Решение по делу № 2-375/2023 (2-5241/2022;) от 01.11.2022

50RS0№-35

РЕШЕНИЕ

    ИФИО1

17 августа 2023 года                        <адрес>

Домодедовский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи	С.С. Жуковой
при секретаре судебного заседания	ФИО5
с участием в судебном заседании: истца; ответчика и представителя ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО4 о взыскании стоимости неотделимых улучшений в период действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратились к ФИО6 с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений в период действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № аренды нежилого помещения с кадастровым номером 50:28:0010578:203, расположенного по адресу: <адрес>, пом 4, согласно которому арендатор- ФИО6 передал ФИО2 во временное пользование и владение принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение общей площадью 33,0 кв.м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (11 месяцев). Согласно п. 2.2.3 указанного договора арендатор вправе производить перепланировку (переоборудование) с разрешения арендодателя. Истец указывает, что стороны заключая договор договорились о его пролангировании после проведения в арендуемых помещениях ремонтных работ за счет арендатора, для чего арендодателем выдано письменное согласие не проведение таких работ, оформлены проект перепланировки (переустройства), получено согласование муниципального органа. После окончания ремонтных работ и истечения срока по договору арендодатель расторгнул договор аренды, направив соответствующее уведомление. ФИО2, ссылаясь на ст.ст.15, 309, 623 Гражданского кодекса РФ просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, указывая, на несение убытков по оплате ремонтных работ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца назначена судебная комплексная строительно–техническая и оценочная экспертиза с целью установления стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО «Эксперт-Центр» ФИО7 и ФИО8, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанным экспертам назначена дополнительная экспертиза.

По результатам проведенных исследований представлены заключение по комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, дополнительной экспертизы с учетом уточнения экспертов ООО «Эксперт Центр» ФИО8, ФИО7, принятые судом к материалам дела в качестве доказательства.

Истец в судебном заседании требования поддержала, заключения судебного эксперта не оспорила, с заключением эксперта согласилась, письменно изложила позицию по дополнительному заключению, считала его противоречивым. Дополнительно пояснила, что ответчик выдал письменное согласие на проведение ремонтных работ в принадлежащем ему помещении, объем и качество работ не оспаривал, стоимость неотделимых улучшений оценена судебным экспертом достоверно. Указала, что договором аренды не оговариваются дополнительные улучшения, а потому следует применять положения Гражданского кодекса РФ. Просила иск удовлетворить.

Ответчик и его представитель ФИО9 иск не признали, пояснили, что собственник нежилого помещения согласия арендатору на перепланировку объекта недвижимости не давал, в последующем произвел отчуждение объекта недвижимости, представили в качестве письменных доказательств ответ МЧС, Администрации, справку из управляющей организации. Считали экспертное заключение №/ЭЦ не надлежащим доказательством, указали на наличие неточностей в связи с чем судом назначена дополнительная судебная экспертиза в то же экспертное учреждение.     Экспертное заключение в редакции дополнительного заключения не оспаривали, при этом возражали во взыскании в пользу истца заявленной суммы.

Суд, заслушав стороны, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст.645 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером 50:28:0010578:203, расположенное по адресу: <адрес>, пом 4 (выписка из ЕГРН л.д.17,159).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 достигнуто устное соглашение о заключении договора аренды указанного нежилого помещения, вследствие чего ФИО2 в пользу ФИО3 произведены следующие платежи:

ДД.ММ.ГГГГ – 231000 рублей (за период аренды ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.19);

ДД.ММ.ГГГГ – 20 000 рублей (за последний месяц аренды). ФИО4, приступив к исполнению договора, выдал арендатору письменное согласие на выполнение ремонтных работ в нежилом помещении 04 с кадастровым номером 50:28:0010578:203, расположенное по адресу: <адрес> (л.д.20).

Согласно представленным в материалы дела документам, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор с ООО «ДомПроектСервис» на изготовление и согласование проекта перепланировки нежилого помещения с кадастровым номером 50:28:0010578:203, расположенное по адресу: <адрес> получил согласие муниципального органа на перепланировку (переустройство) нежилого помещения со сроком работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.141-153).

После получения согласия собственника на проведение ремонтных работ ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключила с ИП ФИО10 договор подряда №, предметом договора являлось выполнение текущего ремонта помещений, санузла, перечень работ определен сметой, цена договора составила 352 906 рублей 00 копеек (л.д.21-26).

После окончания ремонтных работ, произведенных силами и за счет ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно условиям которого арендодатель (ФИО4) передал ФИО2 (арендатор) во временное пользование и владение нежилое помещение № с кадастровым номером <данные изъяты>:203общей площадью 33 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом 4 (л.д.12-16).

В соответствии с условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора стороны установили срок действия договора аренды нежилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор не может производить перепланировок (переоборудования) в арендуемых помещениях без письменного согласования таких перепланировок с арендодателем и уполномоченными государственными органами.

Пунктом 2.2.5 установили обязанность арендатора произвести за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений для поддержания их в рабочем состоянии, а также обеспечение благоустройства прилегающей территории. Размер ежемесячной арендной платы составил 23 100 рублей (п.3.1.1).

Указанные условия договора согласованы сторонами, о чем свидетельствуют их подписи в договоре, и не противоречат приведенным нормам гражданского законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Судом установлено, что помещение передано арендатору по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, согласно расписке ФИО2 арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18)

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с целью пролонгации договора аренды вышеуказанного нежилого помещения, последний, направив уведомление о расторжении договора аренды, отказался от пролонгации заключенного договора и принял помещение по акту (л.д.88-94).

Судом установлено, что спорное нежилое помещение отчуждено ФИО3ДД.ММ.ГГГГ (л.д.104-112).

Суд, разрешая спор, исходил из положений ст. 56 ГПК РФ, согласно которой, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом по ходатайству сторон назначены судебная строительно-техническая и оценочная экспертизы, дополнительная строительно-техническая и оценочная экспертизы для определения стоимости произведённых строительных работ и приобретения строительных материалов, относящихся к неотделимым улучшениям нежилого помещения, площадью 33,1 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> (ранее до перепланировки помещения : №), расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон Западный, <адрес>, корпус 1, пом.04, выполненных Арендатором (ФИО2) в период действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам экспертов по результатам проведенного исследования,:

- фактически выполненные ремонтные работы в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, пом.04 произведены ФИО2 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- стоимость произведенных работ, в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, пом.04, относящихся к неотделимым улучшениям нежилого помещения, составляет: 271 020 рублей;

- стоимость произведенных работ, в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, пом.04, относящихся к неотделимым улучшениям нежилого помещения, составляет: 172 224 рубля;

- в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, пом.04, произведены перепланировка и переустройство, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения. Все произведенные работы на объекте нельзя отнести к термину «ремонтные работы».

В арендованном помещении ФИО2 был произведен перенос «мокрых» точек, а также установлено, что произведено переоборудование и перепланировка помещения. Данные действия должны производиться по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также с привлечением управляющей и обслуживающей компании. Документы о согласовании данных видов работ в материалы дела не представлены.

Экспертное и дополнительное заключения с учетом уточнения приняты судом к материалам дела в качестве доказательств.

Оснований не доверять заключениям экспертов у суда не имеется, поскольку они являются обоснованными и мотивированными, выполненными в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, согласуются с иными письменными доказательствами, представленными в материалы дела. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы экспертов являются ясными и понятными, оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется.

Доводы сторон о несогласии с выводами судебных экспертов, выявлении замечаний к проведённой исследовательской части экспертного заключения, суд отклоняет, учитывая, что указанные заключения сторонами не оспорены, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судом установлено, что арендатор (истец) с письменного согласия арендодателя (ответчика) за счет собственных средств произвела комплекс ремонтных работ с целью использования нежилого помещения в коммерческих целях (ногтевая студия).

Руководствуясь положениями статей 309, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, учитывая заключение от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное заключение от ДД.ММ.ГГГГ судебных экспертов, истолковав пункт 2.2.3 и 2.2.5 договора аренды об обязанности арендатора производить ремонтные работы в арендованном помещении с согласия собственника, установив, что договор аренды, заключенный на срок до ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, выполненные истцом ремонтные работы, являющиеся неотделимым улучшением помещения, были согласованы с ответчиком, учитывая, что ответчик самостоятельно оформил проектную документацию перепланировки и получил разрешение муниципального органа на произведение перепланировки (переустройство), обоснованно приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Таким образом, возмещению со стороны ответчика в пользу истца подлежит стоимость произведённых строительных работ и приобретения строительных материалов, относящихся к неотделимым улучшениям нежилого помещения, площадью 33,1 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> (ранее до перепланировки помещения : №), расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон Западный, <адрес>, корпус 1, пом.04, выполненных Арендатором в период действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 443 244 рубля 00 копеек. Во взыскании большей стоимости надлежит отказать. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ в пользу ФИО2 с ФИО3 надлежит взыскать судебные расходы, состоящие из: оплаты госпошлины в размере 7940 рублей 46 копеек, расходы по оплате юридических услуг в сумме 15000 рублей 00 копеек, оплаты экспертных услуг в сумме 75 000 рублей 00 копеек

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, паспорт <данные изъяты>) с ФИО3 ( ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: с <адрес>, паспорт <данные изъяты>) стоимость произведённых строительных работ и приобретения строительных материалов, относящихся к неотделимым улучшениям нежилого помещения, площадью 33,1 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> (ранее до перепланировки помещения : №), расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон Западный, <адрес>, корпус 1, пом.04, выполненных Арендатором в период действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 443 244 рубля 00 копеек, во взыскании большей стоимости – отказать.

Взыскать в пользу ФИО2 с ФИО3 судебные расходы, состоящие из: оплаты госпошлины в размере 7940 рублей 46 копеек, оплаты юридических услуг в сумме 15000 рублей 00 копеек, оплаты экспертных услуг в сумме 75 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в месячный срок через Домодедовский городской суд.

Председательствующий                                     С.С. Жукова