Решение по делу № 2-417/2022 от 07.02.2022

к делу №2-417/22 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    г. Адыгейск                                                                                    25 мая 2022 года

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего Чич А.Х.,

при секретаре Уджуху М.Г.,

с участием представителя истца МО «Тлюстенхабльское городское поселение» по доверенности Хачмамук Ш.Н.,

представителей ответчика Вагабова В.А. по доверенности Яхутель ФИО7, Хуако ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к Вагабову Вадиму Абдулаховичу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и возложении обязанности по возврату земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Тлюстенхабльское городское поселение» обратилась в суд с иском к Вагабову В.А. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и возложении обязанности по возврату земельного участка.

В обоснование указанно, что 27.12.2017 года между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Вагабовым ФИО9 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 27.12.2037 года. Ежегодная арендная плата составляла 566 560 рублей.

12.04.2018 года между Вагабовым В.А. и администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» заключен договор купли-продажи указанного земельного участка и зарегистрировано право собственности.

Решением Теучежского районного суда от 08.05.2019 года договор купли-продажи земельного участка от 12.04.2018 года признан недействительным, с применением последствий недействительности сделки.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от 23.08.2019 года, решение Теучежского районного суда от 12.04.2018 года в части признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В настоящее время за ответчиками числится задолженность по указанному договору аренды за 2018-2019 года в размере 1 025 120 рублей и пеня в размере 271 656, 80 рублей.

Кроме того, ответчик использует земельный участок не в соответствии с условиями договора, что является основанием для расторжения договора

25.06.2020 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием оплатить указанную сумму задолженности, однако претензия проигнорирована.

17.09.2020 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды.

На основании изложенного, просит взыскать с Вагабова В.А. задолженность по договору аренды земельного участка от 27.12.2017 года в размере 1 025 120 рублей, пеню в размере 271 656, 80 рублей, а также расторгнуть договор аренды.

Представитель администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» в судебном заседании, просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика - Вагабова В.А. по доверенности Яхутель А.К., Хуако Р.А. просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители ответчика, в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Как следует из представленных материалов, и установлено в судебном заседании, 27.12.2017 года между администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» и Вагабовым ФИО10 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до 27.12.2037 года. Ежегодная арендная плата составляла 566 560 рублей.

12.04.2018 года между Вагабовым В.А. и администрацией МО «Тлюстенхабльское городское поселение» заключен договор купли-продажи указанного земельного участка и зарегистрировано право собственности.

30.01.2019 года по ходатайству прокурора Теучежским районным судом Республики Адыгея приняты меры по обеспечению иска в виде запрета на ведение строительных работ на данном земельном участке.

Решением Теучежского районного суда от 08.05.2019 года договор купли-продажи земельного участка от 12.04.2018 года признан недействительным, с применением последствий недействительности сделки.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Адыгея от 23.08.2019 года, решение Теучежского районного суда от 12.04.2018 года в части признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В настоящее время за ответчиками числится задолженность по указанному договору аренды за 2018-2019 года в размере 1 025 120 рублей и пеня в размере 271 656, 80 рублей.

Кроме того, ответчик использует земельный участок не в соответствии с условиями договора, что является основанием для расторжения договора

25.06.2020 года в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием оплатить указанную сумму задолженности, однако претензия проигнорирована.

17.09.2020 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Ответчик не имел возможность использования земельного участка по целевому назначению: для индивидуального жилищного строительства, не имел возможности приступить к строительству жилого дома, так как определением Теучежского районного суда Республики Адыгея от 30.01.2019 года приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения любых действий и работ, в том числе строительных и земляных на спорном земельном участке.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, в соответствии с назначением имущества, следовательно, арендная плата не подлежит оплате арендатором в случае, если в результате действий (бездействий) арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Невозможность пользования арендованным земельным участком по не зависящим от ответчика обстоятельствам, освобождает от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Требование арендодателя - администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» по внесению платы по договору аренды за указанные периоды, в которые он был лишен возможности пользоваться земельным участком исходя из его целевого назначения и условий договора по обстоятельствам не зависящим от ответчика во взаимосвязи со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав не может рассматриваться как злоупотребление правом со стороны ответчиком.

Кроме того, истец не привел доказательств того, что арендатор не лишен был права пользоваться арендованным в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением земельным участком, с учетом запрета, на совершение любых действий и работ, в том числе строительных и земляных на спорном земельном участке, установленного определением Теучежского районного суда Республики Адыгея от 30.01.2019 года.

Кроме того, в отношении пользования участком и оплаты прав аренды имеется вступившее в законную силу определение суда, обязательное для исполнения. Так, определением Теучежского районного суда от 01 марта 2021 г. постановлено разъяснить решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 08.05.2019 г., вступившего в законную силу с учетом Апелляционного определения Верховного суда РА от 23.08.2019 г.:

Применение последствий недействительности сделок и обязание каждой из сторон возврата другой всего полученного по сделкам в указанном решении означает, что Администрация МО «Тлюстенабльское городское поселение» обязана возвратить Вагабову В.А. денежные средства, уплаченные им по договорам купли продажи земельных участков № и № от 12.04.2018 г;

После возврата указанных денежных средств стороны должны произвести в ЕГРН Росреестра регистрацию прекращения права собственности Вагабова ФИО11 22.05.1986 г.р. на земельные участки № восстановить регистрацию права собственности Администрации МО «Тлюстенабльское городское поселение» на указанные участки и тем самым реализовать обязанность Вагабова В.А. возвратить земельные участки, полученные по сделке;

После прекращения права собственности Вагабова В.А. на указанные земельные участки, стороны обязаны восстановить в ЕГРН Росреестра регистрацию права аренды Вагабова Вадима Абдулаховича на указанные земельные участки в соответствии с договорами аренды между Администрацией МО «Тлюстенабльское городское поселение» и Вагабовым В.А.: от 09.01.2018 г. на земельный участок с кадастровым номером №; и от 27.12.2017 г. на земельный участок с кадастровьм номером № и тем самым возобновить действие договоров аренды и право аренды Вагабова В.А.

Таким образом, возобновление прав аренды после права собственности могло возникнуть только после возврата участка в первоначальное положение из статуса собственности в статус арендованного.

Наличие указанных выше обстоятельств делает незаконным не только требование арендной платы за указанный период, но и расторжение договора аренды и изъятие у ответчика участка.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации МО «Тлюстенхабльское городское поселение» к Вагабову ФИО12 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и возложении обязанности по возврату земельного участка, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, которое изготовлено 30.05.2022 года.

Судья                                                                                        А.Х.Чич

Копия верна:                                     А.Х.Чич