Решение по делу № 33-29468/2023 от 01.11.2023

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: Минихина О.Л.

78RS0№...-48

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Рябко О.А.
судей	Вересовой Н.А., Тиуновой О.Н.,
при помощнике судьи	Янчып А.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 декабря 2023 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе <...> на решение Василеостровского районного суда <адрес> от<дата> по иску <...> о нечинении препятствий в использовании, определении порядка пользования нежилым помещением, по иску <...> о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав пояснения представителя ответчиков <...>, пояснения третьего лица <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца <...>., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

<...> обратился в Василеостровский районный суд <адрес> с иском к <...>., в котором просил определить порядок пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, предоставить <...>. право владения, пользования и содержания нежилым помещением; доходы, полученные от эксплуатации нежилого помещения, поступают в собственность <...>.; об определении размера рыночной стоимости платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации <...> пользующимся лицом, в размере 5 350 рублей в месяц каждому.

Также <...> обратился в Василеостровский районный суд <адрес> с иском к <...> в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил перевести на себя права и обязанности <...> как приобретателя ? доли общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за 1 200 000 рублей.

Определением Василеостровского районного суда <адрес> от <дата> гражданские дела, возбужденные по вышеуказанным исковым заявлениям <...>., в порядке статьи 151 ГПК РФ объединены в одно производство.

В ходе судебного разбирательства истец <...> уточнил исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ и просил определить следующий порядок пользования нежилым помещением: не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, предоставлении <...> права владения, пользования и содержания нежилым помещением; поступление в собственность <...> доходов, полученных от эксплуатации нежилого помещения; определении размера рыночной стоимости платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации <...>. пользующимся лицом, в размере 6 633 рублей в месяц каждому; переводе на <...>. прав и обязанностей <...>., как приобретателя ? доли общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> за 1 200 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что с 2008 года является собственником ? доли в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>. С 2012 года <...>. являлся собственником ? доли нежилого помещения. В феврале 2022 года истцу стало известно, что спорная доля отчуждена <...>. и <...>. по ? каждому, которые чинят истцу препятствия в пользовании нежилым помещением, представляющим из себя три смежные комнаты. Ссылаясь на то, что соглашение о порядке пользования нежилым помещением между сторонами отсутствует, выдел доли невозможен, <...>. обратился в суд с настоящим иском.

Решением Василеостровского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования <...> о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворены.

На <...> переведены права и обязанности покупателя <...>. по договору купли-продажи заключенному <дата> между <...> (покупатель) на 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью 46,3 кв.м.).

С <...>. в пользу <...> взысканы за счет денежных средств, размещенных на депозитном счете Управления Судебного Департамента в <адрес> в качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу №... Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга в размере 1 200 000 рублей на основании платежных поручений №... от <дата> и №... от <дата>, расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора, в размере 12 503 рублей на основании платежного поручения №... от <дата>.

Указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на 1/4 долю <...> в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (общей площадью 46,3 кв.м.), а также основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности <...>. на 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (общей площадью 46,3 кв.м.).

Исковые требования <...> о нечинении препятствий в использовании, определении порядке пользования нежилым помещением – удовлетворены частично.

Определен следующий порядок пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>: не чинить препятствия в пользовании спорным помещением, предоставить <...> право владения, пользования и содержания нежилым помещением общей площадью 46,1 кв.м., из них торговой площади – 11,94 кв.м., складской площади – 34,36 кв.м., на первом этаже 5-ти этажного крупноблочного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>нежилое помещение); доходы, полученные от эксплуатации нежилого помещения, поступают в собственность <...>; определен размер рыночной стоимости платы за пользование доли в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, который подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации <...>. в размере 6 633 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчики <...> подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу истец <...>. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики <...>., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились, доверили представлять свои интересы представителю <...> которая в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на удовлетворении.

Истец <...>., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явился, доверил представлять свои интересы представителю <...> которая в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения; поддержала доводы возражений на апелляционную жалобу, в которых выразила свое согласие с решением суда первой инстанции.

Третье лицо <...> в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы ответчиков поддержал, настаивал на удовлетворении.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и пояснения третьего лица, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения с учетом следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <...> является собственником ? доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Также по ? общей долевой собственности данное помещение принадлежит <...>. на основании договора купли-продажи № <адрес>2 от <дата>.

Как следует из договора купли-продажи № <адрес>2 от <дата>, <...>. продал ? долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а <...> приобрели по ? доли данного нежилого помещения. Стоимость договора составила 2 400 000 рублей, с выплатой по 1 200 000 рублей каждым покупателем.

Из ответа нотариуса <...> на запрос суда следует, что <дата> по просьбе <...> было направлено АО «Почта России» заказным письмом с заказным уведомлением заявление <...> о продаже принадлежащей ему ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <...> по адресу: <адрес> Неполученное письмо <дата> вернулось отправителю в связи с истечением срока хранения. <...> <дата> выдано свидетельство о направлении документов.

Заявляя требование о переводе прав и обязанностей покупателя <...>. по вышеуказанному договору купли-продажи, истец указывал на то, что является собственником ? доли в спорном нежилом помещении; собственнику <...>. принадлежала ? доли данного помещения; истец от преимущественного права покупки ? доли нежилого помещения не отказывался; <...>. в нарушение действующего законодательства осуществил продажу доли третьим лицам без надлежащего извещения истца о предстоящей продаже долей по ?.

Для обеспечения выплаты стоимости ? доли <...>. истец перечислил на депозитный счет (счет временного хранения) Управления Судебного Департамента в <адрес> качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу №... Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга денежные средства в размере 1 200 000 рублей (платежные поручения №... от <дата> и №... от <дата>), а также расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора, в размере 12 503 рублей (платежное поручение №... от <дата>).

Возражая против удовлетворения требований, ответчики, в том числе заявили о пропуске истцом срока, предусмотренного статьей 250 ГК РФ, для перевода в судебном порядке на него прав и обязанностей покупателя.

Истец в порядке статьи 205 ГК РФ обратился с заявлением о восстановлении указанного срока.

Разрешая требования истца в данной части, руководствуясь положениями статей 20, 165.1, 250 ГК РФ, положениями статьи 62 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №... от <дата> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что <...>. не зарегистрирован и не проживает по адресу: <адрес>, лит. А, пом. 15Н, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление о предстоящей продаже доли, направленное нотариусом по адресу: <адрес> пом. 15Н, не может быть признано доставленным истцу в порядке статьи 165.1 ГК РФ, поскольку оно было направлено по адресу нежилого помещений, принадлежащего <...>., а не по адресу регистрации истца по месту жительства: <адрес>, который указан в свидетельстве о государственной регистрации собственности <...>. на долю в праве собственности на нежилое помещение.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что из буквального толкования пункта 2 статьи 250 ГК РФ следует, что данная норма обязывает не направить извещение, а известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, между тем в рассматриваемом случае направление продавцом извещения о продаже доли в праве собственности на нежилое помещение без доказательств его получения истцом лишь формально свидетельствовало об исполнении обязанности по извещению собственника доли о предстоящей продаже.

Рассматривая заявление ответчиков о сроке пропуска истцом срока, предусмотренного статьей 250 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что согласно пояснениям истца о нарушении своего права он узнал из выписки из ЕГРН, полученной <дата>, с иском о переводе прав и обязанностей покупателя истец первоначально обратился в суд <дата> посредством государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» (ГАС «Правосудие»), <дата> – повторно. Указанные обращения были отклонены <дата> на основании пункта 2.2.3 Порядка подачи в федеральные суды общей юрисдикции документов в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, утв. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от <дата> №.... Исковое заявление, направленное <дата> принято к производству.

Установив данные обстоятельства, принимая во внимание, что исковое заявление первоначально подано в электронном виде <дата>, прошло проверку <дата>, а технический отказ последовал <дата>, то есть по истечении срока исковой давности, принимая во внимание, что истцом после получения «технического отказа» исковое заявление в установленном законом порядке направлено в суд <дата>, суд первой инстанции посчитал, что указанные обстоятельства являются основанием для восстановления пропущенного срока для предъявления исковых требований.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 250 ГК РФ, пунктом 2.2 «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты <дата> №... (Письмо ФНП от 31032016), оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, установив, что надлежащим образом оформленное уведомление о продаже ? долей в спорном нежилом помещении <...>. в адрес истца не направлялось; представленное в материалы дела заявление <...> было направлено по месту нахождения спорной доли, где <...> не зарегистрирован и не проживает, учитывая, что истцом на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге внесена сумма в размере 1 200 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости и сумма в размере 12 503 рублей в счет возмещения понесенных расходов при оформлении сделки, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют требованиям закона, основаны на собранных по делу доказательствах и оснований считать их неправильными, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно части 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из положений статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено права собственников владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Обжалуя решение суда в части удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя, податели жалобы ссылаются на то, что ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя являются продавец и покупатель доли, между тем в данном случае продавец доли <...>. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Судебная коллегия считает, что данные доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения суда с учетом следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Исходя из положений статей 40, 41 ГПК РФ, право выбора ответчика принадлежит истцу (заявителю) и замена ответчика, равно как и привлечение соответчика к участию в споре осуществляется судом по ходатайству истца (заявителя) либо с его согласия.

Как следует из материалов дела, требований к <...> в исковом заявлении не содержится. Договор купли-продажи, заключенный между <...> и ответчиками на момент предъявления настоящего иска был исполнен в полном объеме. Характер спорного правоотношения заключается в требовании о переводе прав и обязанностей покупателя <...>

При этом судом первой инстанции <...>. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, который в соответствии со статьей 43 ГПК РФ пользуются процессуальными правами и несет процессуальные обязанности стороны. Таким образом, <...> не был лишен возможности выразить свою позицию по существу спора.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что преимущественное право покупки <...> нарушено не было, обоснованные ссылкой на соблюдение порядка уведомления, отклоняются судебной коллегией с учетом следующего.

Согласно части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 67-68 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

По смыслу указанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников, а не по адресу нахождения спорного помещения.

Как следует из материалов дела, <...> зарегистрирован по адресу <адрес>. Из представленных в материалы дела доказательств также следует, что <...>. было достоверно известно о месте регистрации и проживания истца по указанному адресу.

Вместе с тем, по просьбе <...> нотариусом <дата> направлено АО «Почта России» заказным письмом с уведомлением его заявление о продаже принадлежащей ему ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <...> по адресу данного нежилого помещения: <адрес>. Неполученное письмо <дата> вернулось отправителю в связи с истечением срока хранения. <...> <дата> выдано свидетельство о направлении документов.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, пришел к обоснованному выводу о том, что истец не был надлежащим образом извещен о намерении <...>В. продать доли в спорном жилом помещении, в связи с чем был лишен права преимущественной покупки.

Обжалуя решение суда, ответчики в апелляционной жалобе настаивают на пропуске истцом предусмотренного статьей 250 ГК РФ срока для обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Рассматривая заявления ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что о нарушении своего права истец узнал из выписки из ЕГРН, полученной <дата>, с иском о переводе прав и обязанностей покупателя истец первоначально обратился в суд посредством государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» (ГАС «Правосудие») <дата>, данное исковое заявление прошло проверку <дата>, однако <дата> последовал технический отказ, то есть по истечении срока исковой давности, принимая во внимание, что истцом после получения «технического отказа» исковое заявление в установленном законом порядке направлено в суд <дата>, пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства являются основанием для восстановления пропущенного срока для предъявления исковых требований, о которым было заявлено истцом.

В доводах апелляционной жалобы ответчики ссылаются на то, что истец <дата> обратился в суд с иском к <...> о нечинении препятствий в пользовании и определении порядка пользования спорным нежилым помещениям, к которому приложил выписку из ЕГРН от <дата>, содержащую сведения о том, что ответчики <...> являются вместе с истцом сособственниками данного нежилого помещения, в связи с чем, полагают, что срок исковой давности по требованию истца о переводе прав и обязанностей покупателя подлежит исчислению с <дата> и по состоянию на <дата> – дату первоначальной подачи данного иска с учетом технического сбоя, он истек.

Действительно, из материалов дела следует, что при направлении <дата> в суд иска к <...> о нечинении препятствий в пользовании и определении порядка пользования спорным нежилым помещениям, истец приложил выписку из ЕГРН, полученную им <дата>, содержащую сведения о том, что <дата> за каждым из ответчиков зарегистрировано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение.

Вместе с тем, данная выписка не содержит сведений о том, на основании какого правоустанавливающего документа зарегистрирован переход права собственности к ответчикам на спорные доли, а именно на основании какой сделки зарегистрировано право собственности ответчиков на ? долю в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение за каждым.

При этом из материалов дела также следует, что договор купли-продажи № №... от <дата>, в соответствии с которым <...>. продал ? долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а <...>. приобрели по ? доли данного нежилого помещения с выплатой продавцу по 1 200 000 рублей каждым покупателем за приобретенные доли, и который послужил основанием для регистрации права ответчиков по ? доли за каждым в праве общей долевой собственности на данное помещение, приобщен к материалам дела в ходе судебного разбирательства, после принятия судом <дата> к производству иска <...>. о нечинении препятствий в пользовании и определении порядка пользования спорным нежилым помещениям.

С учетом изложенного, судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что о нарушении своего права преимущественной покупки истец узнал из выписки ЕГРН, полученной им <дата>, и, как следствие о пропуске истцом срока, установленного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, по требованию о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, в условиях отсутствия в материалах дела доказательств с достоверностью свидетельствующих об осведомленности истца о совершенной сделке до возбуждения судом <дата> гражданского дела по иску о нечинении препятствий в пользовании и определении порядка пользования спорным нежилым помещениям и представления в материалы данного гражданского дела указанного договора купли-продажи, содержащего существенные условия, заключенной между третьим лицом с ответчиками сделки, и послужившего основанием для регистрации права собственности ответчиков на спорные доли.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика, обоснованным ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности.

Обжалуя решение, ответчики в апелляционной жалобе также указывают на то, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о возможности перевода на истца прав и обязанностей покупателя в отношении ? доли, ссылаясь на то, что предметом договора купли-продажи является ? доля.

Судебная коллегия считает данный довод апелляционной жалобы подлежащим отклонению с учетом следующего.

Собственник, согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания пункта 1 статьи 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение.

Положениями пункта 1 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи № №... <дата> <...> продал ? долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а <...> приобрели общую долевую собственность по ? доли данного нежилого помещения каждый.

Согласно пункту 6 договора стороны оценивают вышеуказанную долю в праве собственности на нежилое помещение в 2 400 000 рублей.

В соответствии с пунктом 7 договора оплата вышеуказанных долей в праве собственности на нежилое помещение в сумме 2 400 000 рублей произведена ответчиками третьему лицу до подписания настоящего договора вне стен нотариальной конторы с выплатой по 1 200 000 рублей каждым ответчиком.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу вышеприведенных положений статьи 432, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 554 и пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (то есть условия, без согласования которых договор считается незаключенным) является его предмет, цена недвижимости и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Принимая во внимание, что в данном случае из буквального толкования условий договора купли-продажи № №... от <дата> следует, что третьим лицом принадлежащая ему доля продана по ? доли каждому ответчику с выплатой каждым ответчиком третьему лицу за приобретенную долю по 1 200 000 рублей, то есть между сторонами данного договора достигнуто соглашение по его существенным условиям: о продаже по ? доли в праве общей долевой собственности каждому ответчику за 1 200 000 рублей, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, пришел к обоснованному выводу о наличии у истца права требовать перевода прав и обязанностей одного из ответчиков в отношении приобретенной им ? доли по цене 1 200 000 рублей.

При этом, суд первой инстанции, учитывая, что требования, заявленные истцом, направлены на перевод прав и обязанностей покупателя <...>, которая приобрела по договору купли-продажи ? доли в спорном жилом помещении и оплатила ее в размере 1 200 000 рублей, установив, что право преимущественной покупки <...> нарушено, в полном соответствии с требованиями части 3 статьи 196 ГПК РФ пришел к обоснованному выводу об удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя с <...>

Разрешая требования истца об определении порядка пользования спорным помещением, предъявленные к ответчику <...> руководствуясь положениями статей 209 и 247 ГК РФ, суд первой инстанции, учитывая, что между участниками общей долевой собственности на нежилое помещение не достигнуто соглашение о способе и условиях порядка пользования нежилым помещением, согласно заключения судебной экспертизы предоставление участникам долевой собственности во владение и пользование изолированной части нежилого помещения соразмерно их доле невозможно, вместе с тем, с учетом, что в настоящее время в спорном помещении на основании доверенности от истца на право управления и пользованием располагается магазин (ИП <...>.), суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости определить следующий порядок пользования нежилым помещением, расположенным по адресу <адрес> не чинить препятствия в пользовании спорным помещением, предоставить <...> право владения, пользования и содержания нежилым помещением общей площадью 46,1 кв.м., из них торговой площади – 11,94 кв.м., складской площади – 34,36 кв.м., на первом этаже 5-ти этажного крупноблочного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (нежилое помещение); доходы, полученные от эксплуатации нежилого помещения, поступают в собственность <...>,; определить размер рыночной стоимости платы за пользование доли в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации <...>. пользующимся лицом, в размере 6 633 рублей.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласна, они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что без установления, где находится ? доли в праве общей долевой собственности <...> в спорном жилом помещении, а именно в торговом зале или складском помещении, выводы суда первой инстанции об определении стоимости компенсации за пользование его долей истцом являются необоснованными, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией с учетом следующего.

Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства определением суда от <дата> по делу назначена комплексная строительно-оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №... участникам долевой собственности <...> невозможно предоставить во владение и пользование изолированную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> соразмерно их долям по ? у каждого в праве общей долевой собственности. Рыночная стоимость платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на условиях аренды в виде годовой ставки по данным анализа в <адрес> Санкт-Петербурга, обремененного правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации <...> лицом, которое фактически пользуется данной долей, составляет 95 520 рублей, в месяц 7 960 рублей.

Допрошенная в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции эксперта <...>. пояснила, что рыночная стоимость аренды в заключении дана с учетом НДС. В случае сдачи в аренду физическими лицами необходимо вычесть НДС из итоговой суммы.

В ответ на судебный запрос АНО «РОСЭ» даны письменные пояснения, согласно которым рыночная стоимость платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на условиях аренды в виде годовой ставки по данным анализа в <адрес> Санкт-Петербурга, обремененного правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации <...> и <...>. лицом, которое фактически пользуется данной долей, составляет 95 520 рублей или 79 600 рублей без учета НДС, в месяц 7 960 рублей или 6 633 рубля без учета НДС.

Таким образом, принимая во внимание, что согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы участникам долевой собственности <...> и <...> невозможно предоставить во владение и пользование изолированную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> соразмерно их долям по ? у каждого в праве общей долевой собственности, учитывая, что заключение судебной экспертизы ответчиками не оспорено, доказательств опровергающих указанные выводы эксперта в материалы дела не представлено, довод апелляционной жалобы о невозможности определения указанного судом первой инстанции порядка пользования помещением с выплатой истцом ответчику <...>. стоимости компенсации за пользование его долей исходя из размера принадлежащей ему ? доли без установления конкретного местонахождения доли <...>. в спорном нежилом помещении, отклоняется судебной коллегией как необоснованный.

По существу, доводы апелляционной жалобы повторно излагают правовую позицию, изложенную в суде первой инстанции, не содержат ссылки на обстоятельства, которые не были бы учтены судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой доказательств по делу.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда в части оценки доказательств по делу отмену решения суда не влекут. Оценка доказательств дана судом с соблюдением требований статей 59, 60 и 67 ГПК РФ, результаты оценки приведены в решении.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального и материального права, повлекших вынесение неправильного решения по существу спора, равно как и являющихся безусловным основанием для отмены решения судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Василеостровского районного суда <адрес> от <дата> в редакции определении об исправлении описки от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи