Решение по делу № 2-12/2023 (2-2886/2022;) от 24.05.2022

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

22 марта 2023 г.                                г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Пожидаевой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-12/23 по искам Куприяновой И. Н. к ООО «ЖСК Восток» и Печниковой О. С. об устранении препятствий в пользовании помещением и возмещении убытков, Печниковой О. С. к Куприяновой И. Н., МП г.о. Самара «Коммунальник» и Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права отсутствующим и признании сделки недействительной,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Куприяновой И. Н. (паспорт серии №) к ООО «ЖСК Восток» (ОГРН 1186313029100) и Печниковой О. С. (паспорт серии №) об устранении препятствий в пользовании помещением и возмещении убытков отказать.

Исковые требования Печниковой О. С. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 7.12.2018 г. №2, заключённый между Муниципальным предприятием г.о. Самара «Коммунальник» (ОГРН 1026300967637) и Куприяновой И. Н..

Признать отсутствующим право собственности Куприяновой И. Н. на нежилое помещение по адресу: <адрес>, подвал №, кадастровый №, площадью 17,2 м2.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на нежилое помещение по адресу: <адрес>, подвал №, кадастровый №, площадью 17,2 м2.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений в сведения о зарегистрированных правах на помещение с кадастровым номером №

Взыскать с Муниципального предприятия г.о. Самара «Коммунальник» и Куприяновой И. Н. в равных долях в пользу Печниковой О. С. сумму уплаченной ею государственной пошлины в размере 300 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                            В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2023 г.                                г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Пожидаевой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-12/23 по искам Куприяновой И. Н. к ООО «ЖСК Восток» и Печниковой О. С. об устранении препятствий в пользовании помещением и возмещении убытков, Печниковой О. С. к Куприяновой И. Н., МП г.о. Самара «Коммунальник» и Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании права отсутствующим и признании сделки недействительной,

установил:

Куприянова И.Н. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «ЖСК Восток» об устранении препятствий в пользовании помещением. Исковые требования мотивированы тем, что ей принадлежит нежилое помещение (подвал №1) в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 14.01.2019 г. на основании договора купли-продажи от 7.12.2018 г. №2, заключённого с МП г.о. Самара «Коммунальник». Управляющей организацией дома с 1.09.2018 г. является ООО «ЖСК ВОСТОК». С момента приобретения помещения оно создаёт препятствия к доступу и использованию помещения, не предоставляет ключи от входа в подвал дома. 1.12.2021 г. она направила требование о предоставлении доступа в подвал дома, однако ООО «ЖСК ВОСТОК» ответило, что ключи от входа в общий подвал не могут быть выданы, т.к. в подвале располагаются системы жизнеобеспечения дома. Просила обязать обеспечить ей доступ в подвал дома для прохода к помещению площадью 17,2 м2, кадастровый №, не препятствовать в использовании помещения, взыскать неустойку за неисполнение решения суда, с момента его вступления в законную силу, в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения.

В ходе разбирательства дела Куприянова И.Н. привлекла в качестве соответчицы по иску Печникову О.С., заявила дополнительные требования, указала, что Печникова О.С. проживает в доме, в подвале которого расположено её помещение истца, состоит в совете многоквартирного дома и не признаёт её прав на помещение, совместно с ООО «ЖСК ВОСТОК» препятствует владению, пользованию и распоряжению помещением. Стоимость аренды помещения аналогичной площади составляет от 3 000 до 5 000 рублей в месяц. Упущенная выгода от простаивания помещения с января 2019 г. по июнь 2022 г. составляет 123 000 рублей. Просила обязать ответчиков обеспечить ей доступ в подвал дома для прохода к помещению площадью 17,2 м2, кадастровый №, не препятствовать в использовании помещения, взыскать с ответчиков солидарно неустойку за неисполнение решения суда, с момента его вступления в законную силу, в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения, взыскать с ответчиков солидарно упущенную выгоду в размере 123 000 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере в размере 10 000 рублей.

Печникова О.С. обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Куприяновой И.Н. о признании права отсутствующим. Исковые требования мотивированы тем, что 7.12.2018 г. был заключён договор купли-продажи нежилого помещения площадью 17,2 м2 в техническом подвале дома по <адрес>, в Самаре между МП г.о. Самара «Коммунальник» в лице конкурсного управляющего Юдакова В.В. и Куприяновой И.Н. В кадастровом паспорте помещение именуется как электрощитовая. МП г. о. Самара «Коммунальник» обслуживало дом до 30.04.2015 г. и в нарушение закона «оформило» общую собственность в хозяйственное ведение без согласия собственников. Просила «признать недействительным» право собственности Куприяновой И.Н. на нежилое помещение (щитовую) площадью 17,2 м2 в техническом подвале дома по адресу: <адрес>.

Поскольку институт признания вещного права недействительным гражданским законом не предусмотрен, суд, исходя из мотивировки заявленного требования, интерпретирует его как требование о признании права собственности отсутствующим.

В ходе разбирательства дела Куприянова И.Н. привлекла в качестве соответчиков по иску МП г.о. Самара «Коммунальник» и Департамент управления имуществом г.о. Самара, заявила дополнительное требование о признании сделки недействительной. Просит признать недействительным договор купли-продажи помещения от 7.12.2018 г. №2 между МП г.о. Самара «Коммунальник» и Куприяновой И.Н.

Определением суда от 27.07.2022 г. дела по вышеуказанным искам Куприяновой И.Н. и Печниковой О.С. объединены в одно производство.

В судебное заседание представитель Куприяновой И.Н. по доверенности от 24.06.2022 г. Куприянов В.Н. заявленные требования поддержал, против удовлетворения требований Печниковой О.С. возражал по основаниям, указанным в отзыве (т.2, л.д. 46-47).

Печникова О.С. в судебном заседании свои требования поддержала, в удовлетворении требований Куприяновой И.Н. просила отказать.

Представитель ООО «ЖСК Восток» по доверенности от 1.07.2020 г. Носова Е.В. в судебном заседании иск Куприяновой И.Н. не признала, требования Печниковой О.С. полагала подлежащими удовлетворению.

Представитель МП г.о. Самара «Коммунальник» по доверенности от 1.07.2022 г. Лукашенко С.Г. в судебном заседании иск Печниковой О.С. не признала, представила письменный отзыв (т.1, л.д. 167-171, т.3, л.д. 103-107), требования Куприяновой И.Н. полагала подлежащими удовлетворению.

Департамент управления имуществом г.о. Самара в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён, просил о рассмотрении дела без участия своего представителя, представил письменный отзыв (т.1, л.д. 186-191), в котором просил отказать в удовлетворении иска Печниковой О.С.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ст.289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом, по смыслу закона правовой режим многоквартирного жилого дома возникает во всех случаях, когда различные помещения в жилом доме принадлежат на праве собственности хотя бы 2 разным лицам. При этом право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не требует государственной регистрации, оно следует правам на жилые и нежилые помещения, принадлежащие отдельным лицам. Права собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество многоквартирного дома возникают, изменяются и прекращаются одновременно с правами на соответствующие помещения.

Применительно к домам, построенным до введения жилых и нежилых помещений в гражданский оборот, правовой режим многоквартирного жилого дома возникает после приватизации хотя бы одного помещения в доме. С этого момента право муниципальной или государственной собственности или право частной собственности застройщика дома (применительно к т.н. «ведомственному жилищному фонду») на объекты, входящие в силу закона в состав общего имущества многоквартирного дома, прекращается автоматически, соответствующее имущество переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме.

Из материалов дела усматривается, что в 1971 г. Объединение «Куйбышевнефть» возвело 13-тиэтажный жилой дом по адресу: <адрес> (т.2, л.д. 22-25). Построенный дом, включая все помещения в нём, находился в собственности названного лица.

Согласно техническому паспорту в цокольном этаже здания имелось помещение электрощитовой (т.2, л.д. 24).

Жилые помещения в доме стали поступать в гражданский оборот после введения в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

В соответствии с п.2 ст.3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Аналогичный правовой режим предусмотрен для общих помещений, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры, и действующим законодательством (п.1 ст.290 ГК РФ, п.1 ст.36 ЖК РФ).

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности или, как в рассматриваемом случае, в собственности застройщика. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Приватизация первой квартиры в доме состоялась 22.09.1992 г. (т.1, л.д. 136). С этой даты право собственности Объединения «Куйбышевнефть» на объекты, входящие в силу закона в состав общего имущества многоквартирного дома, автоматически прекратилось, соответствующее имущество (инженерное оборудование и места общего пользования) перешло в общую долевую собственность собственников помещений в доме.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 19.05.1994 г. №279 был утверждён план приватизации

В 1994 г. Объединение «Куйбышевнефть» было приватизировано в форме преобразования в АО «Самаранефтегаз» в соответствии с п.1 ст.15 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утверждённым указом Президента РФ от 1.07.1992 г. №721, Временным положением о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, утверждённым указом Президента РФ от 29.01.1992 г. №66). При такой форме приватизации имущество государственного предприятия переходило в собственность вновь созданного акционерного общества в соответствии с утверждённым уполномоченным органом планом приватизации.

План приватизации АО «Самаранефтегаз» был утверждён решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 19.05.1994 г. №279.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 21.07.1995 г. №488 (т.1, л.д. 150-151) в этот план приватизации были внесены изменения, имеющие своей целью передачу «объектов социально-культурного и бытового назначения» АО «Самаранефтегаз» в муниципальную собственность г. Самары во исполнение постановления Правительства РФ от 7.03.1995 г. №235. В списке объектов, передаваемых в муниципальную собственность, был внесён жилой <адрес> с инженерными сетями.

Из сообщения Департамента управления имуществом г.о. Самара (т.1, л.д. 172) следует, что 21.07.1995 г. помещение площадью 17,2 м2 в подвале <адрес>, т.е. помещение электрощитовой, было внесено в реестр муниципального имущества г.о. Самара за номером 007185 на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 21.07.1995 г. №488 (т.е., на основании изменений в план приватизации АО Самаранефтегаз»).

Оценивая данные административные акты и их гражданско-правовые последствия, суд руководствуется следующим.

Как уже было указано выше, жилищным и гражданским законодательством, а именно п.2 ст.3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», и введённым в действие с 1.01.1995 г. п.1 ст.290 ГК РФ был императивно установлен особый правовой режим общих помещений и объектов инфраструктуры в многоквартирном доме. Эти объекты являются общим имуществом собственников помещений, причём, по смыслу названных норм закона, право общей долевой собственности на них возникает автоматически, с появлением в доме хотя бы 2 различных собственников помещений. Этот режим не может быть изменён ни соглашением собственников, ни, тем более, административным актом. Собственник помещения не может распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от помещения, его право на общее имущество всегда следует судьбе помещения. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не может быть выделена в натуре.

Суд расценивает как общеизвестное то обстоятельство, что на протяжении 1990-х и 2000-х годов участники отношений в сфере обслуживания и эксплуатации жилья демонстрировали ярко выраженный правовой нигилизм в отношении режима общего имущества многоквартирных домов. Это было присуще как органам государственной власти и местного самоуправления, осуществлявшим полномочия по управлению публичной собственностью и по эксплуатации жилищного фонда, так и прежним собственникам т.н. «ведомственных» домов. Более того, такое же искажённое восприятие правовой действительности было в большинстве случаев свойственно и самим собственникам помещений в многоквартирных домах. Несмотря на прямое указание закона участники регулируемых отношений продолжали воспринимать места общего пользования, технические помещения, несущие конструкции, оборудование и иную инфраструктуру дома, как собственность «владельца жилищного фонда», т.е. государства, муниципалитета или частного застройщика. Этим, безусловно, объясняется включение в список объектов АО «Самаранефтегаз», передаваемых в муниципальную собственность, <адрес> (и прочих внесённых в том же список домов), а не отдельных квартир в этом доме, оставшихся неприватизированными.

Однако решения и действия участников жилищных правоотношений, продиктованные неверным пониманием ими сущности законодательного регулирования, не могли изменить тот правовой режим многоквартирных домов, который был установлен законом. Поэтому ни АО «Самаранефтегаз», как один из собственников помещений, ни, тем более, Комитет по управлению государственным имуществом Самарской области не имели правомочий распоряжаться общим имуществом собственников помещений в доме, в том числе, передавать их в муниципальную собственность.

Поэтому решение Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 21.07.1995 г. №488 о внесении изменений в план приватизации АО «Самаранефтегаз» в части передачи в муниципальную собственность жилых домов следует рассматривать как решение о передаче в муниципальную собственность помещений в этих домах, принадлежавших АО «Самаранефтегаз» на момент передачи, т.е. неприватизированных квартир и нежилых помещений, сформированных ранее 22.09.1992 г. как отдельные объекты недвижимости, предназначенные для самостоятельного использования. Правовой режим помещений общего пользования этим решением не мог быть затронут априори.

Включение же помещений общего пользования в реестр муниципального имущества, вне зависимости от того, было ли оно оспорено заинтересованными лицами в порядке административного судопроизводства или нет, является юридически ничтожным административным актом, не порождающим правовых последствий. Даже если действия органов местного самоуправления г.о. Самара по отнесению к муниципальной собственности конкретных объектов общего имущества многоквартирных домов не признавались судом не соответствующими закону, это не влияет на правовой режим таких объектов. Решение органа местного самоуправления о внесении в реестр муниципального имущества объектов недвижимости, не являющихся муниципальной собственностью, находящихся в частной собственности, не порождает никаких гражданско-правовых последствий, не влечёт изменения субъекта права собственности, т.к. никто, включая властные институции, не вправе распоряжаться чужим имуществом, тем более, нарушать неприкосновенность частной собственности как основы общественного благополучия.

Относимость того или иного объекта, в частности, помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме определяется тем, было ли на момент возникновения правового режима многоквартирного дома (в данном случае – на момент приватизации первой квартиры) это помещение сформировано (учтено) как самостоятельный объект недвижимости, предназначенный для самостоятельного использования, или же учитывалось как часть массива подсобных помещений, предназначенных для обслуживания всего дома.

При этом бремя доказывания того обстоятельства, что спорное помещение площадью 17,2 м2 в подвале <адрес>, т.е. помещение электрощитовой, предназначено для обслуживания всего дома, возлагается на Печникову О.С. и ООО ЖСК «Восток», а бремя доказывания того, что оно было предназначено (сформировано, учтено) для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме – на Куприянову И.Н. и МП г.о. Самара «Коммунальник» (определение Верховного суда РФ от 26.01.2016 г. №5-КГ15-207).

Для определения функционального назначения спорного помещения судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертОценка».

Судом получено заключение судебной экспертизы от 20.01.2023 г. №22/С-514 (т.3, л.д. 36-68), согласно которому в помещении с кадастровым номером 63:01:0503005:10 находятся инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания более 1 помещения в многоквартирном доме. Установленный в помещении комплекс инженерного оборудования относится к системе электроснабжения дома. Текущее расположение сетей соответствует схеме из проектной документации. Само помещение является изолированным техническим помещением, не является частью квартир, не предназначено для самостоятельного использования. Переоборудование, переустройство и реконструкция помещения не производились.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку изложенные в нем суждения экспертов логичны, непротиворечивы, выводы мотивированны, квалификация экспертов подтверждена документально, сведений об их заинтересованности в исходе дела не имеется. Стороны возражений против выводов судебной экспертизы не заявили.

Доказательств того, что по состоянию на 22.09.1992 г. помещение было выделено и сформировано (учтено) как отдельный объект недвижимости, предназначенный для самостоятельного использования, Куприянова И.Н. и МП г.о. Самара «Коммунальник» суду не представили.

Напротив, из материалов дела усматривается, что по данным инвентаризации 1985 г. помещение учитывалось как электрощитовая, т.е. часть подвала, для самостоятельного использования не предназначенная, его площадь была включена в площадь мест общего пользования. В изменениях в план приватизации АО Самаранефтегаз» помещение как отдельный объект недвижимости не выделялось. Как самостоятельное спорное помещение было впервые учтено при включении в реестр муниципального имущества 21.07.1995 г., когда на здание уже распространялся режим многоквартирного дома и электрощитовая являлась общим имуществом собственников помещений.

По сведениям, размещённым на портале «Электронное ЖКХ Самарской области» (https://ezhkh-portal.samregion.ru/?r=site/houseInfo&id=338330), управление многоквартирным домом <адрес> с 1.01.2010 г. по 30.04.2015 г. осуществляло МП г.о. Самара «Коммунальник». Соответственно, в этот период оно имело доступ к техническим помещениям дома, включая электрощитовую.

Приказом Департамента управления имуществом г.о. Самара от 13.03.2012 г. №518 (т.1, л.д. 192-193) нежилое помещение № площадью 17,2 м2 в подвале <адрес> в <адрес> передано на праве хозяйственного ведения МП г.о. Самара «Коммунальник».

Согласно ст.294, п.1 ст.299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения может быть передано только муниципальное имущество, т.е. принадлежащее на праве собственности соответствующему муниципальному образованию.

Передавая МП г.о. Самара «Коммунальник» помещение в <адрес>, Департамент управления имуществом г.о. Самара исходил из того, что это помещение является частью здания отнесённого к муниципальному жилищному фонду, учтено в реестре муниципального имущества г.о. Самара за №007185 и, следовательно, находится в муниципальной собственности.

Однако муниципалитетом не было учтено, что соответствующее здание является жилым и к моменту принятия оспариваемого решения приобрело правовой статус многоквартирного жилого дома. Соответственно, объекты, отнесённые в силу закона к общему имуществу дома, уже находились на тот момент в общей долевой собственности собственников помещений, даже если в реестре муниципального имущества они числились как объекты муниципальной собственности.

Как следствие, административный акт и договор о передаче помещения в хозяйственное ведение не привели к возникновению у МП г.о. Самара «Коммунальник» указанного ограниченного вещного права, т.к. помещение не находилось в муниципальной собственности.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 5.12.2012 г. по делу №А55-31652/2012 принято к производству заявление ЗАО «Самарагорэнергосбыт» о признании МП г.о. Самара «Коммунальник» банкротом. Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.01.2013 г. требования ЗАО «Самарагорэнергосбыт» признаны обоснованными, в отношении МП г.о. Самара «Коммунальник» введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.06.2013 г. в отношении МП г.о. Самара «Коммунальник» введена процедура внешнего управления. Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2015 г. МП г.о. Самара «Коммунальник» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

До настоящего времени конкурсное производство не окончено.

В рамках конкурсного производства конкурсным управляющим 8.06.2016 г. был проведён кадастровый учёт нежилого помещения площадью 17,2 м2 в подвале <адрес> в <адрес>, помещению присвоен кадастровый №, 25.08.2016 г. осуществлена государственная регистрация права муниципальной собственности на это помещение, 8.02.2017 г. – права хозяйственного ведения должника (т.1, л.д. 83, 84-88). 4.12.2018 г. конкурсным управляющим были проведены торги по продаже этого помещения, победителем которых признана Куприянова И.Н. (т.3, л.д. 86, 87). По итогам торгов Куприянова И.Н. и МП г.о. Самара «Коммунальник» 7.12.2018 г. заключили договор купли-продажи № (т.1, л.д. 18-19), по которому помещение было продано Куприяновой И.Н. за 121 111 рублей 11 копеек. 14.01.2019 г. Куприянова И.Н. зарегистрировала право собственности на помещение.

На момент возникновения у здания по адресу: <адрес>, правового режима многоквартирного жилого дома спорное помещение не учитывалось как предназначенное для самостоятельного использования, имело функциональное назначение электрощитовой и с 22.09.1992 г. перешло в общую долевую собственность собственников помещений. Решение Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области от 21.07.1995 г. №488 не изменило правового режима этого помещения, действия Комитета по управлению имуществом г.о. Самара по внесению помещения в реестр муниципального имущества, равно как и решение Департамента управления имуществом г.о. Самара о передаче его в хозяйственное ведение МП г.о. Самара «Коммунальник» правовых последствий не имели, поскольку помещение муниципальному образованию не принадлежало. Государственная регистрация права муниципальной собственности и права хозяйственного ведения МП г.о. Самара «Коммунальник» также не повлекли правовых последствий. Соответственно, на торги 4.12.2018 г. было выставлено помещение, не принадлежащее должнику, более того, не способное быть самостоятельным объектом гражданского оборота исходя из п.2 ст.290 ГК РФ.

