Решение по делу № 2-62/2021 от 14.08.2020

Дело № 2-62/2021

44RS0002-01-2020-002728-85

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2021 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Королевой Ю.П.,

с участием истицы Виноградовой К.А. и ее представителя Фадеевой Ю.А., представителей ответчиков Ефимовой А.А., Харитоновой А.А., Назарова М.Б.,

при секретаре Малышевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Виноградовой К. А., действующей в своих интересах и в <данные изъяты>, а также Виноградовой П. А. к АО «Красная маевка», Вавилову А. В., ООО «Финансовый Альянс» об обязании передать объект долевого строительства, признании недействительным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, погашении регистрационных записей о праве собственности и о залоге (ипотеки) на объект недвижимости,

установил:

Соколова К.А. (в ходе рассмотрения дела фамилия истицы изменена на Виноградову <данные изъяты>), действуя в своих интересах и в <данные изъяты>, обратилась в суд к АО «Красная маевка» с иском об обязании передать ей с детьми по акту приема-передачи ..., площадью 51,87 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ..., а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истцов на указанную квартиру; взыскании с ответчика в случае неисполнения решения суда в течение 5 рабочих дней со дня его вступления в законную силу компенсации (судебной неустойки) в размере по 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения до дня фактического исполнения решения.

Требования мотивировала тем, что между нею, ее детьми и АО «Красная маевка» dd/mm/yy заключен договор участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме по ... (по ГП). Объектом долевого строительства является объект – двухкомнатная ..., <данные изъяты>. С ее стороны перед застройщиком были выполнены все финансовые обязательства. 7 декабря 2017 г. она внесла оплату по договору в размер 1 540 447 руб., 31 июля 2020 года было внесено 550 000 руб. Общая сумма выплат составила 2 090 447 руб. согласно п. 4.1 договора. Пунктом 5.2 договора установлен срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства - в течение 2 квартала 2018 г. Также данным пунктом предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства о готовности к передаче объекта не менее чем за месяц до срока передачи. Поскольку после заключения договора застройщик не информировал ее о ходе строительства, она была вынуждена самостоятельно обратиться в администрацию ... с заявлением о предоставлении указанной информации. Из ответа администрации ... от dd/mm/yy она узнала о том, что многоквартирный жилой дом по ... (по ГП) в ... введен в эксплуатацию, АО «Красная маевка» 23 марта 2020 г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Таким образом, обязательства по договору со стороны застройщика, предусмотренные пунктом 6.1 договора, выполнены в полном объеме. Указанный многоквартирный жилой дом достроен, введен в эксплуатацию, и в соответствии с условиями договора объект должен быть передан по акту приема-передачи участнику долевого строительства вместе с ключами. Однако, ответчик игнорирует свою обязанность сообщить ей о готовности передачи квартиры в указанном многоквартирном доме и передать объект. 4 августа 2020 г. ею в адрес ответчика была направлена претензия с требованием направить или выдать акт приема-передачи квартиры, а также ключи от квартиры. Данная претензия осталась без ответа и исполнения.

При рассмотрении дела Виноградова П.А. достигла совершеннолетия. Виноградовой К.А., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> а также Виноградовой П.А. к АО «Красная маевка» предъявлены уточненные исковые требования, в соответствии с которыми им из отзыва ответчика стало известно о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Данное одностороннее расторжение договора является незаконным в силу следующих обстоятельств. По условиям договора участник долевого строительства должен был внести оставшуюся денежную сумму в размере 550 000 руб. в срок до 30 апреля 2018 г. В свою очередь застройщик должен был передать квартиру в течение 2 квартала 2018 г., то есть с апреля по июнь 2018 г. Таким образом, по условиям договора окончательные обязательства сторон должны были исполнится ими примерно в одно и то же время. По своей правовой природе указанные обязательства являются встречными в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку строительство многоквартирного дома затянулось на два года, устно между Виноградовой К.А. и ответчиком состоялась договоренность об оплате данной денежной суммы в размере 550 000 руб. перед вводом многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, о чем ответчик должен был дополнительно сообщить. Все это время истица ждала от ответчика данной информации. Такая информация появилась от ответчика dd/mm/yy, АО «Красная маевка» скинуло Виноградовой К.А. по электронной связи письмо, в соответствии с которым она должна была оплатить оставшуюся задолженность по договору в сумме 550 000 руб. на новые реквизиты ответчика, что она и сделала. Таким образом, ответчик с одной стороны делал вид, что не имеет к ней претензий по договору, с другой стороны, отправил на ее старый адрес места жительства документы о расторжении договора. В то же время 23 марта 2020 г. ею в адрес ответчика направлялась претензия, в которой сообщался ее новый адрес: ..., вместо ...Б, .... К данной претензии она прилагала копию нового паспорта (лицевую сторону и прописку). Таким образом, ответчику с 23 марта 2020 г. был известен ее новый адрес для надлежащего направления корреспонденции. Однако, несмотря на данное обстоятельства, все уведомления ответчиком направлялись на ее прежний адрес места жительства. Соответственно, предупреждения от 13.04.2020 о погашении задолженности и уведомления от 05.06.2020 об одностороннем отказе от исполнения договора истцы не получали. Исходя из изложенного, ответчик злоупотребляет своим правом и ведет себя недобросовестно. Более того, ответчик все это время был на связи с Виноградовой К.А., обсуждая различные вопросы по телефону. Ответчику также были известны адреса ее электронной почты и мессенджеров, посредством которых 31 июля 2020 г. ей было направлено письмо о необходимости внесения оставшихся денежных средств по договору. Односторонний отказ АО «Красная маевка» от исполнения договора нарушает права истцов, влечет для них неблагоприятные последствия. Виноградова К.А., являясь <данные изъяты>, так как думала прожить в ней несколько месяцев до получения новой квартиры, как указано в договоре. С 2017 года она с детьми ждет сдачи новой квартиры, тратит деньги на съемное жилье в размере 15 тыс. руб. ежемесячно, что составляет большую часть ее дохода, лишая тем самым детей радостей жизни. Денежные средства в новую квартиру были вложены от продажи предыдущей квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В настоящее время ответчик предлагает Виноградовой К.А. купить спорную квартиру за двойную цену от цены, указанной в договоре от 24.11.2017, что также свидетельствует о злоупотреблении им своим правом.

На основании изложенного, истцы просили, помимо ранее предъявленных требований, признать недействительным одностороннее расторжение АО «Красная маевка» договора участия в долевом строительстве от 24.11.2017 № №.

В ходе судебного разбирательства в материалы дела АО «Красная маевка» был предоставлен договор купли-продажи спорной квартиры от dd/mm/yy, заключенный между АО «Красная маевка» и Вавиловым А.В.

С учетом данного обстоятельства, истцы дополнили исковые требования, предъявив их также к Вавилову А.В., и просили суд также признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 11.09.2020, заключенный между АО «Красная маевка» и Вавиловым А.В., аннулировать запись о государственной регистрации права Вавилова А.В. в ЕГРН, ссылаясь на то, что указанная сделка заключена при наличии настоящего судебного спора и вынесенного судом определения от 9 сентября 2020 г. о запрете совершения регистрационных действий, связанных с отчуждением и (или) оформлением права собственности на спорную квартиру, а также в отсутствие у АО «Красная маевка» правомочий по распоряжению квартирой ввиду недействительности одностороннего расторжения АО «Красная маевка» договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Финансовый Альянс», являющееся залогодержателем спорной квартиры, приобретенной Вавиловым А.В. с использованием заемных денежных средств, Управление Росреестра по ....

В судебном заседании представитель истицы Фадеева Ю.А. вновь дополнила исковые требования требованием об аннулировании в ЕГРН записи о государственной регистрации залога на квартиру в силу закона от 21.09.2020, указав, что при признании недействительными оспариваемых сделок залог на квартиру автоматически прекратится, запись в ЕГРН об обременении будет нарушать права истцов.

Истица Виноградова К.А. в судебном заседании полностью поддержала исковые требований с учетом их уточнения и дополнений.

Представитель ответчика АО «Красная маевка» по доверенности Ефимова А.А. в судебном заседании уточненные и дополненные исковые требования не признала, поддержав представленные в материалы дела письменные отзывы, согласно которым поскольку участники долевого строительства не исполнили своих обязательств по внесению в срок до 30 апреля 2018 г. оставшейся денежной суммы по договору, то 15 апреля 2020 г. им было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. 5 июня 2020 г. ввиду неисполнения указанного требования истцам было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, договор участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 г. № Л-160/3-41 был расторгнут АО «Красная маевка» в одностороннем порядке 5 июня 2020 г. с соблюдением установленной законом процедуры, оплаченные по договору денежные средства внесены на депозит нотариусу для последующего их получения истцами. Претензию от истцов от 23 марта 2020 г. АО «Красная маевка» не получало, что подтверждается журналом входящей корреспонденции общества. Также АО «Красная маевка» не направляло Виноградовой К.А. письмо от 31 июля 2020 г. с просьбой о перечислении денежных средств по договору, так как к этому времени договор участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 г. уже был расторгнут. Кроме того, ранее 12 мая 2020 г. Виноградовой К.А. лично было вручено письмо с реквизитами для оплаты, содержащее адрес ее прежнего места жительства. Таким образом, АО «Красная маевка» не знало и не могло знать об изменении адреса места жительства истцов. Поскольку договор с истцами был расторгнут, то АО «Красная маевка» принято решение об отчуждении спорной квартиры покупателю Вавилову А.В. Общество после того, как им было получено определение суда о принятии обеспечительных мер по делу, не имело право приостановить регистрационные действия по регистрации договора купли-продажи квартиры в Росреестре на основании ч. 4 ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Ответчик Вавилов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, действует через представителя.

Представитель Вавилова А.В. по доверенности Харитонова А.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что Вавилов А.В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Никаких ограничений или обременений на момент покупки жилого помещения на объект в ЕГРН не имелось. АО «Красная Маевка» не ставило в известность Вавилова А.В. о наличии настоящего судебного спора. Квартира была приобретена за счет заемных средств у ООО «Финансовый Альянс», которым также объект был проверен. Со ссылкой на п. 94 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 считает, что истцами избран ненадлежащим способ защиты. Если истцы считают, что их права нарушены, то они могут обратиться в суд за взысканием убытков с АО «Красная Маевка».

В судебном заседании ООО «Финансовый Альянс» с учетом последних дополнений исковых требований привлечено к участию в деле в качестве соответчика. Представитель ООО «Финансовый Альянс» по доверенности Назаров М.Б. полагал, что уточненные и дополненные исковые требования не подлежат удовлетворению, указав, что ООО «Финансовый Альянс» является добросовестным залогодержателем. Никаких ограничений или обременений на момент покупки жилого помещения на объект в ЕГРН не имелось. Ни ООО «Финансовый Альянс», ни Вавилов А.В. не знали и не могли знать о наличии настоящего судебного спора. Кроме того, признание недействительным договора купли-продажи от 11.09.2020 не влечет прекращение залога на квартиру. Истцы не были владельцами квартиры, у них имелось только право требования спорной квартиры, поэтому они не могут заявлять рассматриваемые требования. Соответственно, кто и может заявлять такой иск, то это застройщик, потому что он - собственник вещи.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ... в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, dd/mm/yy между АО «Красная маевка», именуемым застройщик, с одной стороны, и Виноградовой К.А., Виноградовой П.А. в лице законного представителя Виноградовой К.А., <данные изъяты>. в лице законного представителя Виноградовой К.А., именуемыми участники долевого строительства, с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц достроить (построить) многоквартирный дом по адресу: ..., «Комплексная многоэтажная застройка жилой группы. Первая очередь строительства. Жилой ... по ГП», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства объект – двухкомнатную квартиру с <данные изъяты>, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию (пункты 1.1, 3.1, 3.2 договора).

Согласно п. 4.1 договора цена договора составляет 2 090 447 руб.

Оплата по договору производится в следующие сроки: денежная сумма в размере 1 540 447 руб. подлежит оплате участниками долевого строительства наличными денежными средствами в кассу застройщика либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области; денежная сумма в размере 550 000 руб. подлежит оплате в срок до 30 апреля 2018 г. Факт оплаты подтверждается копиями платежных поручений с отметкой банка об исполнении или приходно-кассовыми документами. Днем исполнения обязанности участников долевого строительства по оплате всей (части) стоимости объекта признается день поступления последнего платежа на расчетный счет или в кассу застройщика (п. 4.2 договора).

В соответствии с п. 5.2 договора срок передачи застройщиком объекта участникам долевого строительства установлен в течение 2 квартала 2018 г. О готовности объекта к передаче застройщик информирует участников долевого строительства не менее чем за месяц до срока передачи объекта в письменной форме. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участниками долевого строительства почтовому адресу: <данные изъяты> или вручается участникам долевого строительства лично под расписку.

В силу п. 5.3 договора приемка объекта участниками долевого строительства осуществляется в течение 3 (трёх) рабочих дней со дня получения указанного выше сообщения. Объект сдается на основании передаточного акта или иного документа о передаче при условии внесения финансирования за объект в полном объеме.

Согласно п. п. 6.2, 6.3 договора застройщик обязан сообщать участникам долевого строительства по их требованию о ходе выполнения работ по строительству дома и объекта в нем, обеспечить передачу объекта участникам долевого строительства в срок, указанный в п. 5.2 договора.

Застройщик обязан передать участникам долевого строительства все документы, необходимые для регистрации права собственности на объект при подписании акта приема-передачи квартиры в собственность и инструкцию по эксплуатации объекта (п. 6.5 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора участники долевого строительства обязуются уплачивать собственные и/или привлеченные денежные средства в размерах и порядке, установленных п. п. 4.1, 4.2 настоящего договора; в течение 3 (трёх) рабочих дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности объекта к передаче принять объект и подписать акт приема-передачи квартиры в собственность при отсутствии претензий к объекту и заключить договоры со снабжающими организациями на потребление коммунальных услуг не позднее 5 дней с момента подписания акта приема-передачи.

В силу п. 10.2 договора в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный настоящим договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участникам долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

В договоре участия в долевом строительстве от dd/mm/yy адрес регистрации участников долевого строительства указан как: ...

Указанный договор участия в долевом строительстве от dd/mm/yy № № зарегистрирован Управлением Росреестра по ... 6 декабря 2017 г. посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи №.

В судебном заседании установлено, что во исполнение принятых обязательств по оплате Виноградовой К.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, в кассу АО «Красная маевка» dd/mm/yy внесены денежные средства в размере 1 540 447 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от dd/mm/yy. Оставшийся платеж в размере 550 000 руб. истцами в срок, установленный договором не внесен. Данный платеж был произведен только 31 июля 2020 г., что подтверждается соответствующим чек-ордером.

В счет оплаты по договору ответчиком АО «Красная маевка» учтена сумма, внесенная Виноградовой К.А. 16 января 2018 г. в размере 16 920,42 руб. за установку теплых полов в квартире.

В свою очередь АО «Красная маевка» в установленный договором срок не ввело дом в эксплуатацию и не передало объект долевого строительства истцам.

Также из материалов дела видно, что 23 марта 2020 г. Виноградовой К.А., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты> в АО «Красная маевка» подана претензия, согласно которой сроки строительства многоквартирного дома и передачи квартиры участникам долевого строительства неоднократно переносились и до настоящего времени квартира по договору не передана. В связи с неисполнением застройщиком обязательств по договору не произведена оплата денежной суммы в размере 550 000 руб. В то же время в соответствии с действующим законодательством застройщик несет перед участниками долевого строительства ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по договору. По состоянию на 23.03.2020 размер неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в пользу участников долевого строительства, составляет 467 757 руб. С учетом изложенного Виноградова К.А. просила зачесть в счет оплаты по договору неустойку в указанном размере, рассмотреть претензию в течение 10 дней и проинформировать о результатах ее рассмотрения.

Ответа АО «Красная маевка» на данную претензию в материалах дела не имеется.

15 апреля 2020 г. истцам по адресу: ... были направлены предупреждения АО «Красная маевка» от 13 апреля 2020 г. о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования с указанием в срок до 15 мая 2020 г. в добровольном порядке погасить задолженность в сумме 533 079,58 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика и о праве застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае непогашения задолженности.

Истцы указанные предупреждения не получили, конверты вернулись обратно с отметками об истечении срока хранения.

5 июня 2020 г. истцам по адресу: ... были направлены уведомления АО «Красная маевка» об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неисполнением требований застройщика по оплате договора. Данные уведомления истцами также не получены, конверты вернулись обратно с отметками об истечении срока хранения.

10 июля 2020 г. АО «Красная маевка» обратилось в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 г. № в одностороннем порядке. На основании данного заявления 12 августа 2020 г. регистрационным органом было произведено погашение записи о государственной регистрации указанного договора.

11 сентября 2020 г. между АО «Красная маевка», именуемым продавец, и Вавиловым А.В., именуемым покупатель, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый №, за 3 458 000 руб. (пункты 1.1 и 2.1 договора).

Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 23.03.2020 (п. 1.2 договора).

В силу п. 2.2 договора денежные средства в размере 3 458 000 руб. подлежат оплате покупателем за счет заемных денежных средств, предоставляемых для целей приобретения в собственность объекта ООО «Финансовый Альянс» в соответствии с заключенным договором займа от 14 сентября 2020 г.

В 4.2 договора купли-продажи продавец гарантировал, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

21 сентября 2020 г. Управлением Росреестра по ... осуществлена государственная регистрация права собственности Вавилова А.В. на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от 11.09.2020 и государственная регистрации залога (ипотеки в силу закона) спорного объекта недвижимости, где в качестве залогодателя выступает Вавилов А.В., в качестве залогодержателя - ООО «Финансовый Альянс».

Из материалов дела также усматривается, что определением судьи Ленинского районного суда ... от 9 сентября 2020 г. по ходатайству Виноградовой К.А. приняты меры по обеспечению ее иска в виде запрета совершения регистрационных действий, связанных с отчуждением и (или) оформлением права собственности на ..., <данные изъяты> по адресу: ...

Согласно ответу Управления Росреестра по ... на судебный запрос определение Ленинского районного суда ... о наложении запрета по делу № поступило в Управление 15.09.2020 и зарегистрировано в день поступления. Оригинал определения направлен в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по ... dd/mm/yy с соответствующим реестром для осуществления действий, предусмотренных Приказом Росреестра от dd/mm/yy № №. dd/mm/yy в 10:00 час. на основании поступившего в Управление определения Ленинского районного суда ... была внесена запись о запрещении регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., и запись в книгу учета арестов. Сведения о квартире, расположенной по адресу, указанному в определении о наложении запрета: ..., в ЕГРН отсутствуют. dd/mm/yy в 09:54 час. на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: ... зарегистрировано право собственности Вавилова А.В., ипотека в силу закона. Исходя из изложенного при принятии решения о проведении государственной регистрации права собственности Вавилова А.В. на квартиру с кадастровым номером № запись о запрещении регистрации в ЕГРН отсутствовала.

Также по сообщению Управления Росреестра по ... спорная квартира поставлена на кадастровый учет с иными характеристиками, отличающимися от указанных в определении суда на основании договора участия в долевом строительстве.

Считая одностороннее расторжение АО «Красная маевка» договора участия в долевом строительстве и последующую сделку по отчуждению спорного объекта недвижимости Вавилову А.В. недействительными, истцы предъявили настоящие исковые требования.

На основании анализа и оценки установленных фактических обстоятельств дела, норм действующего законодательства, суд полагает, что требования Виноградовых подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В силу положений п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статья 10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав. Так, согласно пункту 1 не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п. 3).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п. 3).

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 названного Закона).

Согласно ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Как было указано выше, АО «Красная маевка» в установленный договором срок не передало объект долевого строительства истцам. Дополнительное соглашение между сторонами об изменении сроков передачи объекта долевого строительства не заключалось, доказательств обратного суду не представлено. В материалах дела отсутствует и уведомление застройщика участников долевого строительства о невозможности передачи объекта долевого строительства в установленный срок с предложением изменить договор, как это предусмотрено ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, п. 10.2 договора участия в долевом строительстве.

Согласно положениям ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1).

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2).

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3).

Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Как разъяснено в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 ГК РФ). Кроме того, в случае спора о размере встречного исполнения истца, если суд установит, что неисполнение с его стороны носило незначительный характер, суд вправе удовлетворить иск об исполнении ответчиком обязательства в натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.

По смыслу приведенных правовых норм обязательства сторон, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, по своей правовой природе являются встречными.

По условиям договора от 24.11.2017 участники долевого строительства должны были внести оставшуюся денежную сумму в размере 550 000 руб. в срок до 30 апреля 2018 г. В свою очередь застройщик должен был передать квартиру в течение 2 квартала 2018 г., то есть с апреля по июнь 2018 г. Таким образом, по условиям договора окончательные обязательства сторон должны были исполнится ими примерно в одно и то же время.

Согласно позиции, приведенной в содержащемся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.08.2019 по делу № 305-ЭС19-4324, А40-109356/2017, положения п. 2 ст. 328 ГК РФ применимы независимо от того, на ком лежит обязанность по исполнению первым. В случае если лицо, обязанное первым совершить предоставление, обнаруживает признаки, указанные в п. 2 ст. 328 ГК РФ, оно также вправе воспользоваться соответствующими мерами защиты.

Следовательно, истцы, обнаружившие, что дом не будет своевременно введен в эксплуатацию и квартира не будет им передана в установленный договором срок, могли воспользоваться предоставленными им ст. 328 ГПК РФ правами приостановить исполнение.

Как видно из материалов дела, АО «Красная маевка» 25 марта 2015 г. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Комплексная многоэтажная застройка жилой группы. Первая очередь строительства. Жилой ... по ГП», расположенного по адресу: ..., которое неоднократно продлевалось (до 06.10.2016, 06.08.2017, 12.05.2018, 12.02.2020, 12.02.2021).

В соответствии с разрешением администрации ... от 23.03.2020 указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорная квартира не была передана истцам не в связи с невнесением ими оплаты по договору в полном объеме, а из-за действий (бездействия) застройщика, повлекших задержку строительства всего дома в целом.

При этом доводы представителя АО «Красная маевка» о том, что несвоевременная сдача объекта произошла, в том числе по вине участников долевого строительства, в частности истцов, из-за отсутствия оплат по договорам долевого участия в строительстве со ссылкой на оборотно-сальдовые ведомости, договоры денежных займов, судом отклоняются.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что из-за невнесения истцами оставшихся 550 000 руб. (26% от цены договора) строительство указанного выше многоквартирного дома затянулось на столь длительное время. Кроме того, разрешение на строительство многоквартирного дома продлевалось застройщику несколько раз задолго до заключения с истцами договора участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 г. Исходя из размера денежных займов, взятых АО «Красная маевка» у ООО «Доверие Инвест» по представленным договорам займа на сумму свыше 18 млн. руб., неуплаченная вовремя истцами сумма, по мнению суда, никак не могла повлиять на срок ввода дома в эксплуатацию и своевременную передачу объекта истцам.

В многочисленных судебных делах, рассмотренных Ленинским районным судом г. Костромы, о взыскании с АО «Красная маевка» неустойки в связи с нарушением обязательств по договорам долевого участия в строительстве по передаче в установленный срок объектов долевого строительства, застройщик ссылается на трудное финансовое положение, на имевшее место предбанкротное состояние, на то, что с ноября 2018 г. на строительную площадку зашли новые собственники АО «Красная маевка». Юридически смена собственников была завершена в начале января 2019 г. При этом после смены собственников было вложено денежных средств и выполнено объемов строительства на сумму свыше 123 млн. руб. Кроме того, у АО «Красная маевка» имеются многочисленные исполнительные производства в пользу граждан о взыскании неустойки, поэтому вынужденное отвлечение финансовых потоков является причиной задержки финансирования строительства, что в свою очередь приводит к срывам сроков по сдаче домов и введению их в эксплуатацию.

Также суд считает необходимым отметить, что до получения претензии Виноградовой К.А. от dd/mm/yy об уменьшении цены договора с учетом размера неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства АО «Красная маевка» не отказалось от исполнения договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, с требованием о внесении второго платежа к истцам не обращалось, вопроса о расторжении договора не инициировало.

Факт получения данной претензии подтверждается отметкой работника АО «Красная маевка» <данные изъяты> на претензии с ее подписью о принятии и проставлением входящего номера организации №.

В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля <данные изъяты> пояснила, что <данные изъяты> В ее должностные обязанности входило осуществлять показ выбранной клиентом квартиры, рассказать характеристики данной квартиры, подготовить по шаблону договор долевого участия и сопроводить сделку до Росреестра. Иногда она регистрировала в обществе входящую корреспонденцию. На претензии Виноградовой К.А. от 23.03.2020 стоит ее (свидетеля) подпись о принятии претензии и входящий номер, который она смотрела по журналу входящей корреспонденции. Возможно, что она забыла занести данные о приеме указанной претензии в журнал.

Факт вручения претензии сотруднику АО «Красная маевка» 23 марта 2020 г. подтвердила и допрошенная судом свидетель <данные изъяты>

В этой связи доводы представителя АО «Красная маевка» о неполучении претензии Виноградовой К.А. ввиду отсутствия сведений об этом в журнале входящей корреспонденции юридического лица судом отклоняются как несостоятельные. Кроме того, сама Виноградова К.А. не могла знать номер следующей записи в соответствующее число в данном журнале ответчика.

По мнению суда, предупреждения о необходимости погашения задолженности от 13.04.2020 и уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от 05.06.2020 в одностороннем порядке истцами не получены не по их вине.

Как пояснила в судебном заседании Виноградова К.А., к претензии от 23.03.2020 была приложена копия ее паспорта с адресом регистрации: ....

Данное обстоятельство в судебном заседании подтвердила и свидетель <данные изъяты> пояснившая, что она вместе с Виноградовой К.А. ездила отдать документы в офис АО «Красная маевка». Перед этим они заехали на «<данные изъяты>», где Виноградова К.А. сделала копию паспорта и приложила ее к претензии. Претензию с копией паспорта Виноградова К.А. отдала женщине с короткой стрижкой (на предъявленной судом фотографии <данные изъяты>. свидетель узнала в ней женщину, принявшую документы у истицы) в офисе застройщика.

Оснований не доверять указанным показаниям свидетеля суд не усматривает.

Согласно данным паспорта Виноградовой К.А. она с 27.11.2017 зарегистрирована по адресу: .... Ранее была зарегистрирована по адресу: .... Данная квартира, как пояснила истица, ею продана, денежные средства от продажи вложены в долевое строительство по спорному договору участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 г. Фактически Виноградова К.А. с детьми проживала после продажи указанной квартиры и проживает в настоящее время по адресу: ....

В предъявленной застройщику претензии адреса истцов были указаны как: ....

Вместе с тем, несмотря на имеющиеся сведения об ином адресе проживания (регистрации) истцов, ответчик АО «Красная маевка» указанные выше предупреждения и уведомления направлял на прежний адрес их места жительства, указанный в договоре участия в долевом строительстве.

Застройщик, зная о возвращении направленной корреспонденции обратно ввиду неполучения ее участниками долевого строительства, не предпринял мер к надлежащему извещению истцов, в том числе по электронной почте Виноградовой К.А., указанной в п. 5.2 договора участия в долевом строительстве. Возможность использования электронной почты Виноградовой К.А. застройщиком подтверждается направлением ей таким способ проекта договора купли-продажи спорной квартиры в начале сентября 2020 г. Кроме того, общение застройщика с Виноградовой К.А. происходило и посредством мессенджера <данные изъяты> в подтверждение чего в материалы дела истицей представлены скриншоты переписки с сотрудником ответчика <данные изъяты>.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что застройщиком с очевидностью не приняты все возможные, требующиеся от него в сложившейся ситуации, меры по надлежащему уведомлению истцов об одностороннем расторжении договора.

Кроме того, дальнейшее поведение застройщика в отношении истцов свидетельствует о злоупотреблении им своим правом.

В частности, как установлено в судебном заседании, 31 июля 2020 г. Виноградовой К.А. по «WhatsApp» от сотрудника АО «Красная маевка» <данные изъяты> направлены реквизиты юридического лица и письмо за подписью генерального директора АО «Красная маевка» <данные изъяты> содержащего печать организации, с просьбой перечислить денежные средства по договору участия в долевом строительстве от 24 ноября 2017 г. № на указанные в письме реквизиты общества. В последующем <данные изъяты> в переписке с Виноградовой К.А. подтвердила поступление от последней денежных средств по договору.

Свидетель <данные изъяты> в судебном заседании подтвердила указанную переписку с Виноградовой К.А. по «WhatsApp», пояснив, что она реквизиты АО «Красная маевка» и письмо направила Виноградовой К.А. по ее просьбе. Письмо за подписью генерального директора АО «Красная маевка» <данные изъяты>., содержащего печать организации, от 31 июля 2020 г. она сформировала путем копирования данных Виноградовой К.А. в имеющийся у нее бланк аналогичного письма с подписью генерального директора и печатью организации на компьютере.

Таким образом, при наличии указанного письма АО «Красная маевка», исходящего от официального представителя общества, в отсутствие сведений об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве, истцы фактически застройщиком были введены в заблуждение относительно действия договора и намерений застройщика, оплатив оставшуюся часть денежных средств по договору и ожидая передачи им квартиры.

Доказательств вручения Виноградовой К.А. ранее, в частности 12 мая 2020 г., новых реквизитов юридического лица для оплаты по договору, ответчиком АО «Красная маевка» не представлено. При этом данное обстоятельство истица отрицает.

4 августа 2020 г. исполнительным директором АО «Красная маевка» <данные изъяты> от Виноградовой К.А. получена претензия, в соответствии с которой истица просила направить в ее адрес или выдать на руки акт приема-передачи ... многоквартирном доме, а также ключи от нее, ссылаясь на полное исполнение со своей стороны обязательств по оплате объекта.

Ответа на данную претензию со стороны застройщика не последовало.

В последующем, получив 27 августа 2020 г. (согласно отслеживанию почтового отправления по идентификатору №) исковое заявление Виноградовой К.А. от 12 августа 2020 г., участвуя в судебном заседании 8 сентября 2020 г., то есть, зная о настоящем судебном споре, АО «Красная маевка» предприняло все меры для отчуждения объекта долевого строительства, являющегося предметом заключенного с истцами договора, заключив 11 сентября 2020 г. с Вавиловым А.В. договор купли-продажи спорной квартиры, в котором указано об отсутствии какого-либо спора относительно объекта недвижимости и правопритязаний третьих лиц.

При этом, получив dd/mm/yy копию определения судьи от dd/mm/yy о принятии мер по обеспечению иска Виноградовых в виде запрета совершения регистрационных действий, связанных с отчуждением и (или) оформлением права собственности на спорную квартиру, то есть при наличии судебного запрета, АО «Красная маевка» произвело сдачу документов dd/mm/yy на государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру к Вавилову А.В., не уведомив государственного регистратора о приведенных выше обстоятельствах.

Данное поведение застройщика суд признает явно недобросовестным.

Доводы представителя АО «Красная маевка» о том, что общество не имело право приостановить регистрационные действия по регистрации договора купли-продажи квартиры в Росреестре после того, как им было получено определение суда о принятии обеспечительных мер по делу, на основании ч. 4 ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», судом отклоняются как несостоятельные, поскольку АО «Красная маевка» с учетом установленных по делу обстоятельств вообще не должно было сдавать документы на регистрацию до разрешения существующего спора по объекту с Виноградовыми.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о незаконности одностороннего расторжения АО «Красная маевка» договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy № и признании его недействительным.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из содержания перечисленных норм и смысла гражданского законодательства отчуждать имущество любым способом может лишь лицо, обладающее им на предусмотренном законом праве и получившее его предусмотренным законом способом.

Вместе с тем, как установлено в ходе судебного разбирательства, АО «Красная маевка» не имело право отчуждать квартиру, расположенную по адресу: ... являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцами, иным лицам в силу имеющихся обязательств в рамках данного договора по передаче указанного объекта в собственность истцов. Соответственно, обладателем права на спорный объект на момент заключения сделки по купле-продаже данного объекта от 11.09.2020 являлись истцы. Тем самым указанная сделка является недействительной в силу ее ничтожности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 38 указанных разъяснений высшей судебной инстанции приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В пункте 39 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ содержится разъяснение о том, что в соответствии со смыслом п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Принимая во внимание то, что при приобретении квартиры Вавилов А.В. полагался на данные ЕГРН о спорном объекте недвижимости, которые не содержали сведения о наличии в отношении объекта каких-либо обременений и ограничений, квартиру приобрел возмездно с использованием заемных денежных средств, суд приходит к выводу о том, что Вавилова А.В. следует признать добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Поскольку по делу установлено, что квартира выбыла из правообладания истцов против их воли, Вавилов А.В. приобрел квартиру у АО «Красная маевка» как лица, не имевшего права ее отчуждать, то она подлежит истребованию у Вавилова А.В. в пользу АО «Красная маевка» с дальнейшей ее передачей истцам.

В соответствии с положениями ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что договор купли-продажи спорной квартиры от 11 сентября 2020 г., заключенный между АО «Красная маевка» и Вавиловым А.В., совершен с нарушением запрета на распоряжение объектом недвижимости, наложенного определением судьи Ленинского районного суда ... от dd/mm/yy.

Как разъяснено в п. 94 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно п. 97 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ положения пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ не распространяются на случаи наложения ареста по требованиям, предполагающим возврат в натуре имущества, в отношении которого наложен арест, в частности об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), о возврате индивидуально-определенного имущества, переданного по недействительной сделке (статья 167 ГК РФ), об отобрании индивидуально-определенной вещи у должника (статья 398 ГК РФ), о возвращении имущества, составляющего неосновательное обогащение приобретателя (статья 1104 ГК РФ).

С учетом изложенного, доводы представителя ответчика Вавилова А.В. по указанному вопросу со ссылкой на п. 94 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 судом отклоняются как несостоятельные.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В силу п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд в интересах законности считает необходимым применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенного 11 сентября 2020 г. между АО «Красная маевка» и Вавиловым А.В., обязав Вавилова А.В. возвратить АО «Красная маевка» указанную квартиру, а АО «Красная маевка» возвратить Вавилову А.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи.

Также суд считает необходимым в настоящем деле указать на погашение в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве на спорный объект за Вавиловым А.В.

В качестве последствия недействительности одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре недвижимости подлежит восстановлению запись № от dd/mm/yy о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy № №

На АО «Красная маевка» следует возложить обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцам по акту приема-передачи квартиру по адресу: ..., кадастровый №, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истцов на указанную квартиру.

В силу п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

Из совокупного толкования положений п. 2 ст. 335 ГК РФ, пункта 1 статьи 6, статьи 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником) противоречит 1 статьи 6 Закона об ипотеке.

В связи с признанием договора купли-продажи спорной квартиры от 11 сентября 2020 г. недействительной сделкой, возвращением объекта продавцу, залог (ипотека) указанной квартиры подлежит прекращению по основанию, предусмотренному пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ, что влечет погашение регистрационной записи об ипотеке.

Доводы представителя ООО «Финансовый Альянс» со ссылкой на статью 335 ГК РФ о его добросовестности как залогодержателя, вследствие чего право залога должно за ним сохраняться, судом отклоняются, поскольку в судебном заседании установлены обстоятельства выбытия вещи, переданной в залог, из владения ее правообладателя помимо его воли.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

В силу п. 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в дальнейшем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, чч. 1 и 2 ст. 324 АПК РФ).

Принимая во внимание приведенные положения, суд считает необходимым в случае неисполнения решения суда АО «Красная маевка» в установленный срок взыскать с АО «Красная маевка» в пользу Виноградовой К.А. компенсацию (судебную неустойку) в размере по 1 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения по дату фактического исполнения решения. Данный размер судебной неустойки судом определен с учетом фактических обстоятельств дела, принципов справедливости, соразмерности, всех заслуживающих внимание интересов сторон.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Виноградовой К. А., действующей в своих интересах и в интересах <данные изъяты>, а также Виноградовой П. А. к АО «Красная маевка», Вавилову А. В., ООО «Финансовый Альянс» удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее расторжение АО «Красная маевка» договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy №, заключенного между АО «Красная маевка» и Виноградовой К. А., Виноградовой П. А., Виноградовым К. А..

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... кадастровый №, заключенный dd/mm/yy между АО «Красная маевка» и Вавиловым А. В., обязав Вавилова А. В. возвратить АО «Красная маевка» указанную квартиру, а АО «Красная маевка» возвратить Вавилову А. В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от dd/mm/yy о государственной регистрации права собственности Вавилова А. В. на квартиру по адресу: ..., ..., кадастровый №.

Прекратить залог (ипотеку в силу закона) квартиры расположенной по адресу: ..., кадастровый №, погасив в Едином государственном реестре недвижимости запись № от dd/mm/yy о государственной регистрации залога (ипотеки) указанной квартиры в пользу залогодержателя ООО «Финансовый Альянс».

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от dd/mm/yy о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от dd/mm/yy № №.

Обязать АО «Красная маевка» в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Виноградовой К. А., Виноградовой П. А., <данные изъяты> по акту приема-передачи квартиру по адресу: ..., кадастровый №, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности истцов на указанную квартиру.

В случае неисполнения решения суда в установленный выше срок взыскать с АО «Красная маевка» в пользу Виноградовой К. А. компенсацию (судебную неустойку) в размере по 1 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения по дату фактического исполнения решения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья «подпись» Ю.П. Королева

Мотивированное решение суда изготовлено 19 января 2021 года