Решение по делу № 2-3195/2024 от 17.01.2024

Копия

УИД:50RS0028-01-2023-004728-74

Дело № 2-3195/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2024 года                                                 г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Молевой Д.А.,

при секретаре судебного заседания Селивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Смирнова Бориса Макаровича к Пипоян Ирине Азреталиевне о расторжении договора купли-продажи, о прекращении права собственности, о восстановлении права собственности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 Б.М. обратился в суд с иском к ФИО1:

о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 Б.М. и ФИО1;

о прекращении права собственности ФИО1 на ? долю жилого помещения с кадастровым № по адресу: <адрес>

о восстановлении права собственности ФИО3 Б.М. на жилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес>

     Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в соответствии с которым истец продал ответчику принадлежащую ему на праве собственности ? долю жилого помещения с кадастровым № по указанному адресу.

    Истец считает, что указанный договор подлежит расторжению, поскольку никакой оплаты по договору от продавца он не получал и был введен со стороны ответчика в заблуждение относительно передачи ему в собственность части реконструированного объекта недвижимости.

    Истец ФИО3 Б.М. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика – по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. Также сторона ответчика заявила о пропуске срока исковой давности, который просила применить.

Представитель 3-го лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 235 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО3 Б.М., на основании определения об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, являлся собственником ? доли жилого помещения площадью 35,8 кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 Б.М. (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в соответствии с которым истец продал ответчику принадлежащую ему на праве собственности ? долю указанного жилого помещения.

Право собственности ответчика на ? долю жилого помещения было зарегистрировано в ЕГРН в установленном Законом порядке.

Стороны самостоятельно по взаимному соглашению оценивают отчуждаемую долю в праве общей собственности на жилое помещение в 4 500 000 рублей (п. 4 Договора).

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 2 796 000 рублей выплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего Договора, Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена. Оставшуюся сумму в размере 1 704 000 рублей Покупатель обязуется выплатить Продавцу в срок до 01.10.2020 года. При этом, выплаты будут производится Покупателем Продавцу ежемесячными равными платежами в размере 142 000 рублей, начиная с 01.10.2019 года и не позднее 15 числа каждого месяца (п. 5 Договора).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поэтому в случае расторжения договора продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, разъяснено, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

С учетом статей 195, 198 ГПК РФ, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, оплатившим товар частично, суд должен привести конкретные обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении ответчиком условий договора. Признание существенным нарушением договора купли-продажи недвижимого имущества самой по себе невыплаты в срок покупателем части денежных средств продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договора недопустимо.

Как указывает истец, ответчик не исполнила свои обязательства по Договору купли-продажи, оплату ни в каком размере не произвела.

Сторона ответчика, в свою очередь, не оспаривала тот факт, что денежная в размере 1 704 000 рублей по Договору купли-продажи до настоящего времени ею не оплачена Покупателю. Однако, сумма в размере 2 796 000 рублей была оплачена истцу до подписания Договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац 1 статьи 309 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац 1 статьи 309 ГК РФ).

Из буквального толкования пункта 5.1.1 Договора купли-продажи от 30.09.2019 года следует, что денежная сумма в размере 2 796 000 рублей выплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего Договора, Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, действуя разумно и при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, Продавец, подписывая данный Договор и осуществляя встречное исполнение обязательства по передаче ? доли жилого помещения Покупателю, не мог не знать относительно исполнения Покупателем обязательства по частичной оплате на сумму 2 796 000 рублей.

Таким образом, суд находит установленным факт оплаты ответчиком истцу денежных средств по Договору купли-продажи в размере 2 796 000 рублей.

В соответствии с общим правилом пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из приведенных выше норм в их системной связи следует, что уплата покупателем менее половины цены либо неоплата всей цены договора с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

При таких обстоятельствах, по настоящему делу имеет правовое значение вопрос объема исполнения покупателем обязанности уплатить цену договора.

Как указано выше, о получении Смирновым Б.М. как покупателем денежных средств в размере 2 796 000 рублей указано в договоре купли-продажи, указанная денежная сумма превышает половину стоимости ? доли жилого помещения.

Поскольку истец получил от ответчика в качестве оплаты ? доли жилого помещения более 50% ее стоимости, следовательно, права на расторжение договора из-за неоплаты оставшейся части у истца нет (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Кроме того, при разрешении спора суд учитывает следующее.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, признано за ФИО1 право собственности на 3277/3456 долей в реконструированном строении (инвентарный №/Б), общей площадью помещений жилого дома 344,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; за ФИО3 Б.М. право собственности на 199/11520 долей в указанном реконструированном строении, за ФИО3 З.М. - 149/17280 долей, за ФИО5 - 179/6912 долей. Прекращено право общей долевой собственности ФИО1 на ? долю, ФИО3 Б.М. на 1/6 долю, ФИО3 З.М. на 1/12 долю, ФИО5 на ? долю в праве на жилое помещение с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>

Указанным решением было установлено, что жилое помещение, площадью 35,8 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, - образовано в результате раздела жилого дома в натуре и принадлежало: ФИО3 Б.М., впоследствии произведшему отчуждение ФИО1 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи доли в общей собственности на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №); несовершеннолетней Лакс A.M. - 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, ФИО3 З.М. - 1/12 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, с оставлением в собственности ФИО3 Б.М. 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Также установлено, что реконструкция жилого дома с кадастровым №, произведена за счет ФИО1 Придя к выводу о необходимости признания за ФИО3 Б.М., ФИО3 З.М., несовершеннолетней ФИО5 права собственности в реконструированном строении согласно долям, определенным экспертом, суд принял во внимание, что ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи выплачены ФИО3 Б.М. не в полном объеме с учетом необходимости проведения реконструкции, а ФИО3 Б.М., ФИО3 З.М. и несовершеннолетней ФИО5 фактически денежные средства при осуществлении реконструкции спорного строения не затрачивались.

Согласно ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

При этом, вышеприведенные нормы гражданского законодательства предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами, либо о расторжении договора.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ. Избранный способ защиты нарушенного права должен в случае удовлетворения иска привести к его восстановлению, при этом он не должен допускать нарушение прав других лиц, добросовестность действий которых предполагается.

В данном случае, в результате прекращения права общей долевой собственности ФИО1 на ? долю спорного жилого помещения, принадлежавшую ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в случае удовлетворения исковых требований, не привело бы к восстановлению нарушенного права, поскольку предмет Договора в настоящее время утрачен в связи с реконструкцией дома. При этом, истец, в связи с неоплатой ответчиком части денежных средств по Договору купли-продажи, вправе избрать иной способ защиты нарушенного права.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ - исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Сторона ответчика, заявляя о пропуске срока исковой давности, указала на то, что срок необходимо исчислять с даты заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Суд отклоняет доводы ответчика относительно исчисления срока исковой давности, поскольку о нарушенном праве, при выше установленных судом обстоятельствах, истцу стало известно не позднее ДД.ММ.ГГГГ – даты, когда должен быть произведен последний платеж по Договору купли продажи.

С настоящим иском истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок исковой давности не пропущен.

Вместе с тем, учитывая вышеприведенные обстоятельства и нормы Закона, принимая во внимание отсутствие законных оснований для удовлетворения исковых требований, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1; о прекращении права собственности ФИО1 на ? долю жилого помещения с кадастровым № по адресу: <адрес>; о восстановлении права собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес> – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05.06.2024.

Председательствующий                           подпись                                  Д.А. Молева

Копия верна: