Решение по делу № 33-1883/2024 от 18.04.2024

Дело № 2-1708/2024 судья Полестрова О.А. 2024 год

(33-1883/2024)

УИД: 69RS0037-02-2023-002272-38

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 апреля 2024 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Яковлевой А.О.,

судей Долгинцевой Т.Е., Рязанцева В.О.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коненковой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Яковлевой А.О.

дело по апелляционным жалобам представителя администрации Эммаусского сельского поселения по доверенности Иванова Е.М., Абрамовой Ю.А. на решение Калининского районного суда Тверской области от 02 октября 2023 года, которым с учетом определений об исправлении описок от 09 ноября 2023 года, 23 января 2024 года, 22 марта 2024 года, а также с учетом определения о процессуальной замене ответчика от 15 февраля 2024 года постановлено:

«Исковые требования прокурора Калининского района Тверской области, поданного в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», Абрамовой Юлии Андреевне, Администрации Калининского муниципального округа Тверской области о признании недействительными договоров аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:830 расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, Эммаусское сельское поселение, нп. Эммаусская школа-интернат, площадью 3295 кв.м заключенного между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства № 10а/22, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3295 кв.м заключенного между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» 30.08.2022 года.

Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3295 кв.м заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и Абрамовой Юлией Андреевной 12.09.2022 года.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - к договорам аренды земельного участка от 01.09.2020г. и 30.08.2022 года, приведя стороны в первоначальное положение: возвратить земельный участок с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3295 кв.м, в распоряжение органа местного самоуправления Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, возвратить (взыскать) Обществу с ограниченной Ответственностью «Город-Сад» из муниципального бюджета денежные средства, оплаченные по договорам аренды от 01.09.2020 года и от 30.08.2022г.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – к договору субаренды земельного участка от 12.09.2022 года, приведя стороны в первоначальное положение: возвратить земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3295 кв.м, в распоряжение органа местного самоуправления Калининского района Тверской области. На Общество с ограниченной ответственностью «Город-Сад» возложить обязанность возвратить (взыскать) Абрамовой Юлии Андреевне денежные средства, оплаченные по договору субаренды от 12.09.2022 г.

Данное решение после вступления в законную силу является основанием для исключения из ЕГРН сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:830 записи о его аренде.

Взыскать с Абрамовой Юлии Андреевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (ИНН 6924013443 ОГРН 1066901004433), Общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН 6950226991 ОГРН 1196952003335) в доход муниципального образования Тверской области «Калининский район» в равнодолевом порядке государственную пошлину размере 1200 рублей.»,

судебная коллегия

установила:

прокурор Калининского района Тверской области обратился в суд с исковым заявлением, поданным в защиту интересов неопределенного круга лиц и Администрации МО Тверской области «Калининский район» к ООО «Город-Сад», Абрамовой Ю.А., Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области о признании недействительными договоров аренды земельного участка, договора субаренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указано, что прокуратурой Калининского района проведена проверка исполнения требований земельного законодательства в деятельности администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области.

В ходе проверки установлено, что названным муниципалитетом с участием ООО «Город-Сад» реализован следующий способ распоряжения земельным участком с кадастровым номером №.

Администрацией 13.03.2019 издано постановление № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым орган местного самоуправления постановил организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов общей площадью 110 276 кв.м, под комплексное освоение территории, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего адрес: <адрес>

В соответствии с протоколом от 15.04.2019 аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен ООО «Город-Сад».

29.04.2019 Администрация и ООО «Город-Сад» заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № площадью 110 276 кв.м, имеющего вид разрешенного использования – для жилищного строительства под комплексное освоение территории на срок с 29.04.2019 по 28.04.2024.

Также Администрацией и ООО «Город-Сад» 29.04.2019 заключен договор о комплексном освоении территории.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021, оставленным без изменения решением апелляционной, кассационной инстанций по делу № А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:417 под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 № 61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 и договор о комплексном освоении территории от 29.04.2019, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад». Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 ООО «Город-Сад» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

Земельный участок с кадастровым номером № снят с регистрационного учета 28.07.2020, произведено его межевание, образовано 25 участков, в том числе с кадастровым номером №. Между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» 01.09.2020 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, срок аренды установлен по 28.04.2024.

Указанный договор заключен на основании решения Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2019 № 61, признанного вышеуказанным решением Арбитражного суда Тверской области незаконным.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости 23.08.2021 на указанном участке зарегистрировано право собственности ООО «Город-Сад» на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №.

