Решение по делу № 33-2253/2024 от 21.02.2024

Дело № 33-2253/2024

№ 2-7341/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 21 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кравцовой Е.А.,

судей Сергиенко М.Н., Юнусова Д.И.,

при секретаре Герасимовой О.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года.

Заслушав доклад судьи Кравцовой Е.А., пояснения представителей ответчика ФИО1 – ФИО5, ФИО6, поддержавших доводы жалобы, представителя истца Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга – ФИО7 и представителя третьего лица Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области – ФИО8, возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указал, что 5 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и ФИО1 (покупатель) в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", постановлением администрации г. Оренбурга от 5 июня 2020 года № 507-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в г. Оренбурге", распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 28 апреля 2020 года №211 "Об утверждении информационного сообщения для проведения торгов по продаже объектов недвижимости на аукционе, расположенных в городе Оренбурге в электронной форме", протокола об итогах торгов от 1 июня 2020 года №1 заключены следующие договоры:

1. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, общей стоимостью имущества в размере 1 098 000 руб. Номер договора - 2561;

2. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, общей стоимостью имущества в размере 1 667 000 руб. Номер договора - 2562;

3. договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №, общей стоимостью имущества в размере 1 242 000 руб. Номер договора - 2563.

Пунктами 4.3 договоров предусмотрено, что передаваемое продавцом покупателю имущество (здания) находятся в аварийном состоянии, требующем проведения работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) в соответствии с п. 4.4 договоров.

Согласно пунктам 4.4 покупатель заверял о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, смету, определяющую цену этих работ (п. 4.4.1); а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества, указанного в п. 1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество.

В соответствии с п. 5.5 стороны предусмотрели, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для их расторжения с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договоров.

Оплата по названным договорам купли-продажи произведена ФИО1 в полном объеме, в связи с чем Управлением Росреестра по Оренбургской области 30 июня 2020 года и 2 июля 2020 года зарегистрировано право собственности ответчика на приобретенные объекты недвижимости.

12 января 2023 года Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга переименован в Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

3 октября 2022 года здание по (адрес) включено в перечень выявленных объектов культурного наследия (памятников истории, архитектуры, градостроительства), расположенных на территории Оренбургской области, как "Дом, в котором жил Карим Хакимов. Последняя треть XIX века".

В нарушение названных пунктов договор, ФИО1 не исполнены условия о проведении работ по ликвидации аварийности (реконструкции) проданных ему зданий в установленный срок, в связи с чем Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга направил 20 июня 2023 года в адрес ответчика досудебные претензии о необходимости в срок до 10 июля 2023 года исполнить обязательства, предусмотренные п.п. 4.3 и 4.4 договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года. В случае неисполнения требований указало на реализацию права по расторжению договоров купли продажи от 5 июня 2020 года №2561, 2562, 2563.

В ответ на направленные претензии ФИО1 сообщил, что Следственным комитетом по Южному округу в отношении здания по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 21, проводится экспертиза для определения исторической ценности здания, в связи с чем проводить какие-либо работы запрещено, предложил внести в договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 5 июня 2020 года № изменения в части продления сроков проведения работ по ликвидации аварийности (реконструкции) во избежание привлечения к уголовной и иной, установленной законом ответственности должностных лиц.

При этом ответчик не представил доказательств того, что до 3 октября 2022 года им проводились работы по ликвидации аварийности спорных нежилых зданий, либо не могли быть проведены в силу какого-либо распорядительного акта, процессуального документа, равно как и не представлено доказательств обращения ответчика после 3 октября 2022 года в Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области для выдачи включенного объекта культурного наследия здания на проведение работ по его сохранению и что в выдаче такого здания ему отказано.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга просил суд:

- расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года №, от 5 июня 2020 года №, от 5 июня 2020 года №, заключенные между Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга и ФИО1;

- обязать ФИО1 передать по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в силу Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга следующее имущество: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №; нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №; нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), с кадастровыми номерами нежилого здания № и земельного участка №.

Определением суда от 23 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Оренбургской области.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года исковые требования Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга удовлетворены частично.

Суд постановил расторгнуть договоры купли-продажи нежилых зданий и земельных участков от 5 июня 2020 года №, 2562, 2563, заключенные между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга и ФИО1, прекратить право собственности ФИО1. на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ул. Максима Горького, д. 6/19, кадастровый номер №; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 21, кадастровый номер №; нежилое здание, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 23, кадастровый номер №; земельный участок, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ ул. Максима Горького, кадастровый №, признав право собственности на названное недвижимое имущество за муниципальным образованием "город Оренбург".

Этим же решением суд обязал ФИО1 передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ ул. Максима Горького, кадастровый №, и находящиеся на нём части нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №.

С решением суда не согласился ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В ходатайстве о рассмотрении апелляционной жалобы без участия администрации г. Оренбурга, третье лицо сообщило о согласии с решением суда первой инстанции, просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1, представители Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, администрация г. Оренбурга не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. В порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, установленных ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением администрации г. Оренбурга от 15 апреля 2013 года №-п утверждена муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Город Оренбург" на 2013-2017 годы". В данную программу включены 358 многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, из них 50 жилых зданий, которые не являются объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры), однако расположены в границах территории исторического поселения регионального значения "город Оренбург" и относятся к ценной застройке исторического поселения. С целью установления возможности сноса аварийных домов, относящихся к ценной застройке, 15 июня 2017 года администрация г. Оренбурга обратилась в Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области.

В своем ответе от 21 июля 2017 года № Министерство культуры и внешних связей Оренбургской области указало, что исторические ценные градоформирующие объекты составляют предмет охраны исторического поселения. Градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и предмета охраны исторического поселения (ст. 59, 60 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года №, центральная часть г. Оренбурга сформировалась цельный градостроительный комплекс, представляющих собой ценное историко-культурное наследие. Особое внимание в территориальных зонах "ИЦ" (исторический центр) должно уделяться сохранению объектов капитального строительства, являющихся объектами культурного наследия и ценной градоформирующей застройкой.

Регенерация исторической среды, а также любые строительные и другие строительные работы должны выполняться на основании специальных проектов, выполненных по разрешительной документации, выданной Госорганом, по согласованию с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города (ст. 48 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург").

Снос ценных градоформирующих объектов возможен исключительно в случае признания их ветхими и аварийными (на основании заключения инженерно-технической экспертизы, детально-инструментального обследования). На высвободившихся земельных участках новое строительство допустимо при условии сохранении габаритов и фасадных композиции утраченной ценной застройки.

Однако, рассматриваемые объекты располагаются в границах защитных зон объектов культурного наследия, в пределах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам), запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связана с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площадей) (ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации").

Принимая во внимание значительное количество домов, подпадающих под действие муниципальной адресной программы Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "Город Оренбург" на 2013-2017 годы", итоги рабочей встречи по данному вопросу 10 июля 2017 года, выездного совещания от 12 июля 2017 года, Министерство возражало против сноса исторически-ценных градоформирующих объектов в количестве 28 единиц согласно приложению.

В приложении к ответу от 21 июля 2017 года № за номерами 13-15 указаны как ценные застройки, признанные аварийными дома, расположенные по адресам: ул. М. Горького/ ул. Кобозева 19/6; ул. М.Горького, 21; ул. М.Горького, 23.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 23 апреля 2020 года №-п в соответствии с п. 4 ст. 14, п. 1 ст. 14, п.1 ст.18, п. 1 ст. 28, ст. 32.1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 августа 2012 года №, абз. 4 п. 2.7 Положения "О муниципальной казне муниципального образования "город Оренбург", утвержденного решением городского Совета от 8 декабря 2009 года №, п. 3 ч. 2 ст. 8, п. 4 ч. 1 ст.33, п.п. 1,2 ч. 3 ст. 35 Устава муниципального образования "город Оренбург", принятого решением Оренбургского городского Совета от 28 апреля 2015 года №, Прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества г. Оренбурга на 2020-2022 годы, утвержденным решением Оренбургского городского Совета от 21 ноября 2019 года №, постановлено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества, где в лотах указаны:

лот №:

- нежилое здание, площадью 336,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 21, с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №);

- земельный участок, площадью 760 +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, земельный участок 21, с кадастровым номером №; с разрешенным видом использования - общественное управление (код 3.8 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года № "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 17 приложения № к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург").

лот №:

- нежилое здание, площадью 466,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ Максима Горького, д. 6/19, с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №);

- земельный участок, площадью 577 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ Максима Горького, земельный участок 6/19, с кадастровым номером №; с назначением объекта - земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года № "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения № к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург").

лот №:

- нежилое здание, площадью 303,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 23, с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №);

- земельный участок, площадью 610 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, земельный участок 23, с кадастровым номером №; с назначением объекта - земли населенных пунктов, обслуживание жилой застройки.

Также в постановлении определена начальная цена продажи, задатка и шаг аукциона (п. 2). Срок и условия оплаты приобретаемого муниципального имущества установлены в соответствии с условиями информационного сообщения и договором купли-продажи (п.4). В пункте 5 Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга постановлено указать в информационном сообщении, договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилых зданий, указанных в пп. 11-14 п.1 постановления, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 28 апреля 2020 года № утверждена аукционная документация для проведения торгов по продаже недвижимости, расположенных в г. Оренбурге, в электронной форме.

В электронный аукцион на право заключения договоров купли-продажи вошли и вышеуказанные объекты недвижимости.

Из информационного сообщения по электронному аукциону усматривается наличие ссылки на письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года № в лотах 11, 13, 14, а также в дополнительных сведениях по лотам № указано на наличие в договоре купли-продажи сведений об аварийном состоянии нежилых зданий, относящихся к исторически ценным градоформирующим объектам исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург".

Итоговым протоколом № заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 1 июня 2020 года победителем торгов по лотам 11, 13, 14 признан ФИО1 Цена приобретения по лоту 11 составила 1 667 000 руб., по лоту 13 - 1242000 руб., по лоту 14 - 1 098 000 руб.

5 июня 2020 года на основании протокола об итогах торгов от 1 июня 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключены договоры купли-продажи зданий и земельных участков на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене имущества:

- за номером 2561, в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 303,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 23, с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №), стоимостью 344 000 руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 610 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, земельный участок 23, с кадастровым номером №; с назначением объекта - земли населенных пунктов, обслуживание жилой застройки, стоимостью 754 000 руб. (п. 1.2);

- за номером 2562 в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 336,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 21, с кадастровым номером №, стоимостью 381000 руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 760 +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, земельный участок 21, с кадастровым номером №; с разрешенным видом использования - общественное управление (код 3.8 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года № "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 17 приложения № к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), стоимостью 1 286 000 руб. (п. 1.2);

- за номером 2563 в соответствии с п. 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилое здание, площадью 466,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ Максима Горького, д. 6/19, с кадастровым номером №, отнесенное к исторически ценному градоформирующему объекту исторического поселения регионального значения Оренбургской области "город Оренбург" (письмо Министерства культуры и внешних связей Оренбургской области от 21 июля 2017 года №), стоимостью 529 000 руб. (п. 1.1); а также земельный участок, площадью 577 кв.м., расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ Максима Горького, земельный участок 6/19, с кадастровым номером №; с назначением объекта - земли населенных пунктов, малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1 приложения к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года № "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 2 приложения № к постановлению администрации г. Оренбурга от 29 ноября 2016 года №-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург"), стоимостью 713 000 руб. (п. 1.1).

В пунктах 3.1 данных договоров предусмотрено, что имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме.

В пунктах 4.2 договоров установлено, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся имущества обязательств эксплуатационного и градостроительного характера, обеспечивает доступ на территорию имущества представителям продавца и уполномоченных органов по вопросам исполнения пункта 4.4 договора.

Из п. 4.3 договоров усматривается, что передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в п. 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующим проведения работ по ликвидации его аварийности (реконструкции) в соответствии с п. 4.4 договора.

При этом в п. 4.4 договоров покупатель заверил о том, что ему известно, что в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество ему необходимо оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, а также смету, определяющую цену этих работ (пп. 4.4.1), а также о том, что ему известно, что использование и содержание покупателем имущества в п.1.1 договора, а также проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции), осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество в соответствии с нормами законодательства РФ, а также Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года №, п. 2.1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 48,58 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденных решением Оренбургского городского Совета от 25 декабря 2012 года №, постановления Правительства Оренбургской области от 14 января 2014 года №-п "Об утверждении границ территорий, зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в утвержденных границах объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения г. Оренбурга.

Также в договорах в п. 5.5 сторонами установлено, что неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

Из имеющихся отметок на договорах купли-продажи следует, что оплата по договору № и № получена продавцом полностью 11 июня 2020 года, по договору № - 10 июня 2020 года.

По договорам купли продажи от 5 июня 2020 года № и № право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО1 - 30 июня 2020 года, по договору № - 2 июля 2020 года, что подтверждается соответствующими отметками Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Решением Оренбургского городского Совета от 27 декабря 2022 года № Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга переименован в Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

Согласно положению о Департаменте имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, утвержденному решением Оренбургского городского Совета от 28 июня 2011 года №, Департамент от имени администрации г. Оренбурга в соответствии с действующим осуществляет полномочия по обеспечению полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности, за исключением земельных участков, кроме случаев, предусмотренных муниципальными правовыми актами; межотраслевую координацию деятельности муниципальных организаций в процессе управления муниципальной собственностью, обеспечивает проведение в соответствии с законодательством Российской Федерации единой жилищной политики в муниципальном образовании "город Оренбург", направленной на решение жилищных проблем жителей муниципального образования "город Оренбург", участвует в реализации мероприятий, определенных федеральными, региональными, муниципальными программами, с целью оказания поддержки гражданам и обладает следующими полномочиями (функциями): обеспечивает соблюдение покупателями объектов приватизации и их правопреемниками условий заключенных договоров купли-продажи в установленном законодательством Российской Федерации порядке (п. 2.23).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга указывает, что поскольку ФИО1 в нарушение п.п. 4.3, 4.4 договоров не исполнил в установленный срок условия о проведении работ по ликвидации аварийности (реконструкции) проданных ему зданий, что является существенным нарушением условий договора, то договоры купли-продажи от 5 июня 2020 года №, 2562, 2563 подлежат расторжению на основании п. 5.5 договоров.

20 июня 2023 года Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга направил в адрес ответчика досудебные претензии №, 01-22/3282, 01-22/3283 о необходимости в срок до 10 июля 2023 года исполнить обязательства, предусмотренные п.п. 4.3 и 4.4 договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года. В случае неисполнения требований указало на реализацию права по расторжению договоров купли продажи от 5 июня 2020 года №, 2562, 2563 в судебном порядке.

Согласно ответу на претензию № от 20 июня 2023 года по договору купли-продажи от 5 июня 2020 года №, датированного 9 июлем 2023 года, ФИО1 пояснил, что Следственным комитетом по Южному округу в отношении нежилого здания проводится экспертиза для определения исторической ценности строения, в связи с чем он не имел права на проведение реконструкции недвижимого объекта, чтобы не допустить его изменение. Также в ответе ответчик указал, что он обращался в ООО "Конструкторское бюро "Оренпроект" для получения технического отчета по объекту. Согласно указанного отчета техническое состояние объекта оценено как "аварийное", рекомендовано ликвидировать его, как находящееся в аварийном состоянии. Данное заключение он предоставлял в компетентные органы, однако ответа не последовало. Полагал возможным заключение дополнительного соглашения о продлении сроков проведения реконструкции по данному объекту.

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО1 пояснял, что при заключении 5 июня 2020 года спорных договоров купли-продажи ему разъяснены положения пунктов 4.3 - 4.4, 5.5, в случае несогласия с ними указано, что договора заключаться не будут, результаты аукциона по лотам 11, 13, 14 будут признаны недействительными. Факт заключения договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года №, 2562, 2563 он не оспаривал. С целью исполнения п.п. 4.3- 4.4 договоров он обращался в специализированную организацию для составления технического отчета и проектной документации по нежилым зданиям, по результатам которых рекомендовано их ликвидация в связи с аварийностью. Данная документация предоставлялась им в соответствующие органы, однако доказательств этому не имеется. Также направлял через МФЦ в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга уведомление о планируемом сносе нежилых зданий, о завершении сноса. Полагает, что данные действия согласованы. Нежилое здание, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 21, полностью не снесено, поскольку Следственным отделом по Южному административному округу г. Оренбурга возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 Уголовного кодекса РФ, в связи с чем проведение каких-либо работ по реконструкции спорного объекта следственным органом запрещено. Дополнительно пояснил, что в 2022 году им объединены все три приобретенных по спорным договорам купли-продажи земельных участка в один, приобретенные земельные участки сняты с регистрационного учета.

Выписками из ЕГРН от 23 ноября 2023 года подтверждается, что нежилые здания, расположенные по адресам: г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 23; г. Оренбург, ул. Максима Горького, д. 21; г. Оренбург, ул. Кобозева/ Максима Горького, д. 6/19, с кадастровыми номерами №, №, № соответственно находятся в собственности ФИО1

Фактически ответчиком ФИО1 нежилые здания частично снесены.

Также из выписок из ЕГРН от 23 ноября 2023 года усматривается, что земельные участки, расположенные по адресам: г. Оренбург, ул. Максима Горького, земельный участок 23; г. Оренбург, ул. Максима Горького, земельный участок 21; г. Оренбург, ул. Кобозева/ Максима Горького, земельный участок 6/19, с кадастровыми номерами №, №, № сняты с регистрационного учета 2 августа 2022 года.

Согласно сведениям из общедоступной в сети Интернет Публичной кадастровой карты РФ земельный участок по адресу: г. Оренбург, ул. М.Горького, 21 имеет кадастровый №, включает в себя снятые с регистрационного учета земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.

Из выписки из ЕГРН от 23 ноября 2023 года №КУВИ-001/2023-264521761 следует, что 2 августа 2023 года земельный участок, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ ул. Максима Горького, кадастровый №, поставлен на кадастровый учет, собственником земельного участка значится ФИО1

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 309, 310, 454, 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установил, что ФИО1 в нарушение пунктов 4.4.1,4.4.2 договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года в течение трех лет со дня перехода к нему права собственности на имущество не проведено работ по ликвидации аварийности нежилых зданий путем реконструкции и пришел к выводу, что данный факт является существенным нарушением условий договоров от 5 июня 2020 года №, 2562, 2563, и на основании п. 5.5 договора служит основанием для их расторжения.

При этом суд не усмотрел в действиях истца злоупотребление правом.

Установив, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № сняты с регистрационного учета 2 августа 2022 года и объединены в один земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236003:389, расположенные на земельном участке нежилые здания с кадастровыми номерами №, №, № разрушены, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований с возложением на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева/ ул. Максима Горького, кадастровый №, и находящиеся на нём части нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, установленным на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.п. 1, 4).

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Оспаривая решение суда, апеллянт указал, что условия договоров об обязательстве покупателя в течение 6 месяцев со дня перехода к нему права собственности на имущество оформить техническую документацию, определяющую объем, содержание работ по ликвидации аварийности (реконструкции) имущества, а также смету, определяющую цену этих работ (пп. 4.4.1), а также о том, что проведение работ по ликвидации его аварийности (реконструкции), осуществляется покупателем в течение 3 лет со дня перехода к нему права собственности на имущество не являются существенными.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 1 подпункт 2).

Оценивая заключённые между сторонами договора купли-продажи, судебная коллегия приходит к выводу, что из них четко прослеживается намерение продавца (органа местного самоуправления) сохранить исторически ценные градоформирующие объекты исторического поселения регионального значения Оренбургской области «город Оренбург».

Это следует из текста договоров, фактически обязывающие покупателя произвести восстановление покупаемых объектов путем их реконструкции.

Стоимость продаваемых объектов, определенная договорами, также свидетельствует о данном обстоятельстве.

Исходя из общеизвестных среднерыночных цен на недвижимость в центре г. Оренбурга, стоимость только земельных участков площадью 760 +/- 10 кв.м., 577 кв.м., 610 кв.м., расположенных в центре города, составляет сумму в разы превышающую стоимость, предусмотренную спорными договорами купли-продажи.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что цена договоров 754 000 руб., 1 286 000 руб., 713 000 руб. учитывала будущие вложения покупателя в предметы договоров с целью их реконструкции.

Учитывая вышеизложенное, условия о сохранении объектов недвижимости и проведении покупателем работ по их реконструкции являлись существенными условиями договоров, что так же подтвердил ответчик ФИО1 в судебном заседании, показав, что при заключении договоров, ему было разъяснено, что без включения в договора данных условий договор заключен не будет.

Как установлено материалами дела, работы по ликвидации аварийности (реконструкции) нежилых зданий, расположенных по адресам: ул. М. Горького/ ул. Кобозева 19/6; ул. М.Горького, 21; ул. М.Горького, 23 ответчиком проведены небыли, наоборот, нежилые здания с кадастровыми номерами №, №, № были им разрушены.

Таким образом, продавец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал, заключая оспариваемый договор, что является существенным нарушением условий договора со стороны покупателя.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действия ФИО1 по сносу нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, являющихся исторически ценными градоформирующими объектами г. Оренбурга и по не проведению работ по ликвидации аварийности (реконструкции) спорных объектов, являются существенными нарушениями условий договоров купли-продажи от 5 июня 2020 года №, 2562, 2563, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о расторжении данных договоров.

Довод ответчика о ничтожности п. 4.3, 4.4, 5.5 договоров, поскольку они противоречат п.1 ст. 18 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», предполагающего продажу государственного или муниципального имущества на аукционе в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества, судебной коллегией отклоняется.

Указанные нарушения порядка проведения торгов не свидетельствуют о ничтожности сделки. Об оспоримости сделки ответчик в законном порядке не заявлял, судом данного решения не выносилось.

ФИО1 при принятии участия в аукционе ознакомлен с аукционной документацией. Заключая по итогам аукциона договора купли-продажи от 5 июня 2020 года, он также был ознакомлен и с условиями договоров купли-продажи, в том числе с п.п. 4.3 - 4.4, 5.5, согласился с ними, что подтверждается собственноручной подписью ответчика в договорах.

Так же судебная коллегия отклоняет довод жалобы о необходимости встречного имущественного предоставления ответчику, поскольку согласно п. 5.5 договоров неисполнение покупателем условий п. 4.3 договора является основанием для их расторжения с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договоров в судебном порядке.

Исходя из текста договора, предусматривающего последствия в виде невозврата покупной цены при расторжении договора вследствие нарушения покупателем обязательств по проведению реконструкции зданий в установленный договором срок, судебная коллегия приходит к выводу, что денежные средства, уплаченные по договору покупателем, являются фактически штрафной неустойкой – мерой ответственности покупателя за неисполнение договоров.

Таким образом, денежные средства, уплаченные покупателем по договору, удержаны в соответствии с нормами гражданского законодательства.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что ответчик имеет право на заявление самостоятельного требования об уменьшении суммы неустойки. Также в случае предъявления к ответчику деликтных требований, данная неустойка будет носить зачетный характер.

По своей сути доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, в силу чего апелляционная жалоба не может являться основанием для отмены оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется, поскольку оно является законным и обоснованным. Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 12 декабря 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 марта 2024 года.