Решение по делу № 33-555/2021 от 10.08.2021

Председательствующий – Беспалова Т.Е. Дело № 33-555/2021

номер дела в суде первой инстанции 2-736/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 августа 2021 года г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Черткова С.Н.

судей – Кокшаровой Е.А., Плотниковой М.В.

при секретаре – Молодых Л.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Галембы И.А. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 16 июня 2021 года, которым

отказано полностью в удовлетворении иска Галембы И.А. к Ковалеву А.В., Антонову А.Л. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Удовлетворен встречный иск Ковалева А.В. и Антонова А.Л. к Галембе И.А. – расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, совершенный в <адрес> <дата> между Антоновым А.Л., Ковалевым А.В. и Галембой И.А. в отношении жилого дом и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Взысканы с Галембы И.А. в пользу Ковалева А.В. судебные расходы в размере 150 рублей.

Взысканы с Галембы И.А. в пользу ФИО15 судебные расходы в размере 150 рублей.

Отменена мера по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Заслушав доклад судьи Черткова С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Галемба И.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к Ковалеву А.В., Антонову А.Л. о признании права собственности за ней на жилой дом общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый № и земельный участок площадью 560 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения и обслуживания жилого дома, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, мотивируя заявленные требования тем, что с ответчиками заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от регистрации перехода права собственности ответчики уклоняются.

В последствии Галемба И.А. дополнила заявленные требования, просила вынести решение о государственной регистрации перехода к ней права собственности на жилой дом общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый № и земельный участок площадью 560 кв.м, кадастровый № расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>.

Ковалев А.В., Антонов А.Л. предъявили встречные исковые требования к Галембе И.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, мотивируя тем, что обязательства сторон по договору не исполнены, так как расчет по договору не произведен, в установленную в договором дату до <дата> договор не передан на государственную регистрацию перехода права, ответчики утратили интерес к оформлению данной сделки.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Галемба И.А., указывая, что право собственности ответчиков по первоначальному иску на спорные жилой дом и земельный участок в порядке наследования возникло с момента фактического принятия наследства. После получения свидетельств о праве на наследство по закону Ковалев А.В. и Антонов А.Л. заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в виде единого документа, при этом получили оплату предусмотренную условиями заключенного сторонами договора, что подтверждается расписками, написанными собственноручно ответчиками. Ответчики не представили доказательств, опровергающих факт передачи денежных средств.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Ковалева А.В. и Антонова А.Л. – Свиридов Д.Л. просит оспариваемое судебное постановление оставить без изменения.

В ходе рассмотрения дела сторонами на утверждение судом представлено мировое соглашение от 17 августа 2021 года, против утверждения которого заявил возражения третье лицо Бахтушкин Р.Ю.

При проверке возражений третьих лиц, суд не должен ограничиваться проверкой того, соответствуют ли представленные документы формальным требованиям, которые установлены законом, а должен установить наличие между сторонами отношений, путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений, учитывая, что в создании видимости соответствующих правовых последствий и сокрытие действительного умысла находятся в интересах всех сторон сделки, а, следовательно, повышается вероятность злоупотреблений, направленных на создание видимости правоотношений.

В таком случае принцип состязательности при осуществлении правосудия (ст.12 ГПК РФ) реализуется судом путем создания лицам, участвующим в деле, условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, обеспечения права высказываться свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с предоставлением доказательств.

Принимая во внимание, что наличие или отсутствие фактических отношений по сделкам является юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению по делу, мировое соглашение не подлежит утверждению.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок, площадью 560 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения и обслуживания жилого дома, кадастровый № и находящийся на нем жилой дом, площадью 33,6 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости за правообладателем ФИО9

ФИО9 умерла <дата>, наследниками по закону после ее смерти, обратившимися за принятием наследства в установленном порядке являются Антонов А.Л. и Ковалев А.В.

На основании свидетельств о праве на наследство по закону после смерти ФИО9, Ковалеву А.В. (свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, зарегистрировано в реестре № и №, нотариус нотариального округа «город Горно-Алтайск» ФИО10) и Антонову А.Л. (свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, зарегистрировано в реестре № и №, нотариус нотариального округа «город Горно-Алтайск» ФИО10) на праве собственности общей долевой собственности по 1/2 доли каждому принадлежат жилой дом, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый №, и земельный участок, площадью 560 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения и обслуживания жилого дома, кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>.

<дата> между Антоновым А.Л., Ковалевым А.В. (продавцы) и Галемба И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, <адрес>.

Ссылаясь на заключенный <дата> договор купли-продажи, Галемба И.А. обратилась в суд с иском к с Ковалеву А.В. и Антонову А.Л. о государственной регистрации перехода права собственности на данные земельный участок и расположенный на нем жилой дом, указывая на приобретение ею спорного имущества и невозможность регистрации перехода права собственности на приобретенное по договору от <дата> имущество ввиду уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности.

Ковалев А.В. и Антонов А.Л., не признавая исковые требования, заявили о расторжении договора купли-продажи, заключенного <дата> между ними (продавцы) и Галембой И.А. (покупатель) в виду того, что денежные средства по указанному договору от Галембы И.А. они не получали.

Разрешая спор по существу, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 432, 450, 550, 549, 551, 555, 556 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем Галемба И.А. условий договора в части оплаты стоимости цены договора. При этом суд исходил из непредставления истцом достаточных, безусловных и достоверных доказательств осуществления расчетов по спорному договору, поскольку условиями договора не определены суммы денежных средств, которые выплачиваются покупателем каждому из продавцов, как участникам общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, расписка о получении денежных средств от <дата> является не относимой к рассматриваемому спору, расписка от <дата> – безденежной.

Между тем, судом не было учтено следующее.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Исходя из содержания договора купли-продажи от <дата>, стороны при его подписании согласовали условия о предмете договора, цене, иные условия, предусмотренные действующим законодательством применительно к сделкам по отчуждению недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п.3.1 договора купли-продажи от <дата>, заключенного между сторонами, цена за отчуждаемый жилой дом и земельный участок определяется по договоренности между сторонами и составляет 800000 рублей, в том числе стоимость жилого дома составляет 400000 рублей, стоимость земельного участка составляет 400000 рублей.

Таким образом, существенное условие договора, предусмотренное ст.555 ГК РФ, соблюдено, цена в договоре указана.

Тот факт, что в договоре не указана стоимость доли каждого продавца в праве на каждый объект недвижимости, отчуждаемый по договору, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным.

Действующее законодательство, в частности, Гражданский кодекс РФ не содержит императивных указаний на необходимость обозначения в договоре купли-продажи стоимости каждой доли в праве на каждый отчуждаемый по договору объект. Указание же в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 года).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом, обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Поскольку продавцы требовали расторжения договора по мотиву неуплаты покупателем значительной части цены переданного объекта недвижимости, данные обстоятельства подлежли установлению исходя из доказательств, представленных продавцами, а также с учетом оценки условий заключенного договора, объяснений каждой из сторон об обстоятельствах заключения договора, обстоятельств написания Ковалевым А.В. и Антоновым А.Л. расписок о получении денежных средств.

Однако доказательств причинения значительного ущерба по смыслу ч.2 ст.450 ГК РФ, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, Ковалевым А.В. и Антоновым А.Л. не представлено.

По пояснениям Ковалева А.В. и Антонова А.Л. в суде первой инстанции до настоящего времени расчет покупателя с ними по договору купли-продажи в полном объеме не произведен.

Однако Галемба И.А. указывала, что до подписания договора купли-продажи она передала Ковалеву А.В. и Антонову А.Л. по 400000 рублей каждому отдельно по распискам от <дата> и <дата>.

