Решение по делу № 3а-2870/2020 от 24.01.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                           13 июля 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2870/2020 по административному исковому заявлению Запольского К.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 654,4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0003007:1040, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения Запольского К.А. в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 24 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                           13 июля 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2870/2020 по административному исковому заявлению Запольского К.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Запольский К.А. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 654,4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0003007:1040, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке
№ АРХ-195/19/М от 09.12.2019 года, составленный оценщиком ООО «Архонт Консалтинг».

В ходе рассмотрения дела административный истец дополнительное (уточненное) административное исковое заявление не подал.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом 18 июня 2020 года.

Представитель Департамента городского имущества адрес – Миленышев О.Е., представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом  2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года № 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке № АРХ-195/19/М от 09.12.2019 года, составленный оценщиком ООО «Архонт Консалтинг».

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 04 февраля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы № 16.03.2020/3а-2870/2020 от
16 марта 2020 года, проведенной экспертом ООО «КПП ДРН-Фонд»:

- отчет об оценке № АРХ-195/19/М от 09.12.2019 года, составленный оценщиком ООО «Архонт Консалтинг», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 654,4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0003007:1040, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, вследствие чего просил установить кадастровую стоимость спорного имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы № 16.03.2020/3а-2870/2020 от 16 марта 2020 года, подготовленное экспертом ООО «КПП ДРН-Фонд», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы стороны ответчика о том, что эксперт при расчете величины затрат на замещение в качестве прибыли предпринимателя принял неверную величину, судом отклоняются.

В рамках затратного подхода размер прибыли предпринимателя определялся на основании данных «Справочника оценщика недвижимости-2017. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под редакцией Лейфера Л.А., Крайникова Т.В. Экспертом принято среднее значение прибыли предпринимателя именно для
адрес, учитывая назначение объекта недвижимости, которое составило 18%. При использовании вышеуказанного значения прибыли предпринимателя эксперт учитывал следующий факт, нашедший отражение в указанном справочнике, - «В литературе имеются отдельные сведения о прибыли предпринимателя. В зависимости от города и классов объектов недвижимости приведенные в различных источниках значения прибыли могут изменятся в разы. С целью формирования общего мнения оценочного сообщества было предпринято экспертное исследование среди оценщиков и судебных экспертов различных городов».

Предложенный ответчиком источник информации (Справочник расчетных данных (СРД‐21), 2017 год, под редакцией Е.Е. Яскевича) для использования значения прибыли предпринимателя учитывает лишь класс конструктивной системы объекта, без учета конкретного назначения объекта недвижимости. Более того указанные показатели прибыли предпринимателя в Справочнике расчетных данных получены с помощью программного продукта «НПП».

Используемый же экспертом Справочник под редакцией Лейфера Л.А. является востребованным и широкоиспользуемым практикующими экспертами, а также зарекомендовал себя как надежный источник данных.

Учитывая вышесказанное, эксперт обоснованно использовал при расчете величины затрат на замещение, в качестве прибыли предпринимателя величину в размере 18%.

Доводы ответчика о том, что эксперт согласно Методических рекомендаций под редакцией Бутырина А.Ю. не применяет корректировку, учитывающую различие в расположении объектов относительно удаленности от центра города, судом также отклоняются.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости ЕОН экспертом обоснованно введена корректировка на местоположение. Корректировки по данному элементу сравнения основываются на районе расположения объекта экспертизы и аналогов, а также основным магистралям, к которым они тяготеют. Эксперт вводил корректировки на местоположение на основании среднего уровня цен на производственно-складскую недвижимость в адрес по данным компании Максилайн. Как видно из приведенной экспертом таблицы, помимо удаленности от центра и расположения относительно транспортных магистралей (до/после ЧТК), цены на объекты коммерческой недвижимости представлены также в зависимости от административных округов адрес.

Таким образом, помимо удаленности от центра и расположения относительно транспортных магистралей, учтена также престижность района. Так, объекты коммерческой недвижимости, равноудаленные от центра адрес, могут существенно отличаться в цене, если они относятся к разным административным округам. К примеру, объект коммерческой недвижимости, расположенный в адрес, будет иметь стоимость выше объекта, расположенного на таком же удалении от центра, но относящемуся к другому административному округу.

В своих замечаниях ответчик ссылается на описание ценообразующего фактора, влияющего на стоимость объекта исследования, – местоположение. Ценообразующим фактором при применении сравнительного подхода местоположение является, однако удаленность от центра города является лишь одной из составляющих данной характеристики и может рассматриваться только в совокупности с другими не менее важными составляющими характеристиками местоположения объекта. Автором же указанной ответчиком Методики обозначено общее описание ценообразующего фактора, без учета специфики и особенностей ценообразования на рынке коммерческой недвижимости адрес, а также без учета функционального назначения объекта экспертизы (автосервис).

Также следует учесть, что разработанные Бутыриным А.Ю. методические рекомендации предназначены для производства строительно-технических, а не оценочных экспертиз. В условиях интенсивного городского движения короткое расстояние не всегда означает малое время, ввиду чего основными составляющими ценообразующей характеристики - местоположения объекта экспертизы - автосервиса, являются принадлежность к административному округу, расположение относительно главных магистралей города, а также расположение относительно красной линии, и удаленность от станции метро. Корректировки на местоположение, расположение относительно красной линии и удаленность от станции метро введены экспертом в таблице 15 «Корректировка и расчет стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом».

Таким образом, отдельная корректировка на непосредственную удаленность объекта экспертизы от центра адрес не требуется, введенные экспертом корректировки на местоположение учитывают данный фактор в совокупности с другими факторами местоположения.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Международной академии оценки и консалтинга, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности
№ 011225-1 от 24 апреля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», свидетельством о членстве в СРОО «Федерация специалистов оценщиков» и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № АРХ-195/19/М от 09.12.2019 года, составленного оценщиком ООО «Архонт Консалтинг», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является
24 января 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 654,4 кв.м. с кадастровым номером 77:05:0003007:1040, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения Запольского К.А. в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 24 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов