Решение по делу № 2-975/2018 от 06.09.2018

Дело № 2-975/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2018 года                            г. Шумерля

Шумерлинский районный суд Чувашской Республики в составе:

Председательствующего судьи Свиягиной В.В.

При секретаре Симаковой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Атрина» к Самойловой Марии Юрьевне, ООО «Шумерлинская оценочная компания» о взыскании в солидарном порядке суммы убытков в размере _____________. и расходов по оплате государственной пошлины в размере _____________.,

У С Т А Н О В И Л :

В Шумерлинский районный суд обратилось ООО «Атрина» с иском к Самойловой М.Ю., ООО «Шумерлинская оценочная компания» о взыскании в солидарном порядке суммы убытков в размере _____________. и расходов по оплате государственной пошлины в размере _____________., мотивировав свои требования следующим.

Оценщиком Самойловой М.Ю. подготовлен отчет № ___________ от "___" ___________ г. об оценке определения рыночной стоимости недвижимого имущества, который был использован при ведении переговоров и заключении договора между ООО «Атрина» (покупатель) и ФИО8(продавец). Отчет об оценке был подготовлен с нарушением Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в результате чего рыночная стоимость, определенная ответчиком, является недостоверной. Для целей анализа отчета Самойловой М.Ю. на предмет соответствия действующему законодательству истец обратился к специалисту ФИО6 – члену экспертного Совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» за подготовкой рецензии на указанный отчет об оценке, которая процессуально является заключением специалиста. Согласно рецензии, выполненный ответчиком Самойловой М.Ю. отчет не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО, Своду стандартов и правил Российского общества оценщиков 2015, заданию на оценку. Отчет не содержит информации о включении стоимости оборудования в стоимость здания. В описании объекта оценки отсутствуют данные о состоянии конструктивных элементов самого здания, его инженерных систем; анализ влияния функционального износа и экономического устарения; раздел «анализ рынка объекта оценки», практически, отсутствует, а потому применение сравнительного подхода необоснованно; неверно выбраны аналоги для расчета рыночной стоимости; нарушены требования пункта 8,11 ФСО-3; данные, приведенные оценщиком на странице 29 и 38 отчета ничем не подтверждены; на странице 37 отчета изложено только описание того, как должен проводиться анализ наиболее эффективного использования, но сам анализ не проведен; не соблюдены все требования пункта 22 ФСО-7 и не описан весь объем доступных оценщику предложений из сегмента рынка, в котором функционирует объект оценки; в процессе расчетов допущены методические и технические ошибки; не раскрыт механизм выбора аналогов из всего объема рыночного предложения; неверно выбраны аналоги для расчета рыночной стоимости. Оценщик ссылается на справочник оценщика под редакцией Л.А. Лейфера за 2014 год, однако, существует справочник 2017 года специально для производственной недвижимости «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Данные справочника за 2014 год устарели, их применение ведет к получению некорректных результатов оценки. Оценщиком выбран некорректный ряд ценообразующих факторов и характерных для них величин корректирующих коэффициентов. Полученное значение стоимости не достоверно. Не приведены требуемые данные о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор и оценщика, чем нарушены положения статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности».

Определенная ответчиком в отчете № Н-01-18 стоимость недвижимого имущества является недостоверной. Противоправное поведение ответчика повлекло возникновение негативных последствий у истца в виде убытков.

Ответчик в отчете об оценке от "___" ___________ г. определил стоимость расположенных по адресу: ........................., цеха товаров народного потребления в размере _____________. и земельного участка в размере _____________ руб.

"___" ___________ г. истец заключил с ФИО8 договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, оплатив продавцу _____________.

Согласно выполненному впоследствии отчету № ___________ ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» рыночная стоимость объекта недвижимости (цеха товаров народного потребления и земельного участка) составляет _____________. Тем самым, убытки истца составили _____________. (_____________.).

Использование итоговой величины стоимости объекта, определенной в отчете Самойловой М.Ю., который был составлен с нарушениями, привело к возникновению на стороне истца убытков в виде разницы между стоимостью, определенной на основании отчета ответчика и действительной рыночной стоимостью недвижимого имущества. Заказчиком отчета № ___________ был собственник недвижимого имущества ФИО8, который использовал данный отчет в переговорах с истцом о заключении договора купли- продажи. Именно, использование итоговой величины стоимости объекта привело к возникновению убытков в виде разницы между стоимостью, определенной на основании отчета ответчика и действительной стоимостью недвижимого имущества. Поскольку Отчет об оценке подписан не только оценщиком, но и генеральным директором ООО «Шумерлинская оценочная компания», то за убытки они должны отвечать в солидарном порядке.

Истец также просил взыскать в солидарном порядке с Самойловой М.Ю. и ООО «Шумерлинская оценочная компания» убытки в размере _____________ уплаченную госпошлину в сумме _____________.

Истец представитель ООО «Атрина» ФИО3 И.А., действующий в суде на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом пояснил суду, что поскольку собственник недвижимого имущества ФИО8 использовал недостоверный отчет Самойловой М.Ю. в переговорах с ООО «Атрина» о заключении договора купли-продажи объекта оценки, то впоследствии "___" ___________ г. при заключении договора, полагаясь на достоверность произведенной оценки покупаемого объекта недвижимости, ООО «Атрина» оплатили продавцу _____________. с учетом определенной Самойловой М.Ю. Разумность и добросовестность участников сделки резюмируется. Начальная цена объекта недвижимости определялась исходя из представленного ФИО8 отчета. Впоследствии был выполнен отчет № ___________ ООО «Оценочная фирма «БИНОМ», согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости составила _____________ руб. Таким образом, убытки составили _____________. ООО «Атрина» было введено в заблуждение, налицо причинно-следственная связь между ФИО8, оценщиком и причиненными ООО «Атрина» убытками. Оценщик независим и оснований не доверять данной оценке у ООО «Атрина» не было. Были основания разумно полагаться на представленный отчет. Когда обратились к независимому оценщику, то поняли, что стоимость недвижимости Самойловой М.Ю. была сильно завышена.

Ответчик Самойлова М.Ю.- генеральный директор ООО «Шумерлинская оценочная компания» с "___" ___________ г., исковые требования не признала и пояснила суду, что отчет № ___________ от "___" ___________ г. об оценке рыночной стоимости цеха товаров народного потребления и земельного участка, расположенных по адресу: ........................ является правильным, цена объекта ей не завышалась. Ей были соблюдены все требования ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки. Напротив, она не согласна с рецензией ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» и их заключением. В частности, оценка ими была сделана из расчета 500 руб. за квадратный метр объекта, хотя в г. Шумерля стоимость одного квадратного метра составляет 2 500 руб. Объект расположен рядом с объездной дорогой, к нему хороший подъезд, что существенно увеличивает его стоимость. В заключении ООО «БИНОМ» имеются противоречия. В частности, ссылаясь на экспертное заключение комплексного обследования здания цеха товаров народного потребления № ___________ от "___" ___________ г., на странице 95 указано, что условия эксплуатации сооружения здания удовлетворительные, а на странице 10 оценщик делает вывод о том, что состояние здания находится в неудовлетворительном состоянии, а этим подразумевается, что износ здания составляет более 70 %, то есть не пригодное к эксплуатации и соответственно, его стоимость может быть определена ниже. Оценщик оценочной компании ООО «Бином» производил осмотр здания "___" ___________ г., когда здание несколько месяцев находилось в собственности ООО «Атрина», а дата расчета стоимости дана по состоянию на "___" ___________ г.. В заключении указано об отсутствии отопления в здании, хотя на момент ее оценки, то есть по состоянию на "___" ___________ г., отопление было. Указаны другие корректировки, тем самым существенно занижена стоимость здания. Оценщиком применены корректировки на местоположение объекта, где по статусу населенного пункта город Шумерля приравнен к поселку Шихазаны и в качестве аналога № 1 был взят объект в пос.Шихазаны. Аналоги объектов недвижимости для использования в отчете ей были взяты на сайте продаж на АВИТО недвижимости. Справочник оценщика Л.А. Лейфера за 2014 год используется до сего времени. В расчете аналоги применены правильно. На страницах 40 и 45 имеется сравнительный анализ объектов оценки, и они взяты со скриншотов и соответствуют аналогам. Сведения о независимости юридического лица, с которым заключен трудовой договор, указаны на страницах 11, 13-14 отчета. Анализ рынка взят только ........................, рынок Российской Федерации не затрагивался, но это не влияет на стоимость объекта. Пункт 6.5 содержит полное описание объекта по прямому назначению. Это анализ наиболее эффективного использования. В ........................ производственные объекты продаются мало и ей брались аналогичные с корректировками на месторасположение объекта. Оборудование ей не оценивалось, но оно передавалось вместе с объектом, поэтому аналоги были взяты с оборудованием. Со слов заказчика ФИО8 некоторые документы на оборудование им были утеряны, стоимость оборудования составляла более миллиона. ООО «Атрина» предложила уменьшить стоимость оборудования для того, чтобы стоимость здания и земельного участка стоимость стала выше. При заключении с ней договора на оценку недвижимости ФИО8 не говорил ей, что оценка ему нужна для последующей продажи. При заключении договора купли-продажи цена определяется исключительно продавцом и покупателем, отчет об оценке недвижимости не может использоваться при заключении договора как обязательное руководство при определении цены договора.

На судебное заседание не явились третьи лица представитель САО «ВСК» в лице Чувашского филиала, представитель СПАО «Ингосстрах», представитель АО «АльфаСтрахование», ФИО8 Из единой системы учета и контроля «Отслеживание почтовых отправлений» размещенной на сайте ФГУП Почта России» следует, что почтовая корреспонденция указанным лицам вручена. Кроме того, извещение о рассмотрении дела размещено на сайте суда. Таким образом, процессуальная обязанность суда об извещении третьих лиц исполнена надлежащим образом.

С учетом указанного, суд считает возможным рассмотреть дело без участия третьих лиц на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем возмещения убытков (абзац 8 указанной нормы).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

По смыслу приведенных правовых норм, возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

Между тем судом не было установлено факта совершения ответчиком Самойловой М.Ю. противоправных и виновных действий, состоящих в прямой причинно-следственной связи с расходами, понесенными ООО «Атрина».

Как следует из иска, истец просит взыскать с ответчиков – оценщика Самойловой М.Ю. и ООО «Шумерлинская оценочная компания» убытки в виде разницы между стоимостью недвижимого имущества, определенной на основании отчета ответчика Самойловой М.Ю. № ___________ от "___" ___________ г. и стоимостью недвижимого имущества, которая была определена ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» (отчет № ___________-Н от "___" ___________ г.).

Согласно отчета № ___________ вероятная рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на "___" ___________ г. может составить округленно _____________ рублей - цех товаров народного потребления; _____________ рублей – земельный участок.

Согласно отчета № ___________ ООО «Оценочная фирма «БИНОМ» рыночная стоимость объекта недвижимости (цеха товаров народного потребления и земельного участка) составляет _____________.

По мнению истца,убытки составили _____________ из расчета: _____________ (оплаченные истцом денежные средства продавцу при заключении договора купли-продажи) – _____________ (действительная стоимость приобретенного истцом недвижимого имущества).

Доводы истца мотивированы тем, что использование итоговой величины стоимости объекта, определенной в отчете Самойловой М.Ю., который был составлен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки, привело к возникновению на стороне истца убытков. Заказчиком отчета № ___________ был собственник недвижимого имущества ФИО8, который использовал данный отчет в переговорах с истцом о заключении договора купли- продажи.

Суд считает несостоятельными доводы истца по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из положений указанных правовых норм следует, что договор купли-продажи считается заключенным в том случае, если согласована действительная воля сторон на возникновение (изменение) их прав и обязанностей, если стороны в письменной форме согласовали условие о цене недвижимости.

Как следует из представленной истцом копии договора, "___" ___________ г. между ФИО8 (Продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Атрина» (Покупателем) заключен договор купли - продажи объектов недвижимости: цеха товаров народного потребления, общей площадью _____________ кв.м с кадастровым номером № ___________ и земельного участка, общей площадью _____________м с кадастровым номером № ___________, расположенных по адресу: .........................

В пункте 3.1 договора указана сумма договора: _____________ рублей, в том числе стоимость цеха – _____________ рублей и стоимость земельного участка – _____________ рублей. Как указано в договоре и истцом не оспаривается, стоимость имущества является согласованной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Согласно пункта 3.2 оплата производится путем перечисления денежных средств на текущий счет Продавца в течение 30 дней с момента подачи Продавцом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, заявления о государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН от Продавца к Покупателю. (л.д.№ ___________).

Имущество передано Покупателю по акту приема - передачи от "___" ___________ г.. (л.д.№ ___________). Из платежного требования № ___________ от "___" ___________ г.. усматривается, что ООО «Атрина» перечислили на расчетный счет ФИО8 _____________ рублей. (л.д№ ___________).

Тем самым, обязательства сторон по указанному договору исполнены, договор является заключенным.

Таким образом, заключив договор, стороны оговорили и достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе по цене недвижимости, стоимость которой в договоре определена меньше, чем в отчете Самойловой М.Ю. То есть между сторонами до подписания договора состоялся торг относительно цены, в ходе которого продавцом была существенно снижена стоимость продаваемой недвижимости. Вопрос о приобретении в собственность цеха товаров народного потребления и земельного участка являлся предметом рассмотрения на внеочередном общем собрании участников ООО «Атрина» "___" ___________ г.г, на котором было поручено заместителю генерального директора провести переговоры с Продавцом о покупке недвижимости с применением скидки на торг и "___" ___________ г.г., по результатам которого было дано согласие на совершение крупной сделки по приобретению объектов недвижимости. Оба решения приняты единогласно. (суду представлены протоколы внеочередных общих собраний участников ООО «Атрина» от "___" ___________ г.г. и от "___" ___________ г.г.в копиях).

Оценка недвижимого имущества для сторон договора купли-продажи не являлась обязательной, обязательное проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости действующим законодательством не предусмотрено. Следовательно, определение ООО «Атрина» и ФИО8 стоимости объектов недвижимости с учетом оценки, произведенной оценщиком Самойловой М.Ю., являлось правом сторон договора купли-продажи.

Перед заключением договора купли-продажи Покупатель имел реальную возможность произвести оценку приобретаемой недвижимости самостоятельно.

В силу изложенного, доводы истца о прямой причинно-следственной связи между проведением оценки и заключением договора купли-продажи, являются несостоятельными.

При указанных обстоятельствах исковые требования ООО «Атрина» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ООО «Атрина» к Самойловой Марии Юрьевне и ООО «Шумерлинская оценочная компания» о взыскании в солидарном порядке убытков в размере _____________. и расходов по оплате государственной пошлины в размере _____________., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Шумерлинский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено "___" ___________ г..

Председательствующий: