Решение по делу № 33-3026/2021 от 16.03.2021

Судья Толстов Е.А. Дело № 33-3026/2021 (2-57/2021)

Докладчик Емельянов А.Ф.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кемерово 08 апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Емельянова А.Ф.

судей Макаровой Е.В., Ворожцовой Л.К.

при секретаре Бурдуковой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Емельянова А.Ф. гражданское дело по апелляционной жалобе Овчинниковой Н.А. на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 11 января 2021 года

по иску администрации Казского городского поселения к Овчинниковой Наталье Александровне о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Казского городского поселения обратилась в суд с иском к Овчинниковой Н.А. о расторжении договора аренды земельного участка № от 20 сентября 2016 г.

В обоснование требования указано, что 20 сентября 2016 г. между администрацией Казского городского поселения и Овчинниковой Н.А. был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: <адрес>, для использования под временный гараж, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 18 кв.м.

Срок аренды земельного участка установлен с 20 сентября 2016 г. по 20 августа 2017 г.

В нарушение условий договора аренды ответчик в период с 01 января 2017 г. по 01 ноября 2020 г. не исполнял обязательства по уплате арендных платежей.

11 сентября 2020 г. и 01 октября 2020 г. ответчик получил уведомления о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, однако земельный участок не освободил.

02 ноября 2020 г. ответчик погасил всю задолженность по арендной плате, включая пени, однако соглашение о расторжении договора аренды не подписал.

Считает, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды подлежит расторжению.

Представитель истца Фокшина О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала полностью.

Ответчик Овчинникова Н.А. в судебном заседании исковые требования не признала.

Решением суда от 11 января 2021 года постановлено: расторгнуть договор аренды земельного участка № от 20.09.2016, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с Овчиниковой Натальей Александровной.

Взыскать с Овчиниковой Натальи Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в бюджет Таштагольского муниципального района государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

В апелляционной жалобе Овчинникова Н.А. просит решение суда отменить, указывая на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, поскольку она оплатила задолженность по арендной плате в разумный срок.

Считает, что в действиях администрации имеется злоупотребление правом.

Истец, ответчик извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца, ответчик не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, пп. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, пп. 1 и 3 ст. 623 данного кодекса.

Таким образом, в силу прямого указания нормы п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования подлежит применению п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Судом установлено и видно из дела, 20 сентября 2016 г. между администрацией Казского городского поселения и Овчинниковой Н.А. был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору Овчинниковой Н.А. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: <адрес>, для использования под временный гараж, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 18 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за земельный участок составляет за 2016 год 56 рублей 09 копеек в месяц.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды земельного участка с 20.09.2016 по 20.08.2017.

20.09.2016 указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка.

После истечения срока договора при отсутствии до 14.08.2020 возражений со стороны арендодателя арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком, в связи с чем в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно подпункту "а" пункта 4.1.1 договора аренды земельного участка № от 20.09.2016 арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы, указанной в п. 3.1 договора, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (л.д.11).

Удовлетворяя требование администрации Казского городского поселения о расторжении заключенного с Овчинниковой Н.А. договора аренды земельного участка № от 20.09.2016, суд исходил из того, Овчинникова Н.А. более трех лет не вносила арендную плату, задолженность по арендной плате в сумме 3 159,03 рублей, пени в сумме 375,77 рублей погашена Овчинниковой Н.А. только 02.11.2020, в связи с чем арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора аренды.

Между тем судом не учтено следующее.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо ином случае, предусмотренном настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями в пункте 23 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не о безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Из приведенных норм права и разъяснений по их применению следует, что расторжение договора судом по требованию одной из сторон может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и требования о расторжении договора.

В связи с этим, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в связи с неоднократным неисполнением обязанности по внесению арендной платы суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.

Между тем, суд эти обстоятельства в полном объеме не установил.

Из дела видно, что арендодатель направлял в адрес ответчика только уведомления от 17.08.2020 № 561, от 16.09.2020 № 640 о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении арендованного земельного участка до 30.09.2020 (л.д.8,9, 10).

Суд не учел, что в данных уведомлениях не содержится предупреждение о необходимости исполнения арендатором договорного обязательства об оплате задолженности по арендной плате в разумный срок, как этого требует ч. 3 ст. 619 ГК РФ.

По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ право требовать досрочного расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из дела видно, что до обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды (17.11.2020) ответчик Овчинникова Н.А. полностью погасила 02.11.2020 задолженность по арендной плате в сумме 3 082,93 рублей, пени в сумме 375,77 рублей (л.д.51,52), что подтверждается также самим истцом в исковом заявлении.

Учитывая изложенное, а также то, что истец до обращения с иском в суд о досрочном расторжении договора аренды не направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, при этом арендатор до обращения истца с иском в суд о расторжении договора аренды полностью погасил задолженность по арендной плате, т.е. полностью устранил в разумный срок допущенные нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения истца с иском в суд, в связи с чем у суда не было оснований для удовлетворения заявленного иска о расторжении договора аренды, а в связи с этим и для взыскания с ответчика на основании ст. 103 ГПК ПФ в доход местного бюджета госпошлины в размере 300 руб..

С учетом изложенного, решение суда нельзя признать основанным на нормах материального права, оно подлежит отмене в полном объеме, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Казского городского поселения к Овчинниковой Н.А. о расторжении договора аренды земельного участка № от 20 сентября 2016 г.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 11 января 2021 года отменить в полном объеме, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации Казского городского поселения к Овчинниковой Наталье Александровне о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.09.2016 отказать.

Председательствующий: А.Ф. Емельянов

Судьи: Е.В. Макарова

Л.К. Ворожцова