Решение по делу № 3а-563/2021 от 04.08.2021

Дело № 3а-563/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000414-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                06 октября 2021 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Смирнова Сергея Анатольевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

    Смирнов С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением в котором просит установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения общей площадью 712,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 4 908 000 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 1266,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого помещения общей площадью 1205,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 196 000 руб.

    В обоснование требований ссылается на то, что является собственником указанных нежилых помещений. Кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года № 20-н и составила:

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 16 998 540,77 руб.

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 30 193 395,72 руб.,

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 28 755 387,85 руб.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» №15120/21 от 28.05.2021 по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости объектов недвижимости:

- с кадастровым номером № установлена 9 619 000 руб.,

- с кадастровым номером № – 9 196 000 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 908 000 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

              В судебном заседании представитель административного истца Кузнецова К.С. административные исковые требования поддержала.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал, в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

    Управлением Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, в котором оставляет разрешение дела на усмотрение суда.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

    Суд, выслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что Смирнов С.А. является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения общей площадью 712,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого помещения общей площадью 1266,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения общей площадью 1205,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 196 000 руб.

    Согласно пункту 1 статьи 399 Налогового кодекса Росийсской Федерации (далее НК РФ) налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

    На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

    Законом Ярославской области от 18.11.2014 №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01.01.2015.

    Решением муниципального Совета г. Ярославля от 04.10.2014 №441 введен налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

    Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования города Ярославля, а также принимая во внимание, что Смирнов С.А. является собственником указанных нежилых помещений, т.е. плательщиком налога на имущество физических лиц, размер указанного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы Смирнова С.А. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах Смирнов С.А. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составила 16 998 540,77 руб. (п.817374), с кадастровым номером № – 30 193 395,72 руб. (п.817369), с кадастровым номером № – 28 755 387,85 руб. (п.817373).

Административным истцом представлен отчет № 15120/21 от 28.05.2021 оценки рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 9 619 000 руб.,

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 9 196 000 руб.,

- нежилого помещения с кадастровым номером № – 4 908 000 руб.

Отчет выполнен оценщиком ФИО4 (ООО «Ярэксперт»).

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика ФИО4, не доверять которым у суда оснований не имеется. Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что он является достоверным доказательством рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована.

В Отчете приведено точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов доходным и сравнительным подходами. От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить содержащиеся в отчете сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений об ошибочном применении для аналога №2 (производственно-складское здание по адресу: <адрес>) корректировки на физическое состояние, т.к. год постройки данного здания - 1981, и оно находится в «удовлетворительном состоянии», а не в «хорошем», судом отклоняются.

Как следует из пояснений оценщика ФИО4, в Отчете допущена техническая ошибка в части указания года постройки данного аналога, год постройки указан - 2004, однако данная техническая ошибка не повлияла на итоговый расчет, поскольку при проведении корректировки она руководствовалась не только данными Россреестра, но и фактическим состоянием объекта-аналога; было установлено, что здание ремонтировалось, имеет его физическое состояние лучше, чем у аналогов 1 и 3, у которых «удовлетворительное состояние». Физическое состояние данного аналога, его технические особенности в сравнении с объектом оценки и иными аналогами определены оценщиком посредством его осмотра, подробно приведены в отчете и подтверждаются фотографиями на стр.163,164 Отчета. Техническое состояние данного объекта, как «хорошее» соответствует тем критериям, которые приведены в таблице 96 «Определение физического износа здания»: повреждений и деформаций нет, имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента, капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. При таких обстоятельствах оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения в данном случае корректировки на физическое состояние.

Замечания административного ответчика о необходимости применения корректировки на этажность в соответствии с данными СтатРиэлт судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно представленному Отчету в расчетах оценщик использовал «Справочник оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под руководством Лейфера Л.А., согласно которому корректировке подлежат только помещения, расположенные в подземной части. Таким образом, сснований применять корректировку не имелось.

    Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15120/21 оценки рыночной стоимости нежилых помещений соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15120/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 04 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 712,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 4 908 000 (четыре миллиона девятьсот восемь тысяч) рублей.

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1266,1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 619 000 (девять миллионов шестьсот девятнадцать тысяч) рублей.

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 1205,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 9 196 000 (девять миллионов сто девяносто шесть тысяч) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 04 августа 2021 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 октября 2021 года