Решение по делу № 2-42/2017 (2-2032/2016;) от 02.02.2016

Дело №2-2032/2016

№ 2-42/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2017 года

Свердловский районный суд города Костромы в составе

председательствующего судьи              Ивковой А.В.

при секретаре                                           Панченко Ю.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, в обоснование указав, что <дата> между ними заключен договор купли-продажи 9/40 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по условиям которого ответчик обязался передать истцу долю в праве собственности на указанное недвижимое имущество, а истец обязался осуществить оплату переданной доли. После заключения договора купли-продажи выяснилось, что ответчиком были допущены существенные нарушения условий договора купли-продажи, в частности не было сообщено о существенных недостатках жилого дома, которые невозможно было установить в момент заключения договора, в частности, повышенная влажность, приводящая к разрушению конструкции дома. На предложение о расторжении договора купли-продажи ответчик не отреагировал. Ссылаясь на положения ст.ст. 309, п. 2 ст. 450 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просит суд расторгнуть договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, ФИО19, Управление Росреестра по Костромской области.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям искового заявления.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал, полагал договор купли-продажи от 13.05.2014 года подлежащим расторжению.

Третье лицо ФИО4 полагала исковое заявление не подлежащим удовлетворению. Суду пояснила, что она обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества, в котором поставлен вопрос о взыскании компенсации за долю в общем имуществе супругов в том числе по объекту в отношении которого ФИО2 заявлены исковые требования. Заявленные ею требования о разделе совместно нажитого имущества напрямую связаны с объектом, который был передан ФИО2 по договору купли-продажи от 13.05.2014 года.

Представитель истца по доверенности Григорьева ФИО21 в судебном заседании не присутствует, ранее представителем истца по доверенности Григорьевой ФИО22 представлен отзыв на исковое заявлением, в котором представитель указала, что истцом не представлено доказательств наличия допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора купли-продажи, влекущих возможность его расторжения в судебном порядке.

Третье лицо ФИО19 в судебном заседании не присутствует, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Костромской области своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.ст. 11, 12 ГК РФ защите подлежит нарушенное право. Как предусмотрено п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Избранный способ защиты является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует имеющемуся или предполагаемому нарушению права и действительно обеспечит восстановление нарушенного права или защиту законного интереса.

В силу ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Из материалов дела видно, что исковые требования ФИО2 заявлены в отношении 9/40 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, находящихся по адресу: <адрес>. Как установлено судом, 19.05.2014 года ФИО18 оформлено согласие № бывшему супругу ФИО1 на продажу совместно нажитого имущества - 9/40 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с пристройками и постройками по адресу: <адрес>, 9/40 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 48).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации).

Как указано в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Само по себе признание ответчиком иска при отсутствии у лица, заявившего исковые требования, факта нарушения соответствующего права или охраняемого законом интереса является тем обстоятельством, с которым положения статьи 39 ГПК РФ связывают обязанность суда не принимать признание ответчиком иска, поскольку такое признание противоречит требованиям закона и нарушает права и законные интересы иных лиц.

Из материалов дела также следует, что в производстве Свердловского районного суда г. Костромы находится гражданское дело № 2-550/2017 (2-5578/2016) по иску ФИО18 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества в период брака, в рамках которого заявлено требование о взыскании денежной компенсации за продажу имущества, приобретенного в период брака, в том числе по договору купли-продажи от 13.05.2014 года, заключенному с ФИО2, о продаже 9/40 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, находящихся по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 16-19).

Суд приходит к выводу, что принятие судом признания исковых требований ответчиком ФИО1 нарушает права и законные интересы бывшей супруги ФИО1 - ФИО18, поскольку расторжение договора подразумевает возврат сторон в первоначальное положение, в данном случае возврат ФИО2 денежных средств, полученных ФИО1 при отчуждении 9/40 долей жилого дома и земельного участка, на которые имеет право претендовать ФИО18

Суд не находит оснований освобождать истца ФИО2 от необходимости доказывания обстоятельств по настоящему делу, на которых он основывает свои требования и не принимает признание ответчика ФИО1 исковых требований о расторжении договора купли-продажи, поскольку признание иска в рассматриваемом случае нарушает права третьего лица ФИО18

На основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из материалов дела, 13.05.2014 года ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал 9/40 долей жилого дома и земельного участка, а покупатель купил 9/40 долей жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: №. Продавец продал покупателю указанные доли жилого дома и земельного участка за ..., из которых ... уплачиваются за доли земельного участка, ... за доли жилого дома, которые уплачиваются в течение трех дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

В соответствии с передаточным актом от 13.05.2014 года ФИО1 передал 9/40 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, а покупатель принял 9/40 доли в праве на жилой дом и земельный участок, находящихся по адресу: <адрес>, в таком виде, в котором они находились на момент подписания договора купли-продажи.

Право собственности ФИО2 на 9/40 доли в праве на жилой дом и земельный участок, находящихся по адресу: <адрес> зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Таким образом, стороны исполнили договор купли-продажи от 13.05.2014 года - имущество передано в собственность ФИО2

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ обязательства прекращаются надлежащим исполнением. Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства по договору купли - продажи от 13.05.2014 года между ФИО2 и ФИО1 исполнены в 2014 году.

Согласно материалам гражданского дела записи о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 9/40) ФИО2 на земельный участок и жилой дом, сделанные Управлением Росреестра по Костромской области на основании договора купли-продажи от 13.05.2014 года, погашены 06.10.2014 года на основании договора купли-продажи от 30.09.2014 года (т.2 л.д. 84). Так, 30.09.2014 года ФИО2 и ЛебедеваВ.М., ФИО5, ФИО6 заключили договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 203-206).

29.11.2015 года между ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО6 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 30.09.2014 года в связи с невозможностью исполнения договора купли-продажи в части оплаты жилого помещения. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кострмоской области (т.1 л.д. 242, 243).

03.11.2015 года ФИО2 оформлено предложение о расторжении договора купли-продажи 9/40 долей жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от 13.05.2014 года в связи с существенным нарушениями условий договора, которое получено ФИО1 03.11.2015 года.

26.11.2015 года между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 13.05.2014 года.

Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (доля в праве 9/40) от ФИО2 к ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> на основании соглашения от 26.11.2015 года о расторжении договора купли-продажи от 13.05.2014 года, государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 9/40) ФИО1 на указанный земельный участок и жилой дом.

11.01.2016 года ФИО2, ФИО1 отказано в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (доля в праве 9/40) от ФИО2 к ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> на основании соглашения от 26.11.2015 года о расторжении договора купли-продажи, Мешко В.П. отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 9/40) на указанный земельный участок и жилой дом.

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО2 указывает на наличие существенных недостатков в домовладении, о которых ему не было известно на момент заключения договора, в связи с чем, просит суд расторгнуть договор купли-продажи. Суд считает необходимым оценить указанные доводы истца на предмет соответствия закону.

В силу ч.ч. 1. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Статья 475 ГК РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в силу ст. 475 ГК РФ предусмотрено лишь в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

По ходатайству истца ФИО2 судом по делу была назначена судебно-строительная экспертиза, производство которой поручено Общественной организации Костромское областное общество защиты прав строителей.

Согласно заключению эксперта от <дата> № на момент проведения судебной строительной экспертизы («06» февраля 2017 года) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выявлены следующие недостатки: при устройстве каркаса для облицовки стен гипсокартонными листами крепление прямых подвесов к брёвнам стен выполнено без использования изолирующих прокладок; в помещении прихожей (на первом этаже жилого дома) имеются следы от протечек на обоях, на потолочном плинтусе и на потолке; в жилом помещении на мансардном этаже (в верхнем углу) имеется небольшое поражение плесневелым грибом; в помещениях тамбура и веранды не досках обшивки следы от протечек, и как следствие воздействия влаги, поражение деревоокрашивающим грибом, вызывающим изменение цвета древесины до синевато-серого; наличие протечек в помещениях жилого дома свидетельствуют о повреждениях кровельного материала; грунты пола подвала на момент обследования находятся в мокром состоянии. Следы воздействия влаги имеются на стенах подвала; цокольная часть фундаментов под срубом и частично под кирпичной частью жилого дома - стены подвала и фундаментные столбы - выполнены из силикатного кирпича; а момент проведения экспертизы труба ввода водопровода была укрыта шубой, проживающие в доме объяснили это тем, что периодически при понижении температуры в зимний период водопровод замерзает, стальная труба ввода водопровода имеет поражения ржавчиной, что является следствием выпадения конденсата; участок канализационной трубы в месте выпуска утеплён старыми вещами, имеются жалобы на замерзание канализационной трубы при понижении температуры в зимний период; часть досок подшивки надподвального перекрытия поражена грибком; по наружному контуру выгребная яма не имеет обмазочной гидроизоляции, которая выполняется горячим битумом для обеспечения её герметизации.

Выявленные в ходе проведения экспертизы недостатки являются несущественными, кроме:увлажнение грунтов пола подвала и стен подвала (фундаментов жилого дома), которое является следствием периодических повышений уровня грунтовых вод;использования для конструкций фундаментов и цоколя силикатного кирпича.Вместе с тем, указанные недостатки не влекут невозможности эксплуатации жилого дома, но усложняют эксплуатацию жилого дома и вызывают дополнительные затраты на его содержание. Такие недостатки как: протечки; промерзания конструкций; отсутствие антисептирования деревянных элементов несущих конструкций; использование силикатного кирпича для цоколя и фундаментов жилого дома; повышение уровня грунтовых вод ведут к постепенному разрушению конструкций жилого дома в ходе его эксплуатации. Тем самым снижаются сроки выполнения ремонтных работ, а при их отсутствии снижается срок службы жилого дома.Замерзание воды в трубах водопроводной сети и бытовых стоков в трубе канализации, кроме того, что затрудняет их эксплуатацию, приводит к нарушению целостности отдельных элементов систем и их разрушении.Отсутствие изоляционных прокладок между прямыми подвесами и древесиной бревенчатых стен, несмотря на нарушение технологии монтажа, не приводит к разрушению древесины, так как подвесы имеют антикоррозийное оцинкованное покрытие и эксплуатируются в нормальных влажностных условиях.В местах воздействия грунтовой воды на конструкции фундаментов (стен подвала) жилого дома на момент проведения судебной экспертизы имеются местами отслоения штукатурного слоя.Наличие грибковых поражений деревянных элементов конструкций свидетельствуют о начальной стадии разрушения конструкций надподвального перекрытия, ограждающих конструкций мансарды, дощатой обшивки помещений веранды и тамбура. Возникновение данных разрушений находятся в причинно-следственной связи с повышенной влажностью в подвале жилого дома в связи с повышением уровня грунтовых вод и нарушением требований СП 15.13330.2012 СНиП 11-22-81*«Каменные и армокаменные конструкции»; с наличием протечек кровли.

Выявленные недостатки являются устранимыми. Сметная стоимость работ по устранению выявленных недостатков жилого дома № по адресу: <адрес>, составляет ...

Эксперты ФИО8, ФИО9 в судебном заседании экспертное заключение поддержали.

В судебном заседании эксперт ФИО10 суду пояснил, что грунтовые воды имели место в 2010, в 2011 и последующих годах, так как при строительстве дома не были предусмотрены мероприятия по снижению грунтовых вод. В данном районе уровень грунтовых вод очень высокий. Гипсокартон также был установлен в период строительства дома, после этого он не переделывался. Появление протечек, пятен, неизвестно когда произошло, но при проведении экспертизы, данный недостаток имел место.Выявленные недостатки являются устранимыми.

Суд не находит оснований не доверять экспертному заключению. Данное заключение является достаточно полным, последовательным и обоснованным. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, доказательства того, что жилой дом был передан с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, ФИО2 не представлены.

Напротив, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО2 не предъявлял.

Так из пункта 4 договора купли-продажи от 13.05.2014 года следует, что до заключения настоящего договора покупатель ознакомлен с техническим состоянием долей дома и земельного участка и претензий к качеству недвижимого имущества не имеет. Передаваемые доли жилого дома и земельного участка покупателем осмотрены и претензий к качеству и комплектности недвижимого имущества покупатель не имеет (пункт 2 передаточного акта от 13.05.2014 года).

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома не имелось, претензий и замечаний ФИО2 не предъявлял, дом был передан и принят без каких-либо отмеченных в договоре недостатков, цена согласована с учетом технического состояния дома. Более того, приобретая объект недвижимости, истец, при должной осмотрительности, мог усомниться в качестве приобретаемого жилого помещения, однако выразил намерение приобрести его в том состоянии, с которым был ознакомлен.

Суд также приходит к выводу, что доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а также того, что дом был передан в непригодном для использования его по назначению состоянии, в материалы дела не представлено.

В деле отсутствуют данные, позволяющие установить тот факт, что недостатки, которые истец считает существенными: повышенная влажность, промерзание воды в трубах в зимний и осенний период, могут быть отнесены к таковым.

Ссылки истца на то, что стоимость устранения недостатков, перечисленных в судебной экспертизе при обращении к частному лицу достигнет ..., доказательствами, отвечающими принципам относимости и допустимости, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не подтверждены. Предположения судебного эксперта ФИО10 о стоимости работ частных лиц, высказанные в судебном заседании, таковыми также не являются.

Оценивая локальный сметный расчет, произведенный ООО «Индекс-Кострома» от <дата> по устранению недостатков в жилом доме № по адресу: <адрес> и выводы судебной экспертизы, проведенной Общественной организацией Костромское областное общество защиты прав строителей, суд полагает, что в основу судебного решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, заключение экспертов соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» по его содержанию и форме составления.

Принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи по основаниям, заявленным истцом.

Кроме того, суд принимает во внимание довод третьего лица ФИО18 о том, что приобретая 9/40 долей в праве на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, ФИО2 уже являлся собственником других долей в указанном доме. Так, по состоянию на 2011 года ФИО2 принадлежала 1/4 доля в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, что установлено вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Костромской области от 09.12.2011 года по гражданскому делу № 2-321/2011 по иску ФИО2. ФИО1 к ФИО11 о признании не приобретшей право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения. В 2012 году ФИО2 также являлся собственником 1/4 доли в праве собственности на указанный жилой дом, что установлено вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Костромской области от 27.01.2012 года по гражданскому делу № 2-19/2012 по иску ФИО19 к ФИО12, ФИО13, ФИО14 о выселении из жилого помещения, вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Костромской области от 14.12.2012 года по гражданскому делу № 2-278/2012 по иску ФИО19 к ФИО15, ФИО16 о выселении.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 13.05.2014 года.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 13.05.2014 года оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                                                           А.В. Ивкова