Решение по делу № 33-10167/2022 от 04.04.2022

Санкт-Петербургский городской суд

УИД: 78RS0014-01-2021-008536-09

Рег. №: 33-10167/2022     Судья: Лемехова Т.Л.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего	Нюхтилиной А.В.
судей при секретаре	Мирошниковой Е.Н., Яшиной И.В. Ш.

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 декабря 2022 года апелляционную жалобу АО «Петровский строитель» на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2021 года по гражданскому делу №... по иску О. к АО «Петровский строитель» об обязании заключить основной договор

Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителя ответчика АО «Петровский строитель» - М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец О. обратилась в суд с иском к АО «Петровский строитель» об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места №... от 19.03.2019.

В обоснование указывала, что 19 марта 2019 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи машиноместа, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор в срок до 31 декабря 2019 года. 30 декабря 2019 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение №... к предварительному договору, которым срок заключения основного договора был продлен до 31 декабря 2020 года. 30 декабря 2020 года стороны подписали дополнительное соглашение №... к предварительному договору, которым срок заключения основного договора был продлен до 31 мая 2021 года, однако 31 мая 2021 года стороны продлили срок заключения основного договора до 30 июня 2021 года путем подписания дополнительного соглашения №... к предварительному договору. 22 июня 2021 года истица вручила ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи, однако данный договор до настоящего времени не заключен (л.д.1-3).

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал АО «Петровский строитель» в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с О. основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места №... от 19 марта 2019 года (л.д.53-57).

Не согласившись с решением суда, представителем ответчика подана апелляционная жалоба, в которой он полагает постановленное решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, просит принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме (л.д.70-71).

Представитель ответчика АО «Петровский строитель» М. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Истец О. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела не представила, об отложении слушания дела не просила.

Судебная коллегия полагает возможным на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 марта 2019 гогда между АО «Петровский строитель» (продавец) и О. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места №..., по условиям п.1.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи машино-места, расположенного на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н) общей площадью 1313,7 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №..., машино-место №... (л.д.9-12).

Основной договор должен быть заключен сторонами до 31 декабря 2019 года (пункт 1.3 предварительного договора).

При этом, согласно п.2.3 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что покупатель уплачивает цену машино-места в сумме 990 000 руб. при подписании договора, однако в силу п.2.5.3 предварительного договора обязанность продавца передать покупателю машино-место по акту приема-передаче возникает только в течение 5 рабочих дней с момента подписания основного договора.

30 декабря 2019 года стороны подписали дополнительное соглашение №1 к предварительному договору, согласно которому продлили срок заключения основного договора купли-продажи до 31 декабря 2020 (л.д.13).

30 декабря 2020 года стороны подписали дополнительное соглашение №... к предварительному договору, согласно которому продлили срок заключения основного договора купли-продажи до 31 мая.2021 года (л.д.14).

31 мая 2021 года стороны подписали дополнительное соглашение №... к предварительному договору, согласно которому продлили срок заключения основного договора купли-продажи до 30 июня 2021 года (л.д.15).

22 июня 2021 года истица О. предъявила ответчику письменное требование о заключении основного договора купли-продажи машино-места (л.д.16-17), однако данный договор до настоящего времени между сторонами не заключен, ответ на указанное требование истице также не направлялся, что не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.

То обстоятельство, что машино-место фактически передано истцу и используется им, сторонами не оспаривалось.

Согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, зарегистрированные права на нежилое помещение: машино-место №..., расположенного на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н) общей площадью 1313,7 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №..., отсутствуют.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 1, 10, 131, 218, 219, 309, 310, 421, 429 ГК РФ, п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор необходимо квалифицировать как смешанный договор, при этом в силу п.3 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по данному договору в части обязательств заключить основной договор подлежат применению правила о предварительном договоре; обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнены истцом в полном объеме, объект, являющийся предметом указанного договора, передан истцу во владение и пользование, истец несет расходы на их содержание, что не оспаривается ответчиком, в связи с чем суд пришёл к выводу, что отсутствие оформления права собственности на спорные объекты недвижимости, нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, а исковые требования подлежат удовлетворению.

Оценивая юридически значимое поведение АО «Петровский строитель», суд исходил из того, что заключенный договор, несмотря на очевидную осведомленность ответчика-юридического лица к моменту его заключения о постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 в силу его опубликования в установленном порядке, разработан им именно в качестве предварительного договора, а не договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, данный договор носит типовой характер, поэтому истец как потребитель и экономически более слабая сторона, повлиять на его условия очевидно не могла, кроме того, впоследствии ответчик сам неоднократно заключал с истцом дополнительные соглашения к предварительному договору, в которых продлял срок заключения основного договора, то есть фактически своими действиями давал истцу объективные основания полагать, что заключенный между сторонами договор является именно предварительным и что ответчик намерен в будущем заключить с ней основной договор купли-продажи.

Судебная коллегия, учитывая имеющиеся обстоятельства по настоящему делу, не может согласиться с выводами суда исходя из следующего.

Согласно ч.1 ст.195 Гражданского пароцессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебное решение как акт правоприменения направлен на реализацию правовых норм, которые имеют государственно-властный характер, общеобязательны и гарантируются возможностью государственного принуждения. Так же как и сама правовая норма, вступившие в законную силу судебные решения, в соответствии с ч.2 ст.13 ГПК РФ, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории России. Исполнимость (как свойство вступившего в законную силу решения) есть проявление общеобязательности решения.

Принцип «исполнимости судебного решения», позволяет раскрыть его содержание в общем виде как выбор истцом из числа предусмотренных законом такого способа защиты, который может быть реально реализован для конкретного дела; выполнение судом требований к содержанию и оформлению резолютивной части решения; сохранение возможности и создание условий для реализации указанного в резолютивной части индивидуально-конкретного правового предписания. Исполнимость заключается в возможности реализовать предписания, содержащиеся в решении суда, в том числе в принудительном порядке помимо воли обязанного субъекта.

В настоящем случае истец указывает на заключение в 2019 году с ответчиком предварительного договора купли-продажи машино-места, уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи машино-места №....

Ответчик, возражая против исковых требований, указывал на неверную квалификацию заключенного договора, а также невозможность заключения основного договора купли-продажи, ссылаясь на отсутствие своего зарегистрированного права на объект.

Судом первой инстанции приведенные ответчиком возражения и доводы не были учтены.

Так, Служба государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 10 мая 2012 года выдала Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №... – отдельно стоящей подземной закрытой автостоянки, адрес объекта: <адрес> (л.д.96-97). Общая площадь 2 836 кв.м. Количество мест, а также их площадь не указаны.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 июля 2013 года, за ЗАО «Петровский строитель» (ИНН №...) 11 июля 2013 года зарегистрировано право собственности на объект: нежилое здание, 2-этажное (подземных этажей – 1), общая площадь 2 836 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (л.д.95).

Представитель ответчика пояснял суду, что машино-места не сформированы, нет денежных средств для этого, у общества право собственности только на здание в целом.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с ч.4 ст.8 указанного закона, в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п.1); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п.2); описание местоположения объекта недвижимости (п.3); кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости) (п.5); кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение (п.6); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п.9); кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (п.21).

Таким образом, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в кадастр недвижимости.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (п.1 ст.28 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно поступившей по запросу судебной коллегии Выписке из Единого государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу, имеются указания на кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении площадью 2 836 кв.м (кад. №... подземная автостоянка): №..., №..., №..., №.... Виды разрешенного использования отсутствуют.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект – нежилое здание (2-этажное). При этом машино-места как объект не сформированы, на регистрационный учет не поставлены. Соответственно, ответчик правом собственности на машино-место не обладает. Не обладал он данным правом и на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

Заключенный между сторонами договор (предварительный), по сути, учитывая условие о предварительной полной оплате, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Так, согласно разъяснениям, данным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в рассматриваемом случае предмет договора оплачен полностью 19 марта 2019 года, объект - машино-места (машино-место) не сформированы, на регистрационный учет не поставлены, право истца не может быть защищено без предварительно совершенных ответчиком определенных действий, заявленные исковые требования удовлетворены быть не могут. Истцом, учитывая изложенное, избран неверный способ защиты права.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с постановлением нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2021 года отменить.

В удовлетворении требований О. к АО «Петровский строитель» об обязании заключить основной договор отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>.