Печникова О.С., являясь собственницей <адрес> том же доме (т.2, л.д. 20-21) оспаривает право собственности Куприяновой И.Н. на помещение с кадастровым номером 63:01:0503005:1027 и договор купли-продажи этого помещения от 7.12.2018 г. №2, ссылаясь на то, что помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, принадлежит, в том числе, и ей на праве общей долевой собственности.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемая сделка совершена с нарушением установлений п.2 ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ – объектом купли-продажи явилась часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выделенная в натуре и отчуждённая отдельно, при этом продавец не обладал вещным правом на отчуждаемое имущество, последнее принадлежало третьим лицам – собственникам помещений в многоквартирном доме. Следовательно, договор купли-продажи от 7.12.2018 г. №2 является ничтожной сделкой на основании п.2 ст.168 ГК РФ как посягающий на права третьих лиц – собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п.3 ст.166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Печникова О.С., как одна из третьих лиц, чьё вещное право было нарушено совершением оспариваемой сделки, имеет охраняемый законом интерес в её уничтожении и, соответственно, вправе заявить требование о её признании недействительной.

Таким образом, требование Печниковой О.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 7.12.2018 г. №2 между МП г.о. Самара «Коммунальник» и Куприяновой И.Н. обоснованно и подлежит удовлетворению.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п.52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22). Как следствие, требование Печниковой О.С. о признании отсутствующим права собственности Куприяновой И.Н. на спорное нежилое помещение следует удовлетворить.

На помещение, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть признано право их общей долевой собственности.

Удовлетворение указанных требований исключает возможность удовлетворения всех требований Куприяновой И.Н.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Заключение и исполнение ничтожного договора купли-продажи помещения от 7.12.2018 г. №2 между МП г.о. Самара «Коммунальник» и Куприяновой И.Н. не привело к возникновению у последней права собственности на спорное помещение, но повлекло возникновение у МП г.о. Самара «Коммунальник» обязанности возвратить Куприяновой И.Н. полученную за помещение цену (121 111 рублей 11 копеек).

Однако ни Печникова О.С., ни стороны оспариваемого договора купли-продажи не заявили в настоящем процессе требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. С силу п.4 ст.166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Однако в данном случае оспариваемая сделка не затрагивает публичные интересы и закон не устанавливает, что последствия недействительности в виде возврата покупателю продажной цены должны быть применены по инициативе суда. В связи с этим суд не выносит решения о взыскании с МП г.о. Самара «Коммунальник» в пользу Куприяновой И.Н. уплаченной ею суммы, но разъясняет ей право требовать возврата исполненного по недействительной сделке в отдельном судебном производстве.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку Печникова О.С. не являлась стороной договора купли-продажи от 7.12.2018 г. №2, срок исковой давности для неё начал течь со дня, когда ей стало известно об исполнении договора. Исполнение договора купли-продажи заключается в передаче товара покупателю, применительно к недвижимости – также в государственной регистрации перехода права собственности, и в уплате покупной цены продавцу.

Фактическая передача помещения Куприяновой И.Н. не имела места, о чём свидетельствует факт предъявления ею иска об обязании обеспечить доступ. Государственная регистрация перехода права собственности на помещение была произведена 14.01.2019 г. Уплата покупной цены по условиям договора должна была быть произведена не позднее 11.01.2019 г.

Иск Печниковой О.С. был предъявлен 7.06.2022 г., т.е. спустя более 3, но менее 10 лет после того, как началось исполнение сделки. Доказательств того, что Печникова О.С. знала или должна была узнать как о состоявшейся сделке, так и о начале её исполнения ранее 7.06.2019 г., суду не представлено. При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований применять исковую давность ни к требованию о признании недействительным договора купли-продажи, ни к требованию о признании права Куприяновой И.Н. отсутствующим.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.03.2023 г.

Судья            (подпись)             В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь