Решение по делу № 33-1696/2019 от 25.01.2019

Судья Кондратюк О.В.

Дело № 33-1696/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего Варовой Л.Н.

судей Горбуновой О.А. и Васева А.В.,

при секретаре Абузовой А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 25 февраля 2019 года дело по апелляционной жалобе Березина Дмитрия Валерьевича на решение Мотовилихинского районного суда г.Перми от 28 ноября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Арзамасова Валентина Маркеловича к Татарчук Анне Владимировне, Березину Дмитрию Валерьевичу, ООО «Сольтис» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, изъятии нежилых помещений, возложении обязанности по освобождению нежилых помещений удовлетворить частично.

Изъять нежилые помещения по адресу: **** площадью 351,2 кв.м. из чужого незаконного владения Березина Дмитрия Валерьевича, ООО «Сольтис», обязав ответчиков освободить указанные нежилые помещения.

В удовлетворении остальной части требований Арзамасову Валентину Маркеловичу отказать».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А., объяснения судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Арзамасов В.М. обратился в суд с иском к Татарчук А.В., Березину Д.В., ООО «Сольтис» об изъятии нежилых помещений по адресу: **** площадью 351,2 кв.м. из чужого незаконного владения Березина Д.В. и ООО «Сольтис», понуждении освободить указанные помещения. Требования мотивировал тем, что, 01 сентября 2015 года между Татарчук А.В. и Березиным Д.В. заключен договор аренды спорного нежилого помещения сроком на 5 лет. 24 ноября 2017 года Березин Д.В. передал в субаренду ООО «Сольтис» безвозмездно сроком на 2 года нежилые помещения в цокольном этаже дома ** по ул. **** в г. Перми: зал №1 площадь 69 кв.м., зал №2 41 кв.м. общей площадью 110 кв.м. Указанные договоры истец считает незаключенными, поскольку они не зарегистрированы в установленном порядке, переданное в аренду имущество в ЕГРН не зарегистрировано.

В дальнейшем истец требования уточнил, предъявив также иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В заявлении об уточнении исковых требований указал, что предъявленный суду в подтверждение наличия у Татарчук А.В. на заключение договора аренды нежилых помещений Протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ****, проведенного в форме заочного голосования 10 апреля 2015 года, считает подложным. Поскольку государственная регистрация договоров аренды и субаренды не производилась, считает их ничтожными по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик Березин Д.В., считая ошибочным вывод суда о незаключенности договоров аренды, поскольку их регистрация не требуется. Заключенный с ним договор аренды исполняется обеими сторонами, оплата по договору произведена за весь период его действия.

В своих возражениях на апелляционную жалобу истец Арзамасов В.М. просит оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель ответчика Пешков А.А. настаивал на отмене решения по доводам, изложенным в жалобе, представитель истица Мальцева А.А. возражала против отмены решения по доводам, изложенным в возражениях на нее.

Остальные участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Арзамасова В.М. в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Арзамасов В.М. является собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 65,5 кв.м. в доме ** по ул. **** в г. Перми (право зарегистрировано 24 декабря 2007 года). Татарчук А.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 80 кв.м. в том же доме (право зарегистрировано 13 апреля 2012 года).

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 23 декабря 2011 года признаны объектами общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: **** помещения цокольного этажа общей площадью 379,6 кв.м.

01 сентября 2015 года Татарчук А.В., действующая от имени собственников помещений многоквартирного дома по ул. **** г.Перми на основании Протокола общего собрания от 10 апреля 2015 года (арендодатель), и Березин Д.В. (арендатор) заключили договор аренды помещений № 1, по которому арендатору было предоставлено во временное пользование помещение в подвале дома ** по ул. **** общей площадью 351,2 кв.м. Работы по ремонту подвальных помещений, а также общего имущества многоквартирного дома на общую сумму 1518000 рублей, выполненные арендатором, являются арендной платой по настоящему договору (пункт 1.3. Договора). Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 3.1. Договора). 01 сентября 2015 года был подписан Акт приема-передачи помещений к договору аренды.

24 ноября 2017 года Березин Д.В. передал ООО «Сольтис» в субаренду 2 нежилых помещения в цокольном этаже дома ** по ул.****: №1 площадью 69 кв. м. и №2 площадью 41 кв.м., общей площадью 110 кв.м. для размещения розничного магазина сроком с 24 ноября 2017 года по 24 ноября 2019 года, без арендной платы.

В деле имеется копия протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. **** г. Перми, проведенного в форме заочного голосования 10 апреля 2015 года, в соответствии с которым был разрешено предоставление Березину Д.В. в аренду части помещений площадью 351,2 кв.м. для размещения объектов торговли или последующей сдачи в аренду сроком на 5 лет, Татарчук А.В. поручено от имени собственников помещений в доме заключить договор аренды с Березиным Д.В. на указанных условиях после проведения ремонтных работ.

Бюллетени заочного голосования стороной ответчиков суду не представлены со ссылкой на их утрату в результате затопления служебного помещения, в подтверждение чего представлен акт технического осмотра занимаемого ИП Татарчук А.В. помещения №1 дома ** по ул.**** от 15 марта 2018 года, которым установлено повреждение отделки, мебели и документов, полученных в результате протечки стояка ХВС.

Установив указанные обстоятельства, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части изъятия спорных помещений из чужого незаконного владения и понуждении их освободить, и удовлетворил их, отказав истцу в удовлетворении остальной части требований.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьями 131, 164, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что оспариваемые истцом договор аренды и договор субаренды не прошли государственную регистрацию в Росреестре, в связи с чем являются, по своей сути, незаключенными, правовых последствий не повлекли, соответственно ответчики пользуются спорными нежилыми помещениями вне договоров. При этом в договоре аренды указана общая площадь помещений, не соответствующая площади помещений, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, в договоре субаренды указаны помещения, не соответствующие техническому и кадастровому паспортам, что, по мнению суда, свидетельствует о недостижении сторонами согласования существенных условий договоров аренды и субаренды по предмету.

С таким выводами суда коллегия согласиться не может.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи). Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи).

В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Оспариваемый истцом договор аренды от 01 сентября 2015 года был заключен на стороне арендодателя собственниками помещений в многоквартирном доме, от имени которых действовала Татарчук А.В., полномочия которой были предоставлены протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 10 апреля 2015 года.

Заявляя исковые требования, Арзамасов В.М. обосновывает их нарушением своих прав как собственника помещения, расположенного в доме ** по ул. **** в г. Перми. Между тем, оспариваемый истцом договор аренды был заключен и от его имени тоже, поскольку он являлся одним из собственников помещений в многоквартирном доме, от имени которых действовала Татарчук А.В. при заключении договора аренды.

Поскольку заявление участков процесса о подложности протокола общего собрания от 10 апреля 2015 года было отклонено судом, что никем не оспаривается, решение общего собрания также никем не оспорено, недействительным не признано, судебная коллегия исходит из недоказанности отсутствия у Татарчук А.В. полномочий на заключение договора от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, истец как собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора аренды от 01 сентября 2015 года, в связи с чем не вправе ссылаться на его незаключенность со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора ввиду запрета, предусмотренного пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанную норму суд в решении привел, однако фактически ее не применил.

Более того, договор аренды фактически сторонами исполняется, поскольку передача помещений в пользование ответчику произошла в 2015 году, о чем истец, действуя добросовестно, должен был узнать, арендодателем принято исполнение ремонтных работ, стоимостью которых определен размер арендной платы.

Указанное обстоятельство в силу пункта 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает истца в средствах защиты права, которое он считает нарушенным, исключая возможность ссылаться на незаключенность договора.

Соответственно владение переданным в аренду имуществом со стороны ответчиков нельзя признать незаконным, в связи с чем изъятию до окончания срока аренды оно не подлежит ввиду правовых оснований для этого (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований Арзамасова В.М. отсутствуют.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 28 ноября 2018 года отменить в части удовлетворения исковых требований Арзамасова Валентина Маркеловича, принять в этой части новое решение об отказе Арзамасову Валентину Маркеловичу в удовлетворении исковых требований к Татарчук Анне Владимировне, Березину Дмитрию Валерьевичу, ООО «Сольтис» об истребовании нежилых помещений по ул.**** в г. Перми площадью 351,2 кв.м. из чужого незаконного владения, понуждении их освободить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи