Решение по делу № 33-1066/2023 от 06.02.2023

Судья Кулинич Д.Н.                                      УИД 39RS0001-01-2022-003466-21

Дело №2-3675/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-1066/2023

    22 марта 2023 года                                                                       г. Калининград

        Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

        председательствующего судьи        Харитоненко Н.О.

        судей                                                  Никифоровой Ю.С., Ганцевича С.В.

        при помощнике судьи                      Латышевой А.Л.

        рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кулагиной Дианы Васильевны в лице представителя Вольман Светланы Владимировны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 ноября 2022 года по иску Кулагиной Дианы Васильевны к ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» о признании незаконным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, признании незаконными действий по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства, обязании восстановить в ЕГРП сведения о правах участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

    Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., пояснения представителя Кулагиной Д.В. Вольман С.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» Шелеста Р.В., Сусловой Е.С., полагавших решение суда законным и обоснованным, пояснения представителя Управления Росреестра по Калининградской области Кришанса Н.А., полагавшегося при разрешении требования о признании незаконным одностороннего отказа от договора на усмотрение суда и пояснившего об отсутствии записей в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве, судебная коллегия

    УСТАНОВИЛА:

        Кулагина Д.В. обратилась в суд с указанным выше иском к                        ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» (далее ООО «СК «ОТК Инвест», застройщик). В обоснование заявленных требований ссылалась на наличие между сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве № от 25 мая 2021 года, по условиям которого застройщик обязался построить и передать ей по акту объект недвижимости, а она как участник долевого строительства обязалась произвести оплату договора в течение 5 дней с момента его государственной регистрации. Цена договора составила <данные изъяты> рублей. Между тем, в устной форме между ней и генеральным директором ответчика Лаксом А.А. была достигнута договоренность о возможности оплаты по договору частями, но не позднее срока сдачи дома в эксплуатацию. В этой связи оплата по договору в полном объеме ею произведена не была. Однако, несмотря на достигнутые договоренности по оплате договора, ответчик от исполнения обязательств по договору отказался в одностороннем порядке, с чем она не согласна. Настаивала, что застройщиком не соблюден установленный порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Предупреждение о необходимости погашения задолженности она не получала, а после получения уведомления об отказе от договора она незамедлительно произвела оплату договора, перечислив всю сумму насчет эскроу, и такое исполнение было принято застройщиком.

        Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от                                 21 ноября 2022 года исковые требования Кулагиной Д.В. оставлены без удовлетворения.

        Отменены меры по обеспечению иска в виде запрета ответчику заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, проектный №, расположенной на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

        В апелляционной жалобе Кулагина Д.В. в лице представителя                        Вольман С.В. просит об отмене постановленного решения суда с вынесением нового об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Критикуя решение суда, указывает, что судом первой инстанции не дана оценка добросовестности ответчика. Заявление о рассрочке оплаты было сделано ответчиком нескольким дольщикам. Никаких попыток урегулировать вопрос об оплате не предпринималось в течение всего срока действия договора. Ответчик не использовал все имеющиеся возможности оповестить истца о намерении расторгнуть договор. Тогда как, предлагая сторонам изменить срок сдачи дома в эксплуатацию, ответчик связался с истцом, получил обратную связь и организовал встречу. Совокупность этих обстоятельств, по ее мнению, позволяет сделать вывод о том, что ответчик действовал недобросовестно. Обращает внимание на то, что при прекращении сделки обязательства сторон прекращаются, однако Кулагина Д.В. полностью исполнила обязательства по оплате не только цены договора, но и неустойки по нему и такое исполнение было принято застройщиком.

        На апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» в лице представителя Шелеста Р.В. поданы возражения с доводами о несогласии с таковой.

        Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

        Так, при разрешении спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что 25 мая 2021 года между Кулагиной Д.В. (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался построить (создать) и передать в срок до 1 апреля 2022 года Кулагиной Д.В. двухкомнатную квартиру, расположенную в третьей секции на втором этаже жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, на земельном участке с                          КН №, общей площадью с учетом летних помещений                <данные изъяты> кв.м, номер квартиры - № (объект долевого строительства), а               Кулагина Д.В. обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере <данные изъяты> рубля и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

        В соответствии с п. 3.2 договора его цена оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств в безналичном порядке не позднее 5-ти дней с даты государственной регистрации договора с использованием специального счета эскроу, открываемого в АО «<данные изъяты>» по договору счета эскроу.

        В установленном законом порядке указанный договор 8 июня 2021 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области за №.

        Таким образом, Кулагина Д.В. должна была произвести оплату цены договора до 16 июня 2021 года.

        Однако по состоянию на 3 апреля 2022 года на счет эскроу, открытый на имя Кулагиной Д.В., по договору было внесено только <данные изъяты> рублей.

        Поскольку просрочка исполнения обязательств по договору составила более чем 9 месяцев, 5 апреля 2022 года ответчик направил в адрес Кулагиной Д.В. предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора до 5 мая 2022 года и о последствиях неисполнения данного требования, а также расчет суммы задолженности.

        В срок, установленный в требовании, истец не оплатила указанную в договоре сумму, вследствие чего, 16 мая 2022 года в адрес Кулагиной Д.В. ответчиком было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, которая до разрешения спора в суде первой инстанции не осуществлена.

    Оспаривая законность прекращения договора долевого участия, истец сослалась на несоблюдение ответчиком процедуры расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке.

    Разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве жилого дома от 25 мая 2021 года, цена которого определена была в размере <данные изъяты> рублей, послужило неисполнение требования о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> рубля.

    При этом, суд пришел к выводу о том, что требование о погашении задолженности по договору, направленное 4 апреля 2022 в адрес                Кулагиной Д.В., а равно уведомление об одностороннем отказе ООО «СЗ ОТК «Инвест» от исполнения договора участия в долевом строительстве, направленное в адрес Кулагиной Д.В. 16 мая 2022 года, свидетельствуют о соблюдении ответчиком сроков, установленных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается исходя из следующих обстоятельств.

    Так, правоотношения участников договора долевого строительства, помимо основополагающих норм гражданского права, регулируются с применением положений федерального закона от 30 декабря 2004 года                  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Ст. 4 данного закона предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    Согласно ч. 5 ст. 5 упомянутого федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

    Порядок одностороннего расторжения договора в подобном случае, регламентирован ст. 9 рассматриваемого федерального закона.

    Согласно ее положениям, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

        Таким образом, возможность одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве застройщиком предусмотрена в случае нарушения участником порядка и срока оплаты цены договора (ст. 5 федерального закона № 214-ФЗ). При этом законодатель установил четкий порядок направления застройщиком предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования и об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомления в обязательном порядке должны направляться по почте заказным письмом с описью вложения. В случае нарушения императивного порядка направления предупреждения, процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора считается нарушенной, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

        Как уже указывалось выше, 4 апреля 2022 года застройщиком по месту жительства Кулагиной Д.В. было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору в срок до 4 мая 2022 года и разъяснены последствия неисполнения такого предупреждения. Предупреждение направлялось по адресу: <адрес>, указанный участником долевого строительства в самом договоре. Почтовое отправление не было получено адресатом и возвращено отправителю 16 мая 2022 года. 16 мая 2022 года в адрес Кулагиной Д.В. ответчиком было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

        При этом Кулагина Д.В. в лице своего представителя, как в суде первой, так и апелляционной инстанций настаивала на том, что постоянно проживает по указанному в почтовом отправлении адресу, где имеется почтовый ящик для получения почтовой корреспонденции, однако ни соответствующие почтовые отправления, на извещения органа почтовой связи об их наличии в почтовом отделении она не получала, что не позволило ей в установленный застройщиком срок произвести оплату по договору в полном объеме.

        Такие доводы истца судебная коллегия находит заслуживающими внимания.

    В материалы дела застройщиком в подтверждение доводов о соблюдении порядка одностороннего отказа от исполнения договора, был представлен конверт, в котором направлялось предупреждение о необходимости оплаты договора в адрес истца, а также отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 23602969053793, из содержания которых следует, что данное почтовое отправление возвращено отправителю с отметкой «истек срок хранения».

    В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

    В период направления обществом уведомления порядок доставки (вручения) регистрируемых почтовых отправлений определялся Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 234 (далее Правила № 234) в редакции от 19 ноября 2020 года.

    В силу пунктов 10 и 32 Правил № 234 регистрируемые почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи, извещения о них опускаются в почтовые абонентские ящики не позднее следующего рабочего дня за днем поступления почтового отправления в объект почтовой связи места назначения, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи.

    Из положений п. 34 Правил № 234 следует, что письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен договором об оказании услуг почтовой связи.

    По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами (их уполномоченными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем. По истечении установленного срока хранения или при отказе отправителя от получения и оплаты пересылки возвращенного почтового отправления или почтового перевода они передаются на временное хранение в число невостребованных.

    Пункт 35 Правил устанавливает, что почтовое отправление возвращается по обратному адресу, в частности, при отсутствии адресата по указанному адресу и при отказе адресата от его получения.

    С целью повышения качества предоставления услуг по пересылке внутренних регистрируемых почтовых отправлений приказом федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 7 марта 2019 года № 98-п утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (далее также - Порядок № 98-п), который действовал в период направления застройщиком в адрес участника долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности по договору.

    В соответствии с пунктами 9.14, 9.16 Порядка № 98-п, на каждое поступившее регистрируемое почтовое отправление (далее также РПО) почтовым работником с использованием информационной системы формируется извещение ф. 22. Извещения ф. 22, подлежащие доставке, передаются почтальонам в соответствии с разделом 10.3 настоящего Порядка.

    Согласно п. 10.3.5 Порядка № 98-п, по ходу движения по доставочному участку почтальон доставляет почтовые отправления по указанным на них адресам и выдает адресатам (уполномоченным представителям) в соответствии с требованиями пунктов 10.1.1, 10.2.2 - 10.2.4, 10.2.5, 10.2.7 настоящего Порядка; при невозможности вручить РПО опускает извещения ф. 22 (ф. 22-о, ф. 22/119) в ячейки абонентских почтовых шкафов (почтовые абонентские ящики), проставляет причину невручения РПО в графе «Особые отметки» накладной поименной ф. 16-дп.

    По возвращении с доставочного участка в отделение почтовой связи почтальон сдает отчет по результатам доставки в соответствии с Порядком оказания почтальонами услуг почтовой связи и сетевых услуг (пункт 10.3.6 Порядка № 98-п).

    После принятия отчета почтальона контролирующее лицо на основании накладных поименных ф. 16-дп с отметками почтальона о причинах невручения, извещений ф. 22 на врученные РПО вносит информацию в информационную систему о результатах доставки (п. 10.3.7 Порядка             № 98-п).

    Между тем, ни почтовый конверт, ни отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, представленные в материалы дела ответчиком, не содержат сведений о том, что органом почтовой связи была произведена попытка вручения адресату извещения             ф. 22, поскольку отсутствуют отметки о «неудачной попытке вручения». При этом согласно данным отчета об отслеживании почтового отправления, таковое 5 апреля 2022 года прибыло в место вручения и 6 мая 2022 года возвращено отправителю «по истечении срока хранения».

    При таких обстоятельствах у застройщика отсутствовали основания для выводов о надлежащем извещении участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности по договору и о последствиях неисполнения такого требования, а также о добровольном отказе участника долевого строительства от получения почтового отправления, либо отсутствии участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, поскольку исходя из содержания представленных в материалы дела конверта и отчета об отслеживании почтового отправления, застройщик соответствующей информацией не располагал.

    Что касается представленного по запросу суда письменного сообщения органа почтовой связи относительно того, что доставка адресату почтового отправления № осуществлялась в соответствии с требованиями Правил № 234, почтовое отправление в день его поступления в орган почтовой связи 5 апреля 2022 года доставлялось адресату и в этот же день было опущено извещение в почтовый ящик, то таковое противоречит письменным материалам дела и не позволяет судебной коллегией с достоверностью установить соблюдение органом почтовой связи порядка оказания услуг почтовой связи.

    Данные обстоятельства свидетельствует о несоблюдении порядка оказания услуг почтовой связи. Поскольку установленный порядок доставки и вручения почтового отправления (предупреждения о погашения задолженности) в адрес Кулагиной Д.В. нарушен, процедура расторжения договора долевого участия в строительстве не может быть признана соблюденной.

    В рассматриваемом случае Кулагина Д.В. (участник долевого строительства) корреспонденцию не получила, и неполучение не связано с отказом от получения корреспонденции, либо с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

    Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что участник долевого строительства был надлежащим образом предупрежден о необходимости оплаты договора и наступлении изложенных в ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора.

    Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в ч.3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

    Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что после получения уведомления об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора от 16 мая 2022 года в управлении Росреестра, на что ссылалась сторона истца, уже 18 мая 2022 года последней на счет эскроу долевого строительства было внесено 1 163 304 рублей, что, помимо приведенных выше обстоятельств, также свидетельствует об отсутствии со стороны участника долевого строительства недобросовестного поведения и невозможности исполнения предупреждения в установленный в нем срок по независящим от нее обстоятельствам.

    Более того, материалами дела также подтверждается, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию застройщиком был нарушен. Объект введен в эксплуатацию не 1 апреля 2022 года, как было предусмотрено договором участия в долевом строительстве, а 20 декабря 2022 года, после чего денежные средства, внесенные Кулагиной Д.В. по договору в сумме <данные изъяты> рубля, были перечислены Банком с счета эскроу в соответствии с положениями действующего законодательства на счет застройщика и получены последним, что помимо представленной в материалы дела выписки на счету эскроу, было подтверждено в суде апелляционной инстанции и представителями ответчика.

        При таком положении судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований              Кулагиной Д.В. в части незаконным одностороннего отказа                              ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» от исполнения договора участия в долевом строительстве. Решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требований.

        Что же касается исковых требований Кулагиной Д.В. в части признания незаконными действий по внесению в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства по договору от 25 мая 2021 года и восстановлении соответствующей записи, то из материалов дела следует, что соответствующие сведения об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора Управлением Росреестра по Калининградской области на основании заявления ООО «СЗ «ОТК Инвест» не ГЕРН не внесены, в осуществлении государственной регистрации прав было отказано, о чем в материалах дела имеется соответствующее уведомление регистрационного органа. В суде апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Калининградской области также подтвердил, что до настоящего времени соответствующие сведения в ЕГРН не внесены и между регистрационным органом и застройщиком по данному вопросу имеется спор в Арбитражном суде.

        При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает достаточных оснований для удовлетворения требований Кулагиной Д.В. в указанной части.

        Таким образом, в связи с тем, что судом при разрешении настоящего спора были неверно установлены юридически значимые обстоятельства и неверно применены нормы материального права, в соответствии с положениями ст.ст. 328-330 ГПК РФ, решение суда в части подлежит отмене.

        На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

        решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 ноября 2022 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Кулагиной Дианы Васильевны о признании незаконным одностороннего отказа ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» от исполнения договора участия в долевом строительстве.

        Принять по делу новое решение, которым исковые требования Кулагиной Дианы Васильевны в указанной части удовлетворить.

        Признать незаконным односторонний отказ ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» от исполнения договора участия в долевом строительстве № от 25 мая 2021 года, заключенного между                             ООО «Специализированный застройщик «ОТК Инвест» и Кулагиной Дианой Васильевной.

        В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

        Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 марта 2022 года.

        Председательствующий:

        Судьи: