Решение по делу № 2-1491/2022 от 22.03.2022

№2-1491/2022

70RS0004-01-2022-001470-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2022 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Лобановой Н.Ю.,

при секретаре Галицкой С.В.

с участием:

истца Светашова И.П.,

представителя истцов Рихтер А.В., действующей на основании доверенности от 18.06.2021,

ответчика Киркина Д.В.,

представителя ответчика Каряка С.В., действующего на основании доверенности от 22.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Светашова Игоря Павловича, Светашовой Наталии Евгеньевны к Киркину Денису Владимировичу о возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного имущества.

установил:

Светашов И.П., Светашова Н.Е. обратились в суд с иском к Киркину Д.В. о возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного имущества. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, <адрес>. После заключения договора и перехода в приобретенную недвижимость в осенне-зимний период времени начали проявляться следующие дефекты в помещении: по стенам пошли трещины, на окнах появилась плесень, начали промерзать стены дома, а также пол, отопить помещение до средних температур в зимний период времени невозможно, в связи с чем проживать в доме физически невозможно. Кроме того, все вещи истцов которые хранятся в помещении второго (мансардного) этажа покрылись плесенью и которые в настоящее время невозможно привести в надлежащее состояние.

Заключением специалиста ООО «МБЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ выявлены ряд нарушение и дефектов дома, а дом по мнению специалистов, не является жилым домом, а может использоваться в качестве садового дома для временного пребывания, в котором выявлены трещины в облицовочном слое штукатурки стен со всех сторон фасада здания и локальное отслоение наружной теплоизоляции от стен, внутри помещения специалистами обнаружена трещина внутреннего отделочного покрытия наружной стены, многочисленные следы подтеков влаги похожие на плесень на внутренних поверхностях оконных блоков из ПВХ и на внутренней поверхности стены в комнате второго этажа. Промерзание наружных стен и оконных блоков, отсутствие системы вентиляции, отсутствие облицовки цоколя, отсутствие отмостки.

Истцы полагают, что продавец намеренно скрыл от них дефекты помещения, тем самым ввел в заблуждение, помещение не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно- гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и не может быть признано жилым помещением.

Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить минимальный перечень строительно-монтажных работ, стоимость которых составляет 1098129 руб. 60 коп.

Светашов И.П., Светашова Н.Е. просят взыскать с Киркина Д.В. в возмещение расходов на устранение недостатков приобретенного имущества 1 098 129 руб. 60 коп.

В судебном заседании истцы, их представитель на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения иска по основаниям, приведенным в письменном отзыве на иск. Киркин Д.В. пояснил, что он сам занимался строительством дома, закончил его строительство в 2014 году, внутренняя отделка дома была закончена в 2018 году, с этого года начал там проживать постоянно. Дом строил для себя, поэтому покупал качественные материалы. Проблем с отоплением и прочим у него не было, всегда было тепло. В связи с возникшими проблемами со здоровьем был вынужден продать дом. Дом был пригоден для постоянного проживания. Полагал, что недостатки возникли по вине самих истцов, которые неправильно пользовались котлом отопления, не чистили его своевременно. При продаже дома отмостки не было, цоколь не был облицован.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК РФ).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения ущерба, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Из дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Киркиным Д.В. (продавец) и Светашовым И.П., Светашовой Н.Е. (покупатели) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в общую совместную собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости: дом, назначение: жилое, 2- этажный, общей площадью 83 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый №; земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 620 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес> <адрес>, кадастровый №; земельный участок, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общая площадь 651 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, кадастровый № (п. 1.1 договора).

По соглашению сторон цена объекта недвижимости, указанного в п.1.1 настоящего договора, определена в размере 2850000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 2000000 рублей, стоимость земельного участка составляет 400000 рублей, стоимость земельного участка № составляет 450000 рублей (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Покупатель претензий к техническому состоянию объекта недвижимости не имеет.

Право собственности истцов Светашовых на вышеуказанное имущество зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с заключением специалиста №ТО57-02/21 по результатам обследования здания, расположенного по адресу: <адрес>, выполненного ООО «Международное бюро судебных экспертиз и медиации» (далее- ООО «МБЭКС») от ДД.ММ.ГГГГ сделаны выводы, что объект исследования в его настоящем техническом состоянии возможно использовать как садовый дом, то есть для временно пребывания, при этом необходимо осуществить сезонный мониторинг за состоянием его несущих конструкций. Выявлены следующие дефекты: наличие трещин в облицовочном слое штукатурки стен со всех сторон фасада здания и локальное отслоение наружной теплоизоляции от стены; внутри помещения здания была обнаружена трещина внутреннего отделочного покрытия наружной стены; многочисленные следы подтеков влаги, похожие на плесень, на внутренних поверхностях оконных блоков из ПВХ, а также пятна, похожие на плесень, на внутренней поверхности наружной стены в комнате второго этажа; промерзание наружных стен и оконных блоков; отсутствие системы вентиляции; отсутствие облицовки цоколя, отсутствие отмостки. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить минимальный перечень строительно-монтажных работ, приведенный в приложении № к настоящему заключению. Стоимость указанных работ определена по расчету с использованием программного продукта ПК «ГРАНД-Смета 2021», базисно-индексным методом и составила 1089129,60 рублей. Кроме всего вышеперечисленного, в связи с тем, что объект построен без разработки проектных решений и выполнения геологические изысканий, рекомендуется выполнить геологические изыскания грунтов под зданием, дополнительное более детальное обследование с составлением конструктивной (расчетной) схемы здания, и на основе полученных данных произвести проверочные конструктивные расчеты, которые позволят оценить механическую надежность и безопасность здания в долгосрочной перспективе.

Согласно исковому заявлению и пояснениям стороны истца по заявленным требованиям, данным в судебном заседании, недостатки дома возникли до его передачи покупателям, а потому на ответчике как продавце недвижимости лежит ответственность, предусмотренная ст. 475 Гражданского кодекса РФ.

Рассматривая данный спор суд исходит из положений ст. 56 ГПК РФ, п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ч.1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из показаний свидетеля ФИО6 следует, что ООО «МБЭКС» расположено в г.Новосибирске, свидетеля данная организация привлекала как консультанта, он осматривал дом, составил справку по результатам и передал ее ООО «МБЭКС». Примерно в конце февраля или начале марта 2021 года он выезжал на объект, первый раз ездил один, второй раз с бригадой. За всю свою жизнь в первый раз видел такую тонкостенную конструкцию, в доме было не комфортно, видно были следы плесени, и на первом этаже и на втором. Стали делать, замеры, поразило, что тонкие стены, бетон не установленной марки, не известный материал. Также поразило утепление. Первый раз осматривал дом только визуально, второй раз делали замеры. Некоторые вещи не удалось установить, в частности какой фундамент. Делали пробные манипуляции, вскрывали, делали замеры стен. По его записке работали эксперты. В записке писал, что выпадения такого конденсата связано с недостаточным утеплением. Так же применён пенобетон, но он может навредить стенам, так как накапливает концентрат. Трещины, косвенно говорят, что есть подвижки дома, с чем они связаны, не установлено. Когда осматривал дом, котел интенсивно топился. Пол не проверяли, не исследовали, т.к. не разрешили вскрывать пол. Утепление есть, но, сколько его и какое оно не понятно. В доме двухкамерные окна, внешней маркировки нет. Трещины визуально видно было. Утепление стен визуально видно, что не соответствует нормам, применяемым к жилым помещениям. Какой строительный материал был использован, не установили, что внутри него неизвестно. То, что стены тонкие было видно визуально. Истцам можно было привлечь специалиста при покупке дома, который бы указал на недостатки дома.

Из показаний свидетеля ФИО7 следует, что он проживает в соседнем доме со Светашовыми. Помогает им по дому, работает, в том числе в качестве кочегара. Каждые пару часов ходит топить, бывает там раз в два – три дня. Дом красивый, но истцы испытывают в нем не удобства. Дом на электрическом отоплении, так же надо топить углем постоянно. Не адекватный расход угля и электроэнергии по причине большой теплопотери. Также зимой вода перемерзает, приходится привозить самому. При покупке дома трещин не было, плесени не было, летом было все хорошо, в холодное время стали проявляться недостатки. Дополнительное электрическое отопление в доме появилось в 2021 году. Перед началом отопительного сезона не обслуживает систему отопления, так как с ней не знаком. Чисткой дымоходов, заменой фильтров не занимался.

Согласно показаниям свидетеля ФИО8 она является матерью Светашовой Н.Е., бывала в доме, когда его приобрели. Дом ей понравился, но когда стало холодать на улице, то в доме стало холодно, 10 градусов. Дочь с супругом в доме проживают постоянно, она иногда бывает у них в гостях. Приезжала в гости на три дня, но так как в доме очень холодно уезжала через сутки. В доме холодно, гуляет ветер, при этом котел всегда топится. Дочь с мужем приглашали специалистов по отоплению. Осенью в доме стены холодные, потолок холодный, все холодное.

Из показаний свидетеля ФИО9 следует, что проживает в СНТ Лесник-1 с 2016 года. Вместе с Киркиным Д.В. одновременно строили дома. В 2018 году Киркин Д.В. достроил свой дом и стал там проживать, в 2020 году он его продал. Когда ответчик проживал в доме, часто ходил к нему в гости. В доме всегда было тепло, чисто, опрятно. Температура в доме была не менее 20 градусов. Дом построен из Сибита, для отопления дома поставлен котел. Киркин Д.В. топил дом два раза в день: утром и вечером, температура везде одинаковая была, с окон не дуло. В доме современные батареи. Никаких трещин и плесени не было. Светашов И.П. в первый год своего проживания в доме обращался к свидетелю, говорил, что у него что-то замерзло. Он (свидетель) заходил в дом, в доме было очень холодно. Когда жил Денис в доме было идеально чисто, а сейчас в нем творческий беспорядок.

Свидетель ФИО10 пояснила, что у нее рядом с домом Киркина Д.В. дача. Он строил дом, они дачу, Киркин Д.В. им помогал. Они с мужем строили дом точно также как Денис, из тех же материалов. Смотрели из чего он дом строил, и сами те же материалы покупали. Дом у них хороший, теплый. Денис дом продал, с новыми собственниками дома она знакомилась, но не общались. К Киркину Д.В. периодически ходили в гости, он постоянно жил в доме. У него был маленький дворец, в доме было всегда тепло, чисто. Дом отапливается углем, есть котел и электрическое отопление было.

Из показаний свидетеля ФИО11 следует, что она работала риэлтором, продавала дом Киркина Д.В. Первый раз позвонила ему в январе 2020 года, предложила свои услуги по продаже дома. Киркин Д.В. сначала не согласился, попытался сам продать дом. Поскольку дом не был продал быстро, в феврале они с Киркиным Д.В. подписали договор, по которому ею оказывались услуги по продаже дома. В январе и феврале она приезжала смотреть дом. Дом был лучше чем на фотографиях. В доме был порядок, Денис вышел в шортах, провел по дому, все показал, показал котел, которым отапливается дом. Иных источников отопления не видела. Киркин Д.В. предлагал ему звонить, если что-то будет непонятно по топлению покупателям. Они пришли к выводу, что необходимо сделать профессиональные фотографии и продавать дом. Каких-либо дефектов в доме не было, было чисто и аккуратно, свежий ремонт. Киркин Д.В. проживал в доме постоянно. Светашовы только посмотрели дом, сразу захотели его купить. В доме была раза 4 или 5, всегда было очень жарко.

При рассмотрении Томским районным судом Томской области дела по иску Светашова И.П., Светашовой Н.Е. к Киркину Д.В. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Томский центр экспертиз». Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, установить в каких условиях эксплуатировался жилой дом с 2014 года (дата завершения строительства по сведениям ЕГРН) по дату производства настоящей судебной экспертизы не представляется возможным в виду отсутствия постоянного документального мониторинга и подтвержденных методик (или научно- обоснованных методов) временного образования выявленных повреждений. Жилой дом обладает необходимым набором помещений и инженерным оборудованием для постоянного проживания в соответствии с нормативными требованиями. Однако наличие выявленных факторов среды обитания человека, которые могут не обеспечить безопасность здоровья граждан, могут стать основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания. Имеются строительно- технические дефекты: толщина утеплителя наружных стен недостаточна для сопротивления потоку тепла, проходящему из помещения наружу; трещины декоративного штукатурного слоя способствуют более динамичной потери тепла. В ходе исследования по первому вопросу установлено наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые могут не обеспечить безопасность здоровья граждан, что может стать основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания. По результатам энергетического обследования (энергоаудита) выявлено, что нарушены требования в части установленной температуры на внутренней поверхности стены и оконных блоков. Таким образом, установлено, что имеются строительно- технические дефекты и иные недостатки, которые могут стать препятствующими постоянному проживанию. Расчетным путем установлено, что фактически толщина утеплителя наружных стен недостаточна для сопротивления потоку тепла, проходящему из помещения наружу. Трещины декоративного штукатурного слоя способствуют более динамичной потери тепла. В ходе исследования по первому вопросу установлено наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые могут не обеспечить безопасность здоровья граждан, что может стать основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания. По результатам энергетического обследования (энергоаудита) выявлено, что нарушены требования в части установленной температуры на внутренней поверхности стен и оконных блоков. Образование вредных факторов возможно в результате, как условий эксплуатации помещений, так и нарушений, допущенных в ходе строительства. Дефекты и иные недостатки, препятствующие постоянному проживанию, могли образоваться как в результате условий эксплуатации помещений, так и в нарушений допущенных в ходе строительства. Выявленные дефекты (недостатки), препятствующие постоянному проживанию, могут быть следствием нарушений правил эксплуатации системы отопления жилого дома.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводам о том, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцам недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истцы не предъявляли, дом и земельные участки переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования. Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что выявленные недостатки жилого дома, препятствующие постоянному проживанию, существовали до передачи их покупателям Светашовым, судом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований суд не находит.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Светашова Игоря Павловича, Светашовой Наталии Евгеньевны к Киркину Денису Владимировичу о возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда изготовлен 10.01.2023

Судья: Н.Ю. Лобанова