Решение по делу № 2-1032/2023 от 31.01.2023

Дело № 2-1032/2023

55RS0005-01-2023-000396-02

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    г. Омска 15 мая 2023 года

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего                         А.Н. Кустовой,

при секретаре судебного заседания                      С.Н. Голованова,

при помощнике судьи Н.А. Евтушенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЦЛВ к МНГ о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ЦЛВ обратилась в суд с вышеназванным иском к МНГ, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ЦЛВ (покупатель) и МНГ (продавец) заключён договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 132,3 кв.м. Согласно п. 2.1 договора, стоимость помещения установлена по соглашению сторон и составляет 1 300 000 руб.

Истец свои обязанности по договору выполнил в полном объеме. Ответчиком допущены нарушения, являющиеся основанием для признания сделки недействительной.

Пунктом 1.3 договора установлено, что продавец гарантирует, что до даты заключения спорного договора вышеуказанное помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом, арестом не состоит, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности продавца на помещение никем не оспаривается и нет других обстоятельств, о которых продавец знал или должен был знать, препятствующих заключению договора.

Акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо указаний на наличие дефектов, недостатков в помещении, обстоятельств, препятствующих его использованию.

Ответчик при заключении оспариваемого договора не сообщил о том, что помещение имеет незаконную реконструкцию, а также то, что доступ в помещение затруднен и не предоставляется в добровольном порядке ТСЖ «Сазоновец». Ответчик заверил, что отдельный вход в виде двух дверных проемов является действующим и нуждается лишь в приведение в состояние в соответствии с проектом, а именно выполнить входную группу.

Решением Первомайского районного суда г. Омска по делу № от ДД.ММ.ГГГГ реконструкция признана незаконной, возложена обязанность по ее устранению на исца.

В обоснование своих требований по указанному делу, ТСЖ «Сазоновец» представило заключение специалиста №, из которого следует, что безопасная эксплуатация нежилого помещения № по <адрес> представленном состоянии (то есть в состоянии на момент заключения спорного договора) является невозможной.

Кроме того, Первомайским районным судом г. Омска рассматривалось гражданское дело № по иску МНГ к ТСЖ «Сазоновец» об устранении препятствий права пользования нежилым помещением.

Кроме того, ответчик обращался в полицию с заявлением о привлечении председателя ТСЖ «Сазоновец» к ответственности за непредставление доступа в указанное нежилое помещение. Однако, обо всех перечисленных обстоятельствах ответчик умолчал и скрыл их от истца в целях заключения договора купли-продажи и присвоения денежных средств, заранее зная о невозможности использования истцом данного нежилого помещения.

На дату подачи искового заявления, истец терпит убытки, в связи с вынесенным судебным решением, оплатой коммунальных услуг за помещение, которым фактически не может пользоваться.

Просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, применить последствия недействительности сделки.

Определением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ТСЖ «Сазоновец» (ИНН №).

В судебное заседание истец ЦЛВ не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель ЦЛВ - ЖОГ, действующая по доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иском заявлении. Суду пояснила, что на дату заключения договора истцу не было известно о наличии споров относительно входа в спорное помещение. Сделка является оспоримой ввиду введения истца в заблуждения. Ответчик подавал иск к ТСЖ, был спор относительно входа в спорное помещение. Также ответчик обращался в полицию. Споры имели место быть за некоторое время до заключения договора купли-продажи, полагала, что об этом необходимому было уведомить ответчика. Заблуждение проявляется в том, что помещением можно владеть, но не пользоваться, истец лишился того, на что рассчитывал. Истец видел, что отсутствует крыльцо, но не знала, что дверь является незаконной реконструкцией. Вместо этого ей был предоставлен проект помещения, сообщено, что двери сделаны по проекту, что можно благоустраивать крыльцо. Истец при заключении договора общалась с продавцом, ей был предоставлен проект, где указано, что работы выполнены по проекту, продавец сообщил, что можно сделать крыльцо и пользоваться помещением. На видеозаписи имеется разговор, что имеется общий коридор, которым также можно пользоваться, что не соответствует действительности. Ответчик должен был ее предупредить о наличии споров относительно входа в помещение. Продавец заверил, что помещением можно использовать.

МНГ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Представитель МНГ - ИАВ, действующая по доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Суду пояснила, что спорная сделка полностью исполнена, ответчик передал помещение покупателю, что подтверждается актом. Документы, которые имелись у ответчика, переданы с актом. МНГ реконструкцию не осуществлял, он приобрел помещение в таком же виде. При совершении сделки помещение предоставлялось истцу для осмотра. Помещение продавалось таким, какое оно есть. Спорное помещение является нежилым, сделка является существенной. До приобретения помещения, покупатель имел возможность осмотреть помещение, целый год вопросов не было. В собственности МНГ помещение было три года, к нему требования жильцы дома не предъявляли. Исковое заявление к ТСЖ подавалось, когда МНГ уже не являлся собственником, помещение уже было продано. Суд установил, что у МНГ заинтересованности в помещении нет. Он показывал помещение через окно, говорил, что вторых ключей у него нет, они находятся в ТСЖ. МНГ полагал вести деятельность в помещении, но не нашел общего языка с председателем ТСЖ, по каким причинам не известно. Ранее был спор с ТСЖ о взыскании задолженности по коммунальным платежам, которые, по ее мнению, удовлетворению не подлежали, поскольку нет возможности пользоваться нежилым помещением. Полагала, что незаконная реконструкция отсутствует, в таком виде весь первый этаж. Они не смогли использовать помещение, так как председатель ТСЖ не давал ключи, указывая, что в подвале находятся общие коммуникации. Полагала, что незаконной реконструкции нет, помещение находится в таком состоянии уже 10 лет. С ТСЖ конфликт был только по ключам. Входной группы не было, дверей со стороны фасада нет. МНГ передал все документы на помещение. Если истец хотела сделать вторую входную группу, то не понятно на основании каких документов. Решение общего собрания не предоставлялось, ответчик его не инициировал. От ответчика не требуется сообщать о том, каких документов нет. Он сообщил о тех документах, которые есть. Ответчик не занимался входной группой, он не обладает специальными познаниями. Новый собственник о двери в подвал знал, фасад помещения видел, акт подписал. Дополнительные документы истец у ответчика не запрашивал.

    Председатель ТСЖ «Сазоновец» ИВВ, действующий на основании Устава, в судебном заседании суду пояснил, что до МНГ был иной собственник спорного нежилого помещения, они судились с ним за неуплату коммунальных платежей. Когда МНГ купил помещение, он сообщил, что все решит, он собирался сделать два проема на фасаде. Первый собственник пробил незаконный проем на фасаде, который в последующем был заложен. Со стороны фасада есть окошко, которое закрыто железной створкой. Со стороны ТСЖ стоит дверь, которая закрыта, чтобы посторонние люди не попадали в помещение с коммуникациями. Спорное помещение расположено в подвальном помещении. Собственник так и не смог сделать выход через фасад. При производстве проема пошла трещина по фундаменту. Все жильцы против того, чтобы был сделан проем. Он сообщал об этом МНГ при личной встрече в устной форме. Потом МНГ судился с ними за предоставлением ключей, суд ему отказал. Из-за незаконной реконструкции пошло промерзание стены дома. Он сказал новому собственнику сделать реконструкцию, то есть восстановить проемы, которые были первоначально. Помещением пользоваться нельзя, нет возможности сделать отдельный выход. Попасть в помещение можно только через окошко. ЦЛВ он увидел впервые, когда она обратилась к нему за предоставлением ключей. Он показал проход через подвал, но ключи не дал. ЦЛВ должна была обратиться к нему перед покупкой, он бы все рассказал про помещение. Намерены обращаться в суд о признании права отсутствующим относительно спорного помещения, поскольку спорное помещение это подвал, а не цокольный этаж.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Статьей 1 ГК РФ установлены основные начала гражданского законодательства, согласно которым граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Законодательство РФ предусматривает принципы беспрепятственного осуществления прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Процессуальным законом в качестве общего правила закреплена процессуальная обязанность каждой из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

В судебном заседании установлено, что МНГ с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенного по адресу <адрес>.

Управление многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес> осуществляет ТСЖ «Сазоновец».

ДД.ММ.ГГГГ между МНГ (продавец) и ЦЛВ (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется продать и передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственности и оплатить нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 132,3 кв.м, с кадастровым номером №, по цене указанной в п. 2.1 настоящего договора /п. 1.1/ /л.д. 7-9, 39-41/.

Продавец гарантирует, что до даты заключения настоящего договора вышеуказанное помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности продавца на помещение никем не оспаривается и нет других обстоятельств, о которых продавец знал или должен был знать, препятствующих заключению договора /п. 1.3/.

Согласно п. 2.1 договора, стоимость помещения устанавливается по соглашению сторон в размере суммы 1 300 000 руб.

В силу п. 5.1 договора, продавец обязан передать покупателю в его собственность по акту приема-передачи помещение, являющее предметом настоящего договора (п. 3.1); предоставить все необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на помещение по настоящему договору.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращается при исполнении покупателем и продавцом всех условий настоящего договора перехода к покупателю права собственности на помещение, подписания акта приема-передачи помещения и проведения полным взаимных расчетов /п. 8.1 договора/.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, МНГ передал ЦЛВ в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью 132,3 кв.м, с кадастровым номером № по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Состояние помещения полностью соответствует условиям вышеназванного договора. ЦЛВ не имеет каких-либо претензий к МНГ в отношении вышеуказанного помещения. Денежные средства в размере 1 300 000 руб. переданы МНГ /л.д. 10, 42/.

Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи нежилого помещения и акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не содержит определенных условий о наличии каких-либо дефектов, недостатков в помещении, передаваемого истцу, а также обстоятельств, препятствующих его использованию.

Из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ЦЛВ с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью 132,3 кв.м, с кадастровым номером № /л.д. 54-56/.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании сделки купли-продажи нежилого помещения недействительной, истец ссылается на введение ее в заблуждение относительно возможности использования спорного нежилого помещения по назначению, ответчиком не была предоставлена ей информации о незаконной реконструкции в нежилом помещении, а также о том, что доступ в помещение оборудовать невозможно, и не предоставляется в добровольном порядке ТСЖ «Сазоновец».

ДД.ММ.ГГГГ МНГ обратился в Первомайский районный суд г. Омска с исковым заявлением к ТСЖ «Сазоновец» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, путем предоставления свободного доступа через помещение общего пользования.

Согласно акту комиссионного осмотра многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного председателем ТСЖ «Сазоновец» ИВВ, при участии главного бухгалтера и члена правления, установлено, что на фасадной стене указанного многоквартирного дома, смежной с помещением за кадастровым номером №, имеются дверные проемы в количестве 2-х штук, в которых установлены входные двери Сведения о дверных проемах, указанных в п. 1 названного акта, отсутствуют в технической документации на многоквартирный жилой <адрес> и поэтажном плане. Проход в помещение за кадастровым номером №, помимо входных дверей, указанных в п. 1 настоящего акта, возможен только через помещение, в котором расположены трубопроводы водоснабжения, приборы учета, запорная арматура. В подтверждение предоставлены фотоснимки указанных входных дверей.

По заявке председателя правления ТСЖ «Сазоновец» ИВВ ООО «AG-Эксперт» проведено исследование по вопросу определения возможен ли доступ в помещение №, расположенное по адресу <адрес>, через дверной проем, который предполагает устроить собственник указанного нежилого помещения в подвале МКД без создания угрозы жизни и здоровью окружающих; является ли устройство дверного проема в капитальной стене жилого дома реконструкцией; возможна ли безопасная эксплуатация указанного нежилого помещения через существующий вход в подвальные помещения многоквартирного дома.

Согласно заключению специалиста ООО «AG-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, доступ в помещение № через дверной проем, который предполагает устроить собственник помещение 7П в подвале МКД без угрозы жизни и здоровью окружающих невозможен, так как: отсутствует техническая и согласительная документация на устройство проема в наружной стене многоквартирного жилого дома, в которой в обязательном порядке должен быть расчет надёжности основных строительных конструкций, техническое заключение и проект выполненный организациями, имеющими соответствующую разрешительную документацию на проведение такого вида работ; отсутствует безопасный выход, нет тамбура, лестницы, отсутствует возможность доступа инвалидов и людей с ограниченными возможностями. Устройство дверного проема в капительной стене жилого дома реконструкцией, так как устройство проема в наружной капитальной стене предполагает выполнение комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной освещенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего места физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания. Увеличение оконного проема путем превращения его в дверной, подразумевает изменение нагрузки на основные конструкции, необходимый для организации отдельного входа тамбур приведет к изменению строительного объема здания, а использование технического помещения в качестве коммерческого в свою очередь изменить экономические показатели здания. Безопасная эксплуатация помещения 7П, расположенного по адресу <адрес>, через существующий вход в подвальные помещения многоквартирного дома невозможна.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, в удовлетворении иска МНГ к ТСЖ «Сазоновец» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, путем предоставления свободного доступа через помещение общего пользования отказано.

Из решения Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ МНГ обращался в отдел полиции № 10 УМВД России по г. Омску с заявлением, в котором просил провести проверку по факту замены замков в нежилом помещении № в <адрес>.

Постановлением участкового уполномоченного Отдела полиции № 10 УМВД России по г. Омску от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано. При проведении проверки со слов главного бухгалтера ТСЖ «Сазоновец» ФМБ установлено, что подвал заперт на ключ, который находится у слесаря. Для решения вопроса о предоставлении доступа в нежилое помещение через общий подвал МНГ был приглашен ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> час. В указанное время заявитель не явился. Замки помещения МНГ никто не менял.

ДД.ММ.ГГГГ представитель МНГ направил ТСЖ «Сазоновец» претензию, в которой просит незамедлительно прекратить чинить препятствия в пользовании и обеспечении беспрепятственного доступа в нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу <адрес>.

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ представитель ТСЖ «Сазоновец» собственноручно указал, что в ходе комиссионного осмотра МКД № по <адрес> выявлено, что фасадная часть в виде несущей стены имеет признаки реконструкции. В частности, выявлены дверные проемы и установленные в них входные двери. Реконструкция осуществлена на внешней стороне помещения с кадастровым номером № и фасадной стене МКД. Как следует из технической документации помещение, в котором устроены дверные проемы, является техническим и предназначено для обслуживания помещений в указанном МКД. Помимо прохода через указанные дверные проемы, проход в техническое помещение №П возможен только через помещение, в котором расположены трубопроводы водоснабжения, приборы учета, запорная арматура. Использование указанного помещения для доступа в помещение №П невозможно, поскольку целостность указанных инженерных систем имеет прямое отношение к целостности конструкций МКД. Предоставление доступа в технические помещения, лицам, отличным от субъектов, осуществляющих их обслуживание, противоречит законодательству Российской Федерации. Кроме того, у МНГ истребованы документы-основания возникновения права собственности на нежилое помещение и проектная документация, на основании которой произведена реконструкция фасадной части МКД.

Апелляционным определением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Сазоновец» обратилось к Цымбалюк Л.В. с исковым заявлением о возложении обязанности устранить реконструкцию помещения №, расположенного по адресу <адрес>.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, вступившим в законную силу, исковые требования ТСЖ «Сазоновец» удовлетворены частично. На ЦЛВ возложена обязанность устранить реконструкцию помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, приведя его в соответствии с техническим паспортом путем устранения входных дверей и дверных проемов в количестве 2-ух штук, которые размещены на фасадной стене многоквартирного <адрес>, смежной с помещением №, в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу. С ЦЛВ в пользу ТСЖ «Сазоновец» взыскана судебная неустойка в размере 400 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда начиная с пятнадцатого дня после вступления решения суда в законную силу по дату фактического исполнения решения, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 7 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. В остальной части иска отказано.

Из решения Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Государственной жилищной инспекцией Омской области ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт проверки государственного контроля соблюдения гражданином обязательных требований по адресу <адрес>. В ходе внеплановой выездной проверки установлено, что в помещение 7П расположено в подвале МКД № по <адрес> на месте существующего продуха выполнен дверной проем (помещение №), увеличен продух (помещение №), демонтирован участок стены между помещениями № и №, чем нарушены ст. 26,44 ЖК РФ. Нумерация помещений согласно поэтажному плану указанного МКД по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Государственной жилищной инспекцией Омской области выдано РВИ (бывший собственник) предписание, срок устранения нарушений установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Указанное предписание было снято с контроля в связи с продажей нежилого помещения МНГ

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель КИА показал суду, что знает МНГ с ДД.ММ.ГГГГ года, он помогал ему покупать автомобиль, и знает его сына. Также знает истца, у них есть общие знакомые. МНГ говорил ему, что хочет продать помещение. Он (КИА) знал, что истец хочет приобрести помещение. Сын МНГ отправил ему видео, где заснято помещение, это видео он отправил истцу. Они уже сами встречались, разговаривали. Сам он спорное помещение не видел. О том, где встречались стороны и как заключали договор ему не известно. Про проблемы по входу-выходу ему не было известно, о них он узнал позже. Возможно, истец осматривала помещение. Стороны встречались, ответчик показывал помещение истцу. Видеозапись на диске, предоставленная в материалы дела истца, ему присылал ответчик, он (КИА) переслал эту видеозапись истцу. Он дал сторонам номера телефонов.

Статья 166 ГК РФ устанавливает: сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 167 ГК РФ предусматривает последствия недействительности сделок: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел /п. 1/. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку /п. 2/.

признания сделки недействительной.

По смыслу названной статьи сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. Заблуждение в качестве предмета может повлечь недействительность сделки, если переданный по договору объект становится непригодным для предполагаемой цели или количество не отвечает цели сделки.

В соответствии с п. 6 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, судом установлено, что еще в ДД.ММ.ГГГГ году, до момента продажи спорного недвижимого имущества истцу МНГ было известно о том, что на внешней стене спорного нежилого помещения и фасадной стене МКД осуществлена реконструкция в виде установленных дверных проемов и входных дверей, а также о наличии спора между ним и ТСЖ «Сазоновец» относительно доступа в указанное нежилое помещение, а также о невозможности выполнить отдельную входную группу в помещении, что следует из ответа на претензию от ДД.ММ.ГГГГ представителя ТСЖ «Сазоновец» и установлено судом при рассмотрении дела №, однако, о данных обстоятельствах при заключении оспариваемой сделки купли-продажи с истцом, он умолчал, в договоре о них не указал, тем самым ввел истца в заблуждение.

Кроме того, о невозможности использования спорного помещения, было известно ответчику при взыскании с него задолженности по коммунальным платежам по иску ТСЖ «Сазоновец», о чем свидетельствуют пояснения представителя ответчика, которая в судебном заседании пояснила, что в судебном разбирательстве о взыскании задолженности по коммунальным платежам ответчик возражал против взыскания задолженности, ссылаясь на невозможность пользования помещением.

Истец, в свою очередь, приобретая спорное нежилое помещение, полагала, что как собственник помещения будет обладать правом владения, распоряжения и пользования спорным помещением. Однако, фактически лишена такого права, кроме того, несет убытки, в связи с вынесенными решениями суда, оплатой коммунальных услуг за помещение, которым фактически не имеет возможности пользоваться, ввиду отсутствия входной группы.

Возможность использования нежилого помещения по назначению является существенным недостатком, при знании о котором истец не совершила бы сделку купли-продажи нежилого помещения.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истец при приобретении спорного нежилого помещения, был введен в заблуждение ответчиком относительно предмета сделки – нежилого помещения, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, в части соответствия его требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, беспрепятственности в доступе к нежилому помещению, данное заблуждение имеет существенное значение, поскольку не просто снижает возможность использования спорного объекта недвижимости, а делает невозможным его эксплуатацию по назначению, в связи с чем, исковые требования о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, суд применяет последствия недействительности сделки, в связи с чем, подлежит погашению регистрационная запись о праве собственности ЦЛВ ДД.ММ.ГГГГ г.р. № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенное по адресу <адрес>, указанное нежилое помещение подлежит возврату в собственность МНГ, с последнего в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1 300 000 руб., оплаченные истцом по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Исковые требования ЦЛВ удовлетворить.

    Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, заключенный между МНГ ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) и ЦЛВ ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №).

Возвратить в собственность МНГ ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенное по адресу <адрес>.

Погасить регистрационную запись о праве собственности ЦЛВ ДД.ММ.ГГГГ г.р. № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенное по адресу <адрес>.

Восстановить регистрационную запись о праве собственности МНГ ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенное по адресу <адрес>.

Взыскать с МНГ ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) в пользу ЦЛВ ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 132,3 кв.м, расположенное по адресу <адрес> в размере 1 300 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья                             А.Н. Кустова

Мотивированное решение составлено 22.05.2023.

Решение не вступило в законную силу