делу, об отсутствии воли сторон по согласованию цены приобретаемого имущества в 51 000 000 рублей.

На основании изложенного, договор купли-продажи от 28 октября 2021 года, является заключенным и соответствующим всем требованиям законодательства.

С учетом отклоненных требований, в соответствии со ст.88,98 ГПК РФ судебные расходы в виде оплаченной истцом государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчика, а лежат исключительно на истце.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковые требования ФИО5 к ФИО8 и ФИО4 по настоящему дулу, а именно:

- расторгнуть, признать незаключенным договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ межу ФИО5 и ФИО8 и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ в отношении следующих объектов:

- 4956/22104 долей земельного участка, площадью 800 кв. м с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, РФ, по <адрес>, в районе СНТ «Сады женщин фронтовиков»;

- нежилого торгового помещения (назначение нежилое помещение), площадью 483, 7 кв.м., с кадастровым №, расположенного в <адрес>, РФ, по <адрес>, в районе СНТ «Сады женщин фронтовиков», помещения № с145-179

- возврате в собственность ФИО5 указанных выше объектов недвижимости, аннулировании сведений о регистрации вышеуказанных объектов недвижимости, права собственности ФИО8 в учреждении Росреестра кадастра и картографии на эти объекты недвижимости в Учреждении Единого госудасрвтенного реестра недвижимости права собственности за ФИО5 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 13 марта 2024 года.

Судья                                          Клименко И.Г.

На момент публикации решение не вступило в законную силу

Согласовано:                    Судья Клименко И.Г.