В силу диспозитивности метода гражданско-правового регулирования общественных отношений, закрепленного в п.п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 9, ст. 421 ГК РФ, участники гражданского оборота осуществляют права и обязанности, руководствуясь своей автономной волей и в своем интересе. Принцип свободы договора является конституционно признанной гарантией свободы экономической деятельности, относящейся к основам конституционного строя государства (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27 октября 2015 года №28-П).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, <дата> Ковалев А.В., Антонов А.Л. (продавцы) и Галемба И.А. (покупатель) подписали договор купли-продажи, в соответствии с которым продавцы продают, а покупатель приобретает в собственность за 8000000 рублей принадлежащий продавцам на праве общей долевой собственности жилой до и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцы по встречному иску не привели в обоснование своих доводов каких-либо доказательств, которые опровергают запись в п. 3.2 договора.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств. Применительно к ст.161 ГК РФ наряду с распиской таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о получении продавцом оплаты.

Буквальное значение слов и выражений позволяет в соответствии со ст.431 ГК РФ установить смысл п. 3.2 договора купли-продажи от <дата>, из его текста следует однозначный вывод – стороны подтверждают, что покупатель полностью оплатил стоимость дома и земельного участка в размере 800000 рублей. Договор подписан Ковалевым А.В. и Антоновым А.Л. собственноручно, отвечает требованиям ст.ст. 59, 60, 71 ГПК РФ к доказательствам.

Подписи в договоре купли-продажи и расписках Ковалев А.В. и Антонов А.Л. не опровергли, ходатайств о проведении соответствующих экспертиз не заявляли.

Каких-либо мотивированных объяснений относительно обстоятельств, побудивших их к совершению данной записи, истцами по встречному иску в ходе судебного разбирательства суду не дано. Вместе с тем, при наличии такой подтверждающей записи именно на истцах лежала обязанность доказать безденежность договора, а не на ответчике – обязанность опровергнуть утверждения истца.

Доказательств обратного стороной истца по встречному иску суду не представлено.

Таким образом, условия договора купли-продажи от <дата> об оплате денежных средств до подписания договора свидетельствует о произведенном по договору расчете, как совершившимся факте, который стороны удостоверили своими подписями в договоре.

Вопреки выводам суда первой инстанции, отсутствие в договоре купли-продажи условия, определяющего сумму денежных средств, подлежащих выплате каждому из продавцов, доказательством безденежности договора не является, поскольку в соответствии со ст. 244, 246 ГК РФ такая сумма определяется пропорционально доли в праве собственности каждого сособственника, спор о размере денежных средств подлежавших передаче каждому из продавцов отсутствует.

Согласно расписке от <дата>, представленной в материалы дела, Антонов А.Л. получил от Галембы И.А. 400000 рублей в качестве оплаты за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеназванное недвижимое имущество, претензий не имеет.

Из расписки <дата> следует, что Ковалев А.В. получил от Галембы И.А. денежную сумму в размере 400000 рублей за свою долю в доме и земельный участок по адресу: <адрес>, проданную Галембе И.А., деньги в сумме 400000 рублей получил, претензий не имеет.

Составление и подписание расписок Ковалевым А.В. и Антоновым А.Л. в судах первой и апелляционной инстанций не оспаривалось, содержание указанных документов свидетельствует о получении ими денежных средств от Галембы И.А., иного смысла из текста расписок не усматривается.

Вывод суда первой инстанции о том, что расписка от <дата> составленная Антоновым А.Л. не может относиться к исполнению договора купли-продажи, заключенного <дата>, поскольку действия по распоряжению долей в праве общей долевой собственности Антоновым А.Л. совершены до возникновения права собственности на долю у Ковалева А.В. является несостоятельным, прямо опровергается содержанием указанной расписки, из которой следует за что и в какой сумме получены денежные средства Антоновым А.Л.

Отсутствие в момент составления Антоновым А.Л. расписки у Ковалева А.В. права собственности на имущество указанное в данной расписке само по себе не является основанием для признания такой расписки недействительной. Действующее законодательство запрета на передачу денежных средств до заключения договора купли-продажи не содержит.

Более того, находящаяся у Ковалева А.В. расписка от <дата>, согласно которой Галемба И.А. обязуется выплатить ему денежную сумму в размере 280000 рублей в срок до <дата> без начисления процентов, опровергает его доводы о безденежности спорных договора купли-продажи и расписки от <дата>. Указанная расписка свидетельствует о получении им денежных средств от Галембы И.А. и о распоряжении этими денежными средствами.

Ссылка суда первой инстанции на пояснения истца Галембы И.А. об отсутствии у нее денежных средств на момент заключения договора и составления расписки протоколом судебного заседания не подтверждены.

Напротив, как следует из протокола судебного заседания Галемба И.А. утверждает, что денежные средства были ею заранее приготовлены наличными, подтверждая данное пояснение выпиской по счету, переданы Ковалеву А.В. <дата> по расписке и впоследствии она заняла у Ковалева А.В. 280000 рублей о чем выдала ему расписку. Указанные пояснения также согласуется с содержанием представленных в материалы дела расписок.

Ковалев А.В. не лишен возможности ставить вопрос о взыскании с Галембы И.А. денежных средств в сумме 280000 рублей полученных по расписке.

Судебная коллегия, проанализировал содержание расписок от <дата> и <дата>, а также договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, фактические обстоятельства дела, их хронологию и совокупность согласующихся между собой доказательств пришла к выводу о том, что заявленные в суде первой инстанции доводы Ковалева А.В. и Антонова А.Л. о безденежности расписок и договора подлежат отклонению в виду их недоказанности.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что правовые основания для расторжения спорного договора купли-продажи по инициативе продавцов отсутствуют в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора.

Поскольку вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи явился основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Галембы И.А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, решение суда первой инстанции в указанной части также подлежит отмене.

Разрешая заявленные исковые требования Галембы И.А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: России, <адрес>, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений предусмотрены в ст. 558 ГК РФ, положения которой применяются с учетом п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Особенности государственной регистрации право общей собственности на недвижимое имущество и требования к форме таких сделок установлены в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в п.1 которой не предусмотрено нотариальное удостоверение сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (ст. 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (п. 4 ст. 218 ГК РФ) (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст.1112 ГК РФ).

В силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Согласно ст.1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина. Согласно ст.1162 ГК РФ свидетельство о праве на наследство выдается по заявлению наследника.

Таким образом, отсутствие предусмотренной ст. 131 ГК РФ обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, перешедшее по наследству, не влияет, согласно названным выше требованиям закона, на факт принадлежности этого имущества на праве собственности лицу, получившему его в порядке наследования.

Наследник может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества, но завершить процесс отчуждения этого имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только после получения свидетельства о праве на наследство, так как переход права связан с его регистрацией, а регистрация невозможна без свидетельства о праве на наследство.

На момент когда <дата> Антонову А.Л. и <дата> Ковалеву А.В. были выданы свидетельства о праве на наследство, они уже являлась собственниками спорного имущества, а потому <дата> имели право на его отчуждение.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что Антоновым А.Л. и Ковалевым А.В. сданы документы на государственную регистрацию права, однако в настоящее время регистрация приостановлена в связи наложенными обеспечительными мерами по настоящему делу.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что сторонами заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества в надлежащей форме, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, с включением в него всех предусмотренных законом существенных условий, Ковалев А.В. и Антонов А.Л. были вправе распорядиться принадлежащим им недвижимым имуществом.

Договор был исполнен, так как продавцы передали дом и земельный участок покупателю, а покупатель оплатил продавцу покупную цену.

Судом апелляционной инстанции установлено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

В силу абз. 2 п.1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Подписанный договор купли-продажи от <дата> одновременно является актом приема-передачи жилого дома и земельного участка, что отражено в п. 4.3 договора и не противоречит требованиям ст. 556 ГК РФ.

Стороны также пришли к соглашению, что в срок до <дата> договор будет передан на государственную регистрацию в государственный орган, осуществляющий регистрацию перехода прав и обязанностей (п.4.5 договора).

Антонов А.Л, Ковалев А.В. уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности, что выражается в не обращении с заявлением в Управление Росреестра в течение длительного времени.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что Антонов А.Л. и Ковалев А.В. <дата> заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Омская, д.3 с Бахтушкиным Р.Ю.

Между тем, одновременное возникновение обязательств в отношении одного и того же объекта в пользу разных лиц не является основанием недействительности какого-либо из этих обязательств.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества (п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Фактическая передача имущества от продавцов к покупателю Галемба И.А. состоялась, договор купли-продажи от <дата> считается исполненным, договором подтверждается, что оплата стоимости продаваемого имущества произведена до его подписания сторонами, дом и земельный участок на момент отчуждения находились в собственности продавцов, договор купли-продажи не был оспорен, недействительным в установленном порядке не признан, сведений о том, что договор является ничтожным или не заключенным в материалах дела не содержится, судебной коллегией таких обстоятельств не установлено.

Относительно доводов третьего лица Бахтушкина Р.Ю., то в случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к ст. 398 ГК РФ, иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абз. 6 п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В данном случае материалы дела с достоверностью свидетельствуют о том, что Бахтушкин Р.Ю. во владение спорным имуществом никогда не вступал, напротив установлено, что Галемба И.А. вступила в фактическое владение имуществом, использует земельный участок, что ответчиками Антоновым А.Л, Ковалевым А.В. в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Тем самым усматривается невозможность передачи в натуре предмета обязательства третьему лицу, соответственно, он вправе обратиться только за возмещением убытков, вызванных такой невозможностью, к продавцам, то есть воспользоваться иным способом правовой защиты.

Поскольку спорное имущество было передано во владение Галембы И.А., с которой договор на приобретение жилого помещения заключен первой, а право собственности Бахтушкина Р.Ю. не зарегистрировано, оснований для иного вывода при разрешении настоящего дела у судебной коллегии не имеется.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции изложенное не учел и пришел к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела, допустил нарушение норм материального права, в силу чего в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оспариваемое судебное постановление подлежит отмене в части удовлетворения требований истца с принятием по делу нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.326.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении заявления Галембы И.А., Ковалева А.В., Антонова А.Л. об утверждении мирового соглашения, отказать.

Отменить решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 16 июня 2021 года в части отказа в удовлетворении искового заявления Галембы И.А. к Ковалеву А.В., Антонову А.Л. о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, в части удовлетворения встречного искового заявления Ковалева А.В., Антонова А.Л. к Галембе И.А. о расторжении договора купли-продажи от 30 января 2020 года, а также в части взыскания с Галембы И.А. в пользу Ковалева А.В., Антонова А.Л. судебные расходов по уплате государственной пошлины, принять по делу в указанной части новое решение.

Удовлетворить исковое заявление Галембы И.А. к Ковалеву А.В., Антонову А.Л. о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, общей площадью 33,6 кв.м, кадастровый №, и земельный участок, площадью 560 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения и обслуживания жилого дома, кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве общей долевой собственности Ковалеву А.В. (доля в праве 1/2, свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, зарегистрировано в реестре № и №, нотариус нотариального округа «город Горно-Алтайск» ФИО10), Антонову А.Л. (доля в праве 1/2, свидетельство о праве на наследство по закону от <дата>, зарегистрировано в реестре № и №, нотариус нотариального округа «город Горно-Алтайск» ФИО10) к Галембе И.А..

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Отказать в удовлетворении встречного искового заявления Ковалева А.В. и Антонова А.Л. к Галембе И.А. о расторжении договора купли-продажи, совершенного в <адрес> <дата> между Ковалевым А.В., Антоновым А.Л. и Галембой И.А. в отношении жилого дом и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В остальной части решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 16 июня 2021 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Галембы И.А. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения на срок, не превышающий пяти рабочих дней, на исчисление сроков подачи кассационной жалобы не влияют.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи Е.А. Кокшарова

М.В. Плотникова

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 августа 2021 года

Судья Верховного Суда Республики Алтай С.Н. Чертков