Решение от 25.05.2023 по делу № 33-633/2023 (33-10794/2022;) от 18.10.2022

Судья Дузенко Е.А. № 2-77/2022

Докладчик Выскубова И.А.                  № 33-10794/2022

54RS0009-01-2021-001784-81

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Зиновьевой Е.Ю.,

Судей Братчиковой Л.Г., Выскубовой И.А.,

При секретаре: Токаревой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 25.05.2023 гражданское дело по иску МАД к ЖТА о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

по апелляционным жалобам представителя истца МАД – КМЭ и третьего лица МАИ на решение Советского районного суда г.Новосибирска от 14.07.2022.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Выскубовой И.А., объяснения истца МАД, представителя ответчика ЖТА – СЕВ, представителя третьего лица МАИ –БРА, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к своей внучке ЖТА о расторжении договора купли продажи земельного участка.

В обоснование требований указано, что 16.10.2018 между ФИО1 и ЖТА был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного в <адрес>. Цена земельного участка, исходя из его площади <данные изъяты> кв.м., составляла 200 000 руб. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреетсра по Новосибирской области 26.10.2018. Денежные средства по договору ему, истцу не преданы, фактически земельный участок так и остался в его владении. ЖТА была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи с земельного участка от 16.10.2018, ответа на которую не последовало.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 умер, определением суда от 07.06.2022 была произведена процессуальная замена истца на его правопреемника МАД (супруга истца).

Решением Советского районного суда г.Новосибирска от 14.07.2022 исковые требования МАД оставлены без удовлетворения.

С данным решением не согласился представитель истца МАД – КМЭ и третье лицо МАИ, в апелляционных жалобах просят решение суда отменить, вынести новое, которым исковые требования истца удовлетворить, по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав лиц участвующих в деле, проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска, в соответствии с п. 3, 4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

Разрешая спор и отказывая МАД в удовлетворении ее требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка, поскольку наращений существенных условий не установил.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.

По делу установлено, что 16.10.2018 между ФИО1 и ЖТА (до заключения брака <данные изъяты>) был заключен договор купли-продажи земельного участка, местонахождение которого установлено относительно ориентира <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Сделка совершена Мерзляковым с согласия супруги МАД

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области в установленном законом порядке.

Истец в обоснование исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате объекта недвижимого имущества указывает, что ЖТА с момента подписания договора и по настоящее время обязанность по оплате стоимости земельного участка в размере 200 000 руб. не исполнила.

ЖТА в подтверждение оплаты предоставила копию расписки, из которой следует, что ФИО1 получил от ЖТА за проданный земельный участок денежную сумму в размере 200 000 руб.

Судом апелляционной инстанции проведена судебная экспертиза копии расписки, согласно заключения эксперта АНО «Институт Экспертных Исследований» установить кем, ФИО1 или иным лицом выполнена подпись от его имени в расписке о получении денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, копия которой представлена в деле, не представляется возможным по причине признаков выполнения ее либо способом монтажа, либо с использованием технических средств и приемов (л.д.145-153, том №).

Экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять выводам экспертизы у судебной коллегии не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, доказательств, указывающих на необоснованность выводов эксперта, либо ставящих под сомнение его выводы, судебной коллегии не представлено и таковым заключение специалиста Негосударственной экспертной организации «Бюро экспертиз Решение» по вышеизложенным основаниям не являются.

Основанием для проведения повторной судебной экспертизы - несогласие с заключением эксперта, не является, поэтому заявленное ходатайство представителя истца о назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит. При этом, в указанном ходатайстве стороной истца не было приведено обстоятельств, которые бы вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта, или имели какие-либо противоречия.

Таким образом, копия расписки, которая представлена ЖТА, передачу денежных средств по договору не подтверждает.

Судебная коллегия к возражениям стороны ответчика о том, что оригинал расписки был отдан ФИО1, относится критически, так как по смыслу пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации долговой документ хранится у кредитора и возвращается должнику в случае исполнения обязательства, то есть погашения долга.

Именно на ЖТА возложена обязанность по оплате стоимости земельного участка, следовательно, расписка о том, что деньги получены продавцом, в подлиннике передается именно ей.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что цена объекта, исходя из его площади 586 кв.м., составляет 200 000 руб.

Согласно содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснениям, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеуказанного, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 2.1.1 договора купли-продажи продавец, в том числе вправе получить денежные средства за объект в порядке и сроки, указанные в разделе 3 договора.

Согласно п. 2.4.2 договора купли-продажи покупатель обязан уплатить цену объекта в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В разделе 3 договора купли-продажи содержится порядок расчетов за земельный участок.

Покупатель производит оплату в размере 100 % от цены объекта, что составляет 200 000 руб., в день подписания договора купли-продажи (п. 3.2.1 договора).

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи земельного участка не подтверждает оплаты по договору купли-продажи и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем своих обязательств.

В данном случае с учетом содержания договора от покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного договора купли-продажи, не содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств.

Вместе с тем, таких доказательств по делу, стороной ответчика в нарушение ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предоставлено, копия расписки, с учетом вышеприведенного, не подтверждает получение покупателем стоимости земельного участка.

Ссылка ответчика на свидетельские показания в подтверждение передачи денег за земельный участок, отклоняется судебной коллегией, так как ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что факт передачи денег за объект недвижимости не может быть подтвержден свидетельскими показаниями.

Указание ответчиком, что ей передан объект продажи, не соответствуют действительности, так как обрабатывают земельный участок дедушка (до смерти) и бабушка.

Передача ЖТА свидетельства о регистрации права на земельный участок от 25.05.2009 и кадастрового паспорта земельного участка с учетом установленных обстоятельств-неисполнения существенного условия по оплате стоимости земельного участка, значения не имеет.

То обстоятельство, что за нарушение срока оплаты по договору предусмотрена возможность начисление пени (пункт 5.2 договора), не свидетельствует о том, что сторона по договору лишается возможности на расторжение договора при нарушении покупателем существенного условия по его оплате в полном объеме.

Таким образом, так как по делу установлено, что покупателем нарушены существенные условия договора купли-продажи – не произведена его оплата, у суда первой инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении требований МАД, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований - расторжении договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░ ░░ 14.07.2022 ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░1 ░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ – ░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░