Решение по делу № 2-1556/2023 (2-7481/2022;) от 09.12.2022

По делу №2- 1556/2023                     19 сентября 2023 г.

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,

при секретаре Худяковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дяну Натальи Владимировны к Базановой Марии Юрьевне о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома общей площадью 36 кв.м, степень готовности 20% с кадастровым номером №, заключенного между ФИО4 и ФИО2 недействительным (ничтожным),

третьи лица: администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Липатов Юрий Михайлович, Администрация Сусанинского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области

установил:

Дяну Н.В. обратилась в суд с указанным иском к Базановой Марии Юрьевне.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома, общей площадью застройки 36 кв.м, степень готовности – 20 %, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. На момент заключения договора купли-продажи и в настоящее время на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, продажа которого якобы была произведена по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства истцу стало известно после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, поскольку осмотр земельного участка до заключения указанного договора, не производился. В связи с чем, истец обращается с настоящим иском в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержал, указывая, что фактически на земельном участке расположен объект представляющий собой набор строительного материала, не имеет тесной связи с земельным участком и легко может быть демонтирован, а потому не может быть отнесен к объектам капитального строительства. Поскольку отсутствует объект сделки – объект капитального строительства, заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи является ничтожным.

Ответчик в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещалась о времени и месте проведения судебного заседания, возражений на иск не представила.

Третьи лица Липатов Ю.М., представитель третьего лица администрации Сусанинского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались о времени и месте проведения судебного заседания, возражений на иск не представили.

Представитель третьего лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в судебное заседание не явился, ранее представлял возражения относительно удовлетворения исковых требований, указывая о недобросовестности поведения истца и ответчика, поскольку в отношении истца принято судебное решение о взыскание задолженности по арендной плате за земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, пояснения эксперта, приходит к следующему.

согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснений содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как разъяснено в положениях Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела, и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом установлено, что по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района <адрес> в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес> и ФИО3 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные, усадебные жилые дома с придомовыми участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.68-70,71-73).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке по адресу: <адрес> находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (л.д.67). Регистрация и постановка на кадастровый учет указанного объекта недвижимости произведена на основании декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ подготовленного кадастровым инженером ФИО7 (л.д.95-100).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал, а Базанова С.А. купила указанный объект незавершенного строительства. Право собственности за Базановой С.А. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.74-76).

ДД.ММ.ГГГГ между Базановой С.А. и Дяну Н.В. заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительством. Право собственности на объект незавершенный строительством было зарегистрировано за Дяну Н.В. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-об.-78).

Решением Гатчинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес> взыскана задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ) по 1 квартал 2022 г. (ДД.ММ.ГГГГ) в размере 755 178 рублей 22 копейки, пени за просрочку платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 45 310 рублей 69 копеек (л.д.150-154,155-159).

Согласно положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если на основе представленных доказательств будет установлене, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе, если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

По ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФИО10

Согласно представленному в суд экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.200-214) на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> расположен объект строительства с кадастровым номером №, который представляет собой свайное поле из девяти свай. Сваи связаны между собой металлической обвязкой из профильной трубы и деревянным ростверком из бруса. Экспертом установлено, что работы по устройству фундамента проводились и завершены в период ДД.ММ.ГГГГ. Эксперт предполагает, что поскольку на деревянном ростверке не обнаружены следы крепления конструкций стен, на момент проведения экспертизы (ДД.ММ.ГГГГ) и на момент регистрации объекта недвижимости в ЕГРН (ДД.ММ.ГГГГ) степень готовности объекта незавершенного строительства была одинаковой и не менялась в большую сторону с течением времени. Поскольку в документах, на основании которых подготавливался технический план, отсутствуют сведения о степени объекта незавершенного строительства, экспертом произведен расчет степени готовности объекта незавершенного строительства по правилу, в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта, в том числе и с учетом того, что истцом не предоставлен проект объекта строительства. Экспертом установлена степень готовности объекта незавершенного строительства – 10% готовности.

Так же эксперт указывает, что объект с кадастровым номером № площадью 36 кв.м, расположенный за земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, так как объект прочно связан с землей; перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба назначению (демонтаж винтовых свай процесс трудозатратный, экономически нецелесообразный и не гарантирующий сохранность материала для дальнейшего применения по назначению); этап строительства «сооружение фундамента» на объекте завершено в полном объеме.

Экспертом сделан вывод, что объект с кадастровым номером № площадью 36 кв.м, является объектом (частью объекта) незавершенного капитального строительства на дату регистрации объекта недвижимости в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании представленных декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а так же на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Степень готовности объекта незавершенного строительства на указанные даты не могла превышать 2-10% на всем жизненном цикле объекта незавершенного строительства.

Не доверять экспертному заключению оснований у суда не имеется.

Суд полагает необходимым отметить, что по смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 настоящего Кодекса отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения ФИО11 поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, т.к. содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе.

При таких обстоятельствах суд полагает, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

Оценивая представленную истцом рецензию (л.д.200-246), не сомневаясь в профессиональных качествах составившего ее специалиста, суд приходит к выводу о том, что данная рецензия не порочит заключение судебной экспертизы, с учетом того, что в распоряжение эксперта были представлены все материалы дела, которые тщательно им исследованы, в том числе произведен непосредственный осмотр исследуемого объекта, в то время, как специалист, составивший рецензию, исследовал только само экспертное заключение. Более того, представленная рецензия сводится к оценке специалистом заключения эксперта, тогда как оценка доказательств является прерогативой суда. В связи с этим предусмотренных гражданским процессуальным законодательством оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не усматривает, в связи с чем, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителю истца суд отказал.

В суде был допрошен эксперт ФИО9, который был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, он пояснил, что при исследовании объекта определял степень его готовности. Определяя назначение объекта, разъяснил, какие методы применял при исследовании объекта. Указал, что этап строительства, в виде сооружения фундамента, на объекте завершен в полном объеме и является объектом (частью объекта) незавершенного капитального строительства.

    В пункте 30 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что доказательства внесения кадастровым инженером недостоверных сведений в отношении спорного объекта и регистрации в ЕГРН прав на указанный объект с нарушением требований законодательства не представлены, а потому оснований полагать, что на момент совершения спорной сделки фактически отсутствовал ее предмет, в виде объекта незавершенного строительства (фундамента), у суда не имеется.

    Суд, полагает обоснованными доводы представителя третьего лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о недобросовестности истца при обращении с настоящим иском в суд, поскольку истец, обращаясь с настоящим иском, фактически пытается снять с себя обязанность по уплате арендной платы за период пользования земельным участком, на котором данный объект недвижимости расположен.

    При таких обстоятельствах оснований для признания заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2 договора купли-продажи объекта незавершенного строительством с кадастровым номером № площадью 36 кв.м, по адресу: <адрес> по доводам истца, не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Дяну Наталье Владимировна в удовлетворении исковых требований к Базановой Марии Юрьевне о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства– индивидуального жилого дома общей площадью 36 кв.м, степень готовности 20% с кадастровым номером №, заключенного между ФИО4 и ФИО2 недействительным (ничтожным) - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.