Таким образом, ООО «Город-Сад» на предоставленном Администрацией по договору аренды от 01.09.2020 земельном участке с кадастровым номером №, фактически признанному решением Арбитражного суда Тверской области незаконным, осуществлено строительство и регистрация объекта, решение вступило в силу 06.05.2021, регистрация объекта – 23.08.2021.

В последующем, с целью исполнения вышеназванного решения суда между Администрацией и ООО «Город-Сад» подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером № При этом дата подписания акта отсутствует.

Согласно указанному акту земельные участки, в том числе с кадастровым номером №, переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад». При этом ООО «Город-Сад» на земельном участке с кадастровым номером № каких-либо строений зарегистрировано не было.

Также судебный акт послужил основанием для снятия в ЕГРН обременения в виде аренды (договор от 01.09.2020) на земельный участок с кадастровым номером №.

Фактическое признание незаконным договора аренды от 01.09.2020, снятие обременении в ЕГРН и регистрация указанного незавершенного строительством объекта послужила основанием для предоставления в последующем ООО «Город-Сад» 30.08.2022 земельного участка с кадастровым номером № без торгов в аренду для завершения строительства объекта.

В последующем права арендатора по договору аренды от 30.08.2022 переданы Абрамовой Ю.А. (договор субаренды от 12.09.2022), которой, в свою очередь, 15.05.2023 на данном участке зарегистрирован жилой дом с кадастровым номером №, со снятием при этом с регистрационного учета незавершенного строительством объекта с кадастровым номером №.

Учитывая, что судом были признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, а договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № признан недействительным, ООО «Город-Сад» злоупотребило своим правом на регистрацию объектов незавершенного строительства в период вступления решения суда в законную силу, в связи с чем у администрации отсутствовали основания для заключения с ООО «Город-Сад» договора аренды земельного участка от 30.08.2022 по основаниям и в порядке пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 30.08.2022 между ООО «Город-Сад» и администрацией Эммаусского сельского поселения заключен с нарушением порядка, установленного статьей 39.6 Земельного кодекса РФ, что является основанием для признания его недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Вместе с этим, арендные платежи возврату арендатору не подлежат, поскольку им осуществлялось возмездное пользование предметом аренды.

На основании изложенного истец просит признать договор аренды, заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 01.09.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 3295 кв.м недействительной (ничтожной) сделкой; признать договор аренды, заключенный между Администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» от 30.08.2022 для завершения строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительной (ничтожной) сделкой; признать договор субаренды, заключенный между ООО «Город- Сад» и Абрамовой Ю.А., в отношении земельного участка с кадастровым номером №, недействительной (ничтожной) сделкой; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложить на Абрамову Ю.А. обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного акта.

В судебном заседании помощник прокурора исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации Эммаусского сельского поселения Тверской области Иванов Е.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил возражения, которые полностью поддержал в судебном заседании.

Ответчик ООО «Город-Сад», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик Абрамова Ю.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя Дмитриевой О.О., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ссылаясь на то, что ее доверитель является добросовестным приобретателем, на момент покупки объекта незавершённого строительства на спорном земельном участке она не знала и не могла знать об основаниях предоставления в аренду спорного земельного участка.

Третье лицо Администрация Калининского муниципального района Тверской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило. До судебного заседания от третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя, а также с указанием правовой позиции – против удовлетворения исковых требований третье лицо не возражает.

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило.

Судом постановлено указанное выше решение.

Определением Калининского районного суда Тверской области от 15 февраля 2024 года произведена процессуальная замена ответчика администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования администрации Калининского муниципального района Тверской области на их правопреемника администрацию Калининского муниципального округа Тверской области.

Представитель администрации Эммаусского сельского поселения по доверенности Иванов Е.М. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Полагает, что выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела, поскольку 09.11.2020 ООО «Город-Сад» в адрес администрации направило уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС, о чем заявителю 10.11.2020 было выдано уведомление о соответствии планируемого строительства. При этом решение Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-15547/2020 вступило в силу 06.05.2021. До указанной даты арендатор имел право осуществлять строительство объекта. Определением Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-15547/2020 истцу было отказано в принятии обеспечительных мер в виде запрета по совершению регистрационных действий в отношении земельного участка №.

Со ссылкой на положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на Градостроительный кодекс РФ автор жалобы полагает, что нормами права не предусмотрены случаи прекращения действия уведомления о случае признания недействительным договора аренды, иначе орган государственной регистрации отказал или приостановил бы регистрационные действия, в связи с чем, ООО «Город-Сад» правомерно осуществлена регистрация объекта незавершенного строительства 23.08.2021.

Кроме того, со ссылкой на положения Земельного кодекса РФ апеллянт полагает, что у ООО «Город-Сад» имелось право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта.

Также, по мнению подателя жалобы, права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Вданном случае администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства. Первоначально заключенные договоры аренды между Администрацией и ООО «Город-Сад», фактические признанные недействительными решением Арбитражного суда Тверской области по сути не имеют ничего общего с последующим договором аренды от 30.08.2022, поскольку указанный договор был заключен на основании иных норм права и на иные цели, а именно связанные с «достройкой» объекта незавершенного строительства.

Указывает, что применённые судом последствия признания недействительными сделок, по сути удовлетворяют требования, связанные со сносом самовольной постройки, что является самостоятельным спором, и данный вопрос не подлежал разрешению в рамках настоящего дела

Абрамовой Ю.А. также принесена апелляционная жалоба в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. В жалобе приводятся доводы, аналогичные апелляционной жалобы администрации Эммаусского сельского поселения.

Кроме того указывает, что Абрамовой Ю.А. права на земельный участок приобретены в связи с наличием на данном участке объекта незавершенного строительства – фундамента жилого дома. Земельный участок был предоставлен ответчику на основании договора субаренды от 12.09.2022, который в свою очередь основан на договоре аренды от 30.08.2022. 15 мая 2023, ответчиком на спорном земельном участке зарегистрирован жилой дом.

Акцентирует внимание, что в тексте решения Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-11547/2020 не упомянуты оспариваемые в рамках настоящего дела договоры аренды, Абрамова Ю.А. не являлась участником указанных споров и о наличии данного спора осведомлена не была. Из договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства № 10а/22 следует, что объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном законом порядке. Являясь добросовестными приобретателем, Абрамова Ю.А. ознакомилась с предоставленными ей документами, а также выписками из ЕГРН. Оснований сомневаться в наличии у арендатора прав на спорный земельный участок или объект недвижимости у ответчика не имелось. Даже в случае, если ответчик располагала бы информацией о данном споре, оснований полагать, что данный спор имел отношение к принадлежащему ответчику на праве аренды земельному участку у Абрамовой Ю.А. возникнуть не могло.

Полагает, что с ее стороны отсутствует злоупотребление, ответчик имела право на приобретение земельного участка в аренду под завершение строительства жилого дома, в связи с чем договоры аренды и субаренды земельных участков не противоречат требованиям земельного, гражданского законодательства и публичных интересов. Признаков недобросовестного поведения Абрамовой Ю.А. относительно переданных земельных участков не установлено.

Участники процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

С учетом указанных обстоятельств, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13.03.2018 № 61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» был организован и проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110276 м², с кадастровым номером № под комплексное освоение территории. Адрес: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

29 апреля 2019 года администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключили договор о комплексном освоении территории.

На основании постановления № 86 от 08.06.2020 «Об утверждении проекта планировки и межевании территории «Жилой комплекс в н.п. Эммаусская школа-интернат, Эммаусского сельского послания Калининский район Тверская область» Администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110276 кв.м., с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> категория земель – земли населенных пунктов размежёван на 26 земельных участков.

Из земельного участка с кадастровым номером № выделен в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3592 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

01 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области (Арендодатель) и ООО «Город-Сад» (Арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка по условиям которого, арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3592 кв.м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1. договора).

09 ноября 2020 года ООО «Город-Сад» направил в администрацию Эммаусского сельского поселения уведомление о планируемых строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома или уведомления об изменении параметров

планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

10 ноября 2020 года в ответ на указанное уведомление администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области направила ООО «Город-Сад» уведомление № 103 о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участка с кадастровым номером №.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16.02.2021, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.09.2021 торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12.03.2019 № 25, а также договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 и договор о комплексном освоении территории от 29.04.2019, заключенные администрацией и обществом, признаны недействительными; применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29.04.2019 путем возложения на ООО «Город-Сад» обязанности по передаче администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.

Исполняя решение суда, Администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» подписали акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует.

Согласно указанному акту земельные участки, в том числе с кадастровым номером №, переданы в том состоянии, в котором находился земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», каких-либо строений на данном участке не зарегистрировано.

23 августа 2021 года на земельном участке с кадастровым номером № зарегистрирован объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 8 %, площадью 157,4 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

30 августа 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка № 10а/22, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения его строительства.

12 сентября 2022 года между ООО «Город-Сад» (Арендатор) и Абрамовой Ю.А. (Субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3592 кв.м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1.4. указанного договора на земельном участке располагается объект незавершенного строительства (кадастровый №), представляющий собой фундамент жилого дома площадью 157,4 кв.м, принадлежащий субарендатору на основании договора купли-продажи от 12.09.2022. Настоящий договор заключен сроком до 30.08.2025. Целевое назначение земельного участка – индивидуальное жилищное строительство.

15 мая 2023 года Абрамовой Ю.А. на основании декларации об объекте недвижимости от 10.05.2023, технического плана от 10.05.2023 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 85,5 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, при этом объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учёта 15.05.2023.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.1, 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом установленных обстоятельств пришел к выводу о незаконной передаче земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО «Город-Сад», поскольку договор аренды от 01.09.2020 был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка, а соответственно и все последующие действия ООО «Город-Сад» (возведение объекта незавершённого строительства, его регистрация, заключение договора аренды от 30.08.2022 для завершения строительства, заключение договора субаренды с Абрамовой Ю.А. 12.09.2022) признал незаконными

Судебная коллегия, отклоняя позиции ответчиков, полагает, что выводы суда первой инстанции по всем обстоятельствам, имеющим значение для дела, являются правильными и соответствуют правовому регулированию, действующему в рассматриваемой сфере правоотношений.

Выводы суда подробно мотивированы в решении, и оснований для переоценки исследованных судом обстоятельств дела и представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что договор аренды от 30.08.2022, заключенный без проведения торгов, является легитимным, поскольку цели договора связаны с «достроем» объекта незавершенного строительства, а потому последующий договор аренды и регистрация объекта недвижимости законны.

Судебная коллегия оценивает указанные доводы жалоб ответчиков как неправомерные.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Из пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, является разрешение на строительство.

Исходя из этого, лицо, обращающееся за предоставлением без торгов земельного участка для завершения строительства, должно в числе прочего обосновать документально, как принадлежность ему объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, так и правомерность возведения такого объекта в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Между тем ни ООО «Город-Сад», ни администрация таких доказательств ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено. Не доказано размещение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном законом порядке при наличии разрешительных документов на строительство, в связи с чем у администрации Эммаусского сельского поселения отсутствовали правовые основания для предоставления ему в аренду спорного земельного участка для завершения строительства такого объекта. Более того, ответчиками не представлены доказательства правомерного заключения договора аренды земельного участка от 01 сентября 2020 года без проведения аукциона.

Материалами дела объективно подтверждено, что договор аренды является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, поскольку земельный участок был предоставлен в нарушении требований законодательства без проведения процедуры торгов, чем нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Согласно п. 1 ст. 16 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительны с момента ее совершения.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка, недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть заявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права и охраняемые законом интересы таких лиц. Требование о признании недействительной ничтожной сделки, применении ее последствий может заявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью. На основании п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связанные с ее недействительностью, и недействительна с момента совершения.

Указанная статья также предусматривает возможность применения последствий недействительности сделки, а также возможность неприменения их с учетом существа сделки.

Материалами дела подтверждена незаконность передачи по договору аренды от 01.09.2020 спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. Формально правомерные действия сторон сделок, в частности арендатора, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного договор субаренды, заключенный с Абрамовой Ю.А. является также недействительной сделкой согласно ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, доводы о добросовестности ответчика Абрамовой Ю.А. отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.

Доводы апелляционных жалоб направлены на иное толкование закона и переоценку имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не могут повлиять на законность состоявшегося решения суда. Сама по себе иная оценка авторами жалоб имеющихся в материалах дела доказательств не является основанием для полной отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда Тверской области от 02 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя администрации Эммаусского сельского поселения по доверенности Иванова Е.М., Абрамовой Ю.А. – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 06 мая 2024 года.

Председательствующий Судьи А.О. Яковлева Т.Е. Долгинцева В.О. Рязанцев