Решение по делу № 11а-55/2021 от 16.12.2020

Дело № 11a-55/2021 Судья Соколова А.А.

Дело № 2а-3013/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 января 2021 года город Челябинск

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Аганиной Т.А.,

судей                 Кокоевой О.А., Ишимова И.А.,

при секретаре         Ахмировой А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 27 октября 2020 года по иску Захаровой ФИО1 о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Кокоевой О.А., об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Захарова Е.В. обратилась в суд с административным иском (с учетом уточнений) о признании незаконным отказа Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области от 18 августа 2020 года № 17800-пс в заключении с ней (Захаровой Е.В.) договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> для строительства здания офиса сроком на 3 года; о возложении на Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа обязанности заключить с ней (Захаровой Е.В.) договор аренды указанного земельного участка для строительства здания офиса сроком на 3 года.

В обоснование иска указала, что ей с 15 мая 2017 года на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, и на праве собственности находящийся на этом земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, готовностью 9%, площадью застройки 261,8 кв.м. За период владения земельным участком она продолжила строительство офисного здания на основании разрешения на строительство, в результате чего объект приобрел готовность 96%. Поскольку срок договора аренды истек 08 декабря 2019 года, она 27 апреля 2020 года обратилась в администрацию Копейского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства здания, на которое 26 мая 2020 года получила отказ. 24 июля 2020 года она повторно обратилась с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 3 года и вновь получила отказ со ссылкой на подпункт 17 пункт 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ. Считает данный отказ незаконным, так как она имеет право на однократное продление договора аренды для завершения строительства, обращая внимание на то, что ранее земельный участок предоставлялся для строительства здания офиса, а не для завершения строительства.

Истец Захарова Е.В. в судебном заседании участия не принимала.

Административный ответчик - Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, заинтересованное лицо - администрация Копейского городского округа в судебном заседании не участвовали.

Решением суда административный иск Захаровой Е.В. удовлетворен. Признан незаконным отказ Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области от 18 августа 2020 года №17800-пс в заключении с Захаровой Е.В. договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. На администрацию Копейского городского округа Челябинской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Захаровой Е.В. о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе Управление по имуществу и земельным отношениям администрация Копейского городского округа просит отменить решение суда, вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано на несогласие с выводом суда о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка по мотиву предоставления спорного участка предыдущему собственнику не для завершения строительства, а для строительства здания. Ссылаются на то, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен ФИО2 по договору аренды от 27 ноября 2013 года на срок по 12 ноября 2016 года для строительства здания офиса, права по которому впоследствии перешли к ФИО3 08 декабря 2016 года с ФИО4 был заключен договор аренды указанного земельного участка, права по которому затем были переданы Захаровой Е.В. Учитывая нормы подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 ФЗ № 137, обстоятельства дела, из которых следует, что право на однократное предоставление спорного земельного участка уже было реализовано, в связи с чем, согласно подпункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ данный участок не может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения части 2 статьи 306, статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из представленных материалов следует, что на основании постановления администрации Копейского городского округа от 12 ноября 2013 года ФИО5. на условиях аренды сроком на 3 года был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 180 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства здания офиса, для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров по адресу: <адрес> для строительства здания офиса.

27 ноября 2013 года между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрация Копейского городского округа и ФИО6. в отношении указанного земельного участка был заключен договор аренды находящегося в государственности собственности земельного участка № 115 -13 сроком с 12 ноября 2013 года по 12 ноября 2016 года; участок предоставлен в аренду для строительства здания офиса.

07 июля 2016 года права по указанному договору аренды на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, перешли от ФИО7. к ФИО8

08 декабря 2016 года между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа и ФИО9 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 16-0250, согласно которому последнему в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 180 кв.м на срок с 08 декабря 2016 года по 08 декабря 2019 года.

При этом в договоре (пункт 1.4) указано, что участок предоставляется арендатору без проведения торгов для завершения строительства здания офиса. Также из договора следует, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> распложен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, право собственности на который зарегистрировано 23 ноября 2016 года за ФИО10

15 мая 2017 года между ФИО11 и Захаровой Е.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренду, в силу которого все права и обязанности по договору № 16-0250 от 08 декабря 2016 года перешли к последней. Также на основании договора купли – продажи от 15 мая 2017 года Захарова Е.В. приобрела право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>: назначение – здание офиса, площадь застройки -261,8 кв.м, степень готовности объекта – 9%.

29 августа 2019 года Захарова Е.В. получила разрешение на строительство офисного здания, в том числе на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, сроком действия до 08 декабря 2019 года.

В настоящее время Захарова Е.В. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> степенью готовности 96%, площадью застройки 267 кв.м.

24 июля 2020 года Захарова Е.В. обратилась с заявлением в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для завершения строительства здания офиса.

Ответом Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа от 18 августа 2020 года № 17800-пс Захаровой Е.В. отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. В обоснование отказа приведены нормы пункта 21 статьи 3 ФЗ № 137 и указано, что право на однократное предоставление земельного участка уже реализовано предыдущим собственником объекта незавершенного строительства.

Не согласившись с данным ответом, Захарова Е.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, этот участок предоставлялся не для завершения строительства здания, а просто для строительства здания офиса и отсутствия иных оснований для отказа в оспариваемом ответе.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции неправильными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

При этом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен посредством проведения торгов, проводимых в форме аукциона, либо без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Из пункта 5 указанной статьи следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Исходя из приведенных выше положений действующего законодательства, в целях правильного разрешения спора необходимо установить, в том числе, реализовал ли собственник (его предшественник) объекта незавершенного строительства свое право на однократное получение земельного участка по своему волеизъявлению в рамках предоставленного ему права, предусмотренного подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен по договору аренды от 27 ноября 2013 года ФИО12. для строительства здания офиса сроком с 12 ноября 2013 года по 12 ноября 2016 года. Впоследствии права по данному договору перешли к ФИО13. После окончания срока действия договора от 27 ноября 2013 года между ФИО14 и Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа был заключен новый договор аренды на срок с 08 декабря 2016 года по 08 декабря 2019 года. При этом в пункте 1.4 этого договора указано, что участок предоставляется арендатору без проведения торгов для завершения строительства здания офиса.

Указанное свидетельствует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> уже однократно предоставлялся по волеизъявлению предшествующего собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке, для завершения строительства. В связи с чем, принимая во внимание вышеприведенные нормы, Захарова Е.В. право на заключение договора аренды спорного участка без проведения торгов не имеет. При этом Захарова Е.В. не лишена возможности приобретения участка в общем порядке (на торгах).

Судом первой инстанции при рассмотрении дела указанные фактические обстоятельства дела и нормы закона, регулирующие спорные правоотношения, учтены не были.

Из смысла статей 218, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием. Предусмотренной законом совокупности, условий, необходимой для удовлетворения заявленных требований, не имеется.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст.ст. 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Копейского городского суда Челябинской области от 27 октября 2020 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного иска Захаровой ФИО15 о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка отказать.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи