Решение по делу № 33-6574/2018 от 10.05.2018

Судья: Рапидова И.В.    Гр. дело № 33-6574/2018

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 мая 2018 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Ермаковой Е.И.,

судей – Ивановой Е.Н. и Житниковой О.В.

при секретаре – Тимохиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Пичкуновой Е.А. в лице представителя Ивлевой С.В. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 15 марта 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Пичкуновой Е.А. к Сычевой З.И., - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Пичкуновой Е.А. сумму государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 15 200 (Пятнадцать тысяч двести рублей)».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Пичкунова Е.А. обратилась в суд с иском к Сычевой З.И. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Заявленные требования истец мотивировала тем, что в начале апреля 2017 года она в сопровождении своего риэлтора осмотрела нежилое помещение в черновой отделке, площадью 35,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, собственником которого являлась Сычева З.И.

После того как Пичкунова Е.А. осмотрела нежилое помещение и ей было сообщено, что радиаторы отопления отключены, электричество в помещение подведено и им можно воспользоваться, установив электрические приборы, водные коммуникации в помещении также проведены, она 10.04.2017 года заключила с собственником нежилого помещения Сычевой З.И. предварительный договор купли-продажи и внесла задаток в размере 30 000,00 рублей.

19.04.2017 года между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Пичкунова Е.А. с учетом задатка перечислила Сычевой З.И. денежные средства в размере стоимости нежилого помещения 1 600 000,00 рублей.

В договоре от 19.04.2017 года были указаны все существенные условия: определен предмет договора, стороны, стоимость нежилого помещения. При этом в п. 4 указано, что нежилое помещение сторонами предварительно осмотрено, состояние помещения соответствует условиям договора, явные недостатки отсутствуют.

После проведения государственной регистрации перехода права собственности истец обнаружила, что ни электроэнергии, ни воды, ни отопления в приобретенном помещении нет. Таким образом, Пичкунова Е.А. полагает, что ей было передано помещение, имеющее скрытые недостатки, о наличии которых продавцу Сычевой З.И. было известно на момент оформления договора купли-продажи, но сведения о которых она скрыла от покупателя.

Указанные недостатки нежилого помещения являются, по мнению истца, существенными, поскольку делают невозможным эксплуатацию нежилого помещения по назначению.

10.10.2017 года истец направила в адрес ответчика письменное требование о расторжении договора купли-продажи от 19.04.2017 года. Однако ответа на данное требование истец от ответчика не получила до настоящего времени и ее требования не удовлетворены.

Основываясь на вышеизложенном, Пичкунова Е.А. просила суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 19.04.2017 года, заключенный между истцом и ответчиком; взыскать с Сычевой З.И. в пользу истца денежные средства, переданные по договору купли-продажи нежилого помещения от 19.04.2017 года, в размере 1 600 000,00 рублей.

По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Истец Пичкунова Е.А., не согласившись с вынесенным судом решением, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Октябрьского районного суда г. Самары от 15.03.2018 года отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные исковые требования удовлетворить. В жалобе истец ссылается на наличие правовых оснований для расторжения договора купли-продажи от 19.04.2017 года, поскольку продавец передал по договору купли-продажи истцу нежилое помещение, имеющее скрытые дефекты, не позволяющие использовать помещение по назначению.

В заседании судебной коллегии представитель истца Пичкуновой Е.А. – Ивлева С.В. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель ответчика Сычевой З.И. – Куликов Д.В. в заседании судебной коллегии возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Из материалов дела следует, что 10 апреля 2017 года между Сычевой З.И. и Пичкуновой (Даниловой) Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи (соглашение о задатке) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 6).

19 апреля 2017 года между сторонами подписан основной договор купли-продажи, согласно которому Сычева З.И. (Продавец) продала, а Пичкунова (Данилова) Е.А. (Покупатель) купила в собственность нежилое помещение, площадью 35,60 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 7).

Из содержания договора усматривается, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 2 договора, нежилое помещение продано за 1 600 000,0 рублей, и продавец получил данную сумму от покупателя полностью до подписания договора.

В пункте 4 договора указано, что договор имеет силу акта приема-передачи; нежилое помещение сторонами осмотрено, состояние передаваемого нежилого помещения соответствует условиям договора, явные недостатки отсутствуют.

Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области (п. 8).

