Решение по делу № 33-1368/2018 от 21.03.2018

Судья Дмитриев А.В.                                  №33-1368/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 апреля 2018 г. г.Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Маловой Н.Б., Никитиной А.В.

при секретаре Чесноковой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 25.01.2018 по иску Свистунова Е. В. к Уллиеву П. В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Свистунов Е.В. обратился в суд по тем основаниям, что (...) между ним и Уллиевым П.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, расположенного по адресу: (.....), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства. Истец приобретал земельный участок для строительства жилого дома и последующего проживания в нем. В кадастровых выписках на указанный земельный участок на момент заключения сделки отсутствовали сведения об обременениях и ограничениях в пользовании земельным участком в соответствии с разрешенным использованием. Приобретаемый участок был им осмотрен, однако нахождение подземной волоконно-оптической линии связи определить визуальным путем невозможно. Полагает, что ответчику было известно, что земельный участок находится в охранной зоне подземной волоконно-оптической линии связи, истцу при продаже земельного участка была предоставлена заведомо ложная информация, которая повлияла бы на решение истца приобрести спорный участок. (...) истец обратился к ответчику с уведомлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка ввиду прохождения по участку указанной линии связи, что делает невозможным его использование по целевому назначению. Однако в удовлетворении его требований было отказано. Ссылаясь на положения статей 432, 451, 453, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ), 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ), истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), взыскать в его пользу с Уллиева П.В. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере (...) руб.

В ходе рассмотрения дела, судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО "Ростелеком", администрация Кондопожского муниципального района, Васильев И.Ю., Егоров Н.Г.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Принято решение о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), заключенного между Уллиевым П.В. и Свистуновым Е.В. (...), за Уллиевым П.В. признано право собственности на указанный земельный участок. С Уллиева П.В. в пользу Свистунова Е.В. взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от (...) в размере (...) руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере (...) руб.

С решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие на спорном земельном участке подземной волоконно-оптической линии связи. ПАО "Ростелеком" не представлено достоверных сведений о наличии подземной волоконно-оптической линии связи на спорном участке. Не согласен с выводом суда о передаче земельного участка с обременением, существенно ограничивающим возможность по использованию земельного участка. Указывает, что представленные документы подтверждают отсутствие обременений в отношении земельного участка, в выписке их ЕГРН такой информации нет. Отмечает, что суд в решении указал, что доводы ответчика о том, что ему не было известно о наличии линии связи на участке, правового значения не имеют, поскольку ответчик принял на себя обязательства на условиях, которые не способен исполнить. Указывает, что с данными выводами суда не согласен, он не принимал на себя обязательств на условиях, которые необходимо было исполнить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Уллиев П.В., его представитель Пройдакова О.А., действующая на основании доверенности, доводы жалобы поддержали.

Третьи лица Васильев И.Ю., представитель ПАО "Ростелеком" Тароева М.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции относительно жалобы возражали. Васильев И.Ю. пояснил, что ранее, когда он являлся собственником спорного участка, он также не знал о прохождении по нему линии связи, никаких опознавательных знаков об этом на участке, рядом с ним, не было. Представитель ПАО "Ростелеком" пояснила, что ими представлены в материалы дела сведения о прохождении по участку линии связи, однако исходя из ее расположения, полагает, истцом не доказана невозможность использовать участок по назначению, кроме того, указанное обстоятельство не свидетельствует об использовании участка третьим лицом. Пояснила, что действительно информационные знаки о прохождении линии связи должны быть установлены, периодически предприятию связи приходится их восстанавливать. О наличии таковых на спорном участке, в т.ч. в период, когда собственником участка был ответчик, и на момент продажи им участка, информации не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, в суде апелляционной инстанции не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.

Заслушав участвующих в рассмотрении дела лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п.п.1, 2, 3, 6 ст.56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

В соответствии с положениями ч.1 ст.10 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017) в государственный кадастр недвижимости вносятся в т.ч. следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий: содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах соответствующих территорий либо в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч.ч.1, 5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. В кадастр недвижимости вносятся в т.ч. следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны.

По информации, представленной ПАО "Ростелеком", строительство волоконно-оптической линии передач "Иссад-Петрозаводск" осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство, выданным Управлением Госсвязьнадзора по РК от (...) №. Постановлением администрации города Кондопога от (...) № согласованы земли ОАО "Ростелеком" (ТЦМС-23) под линию связи ВОЛП, в частности (...) га из земель (...) (...) ОАО "Ростелеком" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на волоконно-оптическую линию передач "Иссад-Петрозаводск" общей протяженностью (...) км №.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что (...) между Уллиевым П.В. и Свистуновым Е.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Свистунов Е.В. принял в собственность земельный участок с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения дачного хозяйства. Цена земельного участка по соглашению сторон определена в размере (...) руб. (п.п.1.1, 3.1 договора).

(...) сторонами подписан передаточный акт.

По информации, представленной ФГБУ "ФКП Росреестра", в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения о земельном участке с кадастровым номером (...), местоположение определено как: (.....), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, площадь – (...) кв.м. На указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Свистунова Е.В., дата регистрации (...). Государственный кадастровый учет земельного участка был осуществлен (...) решением органа кадастрового учета № в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от (...) и межевого плана от (...), подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием десяти земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (.....).

Согласно ответу администрации Кондопожского муниципального района от (...), полученному истцом на его заявление, спорный земельный участок согласно проекту территориального землеустройства перераспределения сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности граждан бывшего (...), утвержденному решением Совета Кондопожского муниципального района № от (...), входил в состав пая и принадлежал гражданам на праве долевой собственности. Раздел паевых земель был осуществлен без учета информации о проходящей через участки линии связи.

Удовлетворяя исковые требования, ссылаясь на положения п.1 ст.450, п.5 ст.453 ГК РФ, суд исходил из того, что вопреки условиям договора купли-продажи спорный земельный участок был передан истцу с обременением, существенно ограничивающим возможность использования земельного участка, в т.ч. для целей строительства, указанные обстоятельства сторонами при заключении договора не оговаривались, покупатель в известность о них не ставился. Судом указано, что обстоятельства прохождения по земельному участку подземной волоконно-оптической линии связи сторонами не оспаривались.

Судебная коллегия с выводами суда о наличии правовых оснований для удовлетворения предъявленного иска согласиться не может, имея ввиду следующее.

Согласно п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно п.1.3 договора купли-продажи от (...) продавец гарантирует, что на момент заключения договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц, не передан в ренту, аренду или другое пользование.

Вместе с этим, принадлежность участка продавцу не оспаривается, следует из представленных в дело Управлением Росреестра по Республике Карелия документов, послуживших основанием для государственной регистрации права и перехода права собственности на спорный участок. Доказательств об ином, в т.ч. о правах иных лиц на спорный участок, не представлено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на спорный участок, сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, отсутствуют, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано, правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости, отсутствуют.

Согласно п.п.1, 3 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Однако, достоверных доказательств тому, что ответчик знал о прохождении по участку волоконно-оптической линии, не представлено, доказательств о наличии на спорной территории до и на момент продажи истцу земельного участка информационных знаков о подземной линии связи в пределах границ спорного участка, не имеется, кроме того, допустимых доказательств в соответствии с требованиями ст.60 ГПК РФ названному обстоятельству (о прохождении по участку данной линии), при отсутствии в ЕГРН какой-либо информации об охранной зоне подземных кабельных линий связи в границах спорного участка, ограничениях по его использованию, материалы настоящего дела также не содержат.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.п.1, 2 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Свистунов Е.В. указал на невозможность строительства жилого дома на спорном земельном участке в связи с прохождением по нему волоконно-оптической линии связи. Однако достоверных и допустимых доказательств данному обстоятельству не представлено.

В соответствии со ст.7 Федерального закона от 07.07.2003 №126-ФЗ "О связи" сети связи и сооружения связи находятся под защитой государства. Операторы связи и застройщики при строительстве и реконструкции зданий, строений, сооружений (в том числе сооружений связи), а также при построении сетей связи должны учитывать необходимость защиты средств связи и сооружений связи от несанкционированного доступа к ним.

Для обеспечения сохранности действующих кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, а также сооружений связи, повреждение которых нарушает нормальную работу взаимоувязанной сети связи Российской Федерации, наносит ущерб интересам граждан, производственной деятельности хозяйствующих субъектов, обороноспособности и безопасности Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 №578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (далее в т.ч. Правила).

Порядок использования земельных участков, расположенных в охранных зонах сооружений связи и радиофикации, регулируется земельным законодательством Российской Федерации (п.15 Правил).

В силу п.16 Правил при предоставлении земель, расположенных в охранных зонах сооружений связи и радиофикации, под сельскохозяйственные угодья, огородные и садовые участки и в других сельскохозяйственных целях органами местного самоуправления при наличии согласия предприятий, в ведении которых находятся сооружения связи и радиофикации, в выдаваемых документах о правах на земельные участки в обязательном порядке делается отметка о наличии на участках зон с особыми условиями использования.

В соответствии с п.18 Правил на производство всех видов работ, связанных с вскрытием грунта в охранной зоне линии связи или линии радиофикации (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра) на принадлежащем юридическому или физическому лицу земельном участке, заказчиком (застройщиком) должно быть получено письменное согласие от предприятия, в ведении которого находится эта линия связи или линия радиофикации.

Как следует из отзыва на иск ПАО "Ростелеком", фактическое расположение кабелей ВОЛС находится на глубине 1,2м от поверхности земли, прохождение подземной части ВОЛС по земельным участкам не свидетельствует об использовании данного участка третьим лицом и о невозможности использования его по целевому назначению.

При указанных обстоятельствах, а также принимая во внимание, что и наличие в пределах границ спорного участка указанной подземной линии связи не влечет ограничение его оборотоспособности, учитывая отсутствие достоверных доказательств осведомленности продавца (ответчика) о прохождении по участку подземной линии связи, достоверных доказательств наличию препятствий по использованию участка по целевому назначению, коллегия полагает, что не доказан факт существенного нарушения ответчиком условий договора, а также несоблюдение им требований ст.460 ГК РФ, ст.37 ЗК РФ, которые бы могли служить основаниями для расторжения договора купли продажи спорного участка.

В связи с чем оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств не имеется.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в силу п.п.2, 3, 4 ч.1 ст.330, ст.328 ГПК РФ оно подлежит отмене, по делу следует принять новое решение об отказе Свистунову Е.В. в иске к Уллиеву П.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств.

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 25.01.2018 по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Свистунова Е. В. к Уллиеву П. В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств отказать.

Председательствующий

Судьи