Решение по делу № 8Г-15485/2023 [88-16165/2023] от 11.07.2023

УИД 78RS0017-01-2021-007680-90

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-16165/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                    04 октября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:                   Герасимчук Т.А.,

судей:                     Рогачевой В.В. и Нестеровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Цветение сливы» на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2023 года по делу № 2-1321/2022 по иску Антоневич Елены Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью «Цветение сливы» о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства, обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки за нарушение срока его передачи, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки за невыполнение требования потребителя об устранении недостатков, денежной компенсации морального вреда и штрафа.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО «Цветение сливы» - Нетреба Ю.В. (действующего на основании доверенности от 05.12.2022 сроком на один год), поддержавшего доводы жалобы, представителя истицы Антоневич Е.А. - Пахомовой А.Р. (действующей на основании доверенности № от 29.04.2021 сроком на три года), полагавшей, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Антоневич Е.В. в декабре 2021 г. обратилась в суд с иском к ООО «Цветение сливы» и, уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просила:

- признать недействительным акт приема-передачи объекта долевого строительства к договору участия в долевом строительстве №31 от 30.12.2019, составленный ООО «Цветение сливы» 19.08.2021 в одностороннем порядке,

- обязать ответчика в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу передать Антоневич Е.В. объект долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве № 31 от 30.12.2019, без учета несоответствий, препятствующих регистрации права собственности на квартиру,

- взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства с 01.01.2021 до даты фактической передачи по двустороннему акту приема-передачи,

- взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков квартиры в размере 1.940.346 руб., а также неустойку за отказ в удовлетворении требования потребителя о возмещении стоимости устранения недостатков, рассчитанную с 11.12.2021 до даты вынесения решения и до момента фактического исполнения обязательств,

- взыскать с ответчика денежную компенсацию морального вреда в размере 100.000 руб. и штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истицы.

В обоснование своих требований Антоневич Е.В. указала, что 30.12.2019 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался передать истице четырехкомнатную квартиру в срок не позднее 31.12.2020, однако к этому сроку квартира не была построена и не была передана истице.

Первичный осмотр квартиры состоялся 14.05.2021, в ходе него были выявлены многочисленные недостатки, в связи с чем квартира не была принята истицей. Стороны составили акт фиксации дефектов, ответчик обязался устранить недостатки в согласованный срок. При последующих осмотрах квартиры 29.06.2021 и 09.08.2021 часть недостатков была устранена ответчиком, однако не полностью, ввиду чего квартира вновь не была принята истицей. Она многократно обращалась к ответчику с претензиями, просила устранить недостатки, назначить дату приемки и передать квартиру, в ответ на которые ответчик сообщил, что 19.08.2021 составил односторонний акт приема-передачи, который истица получила 26.08.2021.

Истица считает односторонний акт недействительным, ссылаясь на то, что по её инициативе с участием ответчика 06.09.2021 в квартире была проведена комплексная строительно-техническая и товароведческая экспертиза экспертами ООО «Европейский Центр Судебных Экспертов», назначенная постановлением нотариуса Шакун Н.В. от 23.08.2021, по результатам которой подтвердилось наличие в квартире строительных недостатков, стоимость их устранения определена в 1.940.346 руб.

Ключи от объекта истица получила 06.09.2021, тем самым получила доступ в квартиру, при этом выявленные замечания так и не были устранены ответчиком, передача квартиры по передаточному акту не была произведена.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2023 г., в порядке частичного удовлетворения требований Антоневич Е.А.:

- признан недействительным акт приема-передачи от 19.08.2021 объекта долевого строительства к договору долевого участия в долевом строительстве № 31 от 30.12.2019, составленный ООО «Цветение сливы» в одностороннем порядке;

- на ООО «Цветение сливы» возложена обязанность в течение пяти дней с даты вступления решения суда в законную силу передать Антоневич Е.А. объект долевого строительства по двустороннему акту приема-передачи в соответствии с договором участия в долевом строительстве №31 от 30.12.2019 и паспортом на помещение;

- с ООО «Цветение сливы» в пользу Антоневич Е.А. присуждена неустойка за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве №31 от 30.12.2019 срока передачи квартиры в размере 6.000.000 руб., стоимость устранения недостатков в размере 561.853 руб., неустойка за отказ в удовлетворении требований потребителя о возмещении стоимости устранения недостатков в размере 561.853 руб., компенсация морального вреда в размере 10.000 руб., штраф в размере 3.566.853 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 44.243 руб.

В кассационной жалобе, поданной в электронной форме 28 июня 2023 г. и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 11 июля 2023 г., ответчик ООО «Цветение сливы» просит отменить вышеуказанные судебные постановления, считая выводы судов не соответствующими нормам материального и процессуального права, с направлением дела на новое рассмотрение. Указывает, что выявленные недостатки не препятствовали принятию объекта долевого строительства; сумма взысканной неустойки за просрочку передачи объекта явно завышена и не учитывает конкретные обстоятельства дела; вывод судов о необходимости передачи квартиры по двустороннему акту не учитывает тот факт, что за истицей уже зарегистрировано право собственности на квартиру на основании ранее оформленного ответчиком акта; судами дана неверная правовая оценка подписанному сторонами соглашению о продлении срока передачи объекта.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истицы Антоневич Е.А., надлежащим образом извещенной о месте и времени судебного заседания и просившей о рассмотрении дела в её отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены нижестоящими судами при рассмотрении требований истицы о взыскании в её пользу неустоек, денежной компенсации морального вреда и штрафа, и выразились в следующем.

Как установлено судами на основе представленных сторонами документов, 30.12.2019 между Антоневич Е.А. и ООО «Цветение сливы» был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался в срок не позднее 31.12.2020 передать истице объект долевого строительства - четырехкомнатную квартиру, характеристики, план расположение и описание которой приведены в приложении 1 к договору, после завершения внутренней (чистовой) отделки в соответствии с приложением 2 к договору (пункты 2.2, 2.3, 4.1 и 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора его цена составила 77.000.000 руб., истица обязательство по оплате исполнила в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

23.11.2020 сторонами было подписано дополнительное соглашение №2 к договору на предмет продления срока передачи объекта долевого строительства до 30.04.2021 (т.4, л.д.55-57). Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена не была.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику 19.03.2021 (т.4, л.д.62-63).

Первичный осмотр объекта состоялся 14.05.2021, сторонами был составлен акт фиксации дефектов квартиры, в котором был также указан срок устранения недостатков ответчиком – 30 календарных дней (т.1, л.д.34-40).

17.05.2021 Антоневич Е.А. дополнительно направила в адрес ответчика претензию с требованием о безвозмездном устранении недостатков, перечисленных в акте от 14.05.2021, в срок до 13.06.2021 (т.1, л.д.41-44).

29.06.2021 при повторном осмотре объекта был повторно составлен акт фиксации дефектов в связи тем, что ранее выявленные недостатки не были в полном объеме устранены ответчиком (т.1, л.д.46-50); истицей 01.07.2021 была направлена ответчику претензия от 30.06.2021 с требованием об устранении сохранявшихся недостатков, а также недостатков в местах общего пользования многоквартирного дома, и о передаче квартиры (т.1, л.д.51-57).

12.07.2021 Антоневич Е.А. повторно направила ответчику претензию с требованием о передаче объекта и назначении даты приемки (т.1, л.д.59-64).

При осмотре объекта 09.08.2021 было зафиксировано, что выявленные недостатки устранены частично, ввиду чего квартира вновь не была принята истицей (т.1, л.д. 66-68).

Претензия с требованиями устранить имеющиеся в квартире недостатки, назначить дату приемки и передать квартиру по передаточному акту направлялась истицей также 12.08.2021, получена ответчиком (т.1, л.д.64-72).

19.08.2021 ввиду того, что все недостатки объекта так и не были устранены, истица направила ответчику претензию и телеграмму, которыми уведомила застройщика о намерении провести экспертизу объекта на предмет наличия недостатков и несоответствий, просила обеспечить явку представителя застройщика к нотариусу, сообщила о готовности принять объект по передаточному акту после проведения экспертизы (т.1, л.д.78-82).

19.08.2021 ответчик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, который был направлен истице и получен ею по почте 26.08.2021 (т.1, л.д.93-97).

23.08.2021 по заявлению истицы в целях обеспечения доказательств нотариусом Шакун Н.В. было вынесено постановление о назначении комплексной строительно-технической и товароведческой экспертизы, проведение которой было поручено экспертам ООО «Европейский Центр Судебных Экспертов» Мещеряковой С.М. и Дубко Е.Б., эксперты были предупреждены нотариусом об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ (т.1, л.д.84-87).

31.08.2021 истица вручила ответчику претензию, в которой выразила свое несогласие с полученным актом от 19.08.2021, сообщила о несоответствиях содержания и формы акта, допущенных ошибках, которые будут являться препятствием для регистрации права собственности, предложила ответчику подписать передаточный акт в исправленной редакции (т.1, л.д.98-104).

06.09.2021 экспертами ООО «Европейский Центр Судебных Экспертов» в присутствии истца и представителя ответчика был проведен осмотр объекта, по результатам проведенной экспертизы было подготовлено заключение №160/16 от 08.10.2022, согласно выводам которого установлено наличие в квартире недостатков, указанных ранее в акте осмотра от 14.05.2021, возникших в результате нарушений требований строительных норм и правил, а также иных обязательных требований; определена стоимость ремонтных работ, необходимых для их исправления - 1.940.346 руб. (т.1, л.д.120-168).

06.09.2021 истице были вручены ключи от объекта и инструкция по эксплуатации объекта, которая не была приложена застройщиком к акту от 19.08.2021 (т.4, л.д.98), данное обстоятельство стороной истицы было подтверждено в ходе судебного разбирательства.

13.09.2021 истица обратилась в регистрирующий орган для регистрации права собственности на объект на основании акта от 19.08.2021, однако регистрация права собственности на основании данного акта первоначально была приостановлена 24.09.2021, а впоследствии 23.12.2021 ей в этом было отказано по тем мотивам, что акт (являвшийся по своей форме двусторонним) не содержал подписи со стороны истицы (т.1, л.д.117-118, 196-197).

30.11.2021 истица направила ответчику претензию, в которой просила внести изменения в передаточный акт и передать объект по акту без несоответствий, препятствующих регистрации права собственности, а также выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта и расходы на устранение недостатков, требования которой были оставлены ответчиком без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика судом первой инстанции была назначена судебная комплексная строительно-техническая и товароведческая экспертиза.

По заключению экспертов ООО «Многопрофильный центр судебных экспертов» № 127/2022-КОМП от 10.11.2022 (т.5, л.д.85-168), в результате проведенного исследования установлен следующий перечень не устраненных на момент исследования дефектов, обнаруженных при первичном осмотре квартиры 14.05.2021 специалистами оценочной компании «Авангард»:

- санузел площадью S =3,05 кв.м - сколы на обрамлении раковины;

- санузел площадью S =3,05 кв.м - сдир на углу дверного проема справа от коробки двери;

- санузел площадью S =5,72 кв.м - сколы на обрамлении раковины;

- санузел площадью S =7,58 кв.м - скол на потолке межкомнатной двери;

- кухня площадью S =14.68 кв.м - царапины на внутренней крышке шкафа над индукционной плитой;

- кухня площадью S =14.68 кв.м - замена стеклопакета створки оконного блока №2 имеется царапина более 10 см в длину;

- гостиная площадью S= 42.83 кв.м (кухня согласно акту от 14.05.2021) - царапины на стеклопакете оконного блока;

- спальня площадью S =14.60 кв.м (комната 1 согласно акту от 14.05.2021) - повреждение на правой створке ближнего шкафа;

- спальня площадью S = 14.60 кв.м (комната 1 согласно акту от 14.05.2021) - не работает механизм на створке (не фиксируется);

- спальня площадью S = 12.41 кв.м (комната 3 согласно акту от 14.05.2021) - царапины на правой створке дальнего шкафа вдоль левой стены гардероба;

- спальня площадью S = 12.41 кв.м (комната 3 согласно акту от 14.05.2021) - повреждения лакокрасочной поверхности нижнего наличника створки оконного блока;

- спальня площадью S = 17.06 кв.м (комната 2 согласно акту от 14.05.2021) - царапины на лакокрасочной поверхности нижнего наличника правого стеклопакета оконного блока;

- спальня площадью S = 12.41 кв.м (комната 3 согласно акту от 14.05.2021) - сколы и следы реставрации паркетной доски в КЗ ((2) спальня площадью S = 12.41 кв.м согласно экспликации помещений);

- спальня площадью S = 17.06 кв.м (комната 2 согласно акту от 14.05.2021) - зазоры между рейкой и смежными досками инженерного паркета более 2-х мм на 3 м;

- комнаты с конвекторами (1), (3), (10) - некачественно выполнено примыкание паркетной доски к напольным конвекторам в (3) спальне площадью S = 17.06 кв.м, (1) Спальне площадью S = 14.60 кв.м и (10) кухне площадью S = 14.68 кв.м;

- санузел площадью S = 3.05 кв.м (С/1 №1 согласно акту от 14.05.2021) - произвольное закрывание двери в с/у 1;

- гостиная площадью S = 42.83 кв.м (кухня согласно акту от 14.05.2021) - многочисленные сколы, царапины и повреждения паркетной доски в зоне кухни;

- санузел площадью S = 3.05 кв.м (С/у №1 согласно акту от 14.05.2021) - неровность возле розетки в с/у 2;

- передняя площадью S = 19,12 кв.м (Коридор согласно акту от 14.05.2021) - пятно на полу в коридоре у входа в с/у 1;

- санузел площадью S = 7.58 кв.м (С/у №3 согласно акту от 14.05.2021) - скол на камне слева от входа в с/у КЗ;

- передняя площадью S = 19,12 кв.м (Коридор согласно акту от 14.05.2021) - уступ ревизионного люка в коридоре;

- санузел площадью S = 5.72 кв.м (С/у №2 согласно акту от 14.05.2021) - неравномерный зазор между ревизионным люком в с/у 2;

- передняя площадью S = 19,12 кв.м (Коридор согласно акту от 14.05.2021) - сколы на панели левой створки шкафа при входе + регулировка створки шкафа левой стенки;

- передняя площадью S = 19,12 кв.м (Коридор согласно акту от 14.05.2021) - пятно на простенке между углом и помещением комнаты №1;

- спальня площадью S = 14.60 кв.м (Комната 1 согласно акту от 14.05.2021) - штрихи и загрязнения на стене справа от дверного блока;

- спальня площадью S = 17.06 кв.м (Комната 2 согласно акту от 14.05.2021) - загрязнения и подтеки на фасадной и правой стенах;

- гостиная площадью S = 42.83 кв.м (Гостиная согласно акту от 14.05.2021) - накладка на розетку № 2 гостиной не перекрывает отверстие подрозетника.

Таким образом, экспертным заключением было подтверждено наличие дефектов, обнаруженных при первичном осмотре квартиры 14.05.2021 специалистами оценочной компании «Авангард».

Также заключением экспертизы определена стоимость восстановительного ремонта в отношении не устраненных (на момент проведения судебной экспертизы) дефектов отделки квартиры, ранее зафиксированных 14.05.2021, составившая в текущих ценах 513.853 руб., и стоимость восстановительного ремонта в отношении не устраненных дефектов мебели, зафиксированных 14.05.2021, составившая в текущих ценах 48.000 руб.

Разрешая спор и частично удовлетворяя требования Антоневич Е.А., суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что объект, подлежавший передаче истице, не соответствовал условиям договора и на момент рассмотрения дела судом сохранял недостатки и дефекты, допущенные ответчиком в ходе выполнения строительных, монтажных и отделочных работ, которые ответчиком не устранены, в связи с чем пришел к выводу о том, что составленный ответчиком односторонний передаточный акт от 19.08.2021 является недействительным, также принял во внимание, что истица обращалась в регистрирующий орган для регистрации права собственности на объект, однако не смогла его зарегистрировать на основании указанного передаточного акта.

Рассматривая требование истицы о взыскании в её пользу неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры, суд первой инстанции исходил из наличия просрочки исполнения указанного обязательства ответчиком, в том числе с учетом недействительности оформленного им одностороннего передаточного акта, руководствовался частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, принял во внимание мораторий на начисление штрафных санкций, предусмотренный постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в связи с чем пришел к выводу о праве истицы на взыскание неустойки в период с 11.01.2021 по 28.03.2022 исходя из учетной ставки ЦБ РФ 4,25% годовых, действовавшей на дату истечения срока исполнения обязательства.

Отклоняя доводы ответчика о наличии подписанного сторонами дополнительного соглашения №2 от 23.11.2020 на предмет продления срока передачи объекта долевого строительства до 30.04.2021, суд первой инстанции указал, что данное соглашение подлежало государственной регистрации, в отсутствие которой не может считаться заключенным, при этом отсутствуют доказательства существования препятствий к такой регистрации, как и доказательства уклонения истицы от регистрации соглашения.

Определив полный размер неустойки за вышеуказанный период (442 дня) в 9.642.966,67 руб., суд с учетом заявления ответчика о снижении неустойки в порядке ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничил её размер суммой в 6.000.000 руб.

Рассматривая требование истицы о возмещении стоимости устранения имеющихся в квартире недостатков и о взыскании неустойки за просрочку выплаты соответствующей суммы, суд руководствовался положениями ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, статьями 22 и 23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», положил в основу своих выводов заключение судебной экспертизы, не оспоренное сторонами, исходил из того, что требование о выплате стоимости расходов на устранение недостатков было заявлено истицей 30.11.2021, десятидневный срок для удовлетворения этого требования истек 10.12.2021, с этой даты до момента фактического исполнения обязательства с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1% за каждый день просрочки, однако период начисления неустойки ограничен судом до 28.03.2022 (с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479), а неустойка, полный размер которой за этот период определен судом в 601.182,71 руб., снижена в порядке ст.333 ГК РФ до 561.853 руб. (суммы основного обязательства).

Оценив характер и последствия нарушения прав истицы, суд определил размер присуждаемой в её пользу денежной компенсации морального вреда в 10.000 рублей.

Суд апелляционной инстанции с приведенными выводами согласился, указав, что на момент составления ответчиком одностороннего акта 17.08.2021 квартира не соответствовала условиям договора и до настоящего времени имеет не устраненные недостатки и дефекты, допущенные ответчиком в ходе выполнения строительных, монтажных и отделочных работ. Доводы ответчика о том, что недостатки не являлись существенными и не препятствовали принятию квартиры, суд апелляционной инстанции отклонил, признав это обстоятельство не доказанным ответчиком.

Кроме того, в апелляционном определении обращено внимание, что в соответствии с оспариваемым односторонним актом приема-передачи истице передана 3-комнатная квартира общей площадью 141,9 кв.м, жилой площадью 43,2 кв.м, тогда как по договору участия в долевом строительстве истцу должна быть передана 4-комнатная квартира общей площадью 143,1 кв.м, площадью комнат (14,6+12,41+17,06+42,83 кв.м); разночтения в общей, жилой площади квартиры и количестве комнат ответчиком не устранены, при таком положении ответчик не вправе был составлять односторонний акт приема-передачи квартиры, что также является основанием для его признания недействительным.

В связи с этим, учтя правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), суд апелляционной инстанции указал, что злоупотребление правом со стороны истицы в виде неправомерного уклонения от приемки квартиры не имело места, напротив, она незамедлительно являлась на осмотр квартиры, неоднократно обращалась к застройщику с требованием об устранении недостатков, осуществила попытку зарегистрировать право собственности на квартиру на основании полученного от ответчика акта приема-передачи, в чем ей было отказано.

Судом апелляционной инстанции также указано, что составленный ответчиком акт приема-передачи квартиры фактически не является односторонним, поскольку его форма, использованная ответчиком, предполагает его подписание также участником долевого строительства, в то время как односторонний акт должен содержать только подпись и печать застройщика (т.1, л.д.93-94); отсутствие подписи истицы повлекло отказ Росреестра в государственной регистрации её права собственности на основании этого акта. В свою очередь, волеизъявление истицы на подписание двустороннего акта отсутствовало, при этом её отказ от его подписания являлся, по смыслу выводов апелляционного определения, правомерным.

Согласно выводам апелляционного определения, поскольку у ответчика отсутствовали основания для передачи квартиры истице в одностороннем порядке, акт приема-передачи от 19.08.2021 признан судом недействительным, суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика обязанность передать истице квартиру по двустороннему акту приема-передачи.

Оценивая доводы ответчика о том, что после вынесения судом первой инстанции решения по настоящему делу им в одностороннем порядке были поданы документы в Росреестр, на основании которых 12.12.2022 было зарегистрировано право собственности истицы на спорную квартиру (т.6, л.д.108-113), суд апелляционной инстанции указал, что это не имеет правового значения, поскольку данные действия произведены уже после вынесения судебного решения, доказательств подписания двустороннего акта не представлено, равно как не представлено документов, послуживших основанием для регистрации права собственности истицы.

В связи с этим суд апелляционной инстанции также признал правильными выводы районного суда относительно взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры, согласившись с данной судом первой инстанции оценкой доводов ответчика о наличии между сторонами соглашения о продлении срока исполнения обязательства застройщика, указав на правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в определении от 03.03.2020 №57-КГ20-1, а также в пункте 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.

Оценивая доводы ответчика о том, что присужденная неустойка, несмотря на её снижение в порядке ст.333 ГК РФ, остается явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (совокупная сумма неустойки и штрафа составляет 13,95% от стоимости квартиры), и одновременно доводы апелляционной жалобы истицы об отсутствии законных оснований для снижения неустойки, суд апелляционной инстанции указал, что определенный районным судом размер неустойки соответствует её компенсационному характеру и одновременно учитывает большой период неисполнения обязательства, соотношение суммы неустойки со стоимостью объекта долевого строительства. По смыслу выводов апелляционного определения, соотношение между неустойкой и ценой договора, а которое ссылался ответчик, само по себе не свидетельствует о завышенном размере неустойки и не является основанием для её уменьшения, поскольку неустойка рассчитывается от стоимости квартиры, которая составляет 77.000.000 руб., соответственно, за допущенную ответчиком просрочку передачи квартиры, равную 442 дням, размер неустойки будет составлять значительную сумму.

Вместе с тем оснований для увеличения размера неустойки по доводам жалобы истицы судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда также не усмотрела, сочтя полную сумму законной неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства ответчика, к тому же принимавшего меры для завершения строительства объекта и для устранения недостатков объекта долевого строительства.

Поскольку апелляционная жалоба ответчика не содержала доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в части взыскания в пользу истицы стоимости устранения недостатков квартиры и неустойки за просрочку её выплаты, а также в части компенсации морального вреда, суд апелляционной инстанции счел, что оно не подлежит в этой части проверке в силу положений ст.327.1 ГПК РФ. В свою очередь, истицей решение было обжаловано только в части неправомерного, по её мнению, снижения неустойки за просрочку передачи квартиры.

Однако выводы судов частично не соответствуют нормам материального права, свидетельствуют о неполной оценке ими юридически значимых обстоятельств дела, возложении на застройщика двойной ответственности в виде штрафных санкций за одно и то же нарушение его обязательств.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 этого Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона.

При этом частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 той же статьи (на которую имеется ссылка и в части 5 статьи 8) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в частности, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, в силу части 3 той же статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Федерального закона.

Анализ приведенных положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ указывает на то, что по смыслу части 5 статьи 8 закона основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта может быть выявление любого несоответствия объекта обязательным требованиям, приводящего к ухудшению качества объекта (части 1 и 2 ст.7 того же Закона), а не только существенного нарушения требований к качеству объекта, создающего основания для отказа от исполнения договора (часть 3 ст.7).

К тому же в данном случае доводы ответчика о несущественности конкретных недостатков отделки квартиры, зафиксированных при приемке и нуждавшихся в устранении, не могли оцениваться судами без учета значительности общего количества недостатков и стоимости их устранения, что в совокупности создавало препятствия к использованию квартиры по назначению до устранения недостатков.

При таком положении у судов имелись законные основания для признания недействительным составленного ответчиком в одностороннем порядке передаточного акта от 19.08.2021, принимая во внимание, что по смыслу взаимосвязанных положений части 2 статьи 6 и частей 5 и 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ общим условием составления такого акта является надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору и связанное с этим неправомерное уклонение участника долевого строительства от принятия объекта.

При этом приведенные выше нормативные положения, во взаимосвязи с частью 2 статьи 6 того же Федерального закона, устанавливающей ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указывают на то, что, если необходимость устранения недостатка, выявленного на стадии приемки объекта и повлекшего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, приводит к нарушению срока передачи объекта, это может быть основанием для взыскания с застройщика неустойки, установленной частью 2 ст. 6 Закона.

Согласно части 8 ст.8 Федерального закона за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, в случае принятия объекта долевого строительства с недостатком у участника долевого строительства сохраняется право требовать его устранения, а также привлечения застройщика к ответственности в виде неустойки при нарушении сроков устранения недостатков.

