Решение по делу № 2-1333/2024 от 27.05.2024

дело № 2-1333/2024.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Елизово Камчатский край 15 августа 2024 года

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Бецелевой Т.А., при секретаре судебного заседания Пташинской А.О., с участием:

представителя процессуального истца – помощника Елизовского городского прокурора Панчук О.В.,

представителя материального истца Управления архитектуры и градостроительства администрации Елизовского городского поселения – Клёминой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя Елизовского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Елизовского городского поселения к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании отсутствующим права собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

заместитель Елизовского городского прокурора, действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Елизовского городского поселения, обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, о возложении обязанности возвратить земельный участок.

Иск мотивирован тем, что Елизовской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства на территории Елизовского городского поселения, которой установлено, что 03.06.2019 между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО2 заключен договор аренды №, находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовское городское поселение, <адрес>.

15.06.2021 между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО2 на основании ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка №, в соответствии с которым в собственность ответчика передан земельный участок, находящийся в государственной неразграниченной собственности с кадастровым номером №.

Приобретение земельного участка осуществлено без проведения торгов в связи возведением ФИО2 на земельном участке сооружения, которое зарегистрировано на основании его заявления в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, назначение жилое, наименование – индивидуальный жилой дом, количество этажей объекта 1, год завершения строительства объекта недвижимости 2021, площадь объекта 35,6 кв. метров.

Елизовской городской прокуратурой 09.11.2022 проведена выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства с привлечением специалистов Управления Росреестра по Камчатскому краю и инспектора по государственному контролю (надзору) Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края в ходе которой установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № представляет из себя конструкцию, состоящую из металлического каркаса, опирающегося на металлические опоры, углубленные в грунт, обшитого древесно-стружечной плитой (далее-ДСП) в один слой, при этом частично разрушено, сверху металлического каркаса выполнено двухскатное покрытие из листов ДСП по деревянным балкам, перекрытие на отм. 0.000 пол путем настила плиты ДСП в один слой, при этом имеется частичное разрушение плиты ДСП. У объекта отсутствует: заполнение оконных и дверных проемов внутренние инженерные коммуникации, что не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капительного строительства. Объект не подключен к наружным инженерным коммуникациям (водопроводу, водоотведению, отоплению, электрическим сетям). К объекту имеется свободный доступ, территория земельного участка не имеет ограждения. Внутри объекта имеется мусор.

Полагая, что сооружение, зарегистрированное в качестве объекта индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, таковым фактически не является, заместитель Елизовского городского прокурора в январе 2023 года обратился в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО2 на объект с кадастровым номером №, исключении из Единого государственного реестра недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером № Определением Елизовского районного суда Камчатского края от 19.04.2023 по делу № 2-455/2023 производство по делу прекращено в связи с добровольным удовлетворением требований прокурора.

Таким образом, предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № отсутствовали, так же как и основания для регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок. В связи с заключением 15.06.2021 между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО2 оспариваемого договора купли-продажи земельного участка существенным образом нарушаются требования земельного законодательства, право муниципального образования на продажу земельных участков посредством проведения торгов по цене не ниже их кадастровой стоимости, а также нарушаются права неопределенного круга лиц, граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В этой связи заместитель Елизовского городского прокурора просил:

-признать договор купли-продажи земельного участка от 15.06.2021 №, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО2 недействительным;

- применить последствия недействительности сделки:

обязать ФИО2 возвратить Управлению имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1004 кв. метров, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): РФ, Камчатский край, Елизовское городское поселение, <адрес>, в первоначальном состоянии в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда;

-признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № (л.д.3-9 том 1).

На основании определения Елизовского районного суда от 30.05.2024, от 8.07.2024 в качестве процессуальных истцов привлечены Администрация Елизовского городского поселения, а также Управление имущественных отношений администрации ЕГП и Управление архитектуры и градостроительства администрации ЕГП, которые являются органами Администрации Елизовского городского поселения, созданные в целях реализации полномочий администрации ЕГП по решению на территории Елизовского городского поселения вопросов местного значения (л.д.1 том 1, л.д.60-82, 97-98 т.2).

На основании определения Елизовского районного суда от 8.07.2024, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер ФИО3 (л.д.97-98 т.2).

В судебном заседании представитель процессуального истца – помощник Елизовского городского прокурора Панчук О.В. на исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель материального истца Управления архитектуры и градостроительства администрации Елизовского городского поселения – ФИО12 в судебном заседании полагала, что основания для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 15.06.2021 № отсутствуют, поскольку на момент заключения договора купли-продажи оснований для отказа в заключении такого договора у Управления имущественных отношений администрации ЕГП не было, так как на земельном участке находился принадлежащий на праве собственности ФИО2 объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № который был поставлен на учет в Управлении Росреестра по Камчатскому краю.

Представители Администрации Елизовского городского поселения и Управления имущественных отношений Администрации ЕГП в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовал, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д.87-90 т.2), указав, что ответчик не был уведомлен истцом о проведении проверки и необходимости представления каких-либо документов, касающихся возведения объекта недвижимости №, а так же его дальнейшей судьбы.

Акт осмотра прокуратуры не соответствует требованиям, предъявляемым статьей 55 Гражданского процессуального кодекса о том, что доказательством может являться сведения, полученные в установленном законом порядке, так как при проверке должностным лицом, проводящим прокурорскую проверку порядок проведения проверки, предусмотренный статьей 21-22 Федерального закона о прокуратуре Российской Федерации» не соблюден. Кроме того, в акте осмотра объекта недвижимости должностным лицом прокуратуры отражено внешнее состояние оставшегося после демонтажа здания, без отражения в нем фундамента. Объект недвижимости, расположенный на земельном участке №, был построен на свайном фундаменте для минимизации ущерба для окружающей среды. В соответствии с предоставленным законом правом распоряжения своим имуществом ФИО2, в связи с отсутствием спроса у граждан на индивидуальные каркасно-щитовые жилые дома, в 2022 году принял решение о разборе ранее построенного дома с его последующим сносом для освобождения земельного участка под застройку новым индивидуальным жилым домом. С этой целью 21 мая 2022 года между ФИО2 и ООО «Камстрой-М» заключен договор подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил работу по сносу объекта недвижимости с кадастровым номером № и объект был снят с учета в марте 2023 года. В настоящее время ответчик не может начать строительство нового объекта в связи с наличием спора в суде.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Камчатскому краю, третье лицо кадастровый инженер ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, а также материалы гражданского дела № 2-455/2023, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 03.06.2019 между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды №, находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1004 кв. метра, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, улица <адрес>.

Земельный участок на момент заключения договора пригоден для использования в целях, предусмотренных п.1.1 договора, срок договора аренды устанавливался с 26.06.2019 по 25.04.2022 (л.д.35-41 т.1).

С 9.03.2021 ФИО2 являлся собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, площадью 35,6 кв. метров, назначение объекта - жилое, наименование – индивидуальный жилой дом, количество этажей (в том числе подземных) - 1, год завершения строительства 2021, расположенного по адресу: Елизовский муниципальный район <адрес>. Объект недвижимости располагался на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.14-17 т.1).

Указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета 7.03.2023 (л.д.105-109 т.2).

15.06.2021 между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка № с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность ФИО2 - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №.

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером №. Цена выкупа земельного участка составила 216665, 72 руб. Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано Росреестром 7.07.2021 (л.д.23-34 том 1).

09.11.2022 Елизовской городской прокуратурой проведена выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства с привлечением специалистов Управления Росреестра по Камчатскому краю и Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края, по результатам которой составлен акт с приложением фототаблиц, в котором указано, что объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № представляет из себя конструкцию, состоящую из металлического каркаса, опирающегося на металлические опоры, углубленные в грунт, и обшитого древесно-стружечной плитой (далее-ДСП) в один слой, при этом частично разрушено, сверху металлического каркаса выполнено двухскатное покрытие из листов ДСП по деревянным балкам, перекрытие на отм. 0.000 (пол) путем настила плиты ДСП в один слой, при этом имеется частичное разрушение плиты ДСП. У объекта отсутствует: заполнение оконных и дверных проемов внутренние инженерные коммуникации, что не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капительного строительства. Объект не подключен к наружным инженерным коммуникациям (водопроводу, водоотведению, отоплению, электрическим сетям). К объекту имеется свободный доступ, территория земельного участка не имеет ограждения. Внутри объекта имеется мусор (л.д.45-67 т.1).

Полагая, что сооружение, зарегистрированное в качестве объекта индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, таковым фактически не является, заместитель Елизовского городского прокурора в январе 2023 года обратился в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО2 на объект с кадастровым номером № исключении из Единого государственного реестра недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером №

Из материалов гражданского дела № 2-455/2023 следует, что определением Елизовского районного суда Камчатского края от 19.04.2023 по делу № 2-455/2023 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска, поскольку ФИО2 объект недвижимости был снесен, о чем он уведомил 16.02.2023 Управление архитектуры и градостроительства Администрации ЕГП, в связи с чем, 7.03.2023 объект снят с кадастрового учета, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из возражений ответчика, пояснений ФИО4 ответчика, объект недвижимости, расположенный на земельном участке №, был построен на свайном фундаменте для минимизации ущерба для окружающей среды. В соответствии с предоставленным законом правом распоряжения своим имуществом ФИО2, в связи с отсутствием спроса у граждан на индивидуальные каркасно-щитовые жилые дома, в 2022 году принял решение о разборе ранее построенного дома с его последующим сносом для освобождения земельного участка под застройку новым индивидуальным жилым домом. С этой целью 21 мая 2022 года между ФИО2 и ООО «Камстрой-М» заключен договор подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил работу по сносу объекта недвижимости с кадастровым номером № и объект был снят с учета в марте 2023 года. На момент проверки прокуратурой 9.11.2022, о которой ответчик не был уведомлен, дом находился в стадии сноса.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Данный интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу. Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Прокурор, обращаясь с иском в суд, ссылается на то, что ответчик зарегистрировал право собственности на объект с кадастровым номером № как на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, который не являлся объектом капитального строения, что исключало для ФИО2 возможность приобретения арендованного земельного участка в упрощенном порядке без проведения торгов, поскольку гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания возведения основного строения.

В качестве доказательства, подтверждающего заявленные требования, прокурором представлен акт проверки соблюдения требований законодательства от 9.11.2022.

Вместе с тем, убедительных доказательств, подтверждающих, что на момент постановки жилого дома с кадастровым номером № на кадастровый учёт, а также на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, этот объект не соответствовал требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, стороной истца в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, ответчиком ФИО2 представлены в материалы дела договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (Заказчик) и ООО «КАМСТРОЙ-М» (Подрядчик), в соответствии с которым подрядчик обязался по заданию заказчика произвести работы по сносу объектов с кадастровыми номерами №, а также акты выполненных работ (л.д.91-95 т.1)

Актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый инженер ФИО3 подтверждает прекращение существования объектов с указанным выше кадастровым номером (л.д.102-102 гр. дело № 2-455/2023.

О предстоящем сносе и о завершении сноса орган местного самоуправления в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации Елизовского городского поселения был уведомлен ответчиком в установленном законом порядке, что подтверждается материалами представленного реестрового дела в отношении объекта недвижимости.

В рамках рассмотрения гражданского дела № 2-455/2023 по иску заместителя Елизовского городского прокурора в интересах муниципального образования к ФИО2 о признании зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № отсутствующим, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности на индивидуальный жилой дом и об объекте недвижимости, строительно-техническая экспертиза в отношении спорного объекта недвижимости не проводилась, поскольку фактически на момент рассмотрения дела объект недвижимости был снесен и снят собственником с кадастрового учета, в связи с чем, истец отказался от иска.

В настоящее время объекта недвижимости с кадастровым номером № не существует, он снят с кадастрового учета в марте 2023 года.

Представленный истцом акт проверки соблюдения требований законодательства от 9.11.2022 не может быть принят судом в качестве доказательства, объективно подтверждающим, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи объект недвижимости с кадастровым номером № не обладал признаками объекта капитального строительства, поскольку он не является документом, в котором содержатся характеристики объекта капитального строительства.

То обстоятельство, что по состоянию на дату проведения прокурорской проверки указанный объект не соответствовал требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, объясняется тем, что собственником с мая 2022 года производились работы по его сносу.

Иных доказательств, подтверждающих, что спорный объект не являлся капитальным, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований заместителя Елизовского городского прокурора в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Елизовского городского поселения к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 15.06.2021 № недействительным, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения

Мотивированное решение составлено 19 августа 2024 года.

Председательствующий подпись Т.А. Бецелева

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Подлинный документ подшит в деле № 2-1333/2024 (УИД 41RS0002-01-2024-001693-31), находящемся в производстве Елизовского районного суда Камчатского края.

Судья Т.А. Бецелева