Решение по делу № 2-1235/2022 (2-8244/2021;) от 22.12.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27.10.2022 Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Пискаревой И.В.,

при секретаре Котельниковой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1235/2022 (2-8244/2021;) по иску Романова ФИО26 к Паршиной ФИО27, Романову ФИО28 о признании договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру недействительным, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Романов П.Н. обратился в суд с иском к Паршиной Е.Ю. и Романову Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения 35/141 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенного между ответчиками Паршиной ФИО29 и Романовым ФИО30, действующего по доверенности от имени Романова ФИО31; применении последствий недействительности сделки: аннулировать запись в ЕГРН о переходе права собственности на 35/141 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от Романова ФИО32 к Паршиной ФИО33 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; включении в договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в качестве продавца отчуждаемой 35/141 доли в праве собственности Романова ФИО34; признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, как заключенный между продавцами Романовым ФИО35, Паршиной ФИО36, Романовым ФИО37 и покупателем Керимовым ФИО1; взыскании с Паршиной ФИО38 в пользу Романова ФИО39 денежных средств в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, причитающиеся за продажу 35/141 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи, заключенному с Керимовым ФИО1.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Романов ФИО41 являлся собственником 35/141 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Указанное право собственности возникло у истца в порядке участия в приватизации данного жилого помещения на основании Договора передачи квартиры в собственность, Изначально данная квартира выделялась бабушке истца - Романовой ФИО42, которая фактически занималась воспитанием истца. В шесть лет мать истца погибла в результате несчастного случая, отец истца - Романов ФИО43 фактически передал своего сына своей матери на воспитание, поэтому бабушка фактически заменила истцу маму.

В приватизации вышеуказанной квартиры участвовали не только истец (доля в праве 35/141), а также бабушка Романова ФИО44 (доля в праве 35/141), отец истца - Романов ФИО45 (доля в праве 35/141), двоюродный брат истца - Зайцев ФИО46 (доля в праве 12/47).

В ДД.ММ.ГГГГ году истец был осужден и был направлен для отбывания наказания в ФКУ ИК-№ ГУФСИН России по Самарской области.

В ДД.ММ.ГГГГ году бабушка истца Романова ФИО47 умерла, после ее смерти в наследство вступил ее сын - ответчик Романов ФИО48, и его доля в праве собственности в указанной квартире составила 70/141. У остальных сособственников размер доли в праве собственности не изменился: у истца Романова ФИО49 – 35/141 доля, у Зайцева ФИО50 - 12/47.

В 2015 году отец истца - ответчик Романов ФИО51 обратился к истцу с вопросом о том, что нужно продать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в ходе обсуждения данного вопроса ответчик Романов ФИО52 обговорил с истцом условия, что после продажи квартиры он приобретет ему жилье - однокомнатную квартиру в микрорайоне Кошелев, на данных условиях Романов ФИО53 согласился на продажу квартиры, на что, ответчик Романов ФИО54 сообщил, что они будут заниматься поискам покупателей, а также пояснил, что для проведения сделки Романову ФИО55 необходимо заказать доверенность и удостоверить ее у начальника колонии.

Вначале доверенность была изготовлена от ДД.ММ.ГГГГ, но в ней были технические ошибки - неактуальные паспортные данные поверенного лица, техническая ошибка в дате рождения, в связи с чем, была изготовлена новая доверенность, которая была датирован уже от ДД.ММ.ГГГГ.

После изготовления данной доверенности истец стал интересоваться у ответчика Романова Н.В. о продаже квартиры, на что последний пояснял, что никто из потенциальных покупателей не желает приобрести данную квартиру, поскольку всех смущало то обстоятельство, что одним из сособственников являлось осужденное лицо (истец), отбывающее наказание, у которого возникло право собственности в результате приватизации. Таким образом, ответчик довел до истца информацию, что квартира так и не была продана.

После освобождения с места лишения свободы истец вместе со своей девушкой, с которой в дальнейшем вступил в брак, снимал квартиру. Проживание в квартире адресу: <адрес>, было невозможно, поскольку данную квартиру снимали третьи лица, как пояснял отец истцу — сдача квартиры в найм является необходимой, поскольку в отношении квартиры имелась задолженность оплате коммунальных услуг.

После того, как арендаторы указанной квартиры съехали, в данную квартиру вселился истец со своей супругой, это произошло в ДД.ММ.ГГГГ года. Как истец заехал в квартиру, он сделал косметический ремонт данного жилого помещения. В конце августа 2021г. от отца истца поступило сообщение о том, что истцу необходимо освободить жилое помещение, а также, что на данную квартиру нашлись покупатели. В ходе разговора с отцом в ДД.ММ.ГГГГ года, ему стало известно, что участие истца в сделке купле-продажи квартиры не потребуется, поскольку он уже не является сособственником отчуждаемой квартиры, так как его доля была отчуждена сожительнице ответчика Паршиной ФИО56 еще в ДД.ММ.ГГГГ году, по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ ответчик Романов ФИО57 поставил истца перед фактом, что квартира продана и стоимость его доли составляет 470 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ по приезду истца на встречу с ответчиками Романовым ФИО58 и Паршиной ФИО60 ему было предложено получить сумму в размере <данные изъяты> рублей и написать расписку о том, что истец к ним не имеет претензий. Истец отказался написать расписку с подобной формулировкой, на, что ответчик отказались передать ему данную сумму денежных средств. В дальнейшем, от нотариуса истцу поступило уведомление о том, что на депозит были зачислены денежные средства от Романова ФИО62 в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, в августе 2021 года истцу стало известно, что его доля в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, была продана его отцом по договору от ДД.ММ.ГГГГ сожительнице отца Паршиной Е.Ю. за сумму <данные изъяты> рублей.

При этом стоит отметить, что Романов ФИО63 состоит в неофициальных отношениях с Паршиной ФИО64 на протяжении уже более <данные изъяты> лет, они имеют общего ребенка - Романову ФИО65, проживают и зарегистрированы по одному адресу: <адрес>

В дальнейшем, в ДД.ММ.ГГГГ года ответчики продают квартиру иным лицам по цене <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек. Указанная сумма стала известна истцу со слов ответчиков.

Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей ответчики решили передать истцу уже после проведения реальной сделки по отчуждению квартиры в ДД.ММ.ГГГГ года.

Истец полагает, что совершая сделку в ДД.ММ.ГГГГ году втайне от истца, ответчики нарушили права истца, лишили его единственного жилья, заключив сделку на крайне невыгодных условиях для истца и крайне выгодных - для ответчиков. Выгода для ответчиков состояла в том, что исключив истца как сособственника, они увеличили реализуемость (рентабельность) данной квартиры. В свое время, сам Романов ФИО68 довел до истца информацию, что потенциальные покупатели не желали приобретать квартиру, где сособственником является лицо, отбывающее наказание. Проведя данную сделку, они юридически очистили квартиру от возможных рисков.

Указанная сделка по продаже доли, принадлежащая истцу, в спорной квартире от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной, на самом деле ответчик Паршина Е.Ю. не передавала своему сожителю Романову Н.В. денежные средства в счет стоимости доли в размере <данные изъяты> рублей. Этим объясняется то обстоятельство, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были предложены истцу уже после проведения реальной сделки по продаже квартиры ДД.ММ.ГГГГ года.

Ответчик Романов Н.В. воспользовался своим правом по доверенности недобросовестно: произвел отчуждение доли в праве собственности на квартиру, принадлежащую его сыну, по стоимости намного ниже рыночной и по стоимости, не согласованной и не известной доверителю Романову ФИО69. При этом, имущество было продано сожительнице - ответчику Паршиной Е.Ю., ответчик Романов Н.B. не сообщил о совершенной сделке своему сыну - доверителю, и денежные средства, непосредственно после сделки не передал. Последнее обстоятельство обусловлено тем, что сам Романов Н.В. от Паршиной Е.Ю. не получал денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов искового заявления следует, что сделка Романовым ФИО70 совершена от имени Романова ФИО71 по доверенности ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из текста доверенности, Романов ФИО73 наделил Романова ФИО72 полномочиями на продажу принадлежащей ему доли в праве собственности на спорную квартиру за цену и на условиях ему известных.

Исходя из буквального толкования текста доверенности, доверитель усмотрел единственное условие, что цена и условия договора должны быть ему известно. Когда выдавалась доверенность, истец был согласен на определенные условия — квартира продается полностью — одновременно всеми сособственниками, и что взамен своей доли истец получит денежные средства, которые будут достаточны для приобретения 1-комнатной квартиры.

В настоящее время не имеется допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что Романов ФИО74 и Романов ФИО75 пришли к соглашению об установлении стоимости продаваемого имущества именно его доли в праве собственности за <данные изъяты> рублей, как и доказательств того, что Романову ФИО76 было известно о существенном условии договора купли-продажи – продажи в размере <данные изъяты> рублей, либо что он впоследствии одобрил совершение оспаривание сделки.

Совокупность вышеприведенных обстоятельств позволяет прийти к выводу о том, что отчуждение спорного имущества произведено с нарушением интересов Романова ФИО77, на заведомо невыгодных для него условиях. В результате злонамеренного соглашения Романова ФИО78 со своей сожительницей Паршиной ФИО79 истец Романов ФИО80 был лишен единственного жилья.

Если исходить из стоимости квартиры, за которую ответчики произвели отчуждение квартиры, - <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, то стоимость доли 35/141 составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек. С учетом передачи истцу денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, остаток причитающихся ему сумм составляет <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек (<данные изъяты> руб.- <данные изъяты> руб.)

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования,

Поскольку у истца отсутствует возможность вернуть в натуре 35/141 долей в праве собственности на квартиру, поскольку она отчуждена третьему лицу Керимову Э.И., ответчик Паршина Е.Ю. обязана возместить истцу рыночную стоимость указанного имущества за вычетом суммы <данные изъяты> руб. которые переданы истцу путем зачисления на депозитный счет нотариуса.

Согласно выводам эксперта ООО «Эксперт Оценка» рыночная стоимость 35/141 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на дату заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб.

Сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составляет: <данные изъяты> руб.

Также в силу ч.1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательном обогащении.

Поскольку квартира была отчуждена за <данные изъяты> руб., стоимость 35/141 доли составляет <данные изъяты> руб., т.е. стоимость имущества изменилась в сторону увеличения,, ввиду чего размер убытков истца, вызванных последующим увеличением стоимости имущества составляет <данные изъяты> руб.

Уточнив исковые требования, истец просит суд:

- признать недействительным договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения 35/141 долей в праве собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, заключенного между ответчиками Паршиной ФИО81 и Романовым ФИО82, действующим по доверенности от имени Романова ФИО83;

- Взыскать с Паршиной ФИО84 в пользу Романова ФИО85 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет возмещения стоимости принадлежавшей на праве собственности Романову 35/141 доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>

- Взыскать с Паршиной ФИО86 в пользу Романова ФИО87 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет убытков, вызванных последующим изменением стоимости имущества - 35/141 доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> ул.<адрес>.

В судебное заседание истец Романов П.Н. не явился, ранее в ходе рассмотрения дела исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенному в иске.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Куликова А.Р. уточненные исковые требования поддержала просили их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчиков Паршиной Е.Ю. и Романова Н.В. по доверенности Рыбаков А.А. просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям изложенным в возражениях на иск, в том числе просил применить к требованиям истца правила о пропуске срока исковой давности.

Ответчики Паршина Е.Ю. и Романов Н.В. в судебное заседание не явились, ранее в ходе рассмотрения дела пояснили, что является сыном Романова Н.В. Истцу, Романову Н,В. и Зайцеву принадлежала в долях квартира по адресу <адрес> истец в период нахождения в ФКУ ИК-№ ГУФСИН России выдал доверенность на продажу принадлежащих ему 35/141 долей в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.    Ему разъяснили, что покупатели отказываются приобретать квартиру, где доля принадлежит лицу, находящемуся в местах лишения свободы, в связи с чем его доля приобретается Паршиной Е.Ю. за <данные изъяты> руб. Одновременно Паршиной Е.Ю. была приобретена 12/47 долей у сособственника Зайцева А.С., за <данные изъяты> рублей. Истец против этого не возражал. Денежные средства Паршина Е.Ю. передала Романову Н.В. наличными деньгами, которые хранились дома. О состоявшейся сделке истец был уведомлен. После освобождения из мест лишения свободы ему было предложено забрать деньги, но он не стал их забирать, попросил, чтобы деньги хранились у отца. Истец был снят с регистрационного учета из данной квартиры по его собственному заявлению. После освобождения он вновь там регистрировался по месту жительства и проживал в квартире временно до ее продажи с согласия собственников Романова Н.В и Паршиной Н.Ю., следовательно он знал о ранее состоявшейся сделке продажи его доли и сумме, за которую она была продана. После продажи квартиры истец стал требовать большую сумму, достаточную для приобретения квартиры. От получения <данные изъяты> руб. отказался, тогда они положили эту сумму на депозит у нотариуса, где он их получил. Не согласны с требованиями истца, поскольку в заблуждение его не вводили, о стоимости его доли и возможности получить денежные средства сообщили сразу. Условия о том, что истец получит свою долю после продажи всей квартиры не оговаривалось, поскольку покупателей на всю квартиру в период когда истец был собственником не было.

Третье лицо Керимов Э.И. в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит отказать в удовлетворении иска по основаниям, указанным в отзыве.

Третье лицо Зайцев А.С. в судебное заседание не явился, извещался о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.424 ч.1 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 185 Гражданского кодекса РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствий недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ находилась в муниципальной собственности, с 04.08.2006 принадлежало на праве общей долевой собственности Романовой ФИО91 (12/47 долей), Романову ФИО89 (35/141 доли), Романову ФИО90 (35/141 доли), Зайцеву ФИО92 (12/47 доли); с ДД.ММ.ГГГГ принадлежало Романову ФИО94 (12/47 долей), Паршиной ФИО93 (70/141 долей); с ДД.ММ.ГГГГ Керимову ФИО7 (71/141 долей).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Романов ФИО95, ДД.ММ.ГГГГ г.р., отбывал наказание в ФКУ ИК-№ УФСИН России по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Романовым ФИО96, ДД.ММ.ГГГГ г.р., выдана доверенность Романову ФИО97. ДД.ММ.ГГГГ г.р., на продажу за цену и на условиях ему известных принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 35/141 доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Зайцевым А.С., Романовым П.Н. в лице представителя Романова Н.В. – продавцы и Паршиной Е.Ю. – покупатель заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Кадастровая стоимость 71/141 доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. 71/141 доля в праве общей долевой собственности на квартиру продана за <данные изъяты> руб. <данные изъяты> руб., из которых: Зайцев А.С. получил <данные изъяты> руб., Романов П.Н. – <данные изъяты> руб. до подписания настоящего договора. От совладельца Романова Н.В отказ от преимущественного права покупки 71/141 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между Паршиной Е.Ю., Романовым Н.В. – продавцы и Керимовым Э.М.О. – покупатель заключен договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое помещение, площадью 67,3 кв.м., этаж 9, находящуюся по адресу: <адрес>. Указанная квартира приобретена покупателем у продавца следующим образом: денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. передана покупателем продавцу до подписания настоящего договора; денежная сумма в размере 3 800 000 руб. за счет личных средств с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Обращаясь в суд Романов П.Н. указывает, что в период отбывания наказания им была выдана доверенность на имя отца Романова Н.В. на отчуждение доли в квартире, однако, указанная доля была продана по заниженной, не соответствующей рыночной цене, в связи с чем он обратился в суд с настоящим иском.

ДД.ММ.ГГГГ Романовым Н.В. внесено в депозит нотариуса денежные средства в размере <данные изъяты> руб. для передачи Романову П.Н. в счет исполнения обязательств по доверенности, удостоверенной начальником ФКУ ИК-№ ГУФСИН России по Самарской области Никулиным В.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, реестр №, возникших на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом нотариального округа г.Самара Самарской области ДД.ММ.ГГГГ Васильевой Т.Д., по которому продавцом выступал Романов П.Н. в лице представителя Романова Н.В.

ДД.ММ.ГГГГ врио нотариуса г.Самары Самарской области Николаевой Г.Ю. – Потякиной Д.Д. в адрес Романова П.Н. по адресу: <адрес>, направлено извещение о внесении в депозит нотариуса денег.

Истцом у нотариуса получена денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей, что им подтверждается в иске.

В соответствии с представленным Романовым П.Н. отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества №, изготовленным ДД.ММ.ГГГГ ООО «Судэксперт», на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> руб. Стоимость доли 35/141 доли рассчитана математическим путем и составила 942 262 руб.

Ответчиками также представлено заключение - отчет об оценке квартиры по адресу <адрес> доли в ней, выполненный ООО «Центр Оценки и управления недвижимостью». Рыночная стоимость указанной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Стоимость доли в ней в размере 35/141 рассчитана с учетом скидки на низкую ликвидность не выделенной в натуре доли в объекте недвижимости и составляет <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчиков Романова Н.В. и Паршиной Е.Ю. в связи с оспариванием стоимости недвижимого имущества, на основании определения Промышленного районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза проведение которой поручено эксперта ООО «Эксперт Оценка».

Из заключения ООО «Эксперт Оценка» № изготовленного ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> - по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость 35/141 долей в праве собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> - по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рубль. Стоимость доли экспертом определена математическим способом от рыночной стоимости квартиры без учета фактора низкой ликвидности не выделенной в натуре доли в недвижимом имуществе.

Исходя из заключения экспертизы ООО «Эксперт Оценка» истцом произведен расчет возврата стоимости имущества и убытков, вызванных изменением его стоимости к моменту реальной продажи третьему лицу.

Проанализировав материалы дела и пояснения сторон суд критически относится к доводам истца о том, что он был введен в заблуждение при заключении договора, т.е. не был поставлен в известность Романовым Н.В. об условиях совершения сделки о стоимости продажи его доли, не знал о ее совершении до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом выдана доверенность, в которой он доверяет Романову ФИО98, продать за цену и на условиях мне известных принадлежащую ему на праве собственности 35/141 долей квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, для чего предоставил право выполнять все необходимые действия.

Доводы истца о том, что по договор купли-продажи был заключен на иных условиях, чем были оговорены с ним, не подтверждается доказательствами.

В доверенности конкретные условия заключения договора не указаны, цена сделки не оговорена. Указание в доверенности формулировки «за цену и на условиях мне известных» предполагает, что доверителю известно об этих условиях на момент выдачи доверенности, кроме того условия оговорить в доверенности более подробно, а в случае сомнения отозвать доверенность.

Одновременно с подписанием доверенности Романову П.Н. пишет заявление о снятии с регистрационного учета по указанному адресу. Согласно штампа в паспорте истца, он снят с регистрационного учета по адресу: <адрес>, - ДД.ММ.ГГГГ, т.е. через месяц после подписания указанной доверенности.

Вышеуказанная доверенность не оспорена и не отозвана, не была признана недействительной.

После освобождения из мест лишения свободы, он вновь регистрировался по указанному адресу по месту жительства, для чего требовалось и было дано согласи собственников квартиры Романова Н.В. и Паршиной Е.Ю., тем самым истец не мог не понимать, что собственником квартиры он уже не является.

В обоснование требований истец заявляет, что оспариваемая сделка носила мнимый характер, поскольку реально денежные средства Паршина Е.Ю. Романову Н.В. не передавала, поскольку они являются членами одной семьи, сожительствуют. Поясняет, что фактически денежные средства ему было предложено получить только после реальной продажи квартиры.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ доказательств того, что денежные средства не передавались Паршиной Е.Ю. Романову Н.В. не представлено. Романов Н.В. поясняет, что получил денежные средства от Паршиной Е.Ю. и хранил их дома в сейфе, который имеется у него дома, до освобождения сына. На предложение сыну забрать деньги он отказывался, объясняя, что ему негде их хранить, а также боялся растратить. Истребованные судом выписки о движении денежных средств по счетам Паршиной Е.Ю. подтверждают наличие в ее распоряжении указанной суммы денежных средств. Из выписок по счетам следует, что Паршиной Е.Ю. получен кредит на оплату доли, покупаемой у Зайцева А.С. и денежные средства переведены на счет его жены за вычетом расходов по оформлению сделки.

То обстоятельство что покупатель Паршина Е.Ю и доверенное лицо продавца являются сожителями, само по себе не свидетельствует о безденежности сделки, т.е. о ее мнимости.

Для признания сделки недействительной по основаниям ч. 1 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимость сделки вызвана расхождением воли и волеизъявления, объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать, целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей.

Между тем, доказательств с безусловностью свидетельствующих о том, что при заключении спорных сделок у ответчиков отсутствовала направленность на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, свойственных данным сделкам, материалы дела не содержат. При этом, право собственности покупателей на спорную квартиру на нем зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами сделки были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности по договорам купли-продажи. Денежные средства в размере <данные изъяты> руб., предназначенные в оплату продаваемой истцом доли получены продавцом – истцом.

Довод истца о явно заниженной цене договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, не соответствующей рыночной цене судом признается несостоятельным. Соглашение сторон о продаже долей в праве собственности на квартиру по кадастровой стоимости, на что указано в договоре, нормам действующего законодательства не противоречит.    Размер доли Зайцева 12/47 составляет 17,1 кв.м. в общей площади квартиры, доля истца Романова 35/141 составляет 16,7 кв.м. При этом стоимость доли Зайцева А.С. определена сторонами в договоре в размере <данные изъяты> руб., а стоимость доли Романова П.В. в размере <данные изъяты> руб., что с учетом разницы в размере долей соответствует их реальной рыночной стоимости. С другим сособственником и продавцом Зайцевым А.С. цена в размере <данные изъяты> руб. согласована, денежные средства выплачены, возражений от него о заниженной стоимости доли не поступало, что свидетельствует об оценке стоимости доли при ее продаже по цене, соответствующей ее реальной рыночной стоимости.

Также рыночная стоимость доли в квартире на ДД.ММ.ГГГГ с учетом коэффициента низкой ликвидности невыделенной доли определена в отчете об оценке ООО «Центр Оценки и управления недвижимостью» размере <данные изъяты> руб.

Иные оценки рыночной стоимости доли в квартире суд не принимает во внимание, поскольку расчет доли в них произведен без корректировки на низкую ликвидность доли, не выделенной в натуре, что должно учитываться при определении рыночной стоимости, такой доли в праве собственности на квартиру как части квартиры, а не квартиры как отдельного объекта.

При этом заключение договора купли-продажи имущества между родственниками, или заключение сделки между продавцом и поверенным, состоящими в семейных отношениях не может являться основанием для признания сделки недействительной, так как гражданское законодательство не содержит запрета на совершение таких сделок и не свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами, с учетом исполнения всех условий сделки. Кроме того, в силу положений ст. 209 ГК РФ собственник вправе по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Сделки, на ничтожность которых указывает истец, были исполнены сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договорами купли-продажи квартиры наступили, договор купли-продажи реально исполнен.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что данные сделки были заключены именно с намерением произвести реальное отчуждение имущества с переходом права собственности на него.

Исполнение договора одной из сторон свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора мнимой сделкой. Реально исполненный договор не может являться мнимой сделкой.

То обстоятельство, что спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ продана третьему лицу Керимову Э.И.О. по цене <данные изъяты> рублей также не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи 35/141 доли в праве собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Романовым П.В. в лице Романова Н.В., и Паршиной Е.Ю., поскольку волеизъявление на продажу принадлежащей доли было дано истцом ДД.ММ.ГГГГ и реализовано по ДД.ММ.ГГГГ.

Изменение стоимости объекта недвижимости    с течением времени не влияет на действительного договора.

Ответчиками заявлено также о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания сделки, поскольку о ее совершении ему известно с момента заключения сделки.

В соответствии с ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 2 ст. 196 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истец указывает на то, что получил исполнение по сделке купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем срок исковой давности для заявления указанных требований им не пропущен.

Однако суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительности договора купли-продажи 35/141 доли в праве собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Романовым П.В. в лице Романова Н.В., и Паршиной Е.Ю. недействительным и взыскания денежных средств с Паршиной Е.Ю. в пользу Романова П.В.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Романова ФИО99 к Паршиной ФИО100, Романову ФИО101 о признании недействительным договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, в части продажи 35/141 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключенного между Романовым ФИО102 в лице Романова ФИО103 и Паршиной ФИО104, взыскании с Паршиной ФИО105 денежных средств в счет возвращения стоимости доли в квартире и убытков, вызванных изменением стоимости имущества - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03.11.2022.

Председательствующий             подпись            И.В. Пискарева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>