Решение по делу № 3а-1263/2018 от 22.06.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 августа 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1263/2018 по административному исковому заявлению Кутерева А.В. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

с участием представителя Кутерева А.В. по доверенности Савина А.В.,

у с т а н о в и л:

Кутерев А.В. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просил установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 9 августа 2013 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 140 752 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 328 085 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 718 656 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных нежилых помещений, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца по доверенности Савин А.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнения в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Кутереву А.В. на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 87,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 74,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 151,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 27 февраля 2018 года.

Спорные нежилые помещения поставлены на государственный кадастровый учет 9 августа 2013 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена по состоянию на 9 августа 2013 года и составляет в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 504 028,22 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 359 076,66 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 2 150 822,41 рубля, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 апреля 2018 года.

В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года № 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Спорные объекты капитального строения включены в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647 под номерами №, №, №.

Воспользовавшись правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая свои права нарушенными, Кутерев А.В. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 30 мая 2018 года независимым оценщиком ФИО1, являющейся членом некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 9 августа 2013 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 140 752 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 328 085 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 718 656 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 9 августа 2013 года, дата составления отчета 30 мая 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты – сегмент рынка торгово-офисных (универсальных) объектов.

Оценщик представил в отчете исследование рынка универсальных помещений в жилой зоне Автозаводского района г. Тольятти по состоянию на 9 августа 2013 года.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

В рамках расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом из базы данных «Волга-Инфо» и отчета мэрии по торгам за 2012 год в качестве объектов-аналогов подобрано 5 объектов-аналогов - нежилых торгово-офисных помещений, расположенных в жилой зоне Автозаводского района г. Тольятти, площадью от 52 кв.м. до 574 кв.м.

Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице на странице 23 на странице 41-42 отчета. Анализ и корректировка основных ценообразующих факторов приведены на страницах 42-44, расчет - в таблице на страницах 45-46 отчета. Оценщиком введены корректировки на торг, на красную линию, на этаж, на масштаб.

В рамках доходного подхода определена арендная ставка за пользование помещениями методом сравнения продаж, рассчитан потенциальный валовый доход, определены потери от недозагрузки, рассчитан чистый операционный доход, рассчитана ставка капитализации, которая составила 11,7%, а также определена рыночная стоимости спорных объектов оценки.

Согласовав полученные в результате двух подходов результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости без учета НДС: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 140 752 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 328 085 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 718 656 рублей.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22 июня 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Кутерева А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 87,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 1 328 085 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 74,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 1 140 752 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 151,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 августа 2013 года в размере 1 718 656 рублей.

Датой обращения Кутерева А.В. в суд считать 22 июня 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:                              Т.А.Родина