Решение по делу № 2-1161/2021 от 04.09.2020

Дело № 2-1161/2021 (2-7047/2020;) 209г

24RS0041-01-2020-004930-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 Августа 2021 года г. Красноярск

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:

Председательствующего судьи Майко П.А.

при секретаре Подоляк Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А5 к А6 о расторжении договора купли продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд, с иском, к ответчику, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Требования мотивированы тем, что 00.00.0000 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Х, кадастровый номер земельного участка – 24:40:0320304:33, кадастровый номер жилого дома – 24:40:0320304:80. Цена сделки составила 400 000 рублей. Оплата произведена, за счет средств материнского капитала – 386000 руб. и накоплений истца – 14000 руб. До заключения договора, истец спорный дом не осматривала, то есть фактическое техническое состояние дома ей не было известно. В апреле 2020 года, приехав в Х, по месту нахождения дома, осмотрев дом, истица установила, что дом находится в аварийном состоянии, непригодном для проживания.

Представитель истца А2 требования уточнил, прося расторгнуть договор купли продажи жилого дома и вернуть стороны в первоначальное положение, а именно обязать ответчика вернуть деньги истцу и в пенсионный фонд.

Представитель ответчика – А3 указал, что с иском не согласна, т.к. истец, при покупке дома, и земли, осмотрела приобретаемое имущество, что отражено в договоре купли продажи. Не согласен с судебной экспертизой. Признает сам факт получения денег по договору купли продажи в полном объеме (400000 руб.).

Третье лицо – Управление Пенсионного Фонда в Х Красноярск, представителя не направил, был уведомлен надлежаще.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных прав.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, установил–

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут, по решению суда, только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу положений ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из вышеуказанных норм материального права, применительно к спорным правоотношениям, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи жилого дома и потребовать возврата уплаченной денежной суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству, то есть в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

В зависимости от характера, различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (при осмотре товара), скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить данным способом, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара. При этом, продавец обязан предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны.

Как следует из материалов дела, 00.00.0000 года, между А6, в лице А9, действующей по доверенности (продавец), и А4 (покупатель), заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по адресу: Х.

Согласно п. 2 договора стоимость дома и земельного участка составляет 400000 рублей.

По соглашению сторон, сумма, в размере 14000 рублей, должна быть выплачена продавцу, до подписания договора, а оставшаяся сумма – 386000 руб. – размер материнского капитала, после регистрации договора.

Указанный дом и земля находятся в залоге у продавца, до полного расчета.

Согласно пункту 9 договора, по соглашению сторон, продавец передал, а покупатель принял отчуждаемое имущество, в надлежащем качественном состоянии, пригодном для проживания и эксплуатации. Претензий к качеству дома, покупатель не имеет.

05.02.20120 года договор купли продажи зарегистрирован в Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Х.

Согласно выписок из ЕГРН, собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Х, записана истец.

Факт оплаты по договору от 00.00.0000 года между сторонами подтвержден пояснениями представителя ответчика, который указал, что ответчик получил 14000 руб. наличными и справкой пенсионного фонда, из которой следует, что 386000 руб. было перечислено ответчику, как материнский капитал.

Свидетель А9 в суде пояснила, что она получила 14000 руб. у истца и передала сумму в пользу ответчика, от чьего имени она выступала по доверенности.

С целью проверки доводов истца о непригодности дома для проживания, суд назначил судебную экспертизу в ООО ЭКСПЕРТ ГАРАНТ.

Как следует из заключения ООО ЭКСПЕРТ ГАРАНТ, от 00.00.0000 года, при осмотре жилого дома по адресу: Х, выявлено, что он находится в аварийном состоянии, процент износа 80%. Дальнейшая эксплуатация возможна, при условии значительного капремонта, считающегося нерентабельным, при износе более 65%. Причиной возникновения недостатков является несвоевременные ремонтные работы, атмосферные воздействия, что говорит о давности дефектов. Данные недостатки возникли ранее заключения договора купли продажи.

В доме требуется полная замена стен, кровли, чердачного перекрытия, нижние деревянные венцы дома без фундамента имеют полное поражение гилью.

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

В то же время, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд считает, что не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО ЭКСПЕРТ ГАРАНТ, которым суд руководствуется, при вынесении решения по спору, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание осмотра спорного дома, исследования материалов дела, сделанные в результате их исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, за дачу заведомо ложного заключения и не заинтересован в исходе дела.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду представлено не было.

Иного заключения, отвечающего требованиям действующего законодательства, представлено не было.

У суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности судебных экспертиз, а также не установлен факт наличия противоречивых выводов эксперта.

Все противоречия устранены в ходе судебного процесса.

Допрошенный в суде эксперт, предупрежденная об уголовной ответственности, подтвердила выводы, изложенные в экспертизе. Дополнительно укзала, что лично осматривала дом. В доме отсутствует ленточный или блоковый фундамент, т.к. она осуществляла подкоп с каждой стороны дома, что видно на фото. Имеется провис перекрытия потолка, что видно из разной высоты потолка, установленного лазерным дальномером. Шиферная крыша, ввиду отсутствия доказательств ее ремонта, исходя из внешнего осмотра, определяется как непригодная для эксплуатации. Общий вид дома, его состояние – диагональные и продольный трещины, прогиб обнажение древесины балок, поражение гнилью и жучком, позволяет прийти к выводу, что дом авариный и непригоден для проживания. Именно совокупность повреждений и недостатков дома, их характер, позволяет взять максимальный износ дома – 80% и признать его аварийным, несмотря на иной размер износа различных частей дома.

Доводы ответчика, что дом пригоден для проживания, ничем не подтверждены. Ссылку ответчика на рецензию судебной экспертизы проведенной специалистом ООО ВСПК, на пояснения в суд А10, который указал, что дом пригоден для постоянного проживания, суд полагает признать не состоятельным, т.к. А10 лично не осматривал дом, прийдя к своим выводам, только по судебной экспертизе, и по фото. Однако, суд полагает отметить, что судебный эксперт базировал свои выводы на личном осмотре дома, что также подтверждено и дополнительными фото представленными в суд, не исследованными А10

Таким образом, установлен факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре купли-продажи, согласно которому, жилой дом должен был быть передан покупателю в пригодном для жилья состоянии и без видимых признаков ненадлежащего состояния.

Обращаясь в суд, с требованиями о расторжении договора купли-продажи, от 00.00.0000 года, истец ссылалась на ненадлежащее качество приобретенного жилого дома, указав, что до заключения договора она не осматривала дом, ориентировалась по описанию дома продавцом, фотографиям, и доверяла заверениям продавца об их соответствии состоянию дома, поскольку проживает в Красноярске, а приобретаемый дом находятся в Х.

Исходя из текста договора купли-продажи сторонами сделки оговаривалось техническое состояние спорного дома, как пригодного для проживания.

В то же время, как следует из текста искового заявления и объяснений истца в суде, дом она осмотрела лишь после заключения сделки в апреле 2020 года, когда она и обнаружила, что строение находится в аварийном состоянии и не пригодно для проживания, поскольку требует капитального ремонта.

В договоре купли продажи отсутствует четкое и однозначное указание на то, что истец осматривала лично дом.

Пояснения в суде свидетеля А11 о том, что истец лично осматривала зимой дом, суд полагает признать не состоятельными, отнесясь к ним критически, т.к. данный свидетель является сестрой ответчика и может быть заинтересован в исходе дела.

Также суд полагает отметить, что даже в случае личного осмотра истцом, приобретаемого дома, в силу отсутствия у нее специальных познаний, она не могла реально воспринимать пригодность жилого дома для постоянного проживания, оценить аварийное состояние дома.

О характере выявленных в доме недостатков и его непригодности для проживания свидетельствует и экспертное заключение ООО "ЭКСПЕРТ ГАРАНТ" от 00.00.0000 года, в соответствии с которым дом длительное время не эксплуатируется, находится в запущенном состоянии, требует капитального ремонта на сумму большую чем стоит дом.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении эксперта, стороной ответчика представлено не было.

Учитывая характер недостатков, при наличии которых спорный жилой дом не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, суд приходит к выводу о существенном нарушении требований к качеству товара, при его продаже, со стороны продавца.

Нахождение приобретаемого жилого дома в аварийном состоянии, прямо противоречит запросам истца, которая желала реализовать свои жилищные права, а также противоречит Федеральному закону от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", также предусматривающего реализацию жилищных прав за счет использования материнского капитала.

При таких данных, суд на основании статей 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о возможности расторжения договора купли-продажи и применения последствий его расторжения - возврат жилого дома и земельного участка, при нем, в пользу продавца и возможности взыскания с ответчика, как продавца, в пользу покупателя – истца по делу, уплаченных по договору денежных средств, а именно 14000 руб.

Кроме того, как установил суд, оставшаяся покупная сумма ( 386000 руб.) по договору купли продажи, была получена ответчиком, за счет материнского капитала на который имела право истица

Как следует из п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" материнский (семейный) капитал - это средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных названным Федеральным законом. Исчерпывающий перечень способов распоряжения средствами материнского (семейного) капитала установлен в ч. 3 ст. 7 указанного Федерального закона. Одним из таких способов является направление этих средств на улучшение жилищных условий - приобретение или строительство жилья.

При таких обстоятельствах возвращение оплаченных по договору денежных средств истцу, при отсутствии у нее обязанности в дальнейшем использовать их в интересах семьи и детей, не соответствует целям предоставления средств материнского капитала, в связи с чем суд полагает, что денежные средства подлежат возвращению органам, предоставившим материнский капитал, с восстановлением права истца на его получение, при сохранении предусмотренных законом оснований.

Тот факт, что рыночная стоимость домовладения практически совпадает с ценой отраженной в договоре купли продажи между истцом и ответчиком, не может быть принята во внимание, поскольку спорный договор не содержит условий о том, что стоимость объекта недвижимости определена, в связи с наличием существенных недостатков в целях их последующего устранения. Наоборот, в договоре купли продажи отражено, что дом пригоден для проживания.

То обстоятельство, что по условиям договора купли-продажи истец приняла его в пригодном для проживания состоянии, соответствующем санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не имеет правового значения, поскольку в силу п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе, о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора в части передачи товара соответствующего качества.

По смыслу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора судом применяются общие правила о последствиях расторжения договора.

При этом, положения ч. 3 ст. 451 ГК РФ являются исключением из общего правила. Суду предоставлено право лишь по требованию любой из сторон определять последствия расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств.

Это означает, в частности, что предметом требований могут быть и требования о прекращении права собственности и о возобновлении права собственности за конкретным лицом на спорное имущество.

Установлено, что истцом требования о применении каких-либо последствий расторжения договора купли продажи в виде прекращения права собственности, аннулирования записей в ГРН, иного, не заявлялись, в связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для самостоятельного применения последствий расторжения спорного договора дарения, в частности в виде прекращения права собственности на дом, возобновления право собственности за ответчиком на дом.

Поскольку расторжение договора в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращает обязательства сторон, суд полагает указать, что решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности истца на приобретенные по договору дом и земельный участок.

Данное основывается судом на абзаце 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Х, кадастровый номер земельного участка – 24:40:0320304:33, общей площадью земельного участка 7000 кв.м., кадастровый номер жилого дома – 24:40:0320304:80, общей площадью 50,7 кв.м. между А4 и А6.

Взыскать с А6 в пользу УПФР в Х Красняосрка (Межрайонное) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 00.00.0000 года, заключенному между А6 и А4, в размере 386000 рублей.

Взыскать с А6 в пользу А4 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 00.00.0000 года, заключенному между А6 и А4, в размере 14000 рублей.

Решение является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности А4 на приобретенный по договору купли проджаи от 00.00.0000 года земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу: Х, кадастровый номер земельного участка – 24:40:0320304:33, общей площадью земельного участка 7000 кв.м., кадастровый номер жилого дома – 24:40:0320304:80, общей площадью 50,7 кв.м

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения, которое можно получить в канцелярии суда через 5 дней.

Председательствующий: Майко П.А.

Мотивированное решение изготовлено 31.8.2021 года