Решение по делу № 2-80/2018 от 14.08.2017

№ 2-80/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Новосибирск                                 28 марта 2018 года

Ленинский районный суд г.Новосибирска в составе:

судьи                                        Нестеровой А. В.,

с участием истца                                Копылова Д. А.,

представителя истца                                Ивановской Н. А.,

представителей ответчика                            Лопатиной Е. С.,

Руссева К. Г.,

Чернатова С. В.,

представителя третьего лица                        Борисова С. К.,

представителей третьего лица                        Агарковой А. С.,

Волкова П. В.,

представителя третьего лица                        Мерзляковой Е. В..,

третьих лиц                                    Минасяна А. Я.,

                                        Минасяна Г. Я.,

                                        Козлова Е. Ю.,

при секретаре судебного заседания                    Срыбных Т. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Копылова ФИО25 к Акционерному обществу «Строй-Инверсия» о признании доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект,

УСТАНОВИЛ:

Копылов Д. А. обратился в суд с иском к АО «Строй-Инверсия» о признании права долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте строительства книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес>, расположенном по адресу: <адрес> стр., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064225:49, в размере 7282/624731, что после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать нежилым помещениям общей площадью 72,82 кв. м.

В обосновании иска указано, что 18.06.2015 г. из АО ФСК «Новосибирская» в результате реорганизации было выделено АО «Строй-Инверсия», которому по разделительному балансу были, в числе прочего, переданы:

права и обязанности по договору аренды № 52584 от 07.04.2006 г., заключенному с мэрией <адрес>, на аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064225:49;

объект капитального строительства – здание книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес> (площадь земельного участка – 0,3283 га, площадь застройки – 1909,3 кв. м, общая площадь – 5916,31 кв. м, строительный объем – 29030,0 куб. м) по адресу: <адрес> стр., строительство которого не завершено и осуществляется на основании разрешения на строительство № Ru54303000-90 от 02.06.2009 г. с изменениями, № Ru54303000- 90/1-и от 30.10.2012 г.;

    все права и обязанности, вытекающие из разрешения на строительство № Ru54303000-90 от 02.06.2009 г. с изменениями, № Ru54303000-90/l-H от 30.10.2012 г.;

все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, заключенным ЗАО Финансово-строительная компания «Новосибирская» с участниками долевого строительства на строительство (создание) книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес>, расположенного на земельном участке площадью 3283 кв. м с кадастровым номером №.

Права требования участника долевого строительства (истца) вытекают из заключенного 27.05.2013 г. договора об участии в долевом строительстве № 16, соглашения № 3 от 06.06.2014 г. об уступке части прав требования и переводе части обязательств по договору участия в долевом строительстве № 16 от 27.05.2013 г. Все свои обязательства по договору об оплате перед ответчиком истец выполнил, однако ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по достройке объекта и сдаче его в эксплуатацию, не передал истцу в собственность нежилые помещения в установленный договором срок. В настоящее время строительство объекта приостановлено на неопределенное время ввиду отсутствия финансирования.

В судебном заседании истец Копылов Д. А., представитель истца Ивановская Н. А. требования и доводы иска поддержали.

Представители ответчика АО «Строй-Инверсия» Лопатина Е. С., Руссев К. Г., Чернатов С. В. иск признали, ранее в материалы дела представлено заявление ответчика о признании иска.

Представители третьих лиц ЗАО «Зенон Эстейт» Волков П. В., Агаркова А. С., ООО «Орлия» Борисов С. К. в судебном заседании против удовлетворения иска возражали.

Третьи лица Минасян А. Я., Минасян Г. Я., Козлов Е. Ю., представитель третьего лица Турова В. В. – Мерзлякова Е. В. в судебном заседании пояснили, что полагают иск подлежащим удовлетворению.

Третьи лица Бахтин В. Г., Минасян А. А., Минасян В. Я., Побойкина Н. В., Туров В. В., ООО «СТ-Логистик», ООО «Нанс Финанс», ООО «Лемминг» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Третье лицо временный управляющий АО «Строй-Инверсия» Кугушев В. Н., надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представил возражения против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, представил письменные пояснения.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 07.04.2006 г. ЗАО ФСК «Новосибирская» заключила с мэрией города Новосибирска договор № 52584 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064225:0035 площадью 2975 кв. м, договором определено разрешенное использование земельного участка – строительство книжного магазина с офисными помещениями, также предусмотрено, что изменение разрешенного использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору. Земельный участок передается арендатору для строительства книжного магазина с офисными помещениями и организацией главного входа в сквер по <адрес> действия договора – с 07.04.2006 г. по 07.04.2008 г.

02.06.2006 г. ЗАО ФСК «Новосибирская» выдано разрешение № RU 54303000-90 на строительство на данном земельном участке книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес>, определена площадь застройки – 1909,3 кв. м, общая площадь – 5916,31 кв. м, строительный объем – 29030,0 куб. м, количество этажей – 4. Срок действия разрешения неоднократно продлялся, установлен до 28.01.2017 г.

Из ответа мэрии города Новосибирска № 31/19/02173 от 02.03.2017 г. следует, что договор аренды от 07.04.2006 г. № 52584 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

27.05.2013 г. между ЗАО ФСК «Новосибирская» и ООО «Квистел» был заключен договор об участии в долевом строительстве № 16, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство объекта – книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес> и по завершении строительства передать в собственность участника нежилые помещения общей площадью 532,69 кв. м. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

06.06.2014 г. к данному договору было заключено соглашение № 3 об уступке части прав требования и переводе части обязательств между ООО «Квистел» и Копыловым Д. А., в соответствии с которым к Копылову Д. А. перешли права (требования) на подлежащие передаче застройщиком в собственность участнику следующие нежилые помещения, общей площадью 72,82 кв. м: кабинеты №№ 338, 339, общая площадь которых составляет соответственно 32,85 кв. м и 39,97 кв. м.

Копылов Д. А. обязался внести оплату застройщику в размере 4369200,00 руб.

Истец обязательства по договору исполнил в полном объеме, что подтверждается представленными квитанциями от 04.06.2014 г. и 09.06.2014 г. на суммы 2750000,00 руб. и 1619200,00 руб.

После предъявления (14.08.2017 г.) иска в суд истцом заключен договор обещания дарения в будущем от 04.09.2017 г., подписанный с обеих сторон Копыловым Д. А., в соответствии с которым Копылов Д. А. обязался безвозмездно передать Копылову Д. А., действующему в интересах несовершеннолетнего ФИО13, нежилые помещения в незавершенном строительством объекте книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес>, расположенном по адресу: <адрес> стр., на земельном участке с кадастровым номером №, в размере 7282/591631, что после ввода объекта в эксплуатацию будут соответствовать нежилым помещениям общей площадью 72,82 кв. м.

18.06.2015 г. из АО ФСК «Новосибирская» в результате реорганизации было выделено АО «Строй-Инверсия», которому по разделительному балансу были, в числе прочего, переданы:

права и обязанности по договору аренды № 52584 от 07.04.2006 г., заключенному с мэрией города Новосибирска, на аренду земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064225:49;

объект капитального строительства – здание книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес> (площадь земельного участка – 0,3283 га, площадь застройки – 1909,3 кв. м, общая площадь – 5916,31 кв. м, строительный объем – 29030,0 куб. м) по адресу: <адрес> стр., строительство которого не завершено и осуществляется на основании разрешения на строительство № Ru54303000-90 от 02.06.2009 г. с изменениями, № Ru54303000- 90/1-и от 30.10.2012 г.;

    все права и обязанности, вытекающие из разрешения на строительство № Ru54303000-90 от 02.06.2009 г. с изменениями, № Ru54303000-90/l-H от 30.10.2012 г.;

все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве, заключенным ЗАО Финансово-строительная компания «Новосибирская» с участниками долевого строительства на строительство (создание) книжного магазина с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес>, расположенного на земельном участке площадью 3283 кв. м с кадастровым номером №.

    Арбитражным судом Новосибирской области 16.08.2017 г. принято к производству заявление о признании АО «Строй-Инверсия» банкротом.

    Определением от 24.11.2017 г. в отношении должника АО «Строй-Инверсия» введена процедура банкротства – наблюдение, которое на момент рассмотрения настоящего гражданского дела не завершено.

    Истцом представлены материалы проведения внеплановых/документарных и (или) выездных проверок в доказательство того, что не завершенный строительством объект – книжный магазин с офисными помещениями и кафе по адресу: <адрес> стр., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064225:49 соответствует строительным нормам и требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации.

    Такое соответствие оспорено третьими лицами ЗАО «Зенон Эстейт», ООО «Орлия», временным управляющим АО «Строй-Инверсия» Кугушевым В. Н.

Из отчета ООО «Оценка и Право Финансовые консультации» № 804 от 18.07.2017 г. следует, что в результате осмотра установлены существенные несоответствия фактического состояния здания проектной документации, в частности, фактическая площадь здания составила 6247,95 кв. м (отклонение от проектной площади – 331,64 кв. м), увеличение общей площади здания допущено за учет устройства перекрытия двусветного пространства кафе на 3 этаже и исключения из проекта лифтов.

Путем сопоставления экспликации (с планом) помещений к договору об участии в долевом строительстве № 16 от 27.05.2013 г. и паспорта проекта № 6767 от 2006 г. установлено, что помещения №№ 338, 339, на которые претендует Копылов Д. А., образованы в результате перекрытия указанного выше двусветного пространства.

    В ответ на обращение АО «Строй-Инверсия» от 05.10.2016 г. о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с увеличением общей площади здания, его перепланировкой, изменением назначения помещений в нем, исключением из проекта лифтов управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска направило уведомление от 14.10.2016 г. № 11/1/03023, которым застройщику отказано во внесении изменений в разрешение на строительство, при этом одним из оснований для отказа послужило отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации по откорректированному проекту.

    Из письма государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области» (далее – ГБУ НСО «ГВЭ НСО») № 67/18 от 22.01.2018 г. временному управляющему АО «Строй-Инверсия» ФИО3 В. Н. следует, что данная организация не имеет информации о фактическом соответствии строительного объекта проектной документации, так как не уполномочено осуществлять строительный надзор. Ранее ГБУ НСО «ГВЭ НСО» выдавалось положительное заключение №/ГУ по рабочему проекту ЗАО ФСК «Новосибирская» «Книжный магазин с офисными помещениями по <адрес>» шифр 6767. 14.08.2017 г. на основании заявления АО «Строй-Инверсия» № 24 от 06.07.2017 г. для государственной экспертизы была принята проектная документация по объекту «Книжный магазин с офисными помещениями, кафе и организацией главного входа в сквер по <адрес>» в связи с внесением в проект корректировок (изменений). В ходе проведения государственной экспертизы выявлен ряд недостатков, о чем заявителю были направлены уведомления от 19.09.2017 г., 18.12.2017 г., 22.12.2017 г. По состоянию на 22.01.2018 г. остаются не снятыми замечания по разделам: «Архитектурные решения», «Конструктивные и планировочные решения», что не позволяет ГБУ НСО «ГВЭ НСО» утвердить положительное заключение.

    Экспертное заключение по проектной и рабочей документации «Административное здание со встроенными помещениями торговли по <адрес>» утверждено ГБУ НСО «ГВЭ НСО» лишь 24.01.2018 г. Согласно данному заключению, принятые проектные решения отвечают функциональному назначению объекта. В проектной документации имеется заверение генеральной проектной организации о том, что проектная документация разработана в соответствии с заданием на проектирование, градостроительным регламентом, техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий. Проектная и рабочая документация «Административное здание со встроенными помещениями торговли по <адрес>», шифр 6767, с учетом внесенных по замечаниям изменений и дополнений, соответствует требованиям нормативных технических документов.

В письме № 86 от 14.02.2018 г., адресованном начальнику инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области, АО «Строй-Инверсия» указало, что в связи с затянувшимся строительством объекта «Книжный магазин с офисными помещениями, кафе и главным входом в сквер по <адрес>» инвесторами строительства было изъявлено желание перепрофилировать назначение помещений объекта. В результате в перечне помещений объекта стали превалировать офисные помещения. При проведении повторной экспертизы объекта, связанной с внесенными в проект конструктивными и архитектурно-строительными изменениями, сотрудниками вневедомственной экспертизы было высказано требование о приведении наименования объекта в соответствие с назначением помещений объекта, о чем требует нормативная база при разработке проектной документации. После обращения в адрес департамента архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска наименование объекта изменено, далее в письме содержится просьба впредь именовать объект «Административное здание со встроенными помещениями торговли по <адрес>».

В материалы дела представлены паспорта проекта № 6767 от 2006 г., 2014 г. и 2016 г., объект: книжный магазин с офисными помещениями, кафе и организацией главного входа в сквер по ул.Покрышкина в Ленинском районе, общая площадь объекта отличается от площади, запланированной первоначально – 6187,17 кв. м и 6247,95 кв. м соответственно вместо 5916,31 кв.м. (сравнительно с паспортом проекта № 6767 от 2006 г.), функциональное назначение помещений, на которые претендует истец также изменено: помещения №№ 338, 339, каждое из которых поименовано как «кабинет», образованы в результате перекрытия двусветного пространства кафе на третьем этаже, первоначально (2006 г.) место их расположения предназначалось для размещения обеденного зала.

Согласно заключению ООО «ТЭЗИС» от 23.03.2018 г. № 52-2018, проведенная проверка комплектности проектной и исполнительной документации, а также техническое обследование состояния смонтированных конструкций по визуальным признакам показали следующее:

фактически выполненная планировка помещений соответствует планировке по откорректированным чертежам раздела с шифром 6767-АС объекта: «Административное здание со встроенными помещениями торговли по <адрес>», которая предполагает расширение площади перекрытия на отметке 11.4 в осях 10-13, корректировку расположения лестниц и исключения устройства шахт подъемников и лифтов. В целом фактически выполненные конструктивные решения соответствуют решениям по откорректированным чертежам раздела с шифром 6767-КР объекта: «Административное здание со встроенными помещениями торговли по <адрес>». При строительстве изменена раскладка многопустотных плит перекрытия в междуэтажных перекрытиях, которая отрицательно не повлияла на работу несущих конструкций;

все железобетонные многопустотные плиты междуэтажных перекрытий, в которых пробиты отверстия шириной более 30 см, требуют усиления в соответствии с проектом ООО «ТЭЗИС» «Усиление конструкций перекрытий по результатам технического обследования» (шифр 27-2017-КР). Подрядчику необходимо установить все недостающие соединительные элементы по связевым плитам;

подрядчику необходимо предоставить сведения проектировщику и заказчику о примененных продольных ригелях и согласовать исполнительные съемки элементов каркаса с заказчиком и проектировщиком;

после устранения дефектов, допущенных при строительстве и выявленных в процессе технического обследования с позиции обеспечения прочности и надежности строительных конструкций, отсутствуют конструктивные препятствия по завершению строительства объекта: «Административное здание со встроенными торговыми помещениями по <адрес>» с учетом корректировки проекта с шифром 6767.

02.03.2018 г. управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска выдано АО «Строй-Инверсия» уведомление об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства «Книжный магазин с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер», расположенного по адресу: <адрес> стр., из которого следует, что отказ обусловлен: отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № не предусматривает строительство административного здания); отсутствием материалов, содержащиеся в проектной документации, разработанной в соответствии с требованиями Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (в пояснительной записке отсутствуют реквизиты и копии действующих технических условий, предусмотренных ч.7 ст.48 ГрК РФ, на присоединение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в связи с изменением функционального назначения объекта капитального строительства, также в нарушение ч.15 ст.48 ГрК РФ проектная документация не утверждена застройщиком или техническим заказчиком, также отсутствует откорректированный в установленном порядке раздел; в схеме планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия отсутствует откорректированный в установленном порядке раздел; в архитектурных решениях отсутствует откорректированный в установленном порядке раздел; в сведениях об инженерном оборудовании, сводном плане сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения отсутствует откорректированный в установленном порядке раздел; в проекте организации строительства отсутствует откорректированный в установленном порядке раздел); несоответствием представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка (отсутствует расчет парковочных мест, выполненный в соответствии с постановлением мэра города Новосибирска от 23.07.2007 г. № 563-а). Ввиду отсутствия указанных документов провести проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, в полном объеме не представляется возможным. Также застройщик извещается, что объектом капитального строительства, в отношении которого разработана проектная документация, является «Книжный магазин с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер», а не «Административное здание со встроенными помещениями торговли».

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В п.1 ст.6 данного Федерального закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на помещения в строящемся здании связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В ходе рассмотрения дела установлено, что застройщиком в предусмотренный договором срок помещения Копылову Д. А. как участнику долевого строительства, полностью исполнившему свои обязательства, не переданы, строительство здания в целом не завершено, объект в эксплуатацию не сдан, в отношении застройщика АО «Строй-Инверсия» действует процедура банкротства – наблюдение.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Вместе с тем, нормами Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию не предусмотрено данным Федеральным законом в качестве меры реализации такого механизма правовой защиты.

В силу п.2 ст.2, ст.ст.4, 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Таким образом, у застройщика не возникла обязанность передать объект (часть помещений в здании) в собственность истца.

Однако Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит и запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

Право собственности на объект незавершенного строительства может быть признано по решению суда.

Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из п.2 ст.8.1 ГК РФ следует, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

Суд считает, что таких доказательств истцом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не представлено.

Так, согласно ст.222 ГК РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п.п.3 и 4 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Ни истцом, ни ответчиком, заявляющим о признании иска, не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства находился на день предъявления иска и находится на дату рассмотрения дела в состоянии, соответствующем утвержденной в установленном порядке проектной документации, выданному разрешению на строительство.

Напротив, в ходе рассмотрения дела доказано иное. Как следует из пояснений представителей АО «Строй-Инверсия» и представленных документов, строительство объекта после истечения 28.01.2017 г. срока действия ранее выданного разрешения на строительство не осуществлялось, при этом положительное экспертное заключение по проектной и рабочей документации «Административное здание со встроенными помещениями торговли по <адрес>» утверждено ГБУ НСО «ГВЭ НСО» лишь 24.01.2018 г., что очевидно свидетельствует о возведении объекта капитального строительства по проекту, не оформленному на момент осуществления строительства должным образом. Также установлено, что в результате внесенных изменений, в том числе в конструктивные характеристики здания (устройство перекрытия двусветного пространства, исключение лифтов), изменилась не только его общая площадь, но и назначение – на «Административное здание со встроенными помещениями торговли», при этом разрешенное использование земельного участка не предусматривает строительство административного здания, разрешение на строительство выдано также в отношении объекта с иным назначением – «Книжный магазин с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер». Таким образом, реально возведенный не завершенный строительством объект «Административное здание со встроенными помещениями торговли» возведен без получения необходимого разрешения на его строительство, а объект, о признании права общей долевой собственности на который просит истец (книжный магазин с офисными помещениями, кафе с организацией главного входа в сквер по <адрес>) фактически не существует. Также, согласно представленному заключению ООО «ТЭЗИС» от 23.03.2018 г. № 52-2018, объект имеет дефекты, допущенные при строительстве и выявленные в процессе технического обследования с позиции обеспечения прочности и надежности строительных конструкций.

Кроме того, применительно к самовольным строениям, в силу положений ст.222 ГК РФ, обязательным условием для признания права собственности является соблюдение не только строительных, технических норм и правил, но и соблюдение прав и законных интересов иных лиц.

В связи с введением в отношении застройщика процедуры банкротства рассмотрение настоящего дела может иметь значение для дела о банкротстве: признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по сути, будет являться изъятием имущества должника. Удовлетворение требования о признании доли в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект за одним из дольщиков нарушит принцип очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов. Верховный Суд РФ в определении от 22.02.2017 г. № 306-ЭС-16749(2) изложил правовую позицию, согласно которой в подобной ситуации дольщику надлежит избрать иной способ защиты нарушенного права с учетом разъяснений, содержащихся в п.34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» и п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Учитывая изложенное, суд не находит возможным принять признание иска ответчиком (согласно ст.39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск, однако суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц).

При обстоятельствах, изложенных выше, удовлетворение исковых требований суд полагает невозможным.

Представители третьих лиц ООО «Орлия», ЗАО «Зенон Эстейт» в ходе судебного разбирательства ходатайствовали о прекращении производства по данному гражданскому делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции, указав, что нежилые помещения в здании книжного магазина с офисными помещениями и кафе, которые должны быть переданы застройщиком в собственность истца после окончания строительства, могут быть использованы истцом только в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли и не связанных с личными, семейными, домашними и иными нуждами, что свидетельствует об экономическом характере спора между сторонами.

Истец Копылов Д. А. и его представитель Ивановская Н. А. в судебном заседании возражали против прекращения производства по делу, пояснили, что истец приобрел данные помещения не в статусе индивидуального предпринимателя, в дальнейшем статус индивидуального предпринимателя Копыловым Д. А. также не приобретался, заключение в последующем договора обещания дарения, где одаряемым выступает несовершеннолетний сын истца, подтверждает намерение использовать недвижимое имущество в семейных целях.

Представители ответчика АО «Строй-Инверсия» и явившиеся в судебное заседание третьи лица, за исключением ООО «Орлия» и ЗАО «Зенон Эстейт», возражали против прекращения производства по делу.

Третье лицо временный управляющий АО «Строй-Инверсия» Кугушев В. Н. ранее поддержал ходатайство о прекращении производства по делу.

В соответствии со ст.220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п.1 ч.1 ст.134 настоящего Кодекса, в том числе, если исковое заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

Согласно п.1 ч.1 ст.22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

К юрисдикции арбитражных судов отнесены дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ч.1 ст.27 АПК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее – индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее – организации и граждане).

Арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных поименованным выше Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами (ст.28 АПК РФ).

Исходя из положений приведенных правовых норм, основополагающими критериями отнесения гражданских дел к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.

Таким образом, для отнесения гражданского дела к подведомственности арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ от 18.08.1992 г. № 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела, в том числе указанные в п.2 настоящего Постановления, подлежат рассмотрению в суде, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, или объединение граждан, не являющееся юридическим лицом, либо орган местного самоуправления, не имеющий статуса юридического лица.

Истец ссылается на то, что приобретенное имущество может быть использовано и планировалось к использованию исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Суд учитывает, что даже отсутствие у гражданина регистрации в качестве индивидуального предпринимателя само по себе не означает, что имущество использовалось и приобреталось им исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п.4 Обзора судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.09.2017 г.).

Вместе с тем, ни на момент заключения соглашения № 3 от 06.06.2014 г. об уступке части прав требования и переводе части обязательств по договору участия в долевом строительстве № 16 от 27.05.2013 г., ни в дальнейшем Копылов Д. А. индивидуальным предпринимателем не являлся, доказательств осуществления им предпринимательской деятельности суду не представлено, из назначения помещений, в отношении которых заявлены требования Копыловым Д. А., не следует неопровержимо, что нежилые помещения, имеющие назначение «кабинет», не могут быть использованы в иных целях, помимо предпринимательской деятельности, в связи с чем суд приходит к выводу о подведомственности заявленного спора суду общей юрисдикции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г.Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 13.04.2018 г.

Судья                     (подпись) А. В. Нестерова

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-80/2018 Ленинского районного суда г.Новосибирска.