Решение по делу № 2-1-84/2022 от 23.05.2022

Гражданское дело №2-1-84/2022

УИД 57RS0020-01-2022-000154-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2022 года пгт. Хотынец

Хотынецкий районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Мироновой Е.И.,

при секретаре Симагиной О.С.,

с участием представителя истца – помощника Хотынецкого

межрайонного прокурора Орловской области Павловой Е.А.,

представителя ответчика – администрации Хотынецкого

района Орловской области Кострикова А.В.,

ответчика Удалова П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Хотынецкого районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению Хотынецкого межрайонного прокурора Орловской области в интересах муниципального образования к администрации Хотынецкого района Орловской области, Удалову П.В. о понуждении к исполнению обязанности в сфере земельного законодательства,

установил:

Хотынецкий межрайонный прокурор Орловской области обратился в суд с иском в интересах муниципального образования к администрации Хотынецкого района Орловской области, Удалову П.В. о понуждении к исполнению обязанности в сфере земельного законодательства.

В обоснование исковых требований указано, что межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения органами местного самоуправления земельного законодательства, в результате которой установлено, что N-числа между администрацией Хотынецкого района Орловской области и Удаловым П.В. заключен договор аренды земельного участка № (по итогам аукциона) на срок по N-числа год. В нарушение пункта 3 статьи 3, части 2 статьи 11, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 4 статьи 421, статьи 422, пункта 2 статьи 615, части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3.1.2 раздела 3 данного договора предусмотрено право арендатора без согласования с арендодателем при обязательном его уведомлении передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Указывает, что заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Ссылается на то, что из содержания пункта 3.3.2 названного договора от N-числа № следует, что данные положения закона ответчиками не были соблюдены, поскольку ответчику Удалову П.В. предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам.

В результате указанных действий администрации Хотынецкого района нарушаются права неопределенного круга лиц и муниципального образования, являющихся потенциальными арендаторам земли, поскольку неправомерно предоставлено право арендатору уступать права и обязанности по договору третьим лицам, что в свою очередь может привести к незаконному использованию земельного участка лицом, не участвовавшим в конкурсных процедурах, на основании пункта 2 статьи 168, статьи 180 ГК РФ.

Просит суд признать недействительным пункт 3.1.2 раздела 3 договора аренды земельного участка № от N-числа, заключенного между администрацией Хотынецкого района Орловской области и Удаловым П.В.

В судебном заседании представитель истца – помощник Хотынецкого межрайонного прокурора Орловской области Павлова Е.А., исковые требования уточнила в части пункта договора, указала, что из содержания п. 3.1.2 договора от N-числа № следует нарушение закона, поскольку ответчику Удалову П.В. предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам. Просила суд признать недействительным пункт 3.1.2 раздела 3 договора аренды земельного участка № от N-числа, заключенного между администрацией Хотынецкого района Орловской области и Удаловым П.В. по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика – администрации Хотынецкого района Орловской области Костриков А.В. исковые требования не признал, пояснил, что администрация района заключила с Удаловым П.В. договор на основании процедуры предоставления земельного участка по договору аренды, которая была проведена в соответствии со ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Было размещено информационное сообщение о намерении участвовать в аукционе по предоставлению данного земельного участка. Кроме заявления Удалова П.В., иных заявок не поступило. В связи с чем, аукцион не объявлялся, договор был заключен с Удаловым П.В. Данным договором арендатору в силу ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлено право на передачу данного участка третьим лицам. Считает, что данный пункт договора соответствует действующему законодательству. В противном случае, будут нарушены права арендатора.

Ответчик Удалов П.В. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В судебном заседании N-числа высказал позицию, аналогичную представителю администрации Хотынецкого района Орловской области.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, указав, что по существу заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав стороны, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующим выводам.

Прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства часть 3 статьи 35 Федерального закона № 2202-1 от 17.01.1992 года (в ред. от 11.06.2022 года) «О прокуратуре Российской Федерации».

Согласно статье 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приведены принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Согласно данному принципу граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 01.05.2022 года) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 – 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1 и 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

Как следует из пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», хотя статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью, следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Согласно пункту 1 статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В результате уступки требования происходит передача прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества от арендатора к другому лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды в отношении государственного имущества также должно осуществляться в порядке, установленном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения ГК РФ в измененной Федеральным законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (п. 2 ст. 4, абз. 2 п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Судом установлено, что N-числа между администрацией Хотынецкого района и Удаловым П.В. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: ----------, № (по итогам аукциона) на срок по N-числа, для строительства индивидуального жилого дома, что подтверждается: постановлением администрации Хотынецкого района Орловской области № от N-числа о предоставлении на праве аренды Удалову П.В. земельного участка, договором аренды земельного участка № от N-числа и приложением к нему, извещением в печатном издании районной газеты «Трибуна Хлебороба» №31 от 13.08.2021 года об открытом аукционе по продаже права аренды на земельные участки сроком на 20 лет <данные изъяты>

Согласно пункту 3.1.2 Договора аренды земельного участка № от N-числа в пределах срока Договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду, без согласования Арендодателя земельного участка при обязательном его уведомлении. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый Арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового Договора аренды земельного участка не требуется (л.д. 8).

Земельный участок с кадастровым номером № предоставлен ответчику в аренду на основании договора, заключенного N-числа, при этом заключение данного договора имело место после даты вступления в силу п. 7 ст. 448 ГК, в связи с чем на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Принимая во внимание ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 года на торгах договору, содержащееся в п. 7 ст. 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК), в связи с чем произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, в связи с чем п. 4.3.2 договора аренды подлежат признанию недействительными, как противоречащий прямо установленному п. 7 ст. 448 ГК РФ запрету, при этом сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Как указано в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК о перемене лицам в обязательстве на основании сделки» уступка права совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статей 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Хотынецкого межрайонного прокурора Орловской области удовлетворить.

Признать недействительным пункт 3.1.2 раздела 3 договора аренды земельного участка № от N-числа, заключенного между администрацией Хотынецкого района Орловской области и Удаловым П.В..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Хотынецкий районный суд Орловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.И. Миронова

Мотивированное решение изготовлено 22.08.2022 года.