Вместе с тем в случае обнаружения недостатков при приемке объекта, если необходимость их устранения приводит к нарушению срока передачи объекта долевого строительства, это может создавать основания для взыскания с застройщика неустойки, предусмотренной частью 2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, однако характер недостатков и размер расходов на их устранение в случае принятия объекта с недостатками, т.е. фактический объем последствий нарушения обязательств ответчика, может учитываться судом в целях обеспечения соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (ст.333 ГК РФ).

Однако приведенные нормативные положения указывают на то, что связанные с устранением недостатков отношения, урегулированные частью 8 статьи 8 Закона и предполагающие в том числе ответственность застройщика в виде неустойки за нарушение срока устранения недостатков, возникают, как правило, после приемки объекта долевого строительства, в то время как до этого, если выявление недостатков влечет отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта, застройщик может нести только ответственность за просрочку передачи объекта, если такая просрочка возникает.

Иной подход приводил бы к возложению на застройщика двойной ответственности за одно и то же нарушение, связанное с выявлением недостатков объекта долевого строительства, в виде неустоек как за просрочку передачи объекта, так и за совпадающую по времени просрочку устранения недостатков или возмещения расходов на их устранение, необходимых участнику долевого строительства.

Более того, такой подход означал бы, что даже в случае, если срок передачи объекта еще не истек, но при его осмотре (при готовности застройщика к досрочной передаче) выявлены недостатки, вследствие которых участник долевого строительства отказался от подписания передаточного акта, это всё равно не исключало бы ответственность застройщика за просрочку устранения недостатков, что явно не соответствует существу правового регулирования отношений, связанных с передачей объекта, и положениям ч.5 ст.8 Закона.

В данном случае, как следует из содержания требований истицы и приведенных судами расчетов, неустойка за просрочку удовлетворения требования истицы о возмещении стоимости устранения недостатков присуждена в её пользу за период с 10.12.2021 по 28.03.2022, являющийся частью общего периода просрочки передачи квартиры, определенного судами с 11.01.2021 по 28.03.2022.

В связи с изложенным нельзя признать правильным и указание суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для проверки решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку исполнения требования истицы о возмещении стоимости устранения недостатков квартиры.

По общему правилу, установленному частью 2 статьи 327.1 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Вместе с тем в соответствии с абзацем вторым части 2 ст.327 суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Разъяснения данного положения процессуального законодательства содержатся в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», где, в частности, указано, что суд апелляционной инстанции должен проверить решение суда в полном объеме, если обжалуемая часть решения неразрывно связана с другими частями решения. Например, при изменении решения суда по существу спора суд апелляционной инстанции должен изменить распределение судебных расходов, даже если решение суда в этой части или отдельное судебное постановление о распределении судебных расходов не обжаловались.

Как указано выше, в данном случае заявленные истицей требования о взыскании с ответчика за один и тот же период неустойки за просрочку передачи квартиры и неустойки за просрочку исполнения требования о возмещении стоимости устранения недостатков квартиры являлись взаимоисключающими, в связи с чем проверка законности и обоснованности принятого по делу решения в части взыскания первой неустойки в данном случае не могла быть осуществлена в отрыве от факта присуждения в её пользу второй неустойки.

Кроме того, определяя период просрочки с 11.01.2021, суды неверно оценили факт наличия подписанного сторонами дополнительного соглашения №2 от 23.11.2020 на предмет продления срока передачи объекта долевого строительства до 30.04.2021, которое было оформлено, таким образом, до наступления указанного срока.

В кассационной жалобе правильно указывается на правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с которыми целью государственной регистрации договора (соглашения) является информирование третьих лиц о наличии договора; отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору не является основанием для признания его недействительным с учетом того, что соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства не нарушает публичных интересов, прав и законных интересов третьих лиц и не противоречит требованиям Закона №214-ФЗ.

Действительно, в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (т.е. по общим правилам, согласно которым, в частности, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта).

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, ранее была высказана в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Применительно к обязательствам по договору участия в долевом строительстве соответствующая правовая позиция была высказана в определении Верховного Суда РФ № 304-ЭС21-3286 от 25.06.2021.

В свою очередь, правовые позиции, на которые сослались суды в постановлениях по настоящему делу (определение от 03.03.2020 №57-КГ20-1, пункт 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017) относятся к случаям изменения застройщиком срока окончания строительства в одностороннем порядке и, таким образом, ссылка на них не опровергает доводы ответчика.

Никаких доводов о тех или иных основаниях недействительности соглашения от 23.11.2020, которые исключали бы возможность его государственной регистрации, сторона истицы не приводила, судами такие основания не указаны.

Заслуживает внимания также довод кассационной жалобы ответчика о том, что, определив в качестве последнего дня срока исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры 11.01.2021, суды должны были исчислить неустойку не с этой же даты, а с 12.01.2021 – первого дня просрочки, учитывая, что в силу пункта 1 ст.194 и пункта 1 ст.314 ГК РФ, если срок установлен для совершения какого-либо действия (в том числе для исполнения обязательства), оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Кроме того, рассматривая доводы ответчика о необходимости снижения неустойки за просрочку передачи квартиры в порядке ст.333 ГК РФ, суды не усмотрели никакого иного объективного критерия для оценки соразмерности неустойки, кроме общей цены договора участия в долевом строительстве и продолжительности допущенной ответчиком просрочки.

Как разъяснено в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Вопреки обозначенному подходу, судами не приняты во внимание и никак не оценены те обстоятельства, отраженные в судебных постановлениях, что квартира с 06.09.2021 фактически находится во владении истицы, т.е. последствия допущенного ответчиком нарушения состояли только в наличии не устраненных недостатков объекта, а также в невозможности государственной регистрации права собственности на основании составленного ответчиком одностороннего акта (который истица первоначально фактически не оспаривала и предприняла попытку использовать его в качестве основания для регистрации её права) и связанной с этим невозможности распоряжаться квартирой.

Характер соответствующих недостатков, их объем и стоимость их устранения, безусловно, также подлежали учету в целях оценки соразмерности неустойки за просрочку передачи квартиры.

Так, в аналогичной ситуации часть 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ прямо устанавливает, что неустойка за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства исчисляется, по общему правилу, исходя из цены договора (пункт 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»), однако, если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный той же нормой, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В данном случае, несмотря на общий значительный объем недостатков и достаточно высокую стоимость их устранения, определенная судами неустойка многократно превышает эту стоимость.

Нельзя согласиться и с выводами судов о необходимости возложения на ответчика обязанности передать квартиру истицы по двустороннему передаточному акту, для оценки чего нуждались в исследовании обстоятельства государственной регистрации права собственности Антоневич Е.А. на квартиру, состоявшейся, как усматривается из материалов дела, 12.12.2022 (т.6, л.д.108-113).

Таким образом, выводы судов в соответствующей части противоречат нормам материального права, основаны на неполном исследовании и оценке фактических обстоятельств дела.

Вместе с тем, учитывая подтвержденный доказательствами факт наличия недостатков переданного объекта и размер расходов, необходимых для их устранения, суды правомерно признали, что истица вправе требовать возмещения соответствующих расходов, что следует из взаимосвязанных положений части 2 ст.7 и части 5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. Доводов о неправильности судебных постановлений в указанной части кассационная жалоба не содержит.

Согласно ч.1 ст.327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п.37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Как указано в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 №16, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда РФ судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, учитывая также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит апелляционное определение по настоящему делу подлежащим отмене (за исключением той его части, в которой разрешены требования истицы о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства к договору долевого участия в долевом строительстве № 31 от 30 декабря 2019 года, составленного ООО «Цветение сливы» 19 августа 2021 года в одностороннем порядке, и о взыскании с ООО «Цветение сливы» в пользу Антоневич Е.А. стоимости устранения недостатков объекта в размере 561.853 руб.) с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение, при котором суду апелляционной инстанции следует принять меры к устранению допущенной неполноты судебного разбирательства, обеспечить сторонам возможность доказывания оснований их требований и возражений и разрешить спор на основе надлежащего исследования и оценки представленных доказательств и в соответствии с указаниями о толковании закона, содержащимися в настоящем определении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2023 года оставить без изменения в части признания недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства к договору долевого участия в долевом строительстве № 31 от 30 декабря 2019 года, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Цветение сливы» 19 августа 2021 года в одностороннем порядке, и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Цветение сливы» в пользу Антоневич Елены Анатольевны стоимости устранения недостатков объекта в размере 561.853 руб.

Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Цветение сливы» в указанной части оставить без удовлетворения.

Отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2023 года в части оставления без изменения решения Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 06 декабря 2022 года в отношении остальных требований Антоневич Елены Анатольевны, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи