Решение по делу № 2-79/2023 (2-3196/2022;) от 05.10.2022

Дело № 2-79/2023

УИД 48RS0003-01-2022-003781-06

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 февраля 2023 года                                                                                           г. Липецк

Правобережный районный суд города Липецка в составе:

председательствующего                                          Кочетова Д.Ю.,

при помощнике судьи                                                Брыкине С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юриной Натальи Ивановны к ООО СЗ «Строймастер» о признании пункта договора недействительным, взыскании суммы уменьшения покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Юрина Наталья Ивановна обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Строймастер» о признании недействительным (ничтожным) п. 4.3 договора об участии в долевом строительстве №К-7-35 от 28.11.2018г., согласно которому цена договора не подлежит изменению в случае отклонения данных натурного обмера от проектных площадей «Объектов» в большую или меньшую сторону, взыскании с ООО СЗ «Строймастер» в её пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве № К-7-35 от 28.11.2018 сумму в размере 32 175 руб., неустойки за период с 13.04.2021г. по 04.09.2021г. в размере 32 175 руб., штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсации морального вреда в размере 2000 руб. В обоснование требований указывает, что заочным решением Правобережного районного суда г. Липецка от 05.04.2022 года, вступившим в законную силу 28.05.2022 года, пункт 4.7 договора об участии в долевом строительстве №К-7-35 от 28.11.2018г.,был признан недействительным, с ООО «СЗ «Строймастер» в пользу Кузнецова А.С. была взыскана сумма соразмерного уменьшения покупной цены, неустойка, штраф и компенсация морального вреда. В соответствии с договором №К-7-35 от 28.11.2018г. об участии в долевом строительстве 20-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Кузнецов А.С. и Юрина Н.И. обязались оплатить ООО «Строймастер» 4 644 900 руб., а застройщик обязался передать объект долевого строительства: квартиру, в 1-ой секции на 7-ом этаже, №35, общей проектной площадью 79,40 кв.м., в собственность участников. Участники долевого строительства выполнили свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме. Стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 58 500 руб. Как следует из технического паспорта № 25545ж, выданного <данные изъяты> 20.11.2020 года, разница в площади квартиры, приобретенной участникам долевого строительства по договору долевого участия и фактической площадью квартиры, переданной участникам долевого строительства, составляет 1,10 кв.м., стоимость которой составляет 64 350 руб. Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, Кузнецов А.С. и Юрина Н.С. являются собственниками по ? доле в праве собственности на квартиру <адрес>. 29.03.2021 в адрес ООО СЗ «Строймастер» от участников долевого строительства Кузнецова А.С. и Юриной Н.И. была направлена досудебная претензия (требование) от 29.03.2021г. о выплате в их пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве денежной суммы в размере 64 350 руб. 06.04.2021г. от ООО СЗ «Строймастер» в адрес участников долевого строительства Кузнецова А.С. и Юриной Н.И. был направлен ответ на вышеуказанную досудебную претензию (требование) №268 от 06.04.2021г., из которого следует, что ООО СЗ «Строймастер» не имеет законных оснований для выплаты участникам долевого строительства требуемых компенсаций в нарушение условий заключенного договора, как следует из п. 4.7 Договора (ДДУ № К-7-35 от 28.11.2018г.), согласно которому в случае, если фактические затрать недвижимости в перерасчете на долю, получаемую Участником долевого строительства по окончании строительства, окажутся меньше цены договора, оплаченной Участником долевого строительства по Договору, с учетом ее изменения в соответствии с п. 4.4.-4.6 Договора, полученная разница возврату Участнику долевого строительства не подлежит, а является стоимостью услуг Застройщика. 18.05.2021 в адрес ООО СЗ «Строймастер» от Кузнецова А.С. и Юриной Н.И. была направлена повторная досудебная претензия от 17.05.2021г. о выплате в их пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве № К-7-35 от 28.11.2018г. денежной суммы в размере 64 350 руб. 06.06.2021 года ООО СЗ «Строймастер» получил повторную досудебную претензию (требование) от 17.05.2021г., что подтверждается информацией с сайта <данные изъяты>. Ответа от ООО СЗ «Строймастер» в адрес участников долевого строительства не последовало. Таким образом, Юрина Н.И., являющаяся собственником ? доли <адрес>, предъявляя самостоятельные исковые требования, вправе требовать с ООО СЗ «Строймастер» выплатить в её пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве № К-7-35 от 28.11.2018 денежной суммы в размере 32 175 руб., а также неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

С учетом последующего уточнения просила суд признать недействительным (ничтожным) п. 4.3 договора об участии в долевом строительстве №К-7-35 от 28.11.2018г., согласно которому цена договора не подлежит изменению в случае отклонения данных натурного обмера от проектных площадей «Объектов» в большую или меньшую сторону, взыскать с ООО СЗ «Строймастер» в её пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве № К-7-35 от 28.11.2018 сумму в размере 32 175 руб., неустойку за период с 13.04.2021г. по 12.01.2023г. в размере 205 920 руб., продолжая взыскание неустойки в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки по дату фактического исполнения решения суда, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в размере 2000 руб.

В судебном заседании представитель истца Юриной Н.И. по доверенности Кузнецов А.С. заявленные исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Суду объяснил, что расчет разницы площади произведен им с учётом понижающего коэффициента 0,5 для лоджий и балконов. Поскольку условиями договора не установлен конкретный процент расхождения площади, такое условие договора является ничтожным, как нарушающее права истца как потребителя.

Представитель ответчика ООО СЗ «Строймастер» по доверенности Олифер Е.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая, что стороны свободны в заключении договора, объект соответствует условиям договора, возможность перерасчета цены договором не предусмотрена, положения Закона РФ «О защите прав потребителей» к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства не применяются.

Истец Юрина Н.И. в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

При таких обстоятельствах, с согласия истца, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием её представителя.

Выслушав объяснения истца, показания специалиста, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ предусмотрено, что двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ, которыми для заключения договора (помимо составления единого документа) также предусмотрена возможность принятия письменного предложения заключить договор путем совершения действий по его исполнению. Порядок принятия такого предложения указан в п. 3 ст. 438 ГК РФ (уплата соответствующей суммы и т.п.).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

На основании ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно, и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии с положением ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися ГК РФ.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.04.2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 названного Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из пункта 1 статьи 12 Федерального закона.

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004 №214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 28.11.20218 года между ООО «Строймастер», Кузнецовым А.С. и Юриной Н.И. был заключен договор №К-7-35 об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других строительных и иных организаций построить 20-этажный многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: <адрес> и передать участникам долевого строительства объект долевого строительства: квартиру в 1-ой секции на 7-ом этаже, №35, общей проектной площадью 79,40 кв.м. в собственность, а Кузнецов А.С. и Юрина Н.И. обязались оплатить ООО «Строймастер» по договору 4 644 900 руб.

Факт оплаты стоимости квартиры по договору сторонами не оспаривался.

Согласно п. 1.4-1.6 договора долевого участия в строительстве проектная общая приведенная площадь Объекта долевого строительства - площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр, состоящая из суммы Проектной общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Общая площадь Объекта долевого строительства - Площадь в соответствии с ч. 5. ст. 15 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004г. №188-ФЗ в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства - площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г, № 854/пр, состоящая из суммы Общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

При этом, согласно п. 4.7 заключенного договора в случае, если фактические затраты по строительству объекта недвижимости в перерасчете на долю, получаемую Участником долевого строительства по окончании строительства, окажутся меньше цены договора, оплаченной Участником долевого строительства по Договору, с учетом ее изменения в соответствии с п. 4.4.-4.6 Договора, полученная разница возврату Участнику долевого строительства не подлежит, а является стоимостью услуг Застройщика.

Заочным решением Правобережного районного суда г. Липецка от 05.04.2022 года, вступившим в законную силу 28.05.2022 года, (с учетом определения об устранении описки от 14.04.2022 года) пункт 4.7 договора об участии в долевом строительстве №К-7-35 от 28.11.2018 года, заключенного между Кузнецовым Антоном Сергеевичем, Юриной Натальей Ивановной и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» был признан недействительным.

При этом, согласно тексту решения суда, Юрина Н.И. участвовала в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. №23 «О судебном решении» решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности пункта 4.7 договора об участии в долевом строительстве №К-7-35 от 28.11.2018 года, заключенного между Кузнецовым А.С., Юриной Н.И. и ООО Специализированный застройщик «Строймастер».

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, Кузнецов А.С. и Юрина Н.С. являются собственниками по ? доле в праве собственности на <адрес>

Как следует из технического паспорта №25545ж, составленного ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация» 20.11.2020 года, общая площадь квартиры 35 в доме 4 по ул. Крайняя г. Липецка составляет 71,2 кв.м.

Таким образом, разница в площади квартиры, приобретенной участникам долевого строительства по договору долевого участия и фактической площадью квартиры, переданной участникам долевого строительства, с учётом понижающих коэффициентов для балконов и лоджий (0,5) составляет 1,10 кв.м.

По смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской от 24.06.2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», названный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Поскольку стороной в настоящем договоре является гражданин, правоотношения возникли не вследствие нарушений сроков передачи объекта долевого строительства, а вследствие нарушений условий договора, возникли в 2021 году, в связи с чем, действие Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 года №442 не может быть на них распространено, то к правоотношениям сторон применяются положения Закона о защите прав потребителей.

Положением ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» закреплено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 1,2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 4 названной статьи Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Указанная правовая позиция суда коррелирует с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021г. №22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021г. №48-КГ20-21-К7 и др. а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021г).

Поскольку пунктом 4.3 заключенного договора долевого участия застройщик полностью освобожден от ответственности в виде перерасчета цены договора за несоответствие площади объекта проектным значениям, в случае отклонения данных натурного обмера от проектных площадей, т.е. сторонами договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что противоречит вышеизложенным положениям закона, суд, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» признает данное условие договора недействительным.

29.03.2021 в адрес ООО СЗ «Строймастер» от участников долевого строительства Кузнецова А.С. и Юриной Н.И. была направлена досудебная претензия (требование) от 29.03.2021г. о выплате в их пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве денежной суммы в размере 64 350 руб.

06.04.2021 года от ООО СЗ «Строймастер» в адрес участников долевого строительства Кузнецова А.С. и Юриной Н.И. был направлен ответ на вышеуказанную досудебную претензию (требование) №268 от 06.04.2021г., из которого следует, что ООО СЗ «Строймастер» не имеет законных оснований для выплаты участникам долевого строительства требуемых компенсаций в нарушение условий заключенного договора, как следует из п. 4.7 Договора (ДДУ № К-7-35 от 28.11.2018г.), согласно которому в случае, если фактические затрать недвижимости в перерасчете на долю, получаемую Участником долевого строительства по окончании строительства, окажутся меньше цены договора, оплаченной Участником долевого строительства по Договору, с учетом ее изменения в соответствии с п. 4.4.-4.6 Договора, полученная разница возврату Участнику долевого строительства не подлежит, а является стоимостью услуг Застройщика.

18.05.2021 года в адрес ООО СЗ «Строймастер» от Кузнецова А.С. и Юриной Н.И. была направлена повторная досудебная претензия от 17.05.2021г. о выплате в их пользу в счет соразмерного уменьшения покупной цены по договору об участии в долевом строительстве № К-7-35 от 28.11.2018г. денежной суммы в размере 64 350 руб.

06.06.2021 года ООО СЗ «Строймастер» получило повторную досудебную претензию (требование) от 17.05.2021г., что подтверждается информацией с сайта <данные изъяты>

Сведений о направлении ответа от ООО СЗ «Строймастер» в адрес истца материалы дела не содержат.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьёй 19 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведённой нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Как следует из материалов дела, условиями договора не был согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части её уменьшения, так и в части её превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

При таких условиях, суд находит требования истца о взыскании в его пользу суммы уменьшения покупной цены 32 175 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Частью 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, то если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии правовой позицией, изложенной в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 71 указанного Постановления закреплено, что в случае, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как следует из пункта 73 названного Постановления, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При этом, согласно разъяснению в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.

По смыслу вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда, присуждение неустойки судом по момент фактического исполнения обязательства ответчиком (за исключением присуждения неустойки, предусмотренной ст.395 ГК РФ, начисление которой производится с учетом разъяснений, содержащихся в п. 48 данного Постановления Пленума) производная судом с учетом характера спорного правоотношения, ограничений, установленных законом по периодам и (или) размеру начислений, либо иных законодательных ограничений. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определение от 21.12.2000 № 263-0). Таким образом, взыскание неустойки без учета возможности применения к спорному правоотношению ст.333 ГК РФ, будет являться нарушением баланса интересов сторон и противоречить компенсационному характеру неустойки.

Согласно ч. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Как следует из положения ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ч. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 года №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно (п. 1).

При этом, исходя из буквального толкования норм Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года №479, можно сделать вывод, что данное постановление ограничивает начисление неустойки, право на взыскание которой возникает у участника долевого строительства вследствие нарушения сроков передачи объекта долевого строительства.

Однако, в данном случае, правоотношения между истцом и ответчиком возникли вследствие несоответствия площади квартиры проектной документации, в связи с чем суд приходит к выводу, что в данном случае неустойка подлежит начислению.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 13.04.2021г. по 12.01.2023г. в размере 205 920 руб., продолжая взыскание неустойки в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки по дату фактического исполнения решения суда.

Соотнеся размер заявленной неустойки и заявленные истцом требования, переписку между истцом и ответчиком, принимая во внимание, что представителем ответчика не заявлялось об уменьшении неустойки по ст.333 ГК РФ, никаких доказательств её несоразмерности также суду не представлено, при этом также учитывая период просрочки выплаты, суд находит заявленный размер неустойки соразмерным последствиям нарушения обязательства, сроков просрочки выплаты, баланса интересов сторон, и считает целесообразным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 13.04.2021 года по 07.02.2023 года в сумме 214 285 рублей 50 копеек,

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика неустойки до момента фактического исполнения решения суда в размере 1% от суммы страхового возмещения (321,75 руб.) также являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст.15 указанного Закона).

Таким образом, поскольку в результате несоответствия площади квартиры проектной и неудовлетворения требований истца в добровольном порядке установлено нарушение прав истца как потребителя, с ответчика ООО СЗ «Строймастер» в силу положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей подлежит взысканию в пользу истца компенсация морального вреда, размер которой судом с учетом конкретных обстоятельств дела, принципов разумности и справедливости определяется в 2000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По смыслу приведенных правовых норм ответственность за нарушение прав потребителей, в том числе, продавца, наступает в случае виновного уклонения от исполнения требований потребителя.

В силу п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 124 230,25 руб. ((32 175 руб. + 214 285,50 руб. + 2000 руб.):2).

Как следует из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При этом, согласно разъяснению в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.

По смыслу вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда, присуждение неустойки судом по момент фактического исполнения обязательства ответчиком (за исключением присуждения неустойки, предусмотренной ст.395 ГК РФ, начисление которой производится с учетом разъяснений, содержащихся в п. 48 данного Постановления Пленума) производная судом с учетом характера спорного правоотношения, ограничений, установленных законом по периодам и (или) размеру начислений, либо иных законодательных ограничений. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определение от 21.12.2000 № 263-0). Таким образом, взыскание неустойки без учета возможности применения к спорному правоотношению ст.333 ГК РФ, будет являться нарушением баланса интересов сторон и противоречить компенсационному характеру неустойки.

Таким образом, с учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу о не соразмерности суммы штрафа и полагает подлежащим взысканию сумму штрафа в размере 50 000 руб.

О компенсации судебных расходов истец не просила.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать пункт 4.3 договора об участии в долевом строительстве №К-7-35 от 28.11.2018 года, заключенного между Кузнецовым Антоном Сергеевичем, Юриной Натальей Ивановной и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» недействительным в части указания на то, что цена договора не подлежит изменению в случае отклонения данных натурного обмера от проектных площадей «Объектов» в большую или меньшую сторону.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» (ИНН 4826071443) в пользу Юриной Натальи Ивановны (паспорт серии №) сумму соразмерного уменьшения покупной цены по договору 32 175 рублей, неустойку за период с 13.04.2021 года по 07.02.2023 года в сумме 214 285 рублей 50 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 2000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, а всего 298 460 (двести девяносто восемь тысяч четыреста шестьдесят) рублей 50 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» (ИНН 4826071443) в пользу Юриной Натальи Ивановны (паспорт серии №) неустойку в размере 321 рубль 75 копеек за каждый день просрочки, начиная с 08.02.2023 года по дату фактического исполнения решения суда.

В остальной части в удовлетворении требований Юриной Натальи Ивановны к ООО СЗ «Строймастер» о взыскании штрафа, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Липецка.

Председательствующий                                       /подпись/                                   Д.Ю. Кочетов

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.02.2023 года.