Решение по делу № 2-227/2019 от 16.01.2019

Дело №2-227/2019

УИД 54RS0023-01-2018-001420-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2019 года                        р.п.Коченево

Коченевский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи                 Полевой М.Н.

при секретаре                            Протасовой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вейдт В. В. к Миньковой Г. С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, а также по встречному иску Миньковой Г. С. к Вейдт В. В., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению имуществом в Новосибирской области, ООО «Спектр» о признании недействительными торгов по продаже арестованного заложенного имущества, а также заключенного по результатам торгов договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

установил:

    Вейдт В.В. обратилась в суд с иском к Миньковой Г.С., Миньковой В.Р., Грант Т.А., Минькову И.С. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

    Исковые требования мотивированы тем, что истцом на торгах арестованного (заложенного) имущества, проводимых Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Новосибирской области, приобретены жилой дом площадью 26,4 кв.м. и земельный участок площадью 1860 кв.м.с кадастровым номером №, расположенные по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№, зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

    Между тем, бывший собственник жилого дома и земельного участка Минькова Г.С. и члены её семьи продолжают проживать в указанном доме, что является препятствием для осуществления прав собственника - истца.

    В судебном заседании Вейдт В.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

    Ответчик Минькова Г.С., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО 1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО 2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также ФИО 3 в суд не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

    Представитель Миньковой Г.С. – Латоха О.Е. иск не признала (доверенность – т.1 л.д.29).

Представителем ответчиков Латоха О.Е. предъявлен встречный иск, принятый судом к производству (т.1 л.д.31-40), о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли - продажи, заключенного по результатам торгов.

    В обоснование встречного иска указано, что торги по продаже арестованного имущества были проведены с нарушением правил, установленных законом. Миньковой Г.С. не было известно о возбуждении исполнительного производства, наложении ареста на жилой дом и земельный участок, а также о передаче арестованного имущества на торги. Жилой дом и земельный участок были реализованы по заниженной цене, установленной незаконным судебным актом, впоследствии отмененным. Реализация спорного имущества по заниженной цене существенно нарушает права должника, поскольку не позволила в полном объеме погасить задолженность по кредитному договору.

    Ответчики по встречному иску Вейдт В.В., представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области Илларионова В.В. иск не признали по тем основаниям, что торги по продаже спорного имущества были проведены в соответствии с действующим законодательством, доказательств несоблюдения процедуры проведения торгов не представлено. Цена реализации была установлена судебным актом, вступившим в законную силу. Оснований для реализации имущества по иной цене не было (л.д.196-101).

    Представитель третьего лица на стороне ответчика ПАО Сбербанк Киселева М.И. оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

    Судебный пристав-исполнитель ФИО 4 в суд не явилась, в предыдущем судебном заседании высказалась о законности проведения торгов.

    ООО «Спектр» уведомлено о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд представителя не направило, возражений не представило.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ года заочным Решением Ленинского районного суда г.Новосибирска взыскано с Миньковой Г. С. в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей и обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом общей площадью 26,4 кв.м., расположенный по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№ и земельный участок площадью 1860 кв.м.

Определен способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена квартиры в размере <данные изъяты> рублей (т.1л.д.113-117).

ДД.ММ.ГГГГ года на основании заявления ПАО Сбербанк и исполнительного листа, выданного Ленинским районным судом г.Новосибирска, возбуждено исполнительное производство в отношении Миньковой Г.С.

ДД.ММ.ГГГГ года исполнительное производство окончено на основании заявления ПАО Сбербанк об отзыве исполнительного листа.

ДД.ММ.ГГГГ года определением Ленинского районного суда г.Новосибирска по заявлению ПАО Сбербанк об изменении способа и порядка исполнения решения суда начальная продажная цена жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№, находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>,д.№, и земельного участка площадью 1860 кв.м., снижена до <данные изъяты> рублей (т.1л.д.118-119).

ДД.ММ.ГГГГ года на основании заявления ПАО Сбербанк Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО 4 повторно возбуждено исполнительное производство №№ в отношении Миньковой Г. С. о взыскании в пользу ПАО Сбербанк задолженности по кредитным платежам в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ года Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО 4 №№ наложен арест на имущество должника, составлен акт о наложении ареста на жилой дом общей площадью 26,4 кв.м. и земельный участок площадью 1860 кв.м. с оценкой <данные изъяты> рублей (л.д.110-112).

ДД.ММ.ГГГГ года жилой дом и земельный участок переданы в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области для реализации на торгах (т.1 л.д.102).

ДД.ММ.ГГГГ года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области поручило специализированной организации ООО «Спектр» реализовать на торгах жилой дом общей площадью 26,4 кв.м. и земельный участок площадью 1860 кв.м. (т.1л.д.142-143).

ДД.ММ.ГГГГ года торги по продаже арестованного имущества признаны несостоявшимися в связи с тем, что явилось менее двух участников (протокол заседания комиссии организатора торгов – т.1 л.д.180-181).

ДД.ММ.ГГГГ года Постановлением судебного пристава – исполнителя ФИО 4 снижена цена переданного на реализацию имущества на 15%, после чего стоимость жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты> рублей (т.1л.д.183-184).

ДД.ММ.ГГГГ года состоялись повторные публичные торги по продаже арестованного имущества, оформленные протоколом №1, по результатам которых Вейдт В.В. признана победителем повторных публичных торгов по продаже арестованного заложенного имущества, принадлежащего Миньковой Г.С. – жилого дома площадью 26, 4 кв.м. и земельного участка площадью 1860 кв.м. Цена проданного имущества составила <данные изъяты> рублей (т.2 л.д.15-16).

ДД.ММ.ГГГГ года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в лице поверенного ООО «Спектр» и победителем торгов Вейдт В. В. заключен договор купли продажи жилого дома площадью 26,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 1860 кв.м. с кадастровым номером № по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№.(т.2 л.д.21-23).

ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано право собственности Вейдт В.В. на жилой дом (регистрационная запись № – л.д.6) и земельный участок (регистрационная запись № – л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ года Вейдт В.В. обратилась в суд с иском к Миньковой Г.С. о признании её и совместно проживающих с нею лиц утратившими право пользования жилым помещением и выселении.

ДД.ММ.ГГГГ года апелляционным определением Новосибирского областного суда определение Ленинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ года об установлении начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей отменено, в удовлетворении заявления ПАО Сбербанк о снижении начальной продажной цены залога отказано (л.д.64-67).

Суд считает, что исковые требования Миньковой Г.С. о признании недействительными торгов по продаже жилого дома и земельного участка подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ч.1 ст.449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

    Из материалов дела следует, что со стороны организатора торгов отсутствуют нарушения порядка проведения торгов.

    Между тем, предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, на что указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года.

    Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).    Судом установлено, что при проведении торгов были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

    Так, согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

    Решением Ленинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ года начальная продажная цена жилого дома общей площадью 26,4 кв.м. и земельного участка площадью 1860 кв.м., расположенных по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, №., определена в размере <данные изъяты> рублей.

    Впоследствии по заявлению ПАО Сбербанк об изменении способа и порядка исполнения решения суда определением Ленинского районного суда г.Новосибирска от 25.10.2017 года начальная продажная цена предмета ипотеки снижена с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей.

    Апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года определение Ленинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ года об установлении начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей отменено, в удовлетворении заявления ПАО Сбербанк о снижении начальной продажной цены залога отказано.

    При этом судебной коллегией указано, что порядок проведения публичных торгов, предусмотренный специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не был соблюден, исполнительное производство окончено в связи с отзывом ПАО Сбербанк исполнительного листа до проведения второго этапа торгов.

    При таких обстоятельствах при рассмотрении гражданского дела по правилам суда первой инстанции судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования взыскателя об изменении начальной продажной цены заложенного имущества.

Следовательно, отсутствовали основания для реализации арестованного заложенного имущества в виде жилого дома общей площадью 26,4 кв.м. и земельного участка площадью 1860 кв.м., расположенных по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, №, по цене <данные изъяты> рублей.

Имущество должно было быть выставлено на публичные торги с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей.

Действительно, на момент передачи спорного имущества на торги начальная продажная цена реализации была определена судебным актом, вступившим в законную силу, и обязательным для исполнения как судебным приставом – исполнителем, так и организатором торгов.

В этой части отсутствуют нарушения как со стороны судебных приставов – исполнителей, так и организатора торгов.

Тем не менее, отмена судебного акта о снижении первоначальной продажной цены до <данные изъяты> рублей, свидетельствует о его незаконности, поскольку суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявления ПАО Сбербанк об изменении способа и порядка исполнения решения.

    Отмена судебного акта о порядке и способе исполнения решения суда означает, что торги были проведены с незаконным установлением первоначальной продажной цены имущества.

    Правовые последствия отмененного судебного акта не возникают в силу обязательного согласно статьи 13 ГПК РФ характера вступившего в законную силу судебного акта вышестоящего суда.

    Вынесение судом судебного акта об отмене исполненных судебных актов лишает их юридической силы - правовые последствия не возникают, а потому должно произойти восстановление положения стороны судебного разбирательства, которая претерпела негативные последствия.

Суть отмены заключается в аннулировании судебного акта, и пресечении всех его правовых последствий.

Нарушение правил проведения торгов выразилось в том, что вопреки требованиям ч.4 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества была установлена на основании незаконного судебного акта, а Минькова Г.С. не имела возможности воспользоваться своими правами при реализации заложенного имущества и повлиять на формирование его стоимости при продаже на торгах.

Минькова Г.С. не была уведомлена как о рассмотрении дела по заявлению ПАО Сбербанк о снижении начальной продажной цены, так и о повторном возбуждении исполнительного производства. В деле отсутствуют доказательства надлежащего уведомления Миньковой Г.С. о возбуждении исполнительного производства, о наложении ареста на жилой дом и земельный участок, о передаче имущества на торги.

Данные нарушения являются существенными, поскольку целью торгов является получение максимальной выручки от реализации имущества должника.

Между тем, начальная продажная цена при передаче имущества на торги была установлена значительно ниже рыночной стоимости имущества.

Так, Миньковой Г.С. представлен отчет №№ <данные изъяты>, согласно которому на дату проведения торгов ДД.ММ.ГГГГ года стоимость жилого дома составляла <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка - <данные изъяты> рублей.

Как следует, из отчета специалист-оценщик непосредственно исследовал объекты оценки, сравнительный анализ проводил в границах населенного пункта, в котором расположены жилой дом и земельный участок, выставленные на торги, выводы оценщика мотивированы и обоснованы, учтено наличие коммуникаций, в том числе газопровода.

Между тем, отчет <данные изъяты> №№, на основании которого была изменена начальная продажная цена, содержит сравнительный анализ безотносительно к конкретному населенному пункту, при этом ни одного аналога не приведено именно в <адрес>, который расположен в непосредственной близости от города, в качестве примеров приведена стоимость жилых домов в отдаленных деревнях.

Специалистом также не учтены коммуникации, проведенные к дому, в том числе газопровод.

В результате чего, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей, что ниже кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год (<данные изъяты> рублей), кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> составила <данные изъяты> рублей, что ниже кадастровой стоимости жилого дома, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года (<данные изъяты> рубль), при том что специалист в отчете указывает на удовлетворительное состояние объектов недвижимости.

В связи с вышеизложенным суд считает, что цена реализации объектов недвижимости была существенно занижена, что не отвечает целям и задачам исполнительного производства.

Кроме того, существенно заниженная начальная продажная цена заложенного имущества могла создать искаженное представление о невысоких качественных характеристиках объекта, и тем самым сузить круг потенциальных покупателей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушение правил формирования начальной продажной цены заложенного имущества является существенным нарушением правил проведения торгов, повлиявшим на их результат, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав должника.

    Требований о применении последствий недействительности договора купли – продажи арестованного имущества в соответствии с п.2 ст.449 Гражданского кодекса РФ участниками судебного разбирательства не заявлялось.

    Между тем, из содержания п.4 ст.166 Гражданского кодекса РФ, с учетом пункта 79 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что суд вправе применить последствия недействительности сделки (реституцию) по своей инициативе только в отношении ничтожной сделки, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

В рассматриваемом случае не усматривается нарушения публичных интересов, кроме того, заявлены требования о признании недействительными сделок (торгов и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов) по мотиву их оспоримости, что исключает применение судом последствий недействительности сделки по собственной инициативе.

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с самостоятельными исками о применении последствий недействительности договора купли-продажи жилого дома площадью 26,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 1860 кв.м. с кадастровым номером № по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№, заключенного по результатам торгов.

В соответствии с п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, следовательно, аннулируется и государственная регистрация прав, осуществленная на основании недействительных сделок.

Поскольку в силу недействительности договора купли –продажи у Вейдт В.В. право собственности на жилой дом и земельный участок не возникло, ее требование о выселении Миньковой Г.С. и членов ее семьи из жилого дома, расположенного по адресу Новосибирская область, Коченевский район, ул.<адрес>, д.№, не подлежит удовлетворению.

    На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Миньковой Г. С. удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в лице ООО «Спектр» по продаже заложенного недвижимого имущества – жилого дома площадью 26,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 1860 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ года.

Признать недействительным договор купли – продажи жилого дома площадью 26,4 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 1860 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, ул.<адрес>, д.№ от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области в лице ООО «Спектр» и Вейдт В. В., оформленный протоколом №2 о результатах повторных публичных торгов

Исковые требования Вейдт В. В. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей жалобы через Коченевский районный суд Новосибирской области.

Судья                             Полева М.Н.