Решение по делу № 2-15/2021 от 07.04.2020

Дело №2-15/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Дербент                                                                          19 мая 2021года                                                                         

Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе судьи Тагировой Н.Х., при секретаре судебного заседания Насруллаеве Н.К.

с участием представителя истца по доверенности от 24 января 2020 годаТатаевой С.С., представителя ответчика по доверенности от 17 декабря 2020 года Мугудинова М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела

по иску Гаджалиева Руслана Гаджалиевича к Махмудову Магомеду Зайнуллаевичу и Рамазанову Али Музафировичу, третье лицо - Управление Росреестра по Республике Дагестан, с требованиями:

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> площадью 461 кв.м., заключенного между ФИО6 и ФИО3, с ценой сделки в 20 000 руб.,

- признании недействительным и исключении (аннулировании) из ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок площадью 461 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, записи регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за <номер изъят>, произведенные Управлением Росреестра по <адрес изъят> на основании ничтожного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 461 кв.м., заключенного между Рамазановым Али Музафировичем и ФИО3;

- взыскании с ответчиков поровну в пользу истца судебные расходы (издержки) по делу (госпошлина по делу, расходы истца по делу и на услуги представителя), всего на общую сумму 61400 руб.;

и по встречному иску Махмудова Магомеда Зайнуллаховича к Гаджалиеву ФИО2у и ФИО6 о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят>, заключенного между Рамазановым Али Музафировичем и Гаджалиевым Русланом Гаджалиевичем, недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку сделка носит фиктивный характер,

УСТАНОВИЛ:

Гаджалиев Руслан Гаджалиевич обратился в Федеральный суд Советского района г.Махачкалы с исковым заявлением к Махмудову Магомеду Зайнуллаховичу и Рамазанову Али Музафировичу со следующими требованиями:

1.Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> площадью 461 кв.м., заключенный между Рамазановым Али Музафировичем и Махмудовым Магомедом Зайнуллаховичем, с ценой сделки в 20000 руб.

2. Признать недействительным и исключить (аннулировать) из ЕГРН запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок площадью 461 кв.м с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за <номер изъят>, произведенные Управлением Росреестра по <адрес изъят> на основании ничтожного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 461 кв.м., заключенного между ФИО6 и ФИО3.     

3.Взыскать с ответчиков поровну в пользу истца судебные расходы (издержки) по делу (госпошлина по делу, расходы истца по делу и на услуги представителя), всего на общую сумму 61400 руб. (61519 руб. с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по <адрес изъят>.

Определением Федерального суда Советского района г.Махачкалы от ДД.ММ.ГГГГ дело передано для рассмотрения по подсудности в Дербентский городской суд Республики Дагестан.

Махмудов Магомед Зайнуллахович обратился в Дербентский городской суд со встречным иском к Гаджалиеву ФИО2у и Рамазанову Али Музафировичу о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят> заключенного между Рамазановым Али Музафировичем и Гаджалиевым Русланом Гаджалиевичем, недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку, по мнению ФИО1, сделка носит фиктивный характер.

Истец Гаджалиев Р.Г. в данное судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просил. Однако он участвовал в судебном заседании, которое состоялось ДД.ММ.ГГГГ, в котором просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме, заявлением от ДД.ММ.ГГГГ просил рассмотреть дело в его отсутствие, но с участием его представителя по доверенности. Татаевой С.С.

Представитель истца в судебном заседании Татаева С.С. исковые требования поддержала по доводам искового заявления и пояснений к нему. Пояснила, что между истцом и ответчиком Рамазановым А.М. заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расчеты по сделке были произведены полностью при составлении договора купли-продажи, договор и передаточный акт подписывались в присутствии нотариуса. Управление Росреестра отказалось зарегистрировать договор купли-продажи (купчая) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> не принадлежит Рамазанову А.М. Сам истец ФИО8 Р.Г. в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ и представитель истца также пояснили, что истец с момента покупки и принятия спорного земельного участка от продавца Рамазанова А.М. по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ фактически владеет и пользуется этим участком. Истец узнал о нарушенном праве с момента отказа Управлением Росреестра по РД от государственной регистрации указанного договора. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиками, не соответствует требованиям закона, а потому является недействительным (ничтожным). Просили удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчики Махмудов М.З. и Рамазанов А.М. в судебное заседание не явились, отзывы на иск суду и участникам процесса не направили, надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела извещены.

       Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал встречные требования и пояснил, что между Махмудовым М.З. и Рамазановым А.М. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> расположенный по адресу: РД, <адрес изъят>. Все условия данного договора сторонами были выполнены, денежные средства согласно договору переданы продавцу и передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок передан ФИО1 На сегодняшний день фактически пользуется данным участком, земельный участок огорожен, также проведены общестроительные работы.

Собственником земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> на момент заключения являлся Рамазанов А.М., что подтверждался свидетельством о государственной регистрации права собственности серии <адрес изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли - продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес изъят>, право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер изъят>, расположенный по адресу: РД, <адрес изъят> зарегистрирован за Махмудовым М.З., что подтверждается выпиской из ЕГРН с записью <номер изъят>4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как стало ему известно, после предъявления иска, в 2015 между Рамазановым А.М. по просьбе своего друга был заключен фиктивный договор с Гаджалиевым Русланом Гаджалиевичем, каких-либо обязательств по данному договору сторонами не были выполнены и стороны не намеревались выполнять условия договора, а также денежные средства не были переданы, фактически не передавался земельный участок и какие-либо действия по передаче данного земельного участка сторонами не предпринимались. В этой связи Рамазановым А.М. не был признан тот факт, что данный земельный участок передан Гаджалиеву Р.Г.

Рамазанов А.М., будучи собственником земельного участка, заключил договор о продаже земельного участка и согласно данному договору земельный участок передан Махмудову М.З.

Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рамазановым А.М. и Гаджалиевым Р.Г. является ничтожным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствует не исполнение условий договора. А также не проведение регистрации перехода прав вплоть до 2019.

Каких либо доказательств о выполнении условий договора со дня заключения договора купли - продажи земельного участка с с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ между Рамазановым А.М. и Гаджаалиевым Р.Г., не имеются.

Третье лицо- Управление Росреестра по Республике Дагестан явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, им в материалы дела представлены заверенные копии истребованных документов.

Заслушав сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Рамазановым Али Музафировичем (продавец) и Гаджалиевым Русланом Гаджалиевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежащий ему на праве земельный участок собственности (запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за <номер изъят>), категория земель - земли населенных пунктов, для содержания и обслуживания гаража, площадью 461 кв.м с кадастровым номером <номер изъят>, расположенный по адресу: РД, <адрес изъят>.

Данная сделка удостоверена нотариально ДД.ММ.ГГГГ, номер по реестру <номер изъят>

Как усматривается из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны оценили указанный земельный участок в 98 000 руб., расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора купли-продажи.

По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО6 в соответствии с договором купли-продажи земельного участка, удостоверенным нотариусом нотариального округа Дербент и <адрес изъят> ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ по реестру <номер изъят>, передал покупателю ФИО2 земельный участок площадью 461 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят>, а покупатель ФИО8 Р.Г. принял от продавца ФИО6 указанный земельный участок полностью в таком виде, в каком виде он был на момент удостоверения договора.

В силу ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежать государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многостороння сделка).

В силу п.3 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Статье 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации.

Между тем, как установлено судом, договор купли-продажи спорного земельного участка не был в в установленном порядке зарегистрирован.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно п.п.1,2 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как усматривается из договора купли-продажи земельного участка от 12 февраля 2015 года (п.5.1) право собственности на указанный земельный участок возникает у Гаджалиева Руслана Гаджалиевича с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности в органах обязательной государственной регистрации.

Сама сделка не была зарегистрирована, соответственно договор купли-продажи является незаключенным.

Доводы Гаджалиева Р.Г. и его представителя Татаевой С.С. о том, что сделка состоялась, земельный участок передан ФИО6 по передаточному акту Гаджалиеву Р.Г., с момента покупки указанного земельного участка истец владеет и пользуется этим участком, а также принимал меры для изменения целевого назначения земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, не состоятельны.

Истцом не представлены суду доказательств того, что он владеет и пользуется спорным земельным участком, объяснение Гаджалиева Р.Г. в судебном заседании о том, что он хотел изменить вид разрешенного использования - для содержания и обслуживания гаража - на строительство жилого дома, суд к такому объяснению относится критически.

Гаджалиев Р.Г., не являясь собственником спорного земельного участка и не зарегистрировав свое право на спорный земельный участок, не мог изменить вид разрешенного использования - для содержания и обслуживания гаража - на строительство жилого дома.

В соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.

Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал покупателю принадлежащий ему на праве земельный участок собственности (запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за <номер изъят>), категория земель - земли населенных пунктов, для содержания и обслуживания гаража, площадью 409 кв.м с кадастровым номером <номер изъят>, расположенный по адресу: РД, <адрес изъят>.

Данная сделка зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ в Росреесре по <адрес изъят>, находится в собственности ФИО3, запись регистрации <номер изъят>.

По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 передал ФИО1 земельный участок площадью 409 кв.м с кадастровым номером <номер изъят>, а покупатель ФИО1 принял от продавца ФИО6 указанный земельный участок полностью.

     Согласно пункту 3 договора от 17 июня 2019 года стороны оценили указанный земельный участок в 20 000 руб., расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора купли-продажи. Претензий по оплате стоимости земельного участка у сторон друг к другу не имеются.

С момента покупки указанного земельного участка ФИО1 владеет и пользуется этим участком. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО2 не был зарегистрирован в органах Росреестра, по этому основанию ФИО8 Р.Г. не стал собственником спорного земельного участка, собственником земельного участка оставался ФИО6, которому принадлежали права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он как собственник земельного участка имел право продавать свое имущество в собственность ФИО1

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Следовательно, действия ФИО6 в отношении принадлежащего ему земельного участка по продаже этого участка ФИО1 являются законными и не противоречат действующему законодательству.

Кроме того, принимая решение по делу, суд учитывает также, что на добросовестных приобретателей земельного участка, коим является ФИО1, не могут быть возложены негативные последствия неосмотрительного бездействия истца, который в течение длительного времени не предпринял меры к регистрации спорного договора купли-продажи земельного участка.

Истец ФИО8 Р.Г. не совершал действий, направленных на государственную регистрацию договора, не обращался с предложением к ответчику ФИО6 осуществить государственную регистрацию договора, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Истец ФИО8 Р.Г., имея очевидный материально-правовой интерес к регистрации договора, не совершил возложенных на него законом и договором действий, зависящих от его воли, необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При рассмотрении данных дел необходимо учитывать общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 11, статьей 12 ГК РФ, согласно которому иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия нарушенного или оспариваемого права. Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении пределов осуществления права (злоупотребления правом), суд оценивает влияние таких обстоятельств на возможность удовлетворения заявленных требований (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При этом необходимо установить факт необоснованного уклонения второй стороны от государственной регистрации сделки.

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО6 о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят> заключенного между ФИО6 и ФИО2, недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку носит фиктивный характер подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

     На основании статьи 94 ГПК РФ истцом по первоначальному иску ФИО2 также заявлено требование о взыскании с ответчиков понесенных судебных издержек - госпошлины в сумме 600 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 60 000 руб., связанные с рассмотрением дела почтовые расходы в сумме 219 руб. и расходы по нотариальному оформлению доверенности на представителя в сумме 700 рублей.

Как следует из положений ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В связи с тем, Гаджиалиеву Р.Г. отказано в удовлетворении исковых требований, суд отказывает и в удовлетворении его требований о взыскании понесенных судебных издержек.

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Гаджалиева Руслана Гаджалиевича к Махмудову Магомеду Зайнуллаевичу и Рамазанову Али Музафировичу,

- о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> площадью 461 кв.м., заключенный между Рамазановым Али Музафировичем и Махмудовым Магомедом Зайнуллаховичем, с ценой сделки в 20000 руб.,

- о признании недействительным и исключении (аннулировании) из ЕГРН записи о праве собственности Махмудова Магомеда Зайнуллаховича на земельный участок площадью 461 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, записи регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за <номер изъят>, произведенные Управлением Росреестра по <адрес изъят> на основании ничтожного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 461 кв.м., заключенного между Рамазановым Али Музафировичем и Махмудовым Магомедом Зайнуллаховичем;

- взыскании с ответчиков поровну в пользу истца судебные расходы (издержки) по делу (госпошлина по делу, расходы истца по делу и на услуги представителя), всего на общую сумму 61400 рублей, отказать.

Удовлетворить встречные исковые требования Махмудова Магомеда Зайнуллаевича.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят> заключенный между Рамазановым Али Музафировичем и Гаджалиевым Русланом Гаджалиевичем, недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                Тагирова Н.Х.