Во исполнение условий договора купли-продажи от 19.04.2017 года, стороны произвели регистрацию перехода права собственности и права собственности, в результате чего с 28.04.2017 года право собственности в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано за Пичкуновой Е.А., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 10-12).

Основываясь на указанных документах, на показаниях допрошенных свидетелей, которые суду показали, что покупатель вместе с риэлтором осматривала нежилое помещение перед заключением договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи заключался по волеизъявлению обеих сторон, доказательств нарушения ответчиком обязательств, вытекающих из договора, суду истцом не представлено, так же как и не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора, а потому суд, руководствуясь ст. 432, 450, 451 ГК РФ, ст. 12, 56, 61 ГПК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения данного договора и об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами, поскольку судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов.

Обращаясь с настоящим иском, а также при подаче апелляционной жалобы Пичкунова Е.А. ссылалась на то, что после приобретения ею в собственность нежилого помещения в данном помещении были обнаружены существенные скрытые недостатки, которые препятствуют использованию помещения по назначению.

Согласно положениям ст. ст. 450, 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, основанием для расторжения договора могут служить обстоятельства, которые отсутствовали на момент его заключения, возникли после заключения договора и которые покупатель не мог разумно предвидеть на момент его заключения.

Из буквального толкования условий договора купли-продажи от 19.04.2017 года следует, что продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение, которое сторонами к моменту заключения договора осмотрено. Также в договоре указано, что стороны, в том числе и покупатель Пичкунова Е.А., после осмотра нежилого помещения пришли к выводу, что состояние данного нежилого помещения соответствует условиям заключаемого между ними договора, и явные недостатки отсутствуют. Также стороны указывают на то, что на момент осмотра помещения и заключения договора приобретаемое нежилое помещение находилось в черновой отделке, то есть ремонт в помещении отсутствовал, с чем полностью была согласна истец, поскольку, как она указывает, планировала произвести ремонт по собственному усмотрению.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права, при этом в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Соответственно, заключая договор, гражданин, действуя разумно и добросовестно, обязан ознакомиться с условиями договора. Факт заключения договора купли-продажи после неоднократного осмотра помещения и обращение в регистрирующий орган с целью оформления регистрации права собственности в отношении приобретаемого нежилого помещения, свидетельствуют о том, что Пичкунова Е.А. при подписании договора была ознакомлена с состоянием нежилого помещения, и, действуя по собственной воле, решила приобрести в собственность данное помещение в том состоянии, в котором оно находилось в момент покупки, претензий относительно отсутствия коммуникаций покупателем не было заявлено.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо исх. № от 14.03.2018 года, направленное в адрес истца управляющей компанией «Надежда», из содержания которого следует, что в апартаменте № по адресу: <адрес>, смонтирована система отопления, выполнена разводка электроснабжения, систем горячего, холодного водоснабжения, фекальной канализации (л.д. 137).

Согласно части 2 статьи 164 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Таким образом, в зависимости от того, какой способ управления выбран и реализован собственниками помещений этого дома (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной кооператив или управляющая компания), с соответствующей организацией собственник нежилого помещения и должен заключить договор на оказание коммунальных услуг. При непосредственном управлении жилым домом собственниками помещений договор на поставку коммунальных услуг собственник нежилого помещения заключает с ресурсоснабжающей организацией.

Однако из материалов дела следует, что в управляющую компанию истец для заключения договора, как собственник нежилого помещения, не обращалась. При этом истец не лишена возможности реализовать свое право на энергоснабжение в рамках договоров, заключенных между управляющей компанией и энергоснабжающими организациями, с учетом положений статьи 545 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении оспариваемого договора стороны достигли согласия по всем существенным вопросам, в том числе, в части состояния нежилого помещения, исследованного сторонами до подписания договора, путем проведения неоднократного осмотра, договор был заключен добровольно, подписан сторонами, право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области, помещение передано покупателю, оплата покупателем стоимости помещения произведена в полном объеме до подписания договора, в связи с чем, оснований для расторжения договора купли-продажи от 19.04.2017 года не имеется.

Оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств судебной коллегией по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Так как доводы апелляционной жалобы Пичкуновой Е.А. не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения, а оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, установленных в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией в порядке ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 15 марта 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Пичкуновой Е.А. в лице представителя Ивлевой С.В. – без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: