Решение по делу № 2-504/2024 от 02.04.2024

Гр. дело № 2-504/2024

50RS0047-01-2024-000561-41

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

      8 августа 2024 года                 г. Талдом

Талдомский районный суд Московской области, в составе председательствующего судьи Разаевой С.В., при секретаре Соловьевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области к Логунову ФИО8, Силаеву ФИО9, к третьим лицам Управлению Росреестра по Московской области, Администрации Талдомского городского округа Московской области о признании договора передачи прав по договору аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании договора передачи прав по договору аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации договора передачи прав по договору аренды, восстановлении записи о праве аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области и Логуновым А.П. заключен договор аренды земельного участка по результатам проведения торгов №. Согласно пп. 1.1, п. 1 предметом Договора является земельный участок площадью 1141 кв.м. с кадастровым номером №, с категорией земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – склад, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно выписки из ЕГРН №№ от ДД.ММ.ГГГГ имеется запись о регистрации договора переуступки от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному договору аренды гр. ФИО2 В соответствии со ст. 448 ГК РФ заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключения на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Согласно условиям договора аренды, арендатор не вправе переуступать права и обязанности по договору аренды. Просят суд признать договор от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав о обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным. Применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановить запись о праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1141 кв.м., с категорией земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – склад, расположенный по адресу: <адрес>

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Талдомского городского округа Московской области.

Стороны, представители, 3-х лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, от представителя КУИ Администрации Талдомского городского округа Московской области, Администрации Талдомского городского округа Московской области поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии с положениями ст. ст. 113, 167, 232 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц с вынесением по делу заочного решения.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) на основании протокола рассмотрения заявок на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N № (лот N 1), аукцион признан несостоявшимся, с единственным участником аукциона ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору предоставлен за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью 1141 кв.м., с кадастровым номером 50:01:0050241:345, площадью 141 кв.м., с категорией земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – склад, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен под склады, земельный участок расположен полностью: Борки Приаэродромная территория аэродрома, на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют. Договор заключен на срок 13 лет 2 месяца с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка.

В разделе 3 договора аренды земельного участка содержатся существенные условия договора, в соответствии с которыми ежегодная арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет согласно приложения № к договору 123972,50 рублей в год, ежемесячная плата составляет 10331,04 руб.

Пункт 4.1.1 договора аренды содержит право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в случае: переуступки арендатором прав и обязанностей по настоящему договору.

Пунктом 7.1. Договора аренды предусмотрены условия изменения условий договора, изменения и дополнения к условиям договора действительны при условии, что они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон по настоящему договору в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлимой частью договора и подлежит регистрации в установленном порядке.

Арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по настоящему договору (п. 7.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между Логуновым А.П. и Силаевым И.В. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого новому арендатору переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акта приема-передачи земельного участка по договору аренды земельного участка, заключаемого по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 50:01:0050241:345, площадью 1141 кв.м., с категорией земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – склад, расположенный по адресу: <адрес>, рп. Запрудня.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация указанного договора, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письма председателя КУИ Администрации Талдомского г.о. Московской области ФИО4 уведомлений о намерении или осуществлении переуступки прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с арендатора ФИО5 в пользу ФИО2 не поступало.

Разрешая заявленный спор, суд принимает во внимание, что в соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При обращении в суд истец избирает способ защиты нарушенного права, а также указывает свое материально-правовое обоснование и требование адресованное суду, при этом суд, в силу ч. 3 ст. 196, ст. 56 ГПК РФ, принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании ст. 39.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, который, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Частью 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", в ст. 448 ГК РФ включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу приведенных положений закона применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" дополнительно разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

Поскольку предметом оспариваемых истцом договоров переуступки являются права и обязанности по договору аренды публичного земельного участка, заключенному в рамках процедуры торгов (аукциона), то в силу приведенных норм права данные договоры является ничтожными сделками по признаку нарушения явно выраженного запрета, установленного законом.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Обращаясь в суд с исковым требованием о признании сделки недействительной, администрация указала на то, что договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением явно выраженного законодательного запрета, направленного на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица не участвующего в торгах стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Согласно п. п. 3 - 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно абзацам 4 - 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Из пункта 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, из приведенных выше положений закона и акта разъяснения следует, что при применении предусмотренных п. 5 ст. 166 ГК РФ последствий недобросовестного поведения в виде отказа в защите нарушенного права суд должен учитывать конкретные обстоятельства дела, характер и последствия недобросовестного поведения.

По смыслу п. 5 ст. 166 ГК РФ поведение является недобросовестным, в частности, в том случае, когда после заключения сделки оно формирует у других участников сделки ложное представление об отсутствии оснований ее недействительности.

В данном случае истец - КУИ Администрации Талдомского городского округа Московской области, являясь уполномоченным органом местного самоуправления, наделенным публичными полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, обратился в суд с исковыми требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, предметом которых является уступка прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка, в связи с нарушением данной сделкой явно выраженного запрета, установленного законом и, как следствие, нарушением публичных интересов.

Предъявление иска в данном случае направлено, в том числе, на защиту публичных интересов, что не может расцениваться как недобросовестное поведение.

Исходя из того, что положения п. 2 ст. 10, п. 5 ст. 166 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестных участников гражданских правоотношений, необходимо учесть, что положения закона о запрете уступки прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка заключенного по результатам проведения аукциона является общеобязательным правилом поведения для всех участников правоотношений, в том числе для ответчиков.

Кроме того, суд не учитывает тот факт, что аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка, признан несостоявшимся, на вывод суда о применении к сложившимся правоотношениям п. 7 ст. 448 ГК РФ не влияет, так как согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды мог быть заключен только по результатам торгов, в связи с чем заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 как с единственным участником торгов, по правилам п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. В связи с этим ФИО1 в сил п. 7 ст. 448 ГК РФ был не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований КУИ Администрации Талдомского городского округа Московской области о признании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды недействительными.

В исковых требованиях КУИ Администрации Талдомского городского округа Московской области просит применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ и восстановить запись о праве аренды Логунова ФИО11 на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., с категорией земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования – склад, расположенный по адресу: <адрес>

Поскольку действующим законодательством не установлена процедура аннулирования или исключения записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд полагает необходимым указать на то, что решение суда является основанием для внесения сведений о признании недействительными договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с восстановлением записи о праве аренды ФИО1 на земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 56, 194 - 199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области к Логунову ФИО12, Силаеву ФИО13 о признании договора передачи прав по договору аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Логуновым ФИО14 и Силаевым ФИО15.

Решение суда является основанием для внесения сведений о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с восстановлением записи о праве аренды Логунова ФИО16 на земельный участок с кадастровым номером №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

        Судья:                                       С.В. Разаева

Мотивированный текст решения

Изготовлен: 16.08.2024

<данные изъяты>

<данные изъяты>