Решение по делу № 2-104/2021 (2-3940/2020;) от 30.09.2020

66RS0006-01-2020-004219-88

Гражданское дело № 2-104/2021 (2-3940/2020)

Мотивированное решение суда изготовлено 21.01.2021.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Екатеринбург                                                                        15 января 2021 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Ворожцовой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Титовой Т.Г.,

при участии истца Черняк Е.В. и его представителей Зырянова А.В., Черняк М.Д.,

ответчика Квашниной Л.Б. и ее представителя Старкова А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черняк Е. В. к Алимпиеву Н. Ю., Квашниной Л. Б. о признании преимущественного права покупки, о переводе прав покупателя,

установил:

Черняк Е.В. обратился в суд с иском к Алимпиеву Н.Ю.,                 Квашниной Л.Б. о признании преимущественного права покупки, о переводе прав покупателя. В обоснование заявленных требований указано, что                Черняк Е.В. является собственником комнаты площадью 15,9 кв.м, расположенной в двухкомнатной квартире по адресу: < адрес >. Квартира 30 состоит из двух изолированных комнат площадью 15,9 кв.м и 16,6 кв.м.

Собственником комнаты площадью 16,6 кв.м ранее являлся                Алимпиев Н.Ю., который с нарушением преимущественного права покупки участника долевой собственности Черняк Е.В. продал жилую комнату Квашниной Л.Б. Данные нарушения выразились в том, что действительная стоимость комнаты составила 700 000 рублей, а не 750 000 рублей, как указано в телеграмме с предложением о покупке комнаты. За 700 000 рублей, а впоследствии и за 750 000 рублей истец был готов приобрести комнату площадью 16,6 кв.м.

Однако Алимпиев Н.Ю. отказался продавать данную комнату                  Черняк Е.В. в виду наличия конфликтных отношений. Алимпиев Н.Ю., предложив Черняк Е.В., купить комнату за 750 000 рублей, разместил объявление о продаже комнаты за 700 000 рублей. Именно на данную сумму был согласен Черняк Е.В., на что указано в телеграмме. О заключении между Квашниной Л.Б. и Алимпиевым Н.Ю. договора купли-продажи Черняк Е.В. стало известно 13.09.2020.

Ссылаясь на нарушение своих прав, положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, Черняк Е.В. просит суд перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты площадью 16,6 кв.м в двухкомнатной коммунальной квартире общей площадью 55 кв.м, расположенной по адресу:                                      < адрес >, заключенному между                Алимпиевым Н.Ю. и Квашниной Л.Б.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 10.11.2020 уточнены анкетные данные Квашниной Л. Б. в части отчества с Б. на Б..

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 30.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Квашнин А. В..

Алимпиев Н.Ю. в возражениях на иск просил в удовлетворении и заявленных требований отказать, рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании истец Черняк Е.В. на удовлетворении заявленных требований настаивал, суду пояснил, что имел право на приобретение комнаты по более низкой цене, поскольку им вложены значительные денежные средства в ремонт общего имущества.                      Алимпиев Н.Ю. никаких денежных средств на ремонт не предоставлял, сдавал жилое помещение. Комната продавалась фактически                    Алимпиевым Н.Ю. не за 750 000 рубелй, а за 700 000 рублей.

Представитель истца Зырянов А.В. просил заявленные требования удовлетворить по мотиву нарушения преимущественного права покупки.

Представитель истца Черняк М.Д. просила иск удовлетворить.

Ответчик Квашнина Л.Б. против удовлетворения заявленных требований возражала. В пояснениях указала, что комната приобретена у Алимпиева Н.Ю. за 750 000 рублей. Денежные средства в указанном размере передавались Алимпиеву Н.Ю. при свидетелях. При заключении договора Алимпиевым Н.Ю. была предоставлена телеграмма от Черняк Е.В., в которой истец выразил готовность купить комнату не за 750 000 рубелй, а за              700 000 рублей.

Представитель ответчика Квашниной Л.Б. - Старков А.Г. просил в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку заключением договора права Черняк Е.В. не нарушаются. Истец от приобретения комнаты за 750 000 рублей отказался.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Заблаговременно сведения о движении дела размещены на сайте Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу:                              < адрес >, состоит из двух комнат - площадью 15,9 кв.м и площадью 16,6 кв.м.

Собственником комнаты площадью 15,9 кв.м является Черняк Е.В., свидетельство о регистрации права собственности от 29.04.2003 серия                        < данные изъяты > < № >.

Собственником комнаты площадью 16,6 кв.м является Квашнина Л.Б. дата регистрации права 04.08.2020. Ранее собственником комнаты являлся Алимпиев Н.Ю.

Материалами дела подтверждается, что 24.07.2020 между          Алимпиевым Н.Ю. и Квашниной Л.Б. заключен договору купли-продажи комнаты площадью 16,6 кв.м, расположенной по адресу: < адрес >. По условиям данного договора комната продана Алимпиевым Н.Ю. Квашниной Л.Б. за 750 000 рублей.

Черняк Е.В. просит перевести права и обязанности по данному договору купли-продажи, ссылаясь на нарушение его преимущественного права покупки.

При этом Черняк Е.В. в подтверждение факта наличия материальной возможности оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в размере 750 000 рублей представлены следующие документы о внесении денежных средств на депозит суда:

- чек-ордер от 23.11.2020 на сумму 250 000 рублей, плательщик Черняк М. Д. за Черняк Е. В. (сумма, подлежащая выплате покупателю Квашниной Л. Б.);

- чек от 19.11.2020 на сумму 500 000 рублей, плательщик Черняк Е. В., назначение платежа: сумма для выплаты покупателю Квашниной Л.Б. дело № 2-3940/2020 Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга).

Разрешая заявленные требования, суд оснований для их удовлетворения не усматривает в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление для этих лиц доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 указанного Кодекса).

В силу приведенных выше норм, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли в праве собственности необходимых расходов.

Такое внесение денежных средств в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

При рассмотрении дела не оспаривалось, что 13.09.2020 Черняк Е.В. узнал о заключении договора купли-продажи от 24.07.2020.

Из материалов гражданского дела следует, что 24.06.2020                 Алимпиев Н.Ю. направил Черняк Е.В. телеграмму, в которой сообщил о продаже комнаты площадью 16,4 кв.м в коммунальной квартире по адресу:                               < адрес > за цену 750 000 рублей, содержащую предложение воспользоваться преимущественным правом покупки данной комнаты со ссылкой на необходимость обращения по данному вопросу по адресу: < адрес >                 (л.д. 35).

26.06.2020 телеграмма доставлена не была, адресат за извещением за телеграммой не явился (л.д. 109, 111).

Впоследствии телеграмма была доставлена 02.07.2020 (л.д. 35).

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Далее Черняк Е.В. в ответ на телеграмму 05.07.2020 направил Алимпиеву Н.Ю. телеграмму о том, что он принимает указанное предложение о приобретении комнаты в коммунальной квартире по адресу: < адрес > за 700 000 рублей (л.д. 37).

То есть Черняк Е.В. предложил Алимпиеву Н.Ю. заключить договор купли-продажи комнаты на иных условиях, отличных от предложенных продавцом, выразив желание приобрести комнату за 700 000 рублей, а не за 750 000 рублей, в то время как из положений пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участник долевой собственности должен выразить согласие на приобретение имущества по цене, предложенной продавцом.

Следовательно, фактически истец отказался от приобретения комнаты по цене, предложенной ответчиком.

Телеграмма Черняк Е.В. от 05.07.2020 была представлена                Алимпиевым Н.Ю. при заключении договора купли-продажи, что подтверждается пояснениями Квашниной Л.Б., показаниями свидетелей С.С.О. и М.Н.С., присутствующих при совершении сделки.

Также свидетели С.С.О. и М.Н.С. на вопрос суда о том, за какую стоимость приобреталась комната Квашниной Л.Б., пояснили, что сумма сделки составила 750 000 рублей. Денежные средства пересчитывались и передавались в присутствии свидетелей С.С.О. и М.Н.С., которые подтвердили факт передачи в счет оплаты комнаты именно 750 000 рублей.

В нарушение статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом Черняк Е.В. суду не представлено доказательств того, что комната Алимпиевым Н.Ю. продана Квашниной Л.Б. за 700 000 рублей, а также выражения согласия Черняк Е.В. на приобретение комнаты за 750 000 рублей в срок, установленный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сам факт длительной продажи комнаты с размещением в сети Интернет объявлений, в которых в течение времени цена комнаты варьировалась, о нарушении прав Черняк Е.В. не свидетельствует. Комната продана Квашниной Л.Б. за 750 000 рублей, то есть по цене, предложенной Черняку Е.В.

Как пояснил в судебном заседании свидетель С.С.О., комната продавалась с мая 2020 года и при продажи цена изменялась в большую или меньшую сторону. Договор купли-продажи от 24.07.2020 заключен на сумму 750 000 рублей, денежные средства переданы.

К.Л.Т. и А.Н.В. свидетелями заключения договора купли-продажи от 24.07.2020, уведомления Черняка Е.В. о продаже комнаты не являлись, пояснили суду, что приходили осматривать комнату в мае 2020 года для разрешения вопроса о возможности ее приобретения. На момент осмотра стоимость комнаты по объявлению была 700 000 рублей.

Однако указанные обстоятельства не свидетельствуют о нарушении прав истца, поскольку данный период юридически значимым не является.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Учитывая, что в удовлетворении заявленных требований отказано, Управлению Судебного департамента в Свердловской области надлежит осуществить возврат внесенных на депозит суда денежных средств плательщикам: по чеку-ордеру от 23.11.2020 на сумму 250 000 рублей Черняк М. Д. за Черняк Е. В. (сумма, подлежащая выплате покупателю Квашниной Л. Б.); по чеку от 19.11.2020 на сумму 500 000 рублей, плательщик Черняк Е. В., назначение платежа: сумма для выплаты покупателю Квашниной Л.Б., дело № 2-3940/2020 Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Черняк Е. В. к Алимпиеву Н. Ю., Квашниной Л. Б. о признании преимущественного права покупки, о переводе прав покупателя оставить без удовлетворения.

Управлению Судебного департамента в Свердловской области надлежит осуществить возврат внесенных на депозит суда денежных средств плательщикам: по чеку-ордеру от 23.11.2020 на сумму 250 000 рублей Черняк М. Д. за Черняк Е. В. (сумма, подлежащая выплате покупателю Квашниной Л. Б.); по чеку от 19.11.2020 на сумму 500 000 рублей, плательщик Черняк Е. В., назначение платежа: сумма для выплаты покупателю Квашниной Л.Б., дело № 2-3940/2020 Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Орджоникидзевский районный суд                         г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:                                                       Е.В. Ворожцова