Решение по делу № 33-3630/2015 от 06.04.2015

Судья Медведев И.Г.                          Дело № 33-3630                                            А-56

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2015 года                                г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда

в составе председательствующего Макаровой Ю.М.,

судей Андриишина Д.В., Паюсовой Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Андриишина Д.В., гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Сильнягину Н.А. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе представителя Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» Косенко Е.М. на заочное решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 14 января 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» удовлетворить.

Расторгнуть договор займа <данные изъяты> от <дата>, заключенный между ОАО «Дом вашей мечты» и Сильнягиным Н.А..

Взыскать с Сильнягина Н.А. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по договору займа <данные изъяты> от <дата> в размере 3 878 688 рублей 55 копеек (из которых: остаток основного долга - 2 776 330 рублей 33 копейки; проценты за пользование кредитом - 1 101 358 рублей 22 копейки; пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов - 1 000 рублей), сумму государственной пошлины в размере 35 593 рубля 44 копейки, а всего денежную сумму в размере 3 914 281 рубль 99 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, принадлежащую Сильнягину Н.А., расположенную по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>.

Установить способ реализации указанной квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив ее начальную продажную стоимость в размере 3 216 000 рублей.

Взыскать с Сильнягина Н.А. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» начиная с 24 апреля 2013 года и по день фактического исполнения решения суда проценты за пользование займом в размере 11,95% годовых на сумму неисполненных обязательств в размере 2 776 330 рублей 33 копейки»,

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – ОАО «АФЖС») обратилось с исковыми требованиями к Сильнягину Н.А. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что <дата> между открытым акционерным обществом «Дом вашей мечты» (далее ОАО «Дом вашей мечты») и Сильнягиным Н.А. был заключен ипотечный договор займа <данные изъяты> на сумму 2 700 000 рублей сроком 240 месяцев под 13,75% годовых для приобретения ответчиком квартиры по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>. В обеспечение займа у ОАО «Дом вашей мечты» возникло право залога (ипотеки) указанной квартиры. В настоящее время залогодержателем закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору, является истец. Ответчик свои обязательства исполняет ненадлежащим образом, ежемесячные платежи по займу не вносит. На основании изложенного истец (с учетом уточнения иска) просил расторгнуть договор займа; взыскать с Сильнягина Н.А. задолженность по займу в общем размере 3 878 688 рублей 55 копеек, в том числе: основной долг 2 776 330 рублей 33 копейки, проценты за пользование кредитом 1 101 358 рублей 22 копейки, пени за нарушение сроков возврата кредита 1 000 рублей; взыскать проценты за пользование займом в размере 11,95% годовых на сумму остатка основного долга в размере 2 776 330 рублей 33 копейки по дату расторжения договора займа; обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, определив ее начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости квартиры, указанной в отчёте об оценке; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 593 рубля 44 копейки.

Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «АФЖС» Косенко Е.М. просит решение изменить в части установления начальной продажной стоимости залогового имущества и срока начисления процентов, мотивируя тем, что согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Красноярское бюро оценки», стоимость заложенной квартиры по состоянию на 30 ноября 2014 года составляет 3 216 000 рублей. Полагает необходимым установить начальную продажную цену имущества при его реализации равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости - 2 572 800 рублей. Кроме того, истцом были заявлены требования, начиная с 24 апреля 2014 года определить подлежащими выплате проценты в размере 11,95% годовых на сумму остатка основного долга в размере 2 776 330 рублей 33 копеек по дату вступления решения суда в законную силу. Однако суд, изменил срок начисления процентов, указав по день фактического исполнения решения суда, увеличив тем самым размер суммы взыскиваемых процентов, которые на момент фактического исполнения решения суда будут иметь иной, гораздо больший размер.

Участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного разбирательства не обратились, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО «АФЖС» Косенко Е.М., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статьей 811 Гражданского кодекса РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п.2 ст.334 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 1).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. 3).

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 5).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с ч.1 ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пп. 3 и 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание (пп.3 п.2); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пп.4.п.2).

В силу п.1 ст.56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ОАО «Дом вашей мечты» (займодавцем) и Сильнягиным Н.А. (заемщиком) был заключен договор займа <данные изъяты>, в соответствии с которым ОАО «Дом вашей мечты» предоставило Сильнягину Н.А. заем в размере 2 700 000 рублей на срок 240 месяцев под 13,75% годовых для покупки квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>.

В соответствии с разделом 3 договора займа ежемесячный платеж установлен в размере 31 138 рублей 99 копеек, заемщик обязался в дни установленные договором для возврата займа, уплаты процентов и иных платежей обеспечить на счету наличие денежных средств в указанной сумме.

По условиям договора заемщик обязался оформить закладную на указанную квартиру.

С использованием кредитных средств Сильнягин Н.А. по договору купли-продажи от <дата> приобрел в собственность квартиру по адресу: г. Красноярск, <адрес>.

25 января 2008 года право собственности Сильнягина Н.А. на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В тот же день произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона и на данную квартиру и ОАО «Дом вашей мечты» выдана закладная от <дата>.

Согласно закладной, стороны определили залоговую стоимость указанной квартиры в размере 3 507 000 рублей.

По договору купли-продажи закладной <данные изъяты> от <дата> права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по договору займа от <дата>, были переданы ОАО «Дом вашей мечты» ОАО «Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО АРИЖК, в настоящее время после переименования – ОАО «АФЖС»).

Ответчик принятые на себя обязательства по возврату полученного займа исполнял ненадлежащим образом, неоднократно производил платежи несвоевременно с просрочкой более 30 дней и не в полном объеме, в связи с чем, по состоянию на 23 апреля 2013 года за ним образовалась задолженность в размере 3 878 688 рублей 55 копеек, в том числе: основной долг 2 776 330 рублей 33 копейки, проценты за пользование займом 1 101 358 рубля 22 копейки, пени за нарушение сроков возврата кредита 184 046 рублей 32 копейки.

В целях досудебного урегулирования вопросов о погашении задолженности истец направил ответчику требование о досрочном погашении займа, которое ответчиком не исполнено.

Проверив расчет задолженности, который ответчиком не оспорен, суд признал расчет правильным, поскольку выполнен истцом в соответствии с условиями договора займа и требованиями действующего законодательства. Ответчиком доказательств, опровергающих расчет истца либо доказательств меньшего размера задолженности по кредиту, представлено не было.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из установленных обстоятельств дела, правильно применив вышеприведенные нормы материального права и проанализировав условия договора займа, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для досрочного взыскания с заемщика задолженности по договору займа в заявленном размере и о расторжении договора займа на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Поскольку со дня оформления ипотеки на квартиру до момента возникновения обстоятельств, дающих основание для обращения взыскания на заложенное имущество, прошло значительное время, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости заложенной квартиры, производство которой поручено ООО «Красноярское бюро оценки».

Согласно экспертному заключению ООО «Красноярское бюро оценки», рыночная стоимость квартиры по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, по состоянию на 30 ноября 2014 года составляет 3 216 000 рублей.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств по договору займа, суд первой инстанции, правильно применив вышеприведенные нормы материального права, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: г. Красноярск, <адрес>, определив способ и порядок реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

При этом суд правильно исходил из того, что по данному делу не имеется предусмотренных пунктом 1 ст.54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку сумма неисполненного обязательства 2 776 330 рублей 33 копейки составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки (3 216 000 рублей), период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части установления начальной продажной цены заложенной квартиры в размере ее рыночной стоимости (3 216 000 рублей), поскольку в силу прямого указания п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. То обстоятельства, что отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры получен в рамках производства судебной экспертизы, не изменяет правовой сущности данного документа.

В этой связи решение в части установления начальной продажной цены заложенной квартиры па основании ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению с установлением начальной продажной цены заложенной квартиры в размере восьмидесяти процентам рыночной стоимости данной квартиры, что составляет 2 572 800 рублей.

Также судебная коллегия полагает подлежащим изменению решение в части взыскания процентов за пользование займом с 24 апреля 2013 года.

Суд взыскал, начиная с 24 апреля 2013 года и по день фактического исполнения решения суда проценты за пользование займом в размере 11,95 % годовых на сумму неисполненных обязательств в размере 2 776 330 рублей 33 копейки.

Между тем, истец заявлял требование о взыскании процентов за пользование займом в размере 11,95% годовых на сумму остатка основного долга в размере 2 776 330 рублей 33 копейки с 24 апреля 2013 года по дату вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд вправе только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку истцом не заявлялись исковые требования о взыскании процентов за пользование займом по день фактического исполнения решения, а также, поскольку отсутствует федеральный закон, позволяющий суду в данном случае выйти за пределы заявленных требований, решение суда в части взыскания процентов по день фактического исполнения решения нельзя признать законным и оно на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению.

В рассматриваемой ситуации договор займа расторгнут решением суда, которое вступает в силу в день вынесения настоящего апелляционного определения, вследствие чего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование займом за период с 24 апреля 2013 года по 15 апреля 2015 года (по день расторжения договора) в сумме 655 362 рублей 28 копеек.

Расчет: 2 776 330 рублей 33 копейки (задолженность по основному долгу) * 11,95% : 365 (дней в 2013, 2014, 2015 годах) * 721 дней (с 24 апреля 2013 года по 15 апреля 2015 года) = 655 362 рубля 28 копеек.

Из содержания апелляционной жалобы следует, что по иным основаниям решение суда не обжалуется, в связи с чем, в остальной части решение не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Обстоятельства дела судом исследованы с достаточной полнотой, выводы суда не противоречат фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 14 января 2015 года – изменить.

Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, в сумме 2 572 800 рублей.

Взыскать с Сильнягина Н.А. в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» проценты за пользование займом за период с 24 апреля 2013 года по 15 апреля 2015 года в сумме 655 362 рубля 28 копеек.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: